Propriété et registre foncier
Cartea funciarăLivre foncier
La Cartea funciară (le livre foncier) est le registre public officiel des biens immobiliers en Roumanie, tenu par l'ANCPI. Chaque bien a son propre livre foncier en trois parties : la partie A décrit le bien, la partie B inscrit la propriété, et la partie C recense superficie, usufruit, hypothèques et autres charges. Les droits réels sur un bien inscrit suivent les règles du livre foncier.
Pourquoi c'est important pour vous: Pour un acheteur étranger, c'est le livre foncier, et non la brochure ou le contrat du promoteur, qui prouve à qui appartiennent la villa et le terrain et quelles charges les grèvent.
Base légale: Code civil roumain, art. 876–878 · Loi 7/1996, art. 1 et art. 23Pour aller plus loin →
#IntabulareInscription de la propriété (intabulation)
L'intabulare est l'inscription définitive d'un droit réel, généralement la propriété, au livre foncier, sur la base d'un acte notarié, d'une décision de justice définitive, d'un certificat d'hérédité ou d'un acte administratif. Là où les travaux cadastraux de la localité sont achevés, la propriété ne se transfère qu'à l'intabulare ; jusque-là, l'inscription rend le droit de l'acheteur opposable aux tiers.
Pourquoi c'est important pour vous: Tant que la villa n'est pas intabulée au nom de l'acheteur, le livre foncier indique toujours le promoteur comme propriétaire : les paiements effectués avant ce moment nécessitent donc une protection distincte.
Base légale: Code civil roumain, art. 881, 885, 888 · Loi 71/2011, art. 56 · Loi 7/1996, art. 24(3), 35(1)Pour aller plus loin →
#Notare (în cartea funciară)Mention au livre foncier (notare)
Une notare (mention) est une inscription au livre foncier qui consigne des faits, des droits personnels ou des situations juridiques liés à un bien, comme un contrat préliminaire de vente, un droit de préemption conventionnel, un bail, une saisie ou un procès en cours, afin que les tiers y soient tenus. Une mention ne transfère ni ne crée par elle-même la propriété.
Pourquoi c'est important pour vous: Mentionner un contrat préliminaire avertit tout acheteur ou prêteur ultérieur que la villa vous est déjà promise : c'est la principale protection contre la double vente d'un bien.
Base légale: Code civil roumain, art. 881, 902–905Pour aller plus loin →
#Număr cadastral / cadastruNuméro cadastral / cadastre
Le cadastre est le registre technique roumain qui mesure, décrit et cartographie chaque bien ; le numéro cadastral est l'identifiant unique qu'il attribue à chaque bien, un terrain avec ou sans constructions, dans son unité administrative-territoriale. Il relie le plan cadastral au livre foncier, et chaque construction sur le terrain reçoit un code C1, C2, etc.
Pourquoi c'est important pour vous: Les numéros cadastral et de livre foncier de votre contrat doivent correspondre au terrain et à la villa que vous avez réellement visités et mesurés, sinon vous risquez de payer une parcelle différente ou non inscrite.
Base légale: Loi 7/1996, art. 1(2), 1(5)–(6), 2 · Règlement d'inscription ANCPI 2023, art. 42–43Pour aller plus loin →
#ANCPI / OCPIAgence nationale du cadastre et de la publicité immobilière / offices départementaux du cadastre
L'ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) est l'agence publique roumaine chargée du cadastre et de la publicité foncière. Elle agit par un office OCPI dans chaque département (județ) et à Bucarest, et par des bureaux locaux du livre foncier (BCPI) qui effectuent les inscriptions et délivrent les extraits. Les biens de Balotești relèvent de l'OCPI Ilfov.
Pourquoi c'est important pour vous: Chaque vérification et chaque inscription sur lesquelles s'appuie un acheteur étranger, des extraits à la propriété, aux hypothèques et à la superficie, proviennent des registres de l'ANCPI et non des documents fournis par le vendeur.
Base légale: Loi 7/1996, art. 3(1)–(3)Pour aller plus loin →
#Drept de superficieDroit de superficie
La superficie est un droit réel d'avoir la propriété d'une construction sur le terrain d'autrui, assorti d'un droit d'usage de ce terrain. Elle peut être constituée pour 99 ans au plus et renouvelée à son terme. Elle est inscrite au livre foncier, et son titulaire peut la vendre ou l'hypothéquer, mais uniquement avec la construction.
