تصل الشريحة العليا من Noua Casă إلى 140,000 يورو، برأس مال ذاتي 15%، ولعقار جديد ومكتمل فقط.
في الشريحة الأولى، حتى 70,000 يورو، يكفي رأس مال ذاتي بنسبة 5%، وتضمن الدولة حتى 50% من القرض.
الفائدة محدودة بـIRCC زائد 2%. ومع IRCC بنسبة 5.57% منذ أكتوبر 2026، يكون السقف 7.57%، بالليو.
البيع خلال 5 سنوات يتطلب سداداً أو موافقة، والتأجير يتطلب موافقة البنك ووزارة المالية.
بمتوسط سعر 2,636 يورو للمتر المربع لشقة جديدة في بوخارست، تشتري 140,000 يورو نحو 53 م².
برنامج Noua Casă: الجواب المختصر
برنامج Noua Casă («البيت الجديد») ضمان من الدولة الرومانية لقروض الرهن لمشتري المسكن الأول. وفي 2026 يستمر بسقف ضمانات قدره 500 مليون ليو: حتى 70,000 يورو سعراً، برأس مال ذاتي 5%؛ ومن 70,001 إلى 140,000 يورو، برأس مال ذاتي 15%، ولعقار جديد فقط. القرض بالليو، والفائدة محدودة بـIRCC زائد 2% كحد أقصى، وهناك حظر بيع لمدة 5 سنوات. وتكلّف الفيلا في شمال بوخارست عادةً أكثر بكثير من السقف، ولذلك لا تدخل البرنامج.
يصلني هذا السؤال من مشترين رومانيين ومن إسرائيليين سمعوا عن «رهن الدولة برأس مال ذاتي 5%». والجواب الصادق أنه برنامج جيد، لكنه لشقة صغيرة ولمشترٍ أول يسكن في رومانيا. في هذا المقال أفكّك الشروط، وأشرح ما الذي تفعله حين يكون البيت الذي تريده أكبر من السقف.
ما هو Noua Casă، ومن يقف خلفه
أُطلق البرنامج في 2009 باسم Prima Casă («البيت الأول»)، وغيّر منذ ذلك الحين اسمه وشروطه عدة مرات. وبقيت الآلية نفسها: يمنح البنك رهناً عادياً، وتضمن الدولة جزءاً منه عبر الصندوق الوطني لضمان قروض المؤسسات الصغيرة والمتوسطة (FNGCIMM). والضمان يقلّل مخاطر البنك، ولذلك يقبل برأس مال ذاتي منخفض.
والحجم التاريخي كبير: وفق Ziarul Financiar، مُنحت من 2009 حتى نهاية 2024 نحو 334,048 ضماناً بقيمة 31.6 مليار ليو. ولعام 2026 أقرّت الحكومة قراراً باستمرار البرنامج، بمبادرة من وزارة المالية، بسقف ضمانات قدره 500 مليون ليو، وهو السقف نفسه في 2025.
شروط 2026: شريحتان للسعر
| الشريحة 1 | الشريحة 2 | |
|---|---|---|
| سعر العقار | حتى 70,000 يورو | من 70,001 إلى 140,000 يورو |
| الحد الأدنى لرأس المال الذاتي | 5% | 15% |
| الحد الأقصى للقرض | 66,500 يورو | 119,000 يورو |
| ضمان الدولة | حتى 50% من القرض | حتى 60% من القرض |
| نوع العقار | جديد أو مستعمل | جديد فقط (استلام نهائي في السنوات الخمس الأخيرة) أو مبنى مُدعَّم |
| عملة القرض | ليو | ليو |
الشروط العامة، وفق StartupCafe وAdevărul:
- فائدة متغيرة محدودة: IRCC زائد هامش 2% كحد أقصى. ومنذ 1 أكتوبر 2026 يبلغ IRCC نسبة 5.57%، وفق Economedia، أي سقف فائدة قدره 7.57%.
- عمولة الضمان: 0.15% سنوياً على رصيد الجزء المضمون.
