La tranche supérieure de Noua Casă va jusqu'à 140 000 €, avec 15 % d'apport, et uniquement pour un bien neuf et achevé.
Dans la première tranche, jusqu'à 70 000 €, un apport de 5 % suffit, et l'État garantit jusqu'à 50 % du prêt.
Le taux est plafonné à l'IRCC plus 2 %. Avec un IRCC de 5,57 % depuis octobre 2026, le plafond est de 7,57 %, en lei.
Une vente dans les 5 ans exige un remboursement ou une autorisation, et la location exige l'accord de la banque et du ministère des Finances.
Au prix moyen de 2 636 € par m² pour un appartement neuf à Bucarest, 140 000 € achètent environ 53 m².
Le programme Noua Casă : la réponse courte
Le programme Noua Casă (« Maison neuve ») est une garantie de l'État roumain sur le crédit immobilier des primo-accédants. En 2026, il se poursuit avec un plafond de garanties de 500 millions de lei : jusqu'à 70 000 € de prix, 5 % d'apport ; de 70 001 à 140 000 €, 15 % d'apport, et uniquement pour un bien neuf. Le prêt est en lei, le taux est plafonné à l'IRCC plus 2 % au maximum, et la vente est interdite pendant 5 ans. Une villa dans le nord de Bucarest coûte généralement bien plus que le plafond : elle n'est donc pas éligible au programme.
Je reçois cette question aussi bien d'acquéreurs roumains que d'Israéliens qui ont entendu parler du « crédit de l'État avec 5 % d'apport ». La réponse honnête est que c'est un bon programme, mais pour un petit appartement et pour un primo-accédant qui vit en Roumanie. Dans cet article, je décortique les conditions, et j'explique ce que l'on fait lorsque la maison souhaitée dépasse le plafond.
Qu'est-ce que Noua Casă, et qui le porte
Le programme a été lancé en 2009 sous le nom de Prima Casă (« Première maison »), et a depuis changé plusieurs fois de nom et de conditions. Le mécanisme est resté le même : la banque accorde un crédit immobilier ordinaire, et l'État en garantit une partie par l'intermédiaire du Fonds national de garantie des crédits aux PME (FNGCIMM). La garantie réduit le risque de la banque, qui accepte donc un apport faible.
L'ampleur historique est considérable : selon Ziarul Financiar, de 2009 à fin 2024, 334 048 garanties ont été accordées pour un montant de 31,6 milliards de lei. Pour 2026, le gouvernement a adopté une décision de prolongation du programme, à l'initiative du ministère des Finances, avec un plafond de garanties de 500 millions de lei, le même qu'en 2025.
Les conditions pour 2026 : deux tranches de prix
| Tranche 1 | Tranche 2 | |
|---|---|---|
| Prix du bien | Jusqu'à 70 000 € | De 70 001 à 140 000 € |
| Apport minimal | 5 % | 15 % |
| Prêt maximal | 66 500 € | 119 000 € |
| Garantie de l'État | Jusqu'à 50 % du prêt | Jusqu'à 60 % du prêt |
| Type de bien | Neuf ou ancien | Neuf uniquement (réception définitive au cours des 5 dernières années) ou bâtiment consolidé |
| Devise du prêt | Lei | Lei |
Les conditions générales, selon StartupCafe et Adevărul :
- Un taux variable plafonné : l'IRCC plus une marge de 2 % au maximum. Depuis le 1er octobre 2026, l'IRCC s'établit à 5,57 %, selon Economedia, soit un plafond de taux de 7,57 %.
- Une commission de garantie : 0,15 % par an sur le solde de la partie garantie.
- Un premier logement : ne pas détenir de logement, seul ou avec son conjoint, ou en détenir au plus un de moins de 50 m².
- Un bien achevé et inscrit : pas d'achat sur plan dans le cadre du programme.
- Une réduction chez le notaire : des honoraires inférieurs de 30 % au niveau du marché pour l'authentification du contrat d'achat.
Cinq raisons pour lesquelles une villa n'est pas éligible
1. Le prix. Le plafond est de 140 000 €. Selon l'indice imobiliare.ro cité par Romania Insider, le prix moyen demandé pour un appartement neuf à Bucarest était de 2 636 € par m² en juin 2026. Par un calcul simple, 140 000 € achètent environ 53 m² d'appartement neuf en ville. Une villa de 150 m² avec jardin appartient à une autre catégorie.
2. Uniquement un bien neuf et achevé. Dans la tranche supérieure, seul un bien neuf ayant obtenu la réception définitive est éligible. La plupart des villas neuves sont vendues en phase de construction, et ne remplissent pas la condition tant qu'elles ne sont pas achevées et inscrites.
3. Le premier logement. Celui qui détient déjà un logement ne remplit pas la condition dans la plupart des cas. Pour un acquéreur étranger, et en particulier pour celui qui détient un logement en Israël, vérifiez auprès de la banque comment la condition s'interprète dans votre cas. Je n'ai pas trouvé de source officielle qui réponde clairement à cette question.
4. Des restrictions d'usage. Pendant 5 ans, la vente est interdite sans remboursement intégral ou autorisation. La location exige l'accord écrit de la banque et du ministère des Finances. C'est un programme pour une maison que l'on habite, pas pour un second bien.