Pourquoi c'est important pour vous: C'est la voie juridique par laquelle un acheteur hors UE, qui ne peut pas être propriétaire d'un terrain roumain, détient une villa et le terrain dont elle a besoin : les clauses du contrat sur la durée, le renouvellement et la fin du terme méritent donc une lecture attentive.
Base légale: Code civil roumain, art. 693–702 · Code civil roumain, art. 2379(1)(d) · Loi 312/2005, art. 6Pour aller plus loin →Acheter selon le passeport →
#UzufructUsufruit
L'usufruit est le droit d'user d'un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits comme le propriétaire lui-même, à charge d'en conserver la substance. Le propriétaire conserve la nue-propriété. Un usufruit consenti à une personne physique dure au plus toute sa vie ; à une société, 30 ans au plus. Il est inscrit au livre foncier.
Pourquoi c'est important pour vous: Les familles transmettent souvent un logement aux enfants en conservant un usufruit viager, et un usufruit inscrit s'impose à tout acheteur ultérieur : il faut donc le vérifier dans la partie C du livre foncier.
Base légale: Code civil roumain, art. 703–708 · Loi 7/1996, art. 23 (partie C)Pour aller plus loin →
#IpotecăHypothèque
Une ipotecă (hypothèque) est un droit réel sur un bien qui garantit le paiement d'une dette. Une hypothèque immobilière est constituée par acte notarié et ne naît qu'au moment de son inscription au livre foncier. Elle suit le bien en quelques mains qu'il passe, et le créancier est payé sur sa valeur avant les créanciers chirographaires.
Pourquoi c'est important pour vous: Un acheteur doit s'assurer que toute hypothèque du promoteur sur la villa est levée au plus tard à la remise des clés, et une banque qui finance l'achat inscrira sa propre hypothèque sur le bien.
Base légale: Code civil roumain, art. 2343–2345, 2377–2379, 2386Pour aller plus loin →
#SarciniCharges
Les sarcini (charges) sont les droits et restrictions qui grèvent un bien, inscrits principalement dans la partie C du livre foncier : superficie, usufruit, usage, habitation, servitudes, hypothèques et privilèges, baux, saisies et exécution forcée, ainsi que les procès portant sur ces droits. Les interdictions de vendre ou de construire figurent dans la partie B. Un extrait récent les montre toutes.
Pourquoi c'est important pour vous: Une charge reste attachée au bien après une vente, sauf si elle est levée : un acheteur à l'étranger ne devrait donc rien virer avant que l'extrait montre quelles charges subsisteront.
Base légale: Loi 7/1996, art. 23 (parties B et C) · Code civil roumain, art. 2345(1)Pour aller plus loin →
#Servitute de trecereServitude de passage
Une servitute de trecere (servitude de passage) est une servitude qui permet au propriétaire d'un bien de traverser un fonds voisin à pied ou en véhicule. Elle naît d'un contrat ou de l'usucapion et est inscrite au livre foncier. Par ailleurs, le Code civil accorde au terrain sans accès à la voie publique un droit de passage légal.
Pourquoi c'est important pour vous: Si une villa rejoint la voie publique par une route privée du domaine, l'acheteur a besoin d'une servitude de passage inscrite ou d'une quote-part de cette route, afin que l'accès ne puisse pas être bloqué plus tard.
Base légale: Code civil roumain, art. 755–770 · Code civil roumain, art. 617–619 (droit de passage légal)Pour aller plus loin →
#Drept de preempțiuneDroit de préemption
Un droit de préemption (drept de preempțiune) est un droit prioritaire d'acheter un bien au prix et aux conditions convenus avec un tiers. Il naît de la loi ou d'un contrat. En matière immobilière, son titulaire dispose de 30 jours au plus à compter de la notification pour l'exercer, et la vente au tiers est conditionnée à son non-exercice.
Pourquoi c'est important pour vous: La préemption légale concerne surtout les terres agricoles hors de la zone bâtie : l'acheteur d'une villa devrait donc vérifier que le terrain est intravilan et qu'aucune préemption conventionnelle n'est mentionnée au livre foncier.
Base légale: Code civil roumain, art. 1730–1740 · Code civil roumain, art. 902(2), pt 13 · Loi 17/2014, art. 4Pour aller plus loin →
#Processus d'achat et documents
Contract de rezervare (convenție privind rezervarea cumpărării)Contrat de réservation
Un contrat de réservation (convenție de rezervare) est un accord préalable par lequel un promoteur réserve à un acheteur un futur logement vendu sur plan. La loi roumaine le limite à 60 jours et plafonne le paiement de réservation à 5 % du prix, imputé sur le prix ; au-delà de 5 %, le contrat est nul. Il doit aboutir à une promesse notariée ou à la vente elle-même.