- المسكن الأول: ألا تملك عقاراً سكنياً، وحدك أو مع الزوج، أو أن تملك على الأكثر عقاراً واحداً أصغر من 50 م².
- عقار مكتمل ومسجّل: لا شراء على المخطط ضمن البرنامج.
- خصم لدى كاتب العدل: أتعاب أقل بـ30% من مستوى السوق لتوثيق عقد الشراء.
خمسة أسباب لعدم دخول الفيلا
1. السعر. السقف 140,000 يورو. ووفق مؤشر imobiliare.ro الذي استشهد به Romania Insider، بلغ متوسط السعر المطلوب لشقة جديدة في بوخارست 2,636 يورو للمتر المربع في يونيو 2026. وبحساب بسيط، تشتري 140,000 يورو نحو 53 م² من شقة جديدة في المدينة. أما الفيلا بمساحة 150 م² مع حديقة ففي فئة أخرى.
2. عقار جديد ومكتمل فقط. في الشريحة العليا، فقط عقار جديد حصل على الاستلام النهائي. وأغلب الفلل الجديدة تُباع في مرحلة البناء، ولا تستوفي الشرط حتى تكتمل وتُسجَّل.
3. المسكن الأول. من يملك شقة أصلاً لا يستوفي الشرط في أغلب الحالات. وبالنسبة للمشتري الأجنبي، ولا سيما من يملك شقة في إسرائيل، تحقّق مع البنك من كيفية تفسير الشرط في حالتك. لم أجد مصدراً رسمياً يجيب عن ذلك بشكل قاطع.
4. قيود الاستخدام. يُحظر البيع خلال 5 سنوات دون سداد كامل أو موافقة. ويتطلب التأجير موافقة مكتوبة من البنك ومن وزارة المالية. إنه برنامج لبيت تسكنه، لا لعقار ثانٍ.
5. قرض بالليو. من يكسب بالشيكل أو باليورو يتحمّل أيضاً خطر العملة. وقد كتبنا عن ذلك في مقال الرهن باليورو أم بالليو.
السطر الذي يجدر تذكّره: Noua Casă أداة لمسكن أول صغير، لا مسار تمويل لفيلا.
Noua Casă أداة لمسكن أول صغير، لا مسار تمويل لفيلا.
كم يبلغ القسط الشهري، بسقف الفائدة
لتفهم حجم الأرقام: القرض الأقصى البالغ 119,000 يورو، بسعر نحو 5.35 ليو لليورو (السعر المرجعي للـECB، 7.10.2026)، يساوي نحو 636,650 ليو. ولمدة 30 سنة وبسقف الفائدة البالغ 7.57%، يكون القسط الشهري نحو 4,480 ليو. وعملياً قد تكون فائدة البنك أدنى من السقف، والقسط تبعاً لذلك. (الحساب للتوضيح فقط، دون تأمينات وعمولات.)
وعن كيفية حساب القسط الشهري في رومانيا، خطوة بخطوة، انظر دليل حساب قسط الرهن.
لماذا البرنامج أصغر مما يبدو
يبدو سقف 500 مليون ليو كبيراً، لكن استخدام البرنامج انخفض كثيراً. ووفق bankingnews.ro، مُنح حتى فبراير 2026 ما مجموعه 334,304 ضمانات. وبالمقارنة مع رقم نهاية 2024، يتعلق الأمر ببضع مئات من الضمانات فقط خلال أكثر من سنة.
والتفسير بسيط: ارتفعت أسعار الشقق، ولم يتحرك سقف 140,000 يورو. وفي المدن الكبرى تبقى عقارات جديدة قليلة تستوفيه.
إن لم يكن Noua Casă، فماذا
يستخدم المشترون الذين يتجاوز بيتهم السقف عدة مسارات:
- رهن عادي. تموّل البنوك الرومانية غير المقيمين أيضاً، بشروط مختلفة. وقد فصّلنا الإجراء في دليل الرهن العقاري في رومانيا، والشروط لغير المقيمين في مقال الرهن لغير المقيمين.
