Die obere Stufe von Noua Casă reicht bis 140.000 €, mit 15 % Eigenkapital und nur für eine neue, fertige Immobilie.
In der ersten Stufe, bis 70.000 €, genügen 5 % Eigenkapital, und der Staat bürgt für bis zu 50 % des Kredits.
Der Zinssatz ist auf IRCC plus 2 % begrenzt. Mit einem IRCC von 5,57 % ab Oktober 2026 liegt die Obergrenze bei 7,57 %, in Lei.
Ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren erfordert Tilgung oder Genehmigung, eine Vermietung die Zustimmung der Bank und des Finanzministeriums.
Bei einem Durchschnittspreis von 2.636 € pro m² für eine Neubauwohnung in Bukarest kaufen 140.000 € etwa 53 m².
Das Programm Noua Casă: die kurze Antwort
Das Programm Noua Casă („Neues Zuhause“) ist eine rumänische Staatsgarantie für Hypotheken von Ersterwerbern. 2026 läuft es mit einem Garantievolumen von 500 Millionen Lei weiter: bis zu 70.000 € Kaufpreis mit 5 % Eigenkapital; von 70.001 bis 140.000 € mit 15 % Eigenkapital und nur für Neubauten. Der Kredit lautet auf Lei, der Zinssatz ist auf höchstens IRCC plus 2 % begrenzt, und es gilt ein Verkaufsverbot von 5 Jahren. Eine Villa im Norden Bukarests kostet in der Regel weit mehr als die Obergrenze und passt daher nicht in das Programm.
Diese Frage bekomme ich sowohl von rumänischen Käufern als auch von Israelis, die von der „staatlichen Hypothek mit 5 % Eigenkapital“ gehört haben. Die ehrliche Antwort lautet: Es ist ein gutes Programm, aber für eine kleine Wohnung und einen Ersterwerber, der in Rumänien lebt. In diesem Artikel zerlege ich die Bedingungen und erkläre, was zu tun ist, wenn das gewünschte Haus über der Obergrenze liegt.
Was Noua Casă ist und wer dahintersteht
Das Programm startete 2009 unter dem Namen Prima Casă („Erstes Zuhause“) und hat seitdem mehrmals Namen und Bedingungen geändert. Der Mechanismus ist derselbe geblieben: Die Bank vergibt eine normale Hypothek, und der Staat bürgt für einen Teil davon über den Nationalen Garantiefonds für kleine und mittlere Unternehmen (FNGCIMM). Die Garantie senkt das Risiko der Bank, daher akzeptiert sie ein geringes Eigenkapital.
Der historische Umfang ist groß: Laut Ziarul Financiar wurden von 2009 bis Ende 2024 334.048 Garantien im Umfang von 31,6 Milliarden Lei vergeben. Für 2026 hat die Regierung die Fortsetzung des Programms beschlossen, auf Initiative des Finanzministeriums, mit einem Garantievolumen von 500 Millionen Lei, demselben wie 2025.
Die Bedingungen für 2026: zwei Preisstufen
| Stufe 1 | Stufe 2 | |
|---|---|---|
| Preis der Immobilie | Bis 70.000 € | 70.001 bis 140.000 € |
| Mindesteigenkapital | 5 % | 15 % |
| Maximaler Kredit | 66.500 € | 119.000 € |
| Staatsgarantie | Bis 50 % des Kredits | Bis 60 % des Kredits |
| Art der Immobilie | Neu oder gebraucht | Nur neu (Endabnahme in den letzten 5 Jahren) oder ertüchtigtes Gebäude |
| Kreditwährung | Lei | Lei |
Die allgemeinen Bedingungen laut StartupCafe und Adevărul:
- Begrenzter variabler Zinssatz: IRCC plus eine Marge von höchstens 2 %. Seit dem 1. Oktober 2026 liegt der IRCC laut Economedia bei 5,57 %, also eine Zinsobergrenze von 7,57 %.
- Garantiegebühr: 0,15 % pro Jahr auf den Restbetrag des garantierten Teils.