Pourquoi c'est important pour vous: Il vous indique le montant maximal qu'un promoteur peut légalement percevoir avant l'étape du notaire, et quand cet argent doit vous être restitué.
Base légale: Loi 169/2026 (Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction), art. 422(9), Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 · Loi 207/2025, art. I (ancien art. 22(5) de la loi 10/1995), Monitorul Oficial n° 1133 du 08.12.2025Pour aller plus loin →
#Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărareContrat préliminaire de vente
Un contrat préliminaire de vente (antecontract, ou promesse bilatérale de vente) est un accord par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à signer ultérieurement la vente définitive. Il doit contenir tous les éléments essentiels de cette vente. Si une partie refuse sans justification de signer, un tribunal peut rendre un jugement qui tient lieu de contrat de vente. Pour les logements sur plan, il doit être notarié.
Pourquoi c'est important pour vous: C'est généralement là que vous versez l'acompte principal : sa forme et ses conditions déterminent donc le niveau de protection de cet argent et de votre droit sur le logement.
Base légale: Code civil roumain (loi 287/2009, republiée), art. 1279, 1669, 1670 · Loi 169/2026, art. 422(7)-(8), Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 · Ordre du ministère de la Justice 177/C/2024 (honoraires minimaux des notaires), annexe 2, pt XIV a)Pour aller plus loin →
#Act autentic (contract în formă autentică)Acte notarié (acte authentique)
Un acte notarié (act autentic) est un document établi ou authentifié par un notaire public roumain après vérification de l'identité et du consentement des parties. La loi roumaine impose cette forme, à peine de nullité absolue, pour les contrats qui transfèrent ou constituent des droits réels à inscrire au livre foncier, ce qui inclut la vente d'une maison et de son terrain.
Pourquoi c'est important pour vous: L'achat d'une villa signé uniquement sous seing privé, sans notaire, est nul et ne peut pas être inscrit à votre nom.
Base légale: Code civil roumain (loi 287/2009, republiée), art. 1244 · Loi 36/1995 sur les notaires publics (republiée), art. 82, 90, 100Pour aller plus loin →
#Notar publicNotaire public
Un notaire public (notar public) est un professionnel du droit roumain, nommé en vertu de la loi 36/1995, qui exerce un service d'intérêt public en tant que fonction autonome. Lors d'un achat immobilier, le notaire authentifie l'acte de vente, établit l'identité et la capacité des parties, et consigne dans l'acte les taxes et frais perçus.
Pourquoi c'est important pour vous: Aucune vente immobilière roumaine n'est valable sans notaire : c'est donc à l'étude notariale que votre achat a juridiquement lieu.
Base légale: Loi 36/1995 sur les notaires publics (republiée), art. 3, 12, 78, 84 · Ordre du ministère de la Justice 177/C/2024 (honoraires minimaux des notaires), art. 4Pour aller plus loin →
#Grila notarilor (studiu de piață privind valorile minime imobiliare)Grille notariale
La grille notariale (grila notarilor) est l'étude de marché annuelle des valeurs immobilières minimales que chaque chambre des notaires publics obtient auprès d'évaluateurs agréés. Lorsque le prix déclaré est inférieur à la valeur de la grille, celle-ci devient la base de l'impôt du vendeur sur la cession, des honoraires du notaire et des frais d'inscription au livre foncier.
Pourquoi c'est important pour vous: Elle explique pourquoi frais et impôts peuvent être calculés sur une valeur différente du prix convenu, et elle ne constitue pas une évaluation de la villa.
Base légale: Code fiscal (loi 227/2015), art. 111(4^1) et (5) · Chambre des notaires publics de Bucarest, études de marché 2026 · Ordre du ministère de la Justice 177/C/2024, annexe, art. 4(3) · Ordre ANCPI 16/2019 (tarifs), note 8Pour aller plus loin →
#Onorariu notarial și tarif de intabulareHonoraires du notaire et frais d'inscription
Les honoraires du notaire (onorariu notarial) sont ce que le notaire facture pour authentifier la vente ; le ministère de la Justice fixe des honoraires minimaux selon un barème par tranches en fonction de la valeur du bien. Les frais d'inscription (tarif de intabulare) sont perçus par l'agence du cadastre pour inscrire la propriété de l'acheteur au livre foncier : 0,15 % de la valeur de l'acte pour les personnes physiques, 0,5 % pour les sociétés.