- رأس مال ذاتي أعلى. في الرهن العادي يطلب البنك رأس مال ذاتياً أكبر. وكم بالضبط، انظر دليل الدفعة الأولى في رومانيا.
- فائدة ثابتة لفترة. تعرض بعض البنوك فائدة ثابتة للسنوات الأولى. قارنها بالعرض المتغير.
- التمويل من إسرائيل. قرض على عقار في إسرائيل مسار آخر، له مزاياه وعيوبه.
أذكر هذا مرة واحدة: في مشروعنا في بالوتيشتي، 29 فيلا يبدأ سعرها من 299,900 يورو، يمكن الحصول على تمويل حتى 70% من بنك روماني، رهناً بموافقة البنك. هذا ليس Noua Casă، ولا يُفترض أن يكون.
لمن يناسب Noua Casă، ولمن لا يناسب
يناسب: زوجين شابين أو عائلة يسكنون ويعملون في رومانيا، دون شقة، ويشترون شقة من غرفتين أو ثلاث خارج مركز المدينة، أو في مدينة أصغر.
لا يناسب: من يبحث عن فيلا، ومن يشتري على المخطط، ومن يخطط للتأجير، ومن يملك شقة أصلاً.
أسئلة شائعة
ما سقف السعر في برنامج Noua Casă في 2026؟
70,000 يورو في الشريحة الأولى، برأس مال ذاتي 5%، و140,000 يورو في الشريحة الثانية، برأس مال ذاتي 15%، وتسري فقط على عقار جديد أو مُدعَّم. والحد الأقصى للقرض 66,500 أو 119,000 يورو على التوالي.
هل يمكن شراء فيلا عبر Noua Casă؟
فقط إذا كان سعرها حتى 140,000 يورو، وكانت جديدة ومكتملة، واستوفى المشتري شرط المسكن الأول. وفي شمال بوخارست تكاد لا توجد فلل كهذه، ولذلك يكون الجواب عملياً عادةً لا.
ما الفائدة في برنامج Noua Casă؟
فائدة متغيرة بالليو، محدودة بـIRCC زائد 2% كحد أقصى. ومنذ 1 أكتوبر 2026 يبلغ IRCC نسبة 5.57%، أي سقف قدره 7.57%. وتُدفع إضافةً إلى ذلك عمولة ضمان بنسبة 0.15% سنوياً.
هل يمكن تأجير أو بيع شقة اشتُريت عبر Noua Casă؟
البيع خلال 5 سنوات يتطلب سداداً كاملاً أو موافقة الصندوق. والتأجير يتطلب موافقة مكتوبة من البنك ومن وزارة المالية.
هل يمكن الشراء على المخطط ضمن البرنامج؟
لا. يجب أن يكون العقار مكتملاً، باستلام نهائي، ومسجّلاً. والشراء في مرحلة البناء يُموَّل عبر مسارات أخرى.
الخلاصة
يفعل Noua Casă بالضبط ما صُمّم له: يساعد من يسكن في رومانيا على شراء مسكن أول برأس مال ذاتي صغير. ومن يبحث عن فيلا عليه أن يخطط لتمويل عادي، وأن يبدأ من الأرقام الحقيقية.
إذا أردت بناء خطة تمويل لبيت يتجاوز السقف، لدينا أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع رأس المال الذاتي والعملة والقسط الشهري، قبل أن تلتقي بأي بنك.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: FNGCIMM، برنامج Noua Casă · bankingnews.ro، Noua Casă 2026 · Ziarul Financiar، بيانات الضمانات 2009–2024 · Adevărul، شروط 2026 · StartupCafe، قيود التأجير والبيع · Wall-Street.ro، شروط 2026 · Economedia، مؤشر IRCC من أكتوبر 2026 · Romania Insider، مؤشر imobiliare.ro.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تُحدَّد شروط البرنامج سنوياً وقد تتغير، ويفحص البنك والصندوق الأهلية. المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