- Erstes Zuhause: keine Wohnimmobilie besitzen, allein oder mit dem Ehepartner, oder höchstens eine Immobilie unter 50 m².
- Fertige und eingetragene Immobilie: kein Kauf auf Plan im Rahmen des Programms.
- Notarrabatt: ein um 30 % niedrigeres Honorar als marktüblich für die Beurkundung des Kaufvertrags.
Fünf Gründe, warum eine Villa nicht passt
1. Der Preis. Die Obergrenze liegt bei 140.000 €. Laut dem imobiliare.ro-Index, zitiert von Romania Insider, lag der durchschnittliche Angebotspreis für eine Neubauwohnung in Bukarest im Juni 2026 bei 2.636 € pro m². In einfacher Rechnung kaufen 140.000 € etwa 53 m² Neubauwohnung in der Stadt. Eine Villa mit 150 m² und Garten ist eine andere Kategorie.
2. Nur eine neue, fertige Immobilie. In der oberen Stufe nur ein Neubau mit Endabnahme. Die meisten neuen Villen werden in der Bauphase verkauft und erfüllen die Bedingung erst, wenn sie fertig und eingetragen sind.
3. Erstes Zuhause. Wer bereits eine Wohnung besitzt, erfüllt die Bedingung in den meisten Fällen nicht. Für einen ausländischen Käufer, insbesondere wenn er eine Wohnung in Israel besitzt, klären Sie mit der Bank, wie die Bedingung in Ihrem Fall ausgelegt wird. Eine offizielle Quelle, die das eindeutig beantwortet, habe ich nicht gefunden.
4. Nutzungsbeschränkungen. 5 Jahre lang darf ohne vollständige Tilgung oder Genehmigung nicht verkauft werden. Eine Vermietung erfordert die schriftliche Genehmigung der Bank und des Finanzministeriums. Es ist ein Programm für ein Zuhause, in dem man wohnt, nicht für eine Zweitimmobilie.
5. Kredit in Lei. Wer in Schekel oder Euro verdient, trägt zusätzlich ein Währungsrisiko. Darüber haben wir im Artikel über eine Hypothek in Euro oder Lei geschrieben.
Der Satz, den Sie sich merken sollten: Noua Casă ist ein Instrument für eine kleine erste Wohnung, kein Finanzierungsweg für eine Villa.
Noua Casă ist ein Instrument für eine kleine erste Wohnung, kein Finanzierungsweg für eine Villa.
Was das monatlich bedeutet, bei der Zinsobergrenze
Damit Sie die Größenordnung verstehen: Ein maximaler Kredit von 119.000 € entspricht bei einem Kurs von etwa 5,35 Lei je Euro (EZB-Referenzkurs, 7.10.2026) etwa 636.650 Lei. Über 30 Jahre und zur Zinsobergrenze von 7,57 % beträgt die Monatsrate etwa 4.480 Lei. In der Praxis kann der Zinssatz der Bank unter der Obergrenze liegen und die Rate entsprechend niedriger. (Die Berechnung dient nur der Veranschaulichung, ohne Versicherungen und Gebühren.)
Wie man in Rumänien eine Monatsrate Schritt für Schritt berechnet, steht im Ratgeber zur Berechnung der Hypothekenrate.
Warum das Programm kleiner ist, als es scheint
Ein Garantievolumen von 500 Millionen Lei klingt groß, doch die Nutzung des Programms ist stark zurückgegangen. Laut bankingnews.ro wurden bis Februar 2026 insgesamt 334.304 Garantien vergeben. Im Vergleich zur Zahl von Ende 2024 sind das nur einige Hundert Garantien in mehr als einem Jahr.
Die Erklärung ist einfach: Die Wohnungspreise sind gestiegen, und die Obergrenze von 140.000 € hat sich nicht bewegt. In den großen Städten bleiben nur wenige Neubauten übrig, die sie einhalten.
Wenn nicht Noua Casă, was dann
Käufer, deren Haus über der Obergrenze liegt, nutzen mehrere Wege:
- Eine reguläre Hypothek. Rumänische Banken finanzieren auch Gebietsfremde, zu anderen Bedingungen. Den Ablauf haben wir im Ratgeber zur Hypothek in Rumänien beschrieben und die Bedingungen für Gebietsfremde im Artikel über Hypotheken für Gebietsfremde.