Pourquoi c'est important pour vous: Ce sont les deux principaux frais de clôture qu'un acheteur paie habituellement chez le notaire, et tous deux suivent des barèmes officiels fixes que vous pouvez vérifier.
Base légale: Ordre du ministère de la Justice 177/C/2024 (honoraires minimaux des notaires), annexe 2, pt I, Monitorul Oficial n° 70 du 26.01.2024 · Ordre ANCPI 16/2019 sur les tarifs, codes 2.3.1-2.3.2 et note 8 (version consolidée du 07.04.2025) · Page des tarifs de l'OCPI Sălaj (ordre 16/2019)Pour aller plus loin →
#Procură (notarială)Procuration (notariée)
Une procuration (procură) est un document par lequel vous autorisez une autre personne à agir en votre nom. Pour signer pour vous un acte immobilier roumain, le représentant a besoin d'une procuration spéciale en la forme authentique, car le mandat doit revêtir la forme exigée pour l'acte qu'il vise, et l'aliénation ou l'acquisition doit être expressément autorisée.
Pourquoi c'est important pour vous: Si vous ne pouvez pas venir pour la signature, une procuration correctement rédigée et apostillée permet à une personne de confiance de signer pour vous.
Base légale: Code civil roumain (loi 287/2009, republiée), art. 2013, 2015, 2016 · Loi 36/1995 sur les notaires publics (republiée), art. 18, 91, 164 · Ordre du ministère de la Justice 177/C/2024, annexe 1, pt 5.1Pour aller plus loin →
#ApostilăApostille
Une apostille est un certificat type prévu par la Convention de La Haye de 1961 sur l'apostille, qui atteste la signature, la qualité du signataire et le sceau ou timbre apposé sur un acte public, afin que l'acte puisse être utilisé dans un autre État contractant sans légalisation consulaire. Elle ne certifie pas le contenu. Israël et la Roumanie y sont tous deux parties.
Pourquoi c'est important pour vous: Les documents israéliens destinés à un achat en Roumanie, comme une procuration notariée, doivent être apostillés avant qu'un notaire ou une banque roumaine les accepte.
Base légale: Convention de La Haye du 5 octobre 1961 supprimant l'exigence de la légalisation des actes publics étrangers, art. 1-6 · Tableau d'état HCCH (Israël, Roumanie) · HCCH, autorités compétentes : Israël · HCCH, autorités compétentes : RoumaniePour aller plus loin →
#Traducere autorizată / legalizatăTraduction certifiée
Une traduction certifiée (traducere autorizată) est une traduction réalisée par un traducteur agréé par le ministère roumain de la Justice. Lorsqu'un notaire légalise ensuite la signature du traducteur, elle devient une traduction légalisée (traducere legalizată). Les actes notariés roumains sont en roumain : les documents étrangers et les acheteurs qui ne parlent pas roumain dépendent donc de ces traducteurs.
Pourquoi c'est important pour vous: Vos documents israéliens, et votre compréhension de l'acte lors de la signature, passent par un traducteur agréé.
Base légale: Loi 178/1997 sur les traducteurs et interprètes agréés (page d'information du ministère de la Justice) · Loi 36/1995 sur les notaires publics (republiée), art. 12, 82, 153Pour aller plus loin →
#Cont dedicat (cont bancar distinct al dezvoltatorului)Compte dédié au projet
Un compte dédié au projet est un compte bancaire distinct du promoteur, affecté à un seul projet, sur lequel l'acompte versé par un acheteur au titre d'une promesse de vente sur plan doit être déposé. Il ne peut être utilisé que pour ce projet, avec le visa « bun de plată » du responsable de chantier, jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre puis 20 % pour les installations.
Pourquoi c'est important pour vous: C'est la garantie légale de votre acompte pour une villa sur plan : vous devez donc savoir ce qu'il fait et ce qu'il ne garantit pas.
Base légale: Loi 169/2026, art. 422(10)-(11), Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026 · Loi 207/2025, art. I (ancien art. 22(6)-(7) de la loi 10/1995)Pour aller plus loin →
#CNP (cod numeric personal)Code numérique personnel (CNP)
Le CNP (cod numeric personal) est le code numérique personnel qui identifie de manière unique une personne physique dans les registres de l'État roumain et sert d'identifiant unique dans les systèmes d'information publics. Les citoyens roumains le reçoivent à la naissance ; les étrangers peuvent l'obtenir par un document délivré par l'Inspection générale de l'immigration. Les acheteurs étrangers sans CNP utilisent à la place un NIF.
