Pragul superior al programului Noua Casă ajunge la 140.000 de euro, cu avans de 15%, și doar pentru o locuință nouă și finalizată.
La primul prag, până la 70.000 de euro, este suficient un avans de 5%, iar statul garantează până la 50% din credit.
Dobânda este plafonată la IRCC plus 2%. Cu IRCC de 5,57% din octombrie 2026, plafonul este de 7,57%, în lei.
Vânzarea în primii 5 ani necesită rambursare sau aprobare, iar închirierea cere acordul băncii și al Ministerului Finanțelor.
La un preț mediu de 2.636 de euro pe mp pentru un apartament nou în București, 140.000 de euro cumpără circa 53 mp.
Programul Noua Casă: răspunsul scurt
Programul Noua Casă este o garanție a statului român pentru creditul ipotecar al celor care își cumpără prima locuință. În 2026 continuă cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei: până la 70.000 de euro preț, avans de 5%; de la 70.001 la 140.000 de euro, avans de 15% și doar pentru o locuință nouă. Creditul este în lei, dobânda este plafonată la IRCC plus cel mult 2% și există o interdicție de vânzare de 5 ani. O vilă în nordul Bucureștiului costă de regulă mult peste plafon, așa că nu intră în program.
Primesc această întrebare atât de la cumpărători români, cât și de la israelieni care au auzit de „creditul statului cu 5% avans”. Răspunsul sincer este că este un program bun, dar pentru un apartament mic și pentru un prim cumpărător care locuiește în România. În acest articol desfac condițiile și explic ce faceți când casa pe care o vreți este mai mare decât plafonul.
Ce este Noua Casă și cine se află în spatele lui
Programul a fost lansat în 2009 sub numele Prima Casă și de atunci și-a schimbat de câteva ori numele și condițiile. Mecanismul a rămas același: banca acordă un credit ipotecar obișnuit, iar statul garantează o parte din el prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM). Garanția reduce riscul băncii, așa că aceasta acceptă un avans mic.
Amploarea istorică este mare: potrivit Ziarul Financiar, din 2009 până la sfârșitul lui 2024 s-au acordat 334.048 de garanții în valoare de 31,6 miliarde de lei. Pentru 2026, Guvernul a aprobat o hotărâre privind continuarea programului, la inițiativa Ministerului Finanțelor, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei, același ca în 2025.
Condițiile pentru 2026: două praguri de preț
| Pragul 1 | Pragul 2 | |
|---|---|---|
| Prețul locuinței | Până la 70.000 de euro | 70.001 până la 140.000 de euro |
| Avans minim | 5% | 15% |
| Credit maxim | 66.500 de euro | 119.000 de euro |
| Garanția statului | Până la 50% din credit | Până la 60% din credit |
| Tipul locuinței | Nouă sau veche | Doar nouă (recepție finală în ultimii 5 ani) sau clădire consolidată |
| Moneda creditului | Lei | Lei |
Condițiile generale, potrivit StartupCafe și Adevărul:
- Dobândă variabilă plafonată: IRCC plus o marjă de cel mult 2%. De la 1 octombrie 2026, IRCC este de 5,57%, potrivit Economedia, adică un plafon al dobânzii de 7,57%.
- Comisionul de garantare: 0,15% pe an la soldul părții garantate.
- Prima locuință: să nu dețineți o locuință, singur sau împreună cu soțul, ori să dețineți cel mult o locuință mai mică de 50 mp.
- Locuință finalizată și înscrisă: nu se poate cumpăra în faza de proiect prin program.
- Reducere la notar: onorariu cu 30% mai mic decât nivelul pieței pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Cinci motive pentru care o vilă nu se încadrează
1. Prețul. Plafonul este de 140.000 de euro. Potrivit indicelui imobiliare.ro citat de Romania Insider, prețul mediu cerut pentru un apartament nou în București era de 2.636 de euro pe mp în iunie 2026. Printr-un calcul simplu, 140.000 de euro cumpără circa 53 mp de apartament nou în oraș. O vilă de 150 mp cu curte este în altă categorie.
2. Doar locuință nouă și finalizată. La pragul superior, doar o locuință nouă care a primit recepția finală. Majoritatea vilelor noi se vând în faza de construcție și nu îndeplinesc condiția până când nu sunt finalizate și înscrise.
3. Prima locuință. Cine deține deja o locuință, în majoritatea cazurilor nu îndeplinește condiția. În cazul unui cumpărător străin, mai ales al celui care deține o locuință în Israel, verificați cu banca cum se interpretează condiția în cazul dumneavoastră. Nu am găsit o sursă oficială care să răspundă clar la asta.
4. Restricții de utilizare. Timp de 5 ani nu se poate vinde fără rambursare integrală sau aprobare. Închirierea cere acordul scris al băncii și al Ministerului Finanțelor. Este un program pentru casa în care locuiți, nu pentru o a doua proprietate.
5. Credit în lei. Cine câștigă în șekeli sau în euro își asumă și un risc valutar. Despre asta am scris în articolul despre creditul ipotecar în euro sau în lei.
Rândul de reținut: Noua Casă este un instrument pentru o primă locuință mică, nu o variantă de finanțare pentru o vilă.