- Mehr Eigenkapital. Bei einer regulären Hypothek verlangt die Bank mehr Eigenkapital. Wie viel genau, steht im Ratgeber zum Eigenkapital in Rumänien.
- Fester Zinssatz für eine Phase. Manche Banken bieten einen festen Zinssatz für die ersten Jahre. Vergleichen Sie ihn mit dem variablen Angebot.
- Finanzierung aus Israel. Ein Kredit auf eine Immobilie in Israel ist ein anderer Weg, mit eigenen Vor- und Nachteilen.
Ich erwähne es nur einmal: In unserem Projekt in Balotești, 29 Villen mit Preisen ab 299.900 €, ist eine Finanzierung von bis zu 70 % durch eine rumänische Bank möglich, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Das ist nicht Noua Casă, und das soll es auch nicht sein.
Für wen Noua Casă passt und für wen nicht
Es passt für: ein junges Paar oder eine Familie, die in Rumänien wohnt und arbeitet, keine Wohnung besitzt und eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung außerhalb des Stadtzentrums oder in einer kleineren Stadt kauft.
Es passt nicht für: alle, die eine Villa suchen, auf Plan kaufen, vermieten wollen oder bereits eine Wohnung besitzen.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Preisgrenze im Programm Noua Casă 2026?
70.000 € in der ersten Stufe mit 5 % Eigenkapital und 140.000 € in der zweiten Stufe mit 15 % Eigenkapital, die nur für neue oder ertüchtigte Immobilien gilt. Der maximale Kredit beträgt 66.500 bzw. 119.000 €.
Kann man mit Noua Casă eine Villa kaufen?
Nur wenn sie bis zu 140.000 € kostet, neu und fertig ist und der Käufer die Bedingung des ersten Zuhauses erfüllt. Im Norden Bukarests gibt es kaum solche Villen, daher lautet die Antwort in der Praxis meist nein.
Wie hoch ist der Zinssatz im Programm Noua Casă?
Ein variabler Zinssatz in Lei, begrenzt auf höchstens IRCC plus 2 %. Seit dem 1. Oktober 2026 liegt der IRCC bei 5,57 %, also eine Obergrenze von 7,57 %. Hinzu kommt eine Garantiegebühr von 0,15 % pro Jahr.
Kann man eine über Noua Casă gekaufte Wohnung vermieten oder verkaufen?
Ein Verkauf innerhalb von 5 Jahren erfordert die vollständige Tilgung oder eine Genehmigung des Fonds. Eine Vermietung erfordert die schriftliche Genehmigung der Bank und des Finanzministeriums.
Kann man im Rahmen des Programms auf Plan kaufen?
Nein. Die Immobilie muss fertig sein, eine Endabnahme haben und eingetragen sein. Ein Kauf in der Bauphase wird über andere Wege finanziert.
Fazit
Noua Casă tut genau das, wofür es gedacht ist: Es hilft Menschen, die in Rumänien leben, mit wenig Eigenkapital eine erste Wohnung zu kaufen. Wer eine Villa sucht, muss eine reguläre Finanzierung planen und bei den echten Zahlen anfangen.
Wenn Sie einen Finanzierungsplan für ein Haus über der Obergrenze aufstellen möchten, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Eigenkapital, Währung und Monatsrate durch, bevor Sie eine Bank treffen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: FNGCIMM, Programm Noua Casă · bankingnews.ro, Noua Casă 2026 · Ziarul Financiar, Garantiedaten 2009–2024 · Adevărul, Bedingungen 2026 · StartupCafe, Vermietungs- und Verkaufsbeschränkungen · Wall-Street.ro, Bedingungen 2026 · Economedia, IRCC ab Oktober 2026 · Romania Insider, imobiliare.ro-Index.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Programmbedingungen werden jährlich festgelegt und können sich ändern, und die Berechtigung wird von der Bank und dem Fonds geprüft. Stand Oktober 2026.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
