الملكية والسجل العقاري
Cartea funciarăالسجل العقاري
Cartea funciară (السجل العقاري) هو السجل العام الرسمي للعقارات في رومانيا، وتديره الوكالة الوطنية ANCPI. لكل عقار صحيفة خاصة به في السجل، من ثلاثة أجزاء: الجزء A يصف العقار، والجزء B يقيّد الملكية، والجزء C يذكر حق السطح وحق الانتفاع والرهون العقارية والأعباء الأخرى. وتخضع الحقوق العينية على العقار المسجّل لقواعد السجل العقاري.
لماذا يهمّكم: بالنسبة إليكم كمشترين من الخارج، فإن السجل العقاري، لا كتيّب المطوّر ولا العقد، هو الدليل على من يملك الفيلا والأرض وما الأعباء المترتبة عليهما.
الأساس القانوني: المواد 876–878 من القانون المدني · القانون 7/1996، المادة 1 والمادة 23اقرأوا المزيد ←
#Intabulareتسجيل الملكية في السجل العقاري (Intabulare)
Intabulare هو القيد النهائي لحق عيني، عادةً الملكية، في السجل العقاري، بناءً على عقد موثّق أو حكم قضائي نهائي أو شهادة إرث أو قرار إداري. وحيث اكتملت أعمال المسح العقاري في البلدة، لا تنتقل الملكية إلا بالقيد؛ وقبل ذلك، يجعل القيد حق المشتري نافذاً في مواجهة الغير.
لماذا يهمّكم: ما دامت الفيلا غير مسجّلة باسم المشتري، يظل السجل العقاري يُظهر المطوّر مالكاً، لذلك تحتاج المبالغ المدفوعة قبل ذلك إلى حماية منفصلة.
الأساس القانوني: المواد 881 و885 و888 من القانون المدني · القانون 71/2011، المادة 56 · القانون 7/1996، المادة 24(3) و35(1)اقرأوا المزيد ←
#Notare (în cartea funciară)الإشارة في السجل العقاري (Notare)
الإشارة (notare) قيد في السجل العقاري يسجّل وقائع أو حقوقاً شخصية أو أوضاعاً قانونية مرتبطة بالعقار، مثل عقد بيع مبدئي، أو حق أولوية تعاقدي، أو إيجار، أو حجز، أو دعوى قيد النظر، بحيث تصبح ملزمة للغير. والإشارة بحد ذاتها لا تنقل الملكية ولا تنشئها.
لماذا يهمّكم: قيد العقد المبدئي كإشارة ينبّه أي مشترٍ أو مقرض لاحق إلى أن الفيلا موعودة لكم بالفعل، وهذا هو الدفاع الرئيسي ضد بيع العقار مرتين.
الأساس القانوني: المواد 881 و902–905 من القانون المدنياقرأوا المزيد ←
#Număr cadastral / cadastruالرقم المساحي / المسح العقاري
المسح العقاري (cadastru) هو السجل الفني في رومانيا الذي يقيس كل عقار ويصفه ويرسم خريطته؛ والرقم المساحي هو المعرّف الفريد الذي يمنحه لكل عقار، أي قطعة أرض بمبانٍ أو بدونها، داخل وحدتها الإدارية الإقليمية. ويربط الرقم خريطة المسح بالسجل العقاري، ويحصل كل مبنى على القطعة على رمز C1 وC2 وهكذا.
لماذا يهمّكم: يجب أن يطابق الرقم المساحي ورقم السجل العقاري في عقدكم القطعة والفيلا اللتين عاينتموهما وقستموهما فعلاً، وإلا فقد تدفعون ثمن قطعة أخرى أو قطعة غير مسجّلة.
الأساس القانوني: القانون 7/1996، المادة 1(2) و1(5)–(6) و2 · لائحة التسجيل الصادرة عن ANCPI لعام 2023، المادتان 42–43اقرأوا المزيد ←
#ANCPI / OCPIالوكالة الوطنية للمساحة والإشهار العقاري ومكاتبها في المحافظات
ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) هي الهيئة العامة في رومانيا المسؤولة عن المسح العقاري وتسجيل العقارات. وتعمل عبر مكتب OCPI في كل محافظة وفي بوخارست، وعبر مكاتب محلية للسجل العقاري (BCPI) تُجري القيود وتصدر المستخرجات. وتتبع العقارات في بالوتيشتي مكتب OCPI Ilfov.
لماذا يهمّكم: كل فحص وكل تسجيل تعتمدون عليه كمشترين من الخارج، من المستخرجات إلى الملكية والرهون وحق السطح، يأتي من سجلات ANCPI لا من مستندات يقدّمها البائع.
الأساس القانوني: القانون 7/1996، المادة 3(1)–(3)اقرأوا المزيد ←
#Drept de superficieحق السطح (Superficie)
حق السطح (Superficie) حق عيني يتيح تملّك مبنى على أرض يملكها شخص آخر، مع حق استعمال تلك الأرض. ويمكن منحه لمدة تصل إلى 99 عاماً وتجديده عند انتهائها. ويُقيَّد في السجل العقاري، ويجوز لصاحبه بيعه أو رهنه، ولكن مع المبنى فقط.