Noua Casă este un instrument pentru o primă locuință mică, nu o variantă de finanțare pentru o vilă.
Cât iese pe lună, la plafonul dobânzii
Ca să înțelegeți ordinul de mărime: creditul maxim de 119.000 de euro, la un curs de circa 5,35 lei pentru un euro (cursul de referință BCE, 7.10.2026), înseamnă circa 636.650 de lei. Pe 30 de ani și la plafonul dobânzii de 7,57%, rata lunară este de circa 4.480 de lei. În practică, dobânda băncii poate fi sub plafon, iar rata la fel. (Calcul doar ilustrativ, fără asigurări și comisioane.)
Despre cum se calculează rata lunară în România, pas cu pas, vedeți ghidul de calcul al ratei creditului ipotecar.
De ce programul este mai mic decât pare
Plafonul de 500 de milioane de lei sună mare, dar utilizarea programului a scăzut mult. Potrivit bankingnews.ro, până în februarie 2026 s-au acordat în total 334.304 garanții. Comparat cu cifra de la sfârșitul lui 2024, este vorba de doar câteva sute de garanții în peste un an.
Explicația este simplă: prețurile apartamentelor au crescut, iar plafonul de 140.000 de euro nu s-a mișcat. În orașele mari rămân puține locuințe noi care se încadrează în el.
Dacă nu Noua Casă, atunci ce
Cumpărătorii a căror casă este peste plafon folosesc câteva variante:
- Credit ipotecar standard. Băncile din România finanțează și nerezidenți, în condiții diferite. Procesul l-am detaliat în ghidul creditului ipotecar în România, iar condițiile pentru nerezidenți în articolul despre creditul ipotecar pentru nerezidenți.
- Un avans mai mare. La un credit ipotecar standard, banca cere un avans mai mare. Cât anume, vedeți în ghidul avansului în România.
- Dobândă fixă pe o perioadă. Unele bănci oferă dobândă fixă pentru primii ani. Comparați cu oferta variabilă.
- Finanțare din Israel. Un împrumut garantat cu o proprietate din Israel este o altă variantă, cu avantajele și dezavantajele ei.
O spun o singură dată: în proiectul nostru din Balotești, 29 de vile cu prețuri de la 299.900 de euro, se poate obține o finanțare de până la 70% de la o bancă din România, sub rezerva aprobării băncii. Nu este Noua Casă și nici nu trebuie să fie.
Cui i se potrivește Noua Casă și cui nu
Se potrivește: unui cuplu tânăr sau unei familii care locuiesc și lucrează în România, fără locuință, care cumpără un apartament cu două sau trei camere în afara centrului sau într-un oraș mai mic.
Nu se potrivește: celor care caută o vilă, celor care cumpără în faza de proiect, celor care plănuiesc să închirieze și celor care dețin deja o locuință.
Întrebări frecvente
Care este plafonul de preț în programul Noua Casă în 2026?
70.000 de euro la primul prag, cu avans de 5%, și 140.000 de euro la al doilea prag, cu avans de 15%, care se aplică doar unei locuințe noi sau consolidate. Creditul maxim este de 66.500, respectiv 119.000 de euro.
Se poate cumpăra o vilă prin Noua Casă?
Doar dacă prețul ei este de până la 140.000 de euro, este nouă și finalizată, iar cumpărătorul îndeplinește condiția primei locuințe. În nordul Bucureștiului aproape că nu există astfel de vile, așa că în practică răspunsul este de regulă nu.
Care este dobânda în programul Noua Casă?
Dobândă variabilă în lei, plafonată la IRCC plus cel mult 2%. De la 1 octombrie 2026, IRCC este de 5,57%, adică un plafon de 7,57%. În plus se plătește un comision de garantare de 0,15% pe an.
Pot închiria sau vinde o locuință cumpărată prin Noua Casă?
Vânzarea în primii 5 ani necesită rambursarea integrală sau acordul fondului. Închirierea necesită acordul scris al băncii și al Ministerului Finanțelor.
Se poate cumpăra în faza de proiect prin program?
Nu. Locuința trebuie să fie finalizată, cu recepție finală, și înscrisă. Cumpărarea în faza de construcție se finanțează prin alte variante.
Concluzia
Noua Casă face exact ce a fost gândit să facă: îi ajută pe cei care locuiesc în România să își cumpere prima locuință cu un avans mic. Cine caută o vilă trebuie să planifice o finanțare standard și să pornească de la cifrele reale.
Dacă vreți să construiți un plan de finanțare pentru o casă peste plafon, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin avans, monedă și rata lunară, înainte să mergeți la bancă.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: FNGCIMM, programul Noua Casă · bankingnews.ro, Noua Casă 2026 · Ziarul Financiar, datele garanțiilor 2009–2024 · Adevărul, condițiile pentru 2026 · StartupCafe, restricțiile de închiriere și vânzare · Wall-Street.ro, condițiile pentru 2026 · Economedia, IRCC din octombrie 2026 · Romania Insider, indicele imobiliare.ro.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Condițiile programului se stabilesc anual și se pot schimba, iar eligibilitatea este analizată de bancă și de fond. Valabil în octombrie 2026.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