5. Un prêt en lei. Celui dont les revenus sont en shekels ou en euros prend aussi un risque de change. Nous l'avons traité dans notre article sur le crédit en euros ou en lei.
La phrase à retenir : Noua Casă est un outil pour un petit premier logement, pas une solution de financement pour une villa.
Noua Casă est un outil pour un petit premier logement, pas une solution de financement pour une villa.
Combien cela fait par mois, au taux plafond
Pour vous donner un ordre de grandeur : un prêt maximal de 119 000 €, au taux d'environ 5,35 lei pour un euro (taux de référence de la BCE, 7.10.2026), représente environ 636 650 lei. Sur 30 ans et au taux plafond de 7,57 %, la mensualité est d'environ 4 480 lei. En pratique, le taux de la banque peut être inférieur au plafond, et la mensualité aussi. (Calcul purement illustratif, hors assurances et frais.)
Sur la manière de calculer une mensualité en Roumanie, étape par étape, voir notre guide du calcul de la mensualité d'un crédit.
Pourquoi le programme est plus petit qu'il n'y paraît
Un plafond de 500 millions de lei semble important, mais le recours au programme a fortement diminué. Selon bankingnews.ro, jusqu'en février 2026, 334 304 garanties avaient été accordées au total. En comparant avec le chiffre de fin 2024, il ne s'agit que de quelques centaines de garanties en plus d'un an.
L'explication est simple : les prix des logements ont augmenté, et le plafond de 140 000 € n'a pas bougé. Dans les grandes villes, il reste peu de biens neufs qui le respectent.
Si ce n'est pas Noua Casă, alors quoi
Les acquéreurs dont la maison dépasse le plafond recourent à plusieurs solutions :
- Un crédit immobilier ordinaire. Les banques roumaines financent aussi des non-résidents, à des conditions différentes. Nous avons détaillé le processus dans notre guide du crédit immobilier en Roumanie, et les conditions pour les non-résidents dans notre article sur le crédit pour non-résidents.
- Un apport plus important. Dans un crédit ordinaire, la banque exige davantage d'apport. Combien exactement : voir notre guide de l'apport personnel en Roumanie.
- Un taux fixe pour une période. Certaines banques proposent un taux fixe pour les premières années. Comparez avec l'offre à taux variable.
- Un financement depuis Israël. Un prêt garanti par un bien en Israël est une autre voie, avec ses propres avantages et inconvénients.
Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești, 29 villas à partir de 299 900 €, il est possible d'obtenir un financement allant jusqu'à 70 % auprès d'une banque roumaine, sous réserve de l'accord de la banque. Ce n'est pas Noua Casă, et ce n'est pas censé l'être.
À qui convient Noua Casă, et à qui non
Il convient à : un jeune couple ou une famille qui vit et travaille en Roumanie, sans logement, et qui achète un deux- ou trois-pièces hors du centre-ville, ou dans une ville plus petite.
Il ne convient pas à : celui qui cherche une villa, celui qui achète sur plan, celui qui prévoit de louer, ni celui qui détient déjà un logement.
Questions fréquentes
Quel est le plafond de prix du programme Noua Casă en 2026 ?
70 000 € dans la première tranche, avec 5 % d'apport, et 140 000 € dans la deuxième tranche, avec 15 % d'apport, qui ne concerne qu'un bien neuf ou consolidé. Le prêt maximal est respectivement de 66 500 € ou 119 000 €.
Peut-on acheter une villa avec Noua Casă ?
Seulement si son prix ne dépasse pas 140 000 €, qu'elle est neuve et achevée, et que l'acheteur remplit la condition du premier logement. Dans le nord de Bucarest, il n'existe pratiquement pas de telles villas : en pratique, la réponse est donc généralement non.
Quel est le taux du programme Noua Casă ?
Un taux variable en lei, plafonné à l'IRCC plus 2 % au maximum. Depuis le 1er octobre 2026, l'IRCC est de 5,57 %, soit un plafond de 7,57 %. S'y ajoute une commission de garantie de 0,15 % par an.
Peut-on louer ou vendre un logement acheté avec Noua Casă ?
Une vente dans les 5 ans exige un remboursement intégral ou l'autorisation du fonds. La location exige l'accord écrit de la banque et du ministère des Finances.
Peut-on acheter sur plan dans le cadre du programme ?
Non. Le bien doit être achevé, avec réception définitive, et inscrit. Un achat en phase de construction se finance par d'autres voies.
En résumé
Noua Casă fait exactement ce pour quoi il a été conçu : aider ceux qui vivent en Roumanie à acheter un premier logement avec un faible apport. Celui qui cherche une villa doit prévoir un financement ordinaire, et partir des chiffres réels.
Si vous souhaitez établir un plan de financement pour une maison au-dessus du plafond, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue l'apport, la devise et la mensualité, avant que vous ne rencontriez une banque.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : FNGCIMM, programme Noua Casă · bankingnews.ro, Noua Casă 2026 · Ziarul Financiar, données sur les garanties 2009-2024 · Adevărul, conditions 2026 · StartupCafe, restrictions de location et de vente · Wall-Street.ro, conditions 2026 · Economedia, IRCC à partir d'octobre 2026 · Romania Insider, indice imobiliare.ro.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les conditions du programme sont fixées chaque année et peuvent évoluer, et l'éligibilité est examinée par la banque et le fonds. Informations à jour en octobre 2026.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