Pourquoi c'est important pour vous: Notaires, banques et administration fiscale vous identifient par un CNP ou, à défaut, par un NIF : il vous faut donc l'un des deux pour acheter.
Base légale: Ordonnance d'urgence du gouvernement 97/2005 (republiée), art. 6 · Code de procédure fiscale (loi 207/2015), art. 82(1), lit. d)-e) · Guide ANAF : immatriculation fiscale des personnes physiques non résidentesPour aller plus loin →
#NIF (număr de identificare fiscală)Numéro d'identification fiscale pour étrangers (NIF)
Le NIF (număr de identificare fiscală) est le numéro d'identification fiscale que l'ANAF, l'administration fiscale roumaine, attribue à une personne physique ayant des obligations fiscales en Roumanie mais pas de CNP. Un acheteur étranger l'obtient en déposant le formulaire 030 avec une copie de son passeport, en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant ; il est remplacé si un CNP est délivré par la suite.
Pourquoi c'est important pour vous: Être propriétaire d'une villa crée des obligations fiscales en Roumanie, comme l'impôt foncier local, et sans CNP l'administration fiscale vous identifie par votre NIF.
Base légale: Code de procédure fiscale (loi 207/2015), art. 82(1), lit. e) · Guide ANAF : immatriculation fiscale des personnes physiques non résidentes (formulaire 030, ordre ANAF 1699/2021)Pour aller plus loin →
#Urbanisme et construction
Certificat de urbanismCertificat d'urbanisme
Le certificat de urbanism est le document d'information obligatoire délivré par l'autorité locale qui indique le régime juridique, économique et technique d'un terrain selon les plans d'urbanisme approuvés : usages autorisés, hauteur, densité, réseaux et restrictions. Il n'autorise aucune construction. La loi 169/2026 en prévoit cinq types, dont un certificat informatif que toute personne peut demander.
Pourquoi c'est important pour vous: Avant de réserver une villa, un certificat informatif sur le terrain vous montre ce que l'urbanisme autorise sur celui-ci et autour, d'après la mairie et non d'après la brochure commerciale.
Base légale: Loi 169/2026, art. 253 (définition, types, contenu), art. 254 (certificat informatif), art. 257 (certificat pour construire, validité), MO 661/10.08.2026Pour aller plus loin →
#Autorizație de construirePermis de construire
L'autorizație de construire est l'acte administratif individuel, délivré par l'autorité publique compétente, qui permet des travaux de construction : bâtiments neufs, interventions sur des bâtiments existants ou travaux d'aménagement du terrain. En vertu de la loi 169/2026, il n'est délivré que pour des projets contrôlés par des vérificateurs de projets agréés et conformes aux plans d'urbanisme, et il est valable 3 ans à compter de sa délivrance.
Pourquoi c'est important pour vous: Une villa vendue sur plan doit reposer sur un permis valide : demandez son numéro et sa date, et vérifiez que les plans qu'on vous vend y correspondent.
Base légale: Loi 169/2026, art. 259 (définition), art. 273 (délai de délivrance), art. 309 (validité), art. 310 (perte de validité), MO 661/10.08.2026Pour aller plus loin →
#PUG / PUZ / PUDPlan d'urbanisme général / plan d'urbanisme zonal / projet d'urbanisme de détail
PUG, PUZ et PUD sont les trois niveaux de planification urbaine en Roumanie. Le PUG (plan général) fixe les règles pour toute une localité, jusqu'à chaque parcelle ; un PUZ (plan zonal) les précise ou les modifie pour une zone ; un PUD précise l'implantation, les accès et les volumes de bâtiments déterminés. Dans la loi 169/2026, PUD signifie proiect urbanistic de detaliu.
Pourquoi c'est important pour vous: Les plans déterminent ce qui peut être construit à côté de votre villa et sur les terrains libres voisins : vérifiez donc quel plan s'applique avant d'acheter.