لماذا يهمّكم: إنه المسار القانوني الذي يتيح للمشتري من خارج الاتحاد الأوروبي، الذي لا يستطيع تملّك أرض رومانية، أن يحوز الفيلا والأرض اللازمة لها، لذلك تستحق بنود المدة والتجديد ونهاية المدة في العقد قراءة متأنية.
الأساس القانوني: المواد 693–702 من القانون المدني · المادة 2379(1)(d) من القانون المدني · القانون 312/2005، المادة 6اقرأوا المزيد ←الشراء بحسب جواز السفر ←
#Uzufructحق الانتفاع (Uzufruct)
حق الانتفاع (Uzufruct) هو الحق في استعمال مال يملكه شخص آخر وجني ثماره كما لو كان المنتفع مالكاً، مع المحافظة على جوهره. ويحتفظ المالك بملكية الرقبة. ويدوم حق الانتفاع للشخص الطبيعي مدى الحياة على الأكثر، وللشركة 30 عاماً على الأكثر. ويُقيَّد في السجل العقاري.
لماذا يهمّكم: كثيراً ما تنقل العائلات مسكناً إلى الأبناء مع الاحتفاظ بحق انتفاع مدى الحياة، وحق الانتفاع المسجّل يُلزم أي مشترٍ لاحق، لذلك يجب فحصه في الجزء C من السجل العقاري.
الأساس القانوني: المواد 703–708 من القانون المدني · القانون 7/1996، المادة 23 (الجزء C)اقرأوا المزيد ←
#Ipotecăالرهن العقاري (Ipotecă)
الرهن (ipotecă) حق عيني على مال يضمن سداد دين. ويُنشأ الرهن على العقار بعقد موثّق، ولا يقوم إلا بقيده في السجل العقاري. ويتتبع العقار في يد أي شخص ينتقل إليه، ويُستوفى الدائن من قيمته قبل الدائنين غير المضمونين.
لماذا يهمّكم: عليكم التأكد من شطب أي رهن للمطوّر على الفيلا عند التسليم أو قبله، والبنك الذي يموّل الشراء سيقيّد رهنه الخاص على العقار.
الأساس القانوني: المواد 2343–2345 و2377–2379 و2386 من القانون المدنياقرأوا المزيد ←
#Sarciniالأعباء على العقار (Sarcini)
الأعباء (sarcini) هي الحقوق والقيود المترتبة على العقار، وتُقيَّد أساساً في الجزء C من السجل العقاري: حق السطح، وحق الانتفاع، وحق الاستعمال، وحق السكنى، وحقوق الارتفاق، والرهون والامتيازات، والإيجارات، والحجوزات والتنفيذ، والدعاوى المتعلقة بهذه الحقوق. أما حظر البيع أو البناء فيظهر في الجزء B. والمستخرج الحديث يُظهرها جميعاً.
لماذا يهمّكم: يبقى العبء مرتبطاً بالعقار بعد البيع ما لم يُشطب، لذلك لا ينبغي أن تحوّلوا أي مال من الخارج قبل أن يُظهر المستخرج الأعباء التي ستبقى.
الأساس القانوني: القانون 7/1996، المادة 23 (الجزءان B وC) · المادة 2345(1) من القانون المدنياقرأوا المزيد ←
#Servitute de trecereحق المرور (Servitute de trecere)
حق المرور (servitute de trecere) حق ارتفاق يتيح لمالك عقار المرور سيراً أو بمركبة عبر عقار مجاور. ويُنشأ بعقد أو بالتقادم المكسب (uzucapiune)، ويُقيَّد في السجل العقاري. وبشكل منفصل، يمنح القانون المدني الأرض التي لا منفذ لها إلى طريق عام حق مرور قانونياً.
لماذا يهمّكم: إذا كانت الفيلا تصل إلى الطريق العام عبر طريق خاص داخل المجمّع، فأنتم بحاجة إلى حق مرور مسجّل أو حصة في ذلك الطريق، كي لا يُغلق المنفذ لاحقاً.
الأساس القانوني: المواد 755–770 من القانون المدني · المواد 617–619 من القانون المدني (حق المرور القانوني)اقرأوا المزيد ←
#Drept de preempțiuneحق الأولوية في الشراء (Drept de preempțiune)
حق الأولوية في الشراء (drept de preempțiune) حق أفضلية في شراء عقار بالسعر والشروط نفسها المتفق عليها مع طرف ثالث. وينشأ بموجب القانون أو العقد. وفي العقارات، أمام صاحب الحق 30 يوماً على الأكثر من الإخطار لممارسته، ويكون البيع للطرف الثالث معلّقاً على عدم ممارسته.
لماذا يهمّكم: يمسّ حق الأولوية القانوني أساساً الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني، لذلك عليكم كمشتري فيلا التأكد من أن القطعة intravilan ومن عدم وجود إشارة إلى حق أولوية تعاقدي في السجل العقاري.
الأساس القانوني: المواد 1730–1740 من القانون المدني · المادة 902(2)، البند 13 من القانون المدني · القانون 17/2014، المادة 4اقرأوا المزيد ←
#هذا المسرد معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الأرقام صحيحة حتى أكتوبر 2026. قبل الشراء، استشيروا محامياً مستقلاً.