Base légale: Loi 169/2026, art. 45 (PUG), art. 62 (PUZ), art. 76 (approbation du PUZ), art. 81 et 85 (PUD), art. 576(1)-(2) (mise à jour du PUG), MO 661/10.08.2026Pour aller plus loin →
#Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilorProcès-verbal de réception à l'achèvement des travaux
Le proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor est le procès-verbal signé qui conclut la réception d'un bâtiment à l'achèvement des travaux : la vérification que les travaux sont conformes au permis de construire, aux exigences de qualité et au carnet technique. En vertu de la loi 169/2026, un bâtiment ne peut être mis en service qu'après l'admission de cette réception. Une réception finale suit à la fin de la période de garantie.
Pourquoi c'est important pour vous: Demandez-en une copie avant la remise des clés : elle montre que la maison a été formellement réceptionnée et liste les défauts que le constructeur doit encore corriger.
Base légale: Loi 169/2026, art. 527 (réception, deux étapes, utilisation seulement après admission), art. 528 (réception à l'achèvement, documents), art. 577(6) (le règlement de la HG 273/1994 reste en vigueur), MO 661/10.08.2026 · Loi 372/2005 (republiée en 2020), art. 23(1)-(2) : certificat énergétique joint au procès-verbal de réception (site miroir du MO 868/2020)Pour aller plus loin →
#Cartea tehnică a construcțieiCarnet technique de la construction
La cartea tehnică a construcției est le dossier technique officiel du bâtiment : documents de conception mis à jour selon l'état réellement construit, pièces d'exécution et de réception, et instructions d'utilisation, d'entretien et de suivi dans le temps. Le promoteur la constitue et la remet au propriétaire lors de la réception à l'achèvement ; le propriétaire doit la tenir à jour et la transmettre à tout acheteur.
Pourquoi c'est important pour vous: Lorsque vous recevez une villa neuve, le carnet technique est votre trace de la manière dont elle a été construite et doit être entretenue.
Base légale: Loi 169/2026, art. 528(2)-(3), art. 529 (carnet électronique au Registre national des constructions), art. 530 (contenu, obligations), MO 661/10.08.2026Pour aller plus loin →
#Certificat de performanță energeticăCertificat de performance énergétique
Le certificat de performanță energetică est le document, délivré par un auditeur énergétique agréé, qui indique la classe énergétique d'un bâtiment, sa consommation d'énergie primaire, ses émissions de CO2 et sa part d'énergies renouvelables. En vertu de la loi 372/2005, il est exigé pour les bâtiments construits, vendus ou loués, il est valable 10 ans et doit être présenté à l'acheteur avant la signature.
Pourquoi c'est important pour vous: Pour une villa neuve, le certificat est joint à la réception à l'achèvement et vous indique sa classe énergétique et sa consommation prévisible.
Base légale: Loi 372/2005 (republiée, MO 868/2020), art. 21 (cas où il est exigé, validité de 10 ans), art. 22 (vente), art. 23 (bâtiments neufs), art. 24 (annonces) ; texte lu sur un site miroir · Loi 238/2024 modifiant la loi 372/2005 (MO 714/22.07.2024) : liste des articles modifiés · Loi 169/2026, art. 402(2) : les exigences de performance énergétique sont celles de la loi 372/2005Pour aller plus loin →
#Clasa de risc seismic (RsI–RsIV) / normativ P100Classe de risque sismique / code de conception sismique P100
Une classe de risque sismique (RsI à RsIV) est le classement qu'un expert technique agréé attribue à un bâtiment existant après une évaluation sismique : RsI signifie un risque élevé d'effondrement sous le séisme de calcul, RsIV un comportement proche de celui des bâtiments conçus selon les normes actuelles. Les bâtiments neufs sont, eux, conçus selon le code de conception sismique P100-1.
Pourquoi c'est important pour vous: Pour une villa neuve, demandez selon quelle édition du P100-1 la structure a été conçue ; les classes de risque et la liste AMCCRS de Bucarest concernent surtout les bâtiments anciens.
Base légale: Document d'information publique de l'AICPS sur les classes de risque sismique et l'expertise technique (02.03.2025), citant le P100-3/2019 · Liste AMCCRS (mairie de Bucarest) des bâtiments classés selon le risque sismique · Lettre de l'AICPS au MDLPA sur le projet P100-1/2025 (15.09.2025)Pour aller plus loin →
#La roșu / la gri / la cheieBrut / gris / clés en main
La roșu, la gri et la cheie sont des termes du marché roumain qui désignent le degré de finition d'un logement à la remise des clés. La roșu correspond généralement à la structure, aux murs et à la toiture ; la gri y ajoute les fenêtres, les enduits, les chapes et les passages des réseaux ; la cheie signifie prêt à habiter. Ils n'ont pas de définition légale : le contrat doit donc lister ce qui est inclus.
Pourquoi c'est important pour vous: Ne vous fiez jamais à l'appellation : demandez l'annexe écrite de spécifications qui liste chaque finition et chaque installation incluses dans le prix.
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#Asociația de proprietari (Legea 196/2018)Association de propriétaires
Une asociație de proprietari est l'association autonome et à but non lucratif des propriétaires d'une copropriété, constituée en vertu de la loi 196/2018 pour gérer la propriété commune. Une copropriété requiert au moins trois propriétés individuelles et des parties communes, et la loi inclut expressément un ensemble résidentiel de maisons individuelles, en bande ou jumelées comportant une propriété commune et individuelle.
Pourquoi c'est important pour vous: Dans un domaine fermé de villas avec routes, portails ou espaces verts communs, une association de propriétaires peut être l'entité juridique qui les gère et les finance.
Base légale: Loi 196/2018, art. 2, lit. a), b), h) (définitions) et art. 3(1), (3), lit. c) (la copropriété inclut les ensembles résidentiels), MO 660/30.07.2018 · Loi 196/2018, art. 3 (texte en vigueur, source secondaire)Pour aller plus loin →
#Argent, fiscalité et financement
TVA la locuințeTVA sur les logements neufs
La TVA sur les logements neufs (TVA la locuințe) est la taxe sur la valeur ajoutée qu'un promoteur ajoute lorsqu'il vend un logement neuf. Depuis le 1er août 2025, le taux normal est de 21 % en vertu de l'art. 291(1) du Code fiscal, et le taux réduit applicable au logement a été abrogé. Un taux transitoire de 9 %, pour les contrats d'acompte signés au plus tard le 1er août 2025, a pris fin le 30 septembre 2026.
Pourquoi c'est important pour vous: Pour une villa neuve achetée aujourd'hui auprès d'un promoteur, prévoyez 21 % de TVA en plus du prix net ; un taux annoncé de 9 % ou 5 % ne s'applique plus aux nouveaux contrats.
Base légale: Code fiscal (loi 227/2015), version consolidée ANAF à jour de la loi 170/2026, art. 291, al. (1) (taux normal de 21 %) et al. (3) (abrogé) · Loi 141/2025, art. III (taux transitoire de 9 %, 1.08.2025–31.07.2026), selon les annotations du Code fiscal consolidé de l'ANAF · Loi 161/2026 (MO 642/04.08.2026) : fenêtre à 9 % rouverte du 7.08 au 30.09.2026 (synthèse secondaire)Pour aller plus loin →
#Impozit pe clădiri și terenImpôt foncier local (bâtiments et terrain)
L'impôt foncier local (impozit pe clădiri și teren) est l'impôt annuel qu'une mairie prélève sur les bâtiments et les terrains en vertu du titre IX du Code fiscal. Pour le logement d'une personne physique, le conseil local applique 0,08 %–0,2 % à une valeur imposable calculée à partir de la surface, d'une valeur légale en lei/m² et d'un coefficient de localité. Le terrain est imposé séparément, à l'hectare.
Pourquoi c'est important pour vous: Un propriétaire étranger paie cet impôt chaque année à la mairie, en deux échéances au 31 mars et au 30 septembre : il fait donc partie du budget des frais de détention.
Base légale: Code fiscal (loi 227/2015), version consolidée ANAF à jour de la loi 170/2026, titre IX, art. 457 (bâtiments résidentiels des personnes physiques) · Code fiscal (loi 227/2015), version consolidée ANAF à jour de la loi 170/2026, art. 465 (impôt sur les terrains) · Code fiscal (loi 227/2015), version consolidée ANAF à jour de la loi 170/2026, art. 462 (dates de paiement, jusqu'à 10 % de remise pour paiement anticipé) · DITL Secteur 5 Bucarest : calcul 2026 après la loi 239/2025 et l'OUG 9/2026Pour aller plus loin →
#Impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliareImpôt sur la vente d'un bien (payé par le vendeur)
L'impôt sur la cession immobilière (impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare) est l'impôt qu'un vendeur personne physique paie sur le prix d'un bien situé en Roumanie, en vertu de l'art. 111 du Code fiscal : 3 % s'il l'a détenu jusqu'à trois ans, 1 % s'il l'a détenu plus longtemps. Le notaire le calcule et le perçoit avant la signature, sur une base au moins égale à la valeur minimale de la grille notariale.
Pourquoi c'est important pour vous: Si vous revendez plus tard votre villa en tant que personne physique, le notaire retient cet impôt à la signature : vous pouvez donc calculer à l'avance votre produit net.
Base légale: Code fiscal (loi 227/2015), version consolidée ANAF à jour de la loi 170/2026, art. 111, al. (1), (4), (4^1), (6)Pour aller plus loin →
#IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor)Indice de référence des crédits aux consommateurs (IRCC)
L'IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor) est l'indice de référence de la Banque nationale de Roumanie pour les crédits aux consommateurs à taux variable en lei, y compris les crédits immobiliers, régi par l'OUG 19/2019. Il correspond à la moyenne trimestrielle d'un indice interbancaire quotidien. La dernière valeur publiée est de 5,57 % (T2 2026), applicable aux révisions de taux à partir d'octobre 2026.
Pourquoi c'est important pour vous: Sur un crédit immobilier en lei à taux variable, votre taux est égal à l'IRCC plus la marge fixe de la banque : il montre donc comment votre mensualité peut évoluer.
Base légale: BNR, page IRCC (indique : l'IRCC est régi par l'OUG 19/2019)Pour aller plus loin →
#Grad de îndatorareTaux d'endettement (plafonds BNR)
Le grad de îndatorare (taux d'endettement) est la part du revenu mensuel net d'un emprunteur consacrée à l'ensemble des remboursements de crédits. Le règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie, modifié par le règlement 6/2018, le plafonne à 40 % pour les crédits en lei et à 20 % pour les crédits en devises, chacun relevé de 5 points de pourcentage pour une première résidence occupée par l'emprunteur.
Pourquoi c'est important pour vous: Votre revenu, et pas seulement le prix du bien, limite le montant qu'une banque roumaine peut vous prêter, et les crédits en euros sont soumis à un plafond bien plus bas que les crédits en lei.
Base légale: Règlement BNR 17/2012 sur certaines conditions de crédit, modifié par le règlement 6/2018 (texte consolidé sur legislatie.just.ro, inaccessible le 16.10.2026) · BNR, Rapport sur la stabilité financière de juin 2025 (confirme que la limite DSTI est en vigueur)Pour aller plus loin →
#Noua CasăNoua Casă : programme de crédit immobilier garanti par l'État
Noua Casă (anciennement Prima Casă) est le programme roumain de crédit immobilier garanti par l'État, créé par l'OUG 60/2009 et géré par le FNGCIMM, destiné aux acheteurs qui ne possèdent aucun logement, ou un seul de moins de 50 m² de surface utile. Un logement jusqu'à 70 000 € exige 5 % d'apport ; un logement neuf jusqu'à 140 000 € exige 15 % d'apport. L'État garantit 50–60 % du prêt.
Pourquoi c'est important pour vous: Le programme vise des premiers logements modestes achetés avec un prêt d'une banque roumaine : une villa de plus de 140 000 € en est donc exclue et se finance par un crédit immobilier classique (pour les acheteurs venant de l'étranger, jusqu'à 70 % du prix).
Base légale: FNGCIMM, page du programme Noua Casă (OUG 60/2009 ; normes HG 717/2009 telles que modifiées)Pour aller plus loin →
#Legea 207/2025 („legea Nordis”) / Legea 169/2026 art. 422La loi sur les ventes sur plan (loi Nordis)
La loi 207/2025, dite loi Nordis, est le cadre roumain de la vente de logements sur plan. Depuis le 25 août 2026, ses règles figurent à l'art. 422(6)–(11) de la loi 169/2026 : les réservations durent au plus 60 jours et coûtent au plus 5 % du prix, et les acomptes sont versés sur un compte dédié au projet, utilisable jusqu'à 25 % (gros œuvre) et 20 % (installations) du prix.
Pourquoi c'est important pour vous: Ces règles vous indiquent combien un promoteur peut légalement percevoir avant la remise des clés et où votre acompte doit être placé : c'est la vérification essentielle avant de signer sur plan.
Base légale: Loi 169/2026 (Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction), art. 422, al. (6)–(11) et art. 575, Monitorul Oficial n° 661/10.08.2026 · Loi 207/2025 modifiant l'art. 22 de la loi 10/1995 et l'art. 26 de la loi 7/1996, Monitorul Oficial n° 1133/08.12.2025Pour aller plus loin →
#Ce glossaire est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres sont exacts en octobre 2026. Avant un achat, consultez un avocat indépendant.