Верхняя ступень Noua Casă доходит до 140 000 евро, с 15% собственного капитала и только для нового достроенного объекта.
На первой ступени, до 70 000 евро, достаточно 5% собственного капитала, а государство гарантирует до 50% кредита.
Ставка ограничена уровнем IRCC плюс 2%. При IRCC 5,57% с октября 2026 года потолок составляет 7,57%, в леях.
Продажа в течение 5 лет требует погашения или разрешения, а сдача в аренду – согласия банка и Министерства финансов.
При средней цене 2636 евро за кв. м новой квартиры в Бухаресте 140 000 евро покупают около 53 кв. м.
Программа Noua Casă: короткий ответ
Программа Noua Casă («Новый дом») – это государственная гарантия Румынии по ипотеке для покупателей первого жилья. В 2026 году она продолжается с лимитом гарантий 500 млн леев: при цене до 70 000 евро – 5% собственного капитала; от 70 001 до 140 000 евро – 15% собственного капитала и только для нового жилья. Кредит выдаётся в леях, ставка ограничена уровнем IRCC плюс не более 2%, и действует запрет на продажу в течение 5 лет. Вилла на севере Бухареста обычно стоит намного выше потолка, поэтому в программу не проходит.
Мне задают этот вопрос и румынские покупатели, и израильтяне, слышавшие о «государственной ипотеке с 5% собственного капитала». Честный ответ: это хорошая программа, но для небольшой квартиры и первого покупателя, живущего в Румынии. В этой статье я разбираю условия и объясняю, что делать, если желаемый дом дороже потолка.
Что такое Noua Casă и кто за ней стоит
Программа запущена в 2009 году под названием Prima Casă («Первый дом») и с тех пор несколько раз меняла название и условия. Механизм остался прежним: банк выдаёт обычную ипотеку, а государство гарантирует её часть через Национальный фонд гарантий для малых и средних предприятий (FNGCIMM). Гарантия снижает риск банка, поэтому он соглашается на низкий собственный капитал.
Исторический масштаб велик: по данным Ziarul Financiar, с 2009 года до конца 2024 года было выдано 334 048 гарантий на сумму 31,6 млрд леев. На 2026 год правительство утвердило решение о продолжении программы по инициативе Министерства финансов с лимитом гарантий 500 млн леев, таким же, как в 2025 году.
Условия на 2026 год: две ценовые ступени
| Ступень 1 | Ступень 2 | |
|---|---|---|
| Цена объекта | До 70 000 евро | От 70 001 до 140 000 евро |
| Минимальный собственный капитал | 5% | 15% |
| Максимальный кредит | 66 500 евро | 119 000 евро |
| Государственная гарантия | До 50% кредита | До 60% кредита |
| Тип объекта | Новый или вторичный | Только новый (окончательная приёмка за последние 5 лет) или укреплённое здание |
| Валюта кредита | Леи | Леи |
Общие условия, согласно StartupCafe и Adevărul:
- Ограниченная плавающая ставка: IRCC плюс маржа не более 2%. С 1 октября 2026 года IRCC составляет 5,57%, по данным Economedia, то есть потолок ставки 7,57%.
- Комиссия за гарантию: 0,15% в год от остатка гарантированной части.
- Первое жильё: не владеть жилой недвижимостью, самостоятельно или с супругом, либо владеть не более чем одним объектом площадью менее 50 кв. м.
- Готовый и зарегистрированный объект: покупка на этапе котлована в рамках программы невозможна.
- Скидка у нотариуса: гонорар на 30% ниже рыночного уровня за удостоверение договора купли-продажи.
Пять причин, почему вилла не проходит
1. Цена. Потолок – 140 000 евро. Согласно индексу imobiliare.ro, на который ссылается Romania Insider, средняя цена предложения новой квартиры в Бухаресте в июне 2026 года составляла 2636 евро за кв. м. По простому расчёту, 140 000 евро покупают около 53 кв. м новой квартиры в городе. Вилла площадью 150 кв. м с двором – это другая категория.
2. Только новый и готовый объект. На верхней ступени – только новый объект, прошедший окончательную приёмку. Большинство новых вилл продаются на этапе строительства и не соответствуют условию, пока не достроены и не зарегистрированы.
3. Первое жильё. Тот, у кого уже есть квартира, в большинстве случаев условию не соответствует. Что касается иностранного покупателя, и особенно владельца квартиры в Израиле, уточните в банке, как это условие толкуется в Вашем случае. Официального источника, который однозначно отвечает на этот вопрос, я не нашёл.
4. Ограничения на использование. В течение 5 лет продавать нельзя без полного погашения или разрешения. Сдача в аренду требует письменного согласия банка и Министерства финансов. Это программа для дома, в котором живут, а не для второго объекта.
5. Кредит в леях. Тот, кто зарабатывает в шекелях или евро, берёт на себя и валютный риск. Об этом мы писали в статье об ипотеке в евро или в леях.
Главное, что стоит запомнить: Noua Casă – инструмент для небольшого первого жилья, а не способ финансирования виллы.
Noua Casă – инструмент для небольшого первого жилья, а не способ финансирования виллы.
Сколько это выходит в месяц при максимальной ставке
Чтобы понять порядок величин: максимальный кредит 119 000 евро по курсу около 5,35 лея за евро (референсный курс ECB, 7.10.2026) – это около 636 650 леев. На 30 лет при потолке ставки 7,57% ежемесячный платёж составит около 4480 леев. На практике ставка банка может быть ниже потолка, и платёж соответственно меньше. (Расчёт только для иллюстрации, без страховок и комиссий.)
Как рассчитать ежемесячный платёж в Румынии, шаг за шагом, – в гиде по расчёту ипотечного платежа.
Почему программа меньше, чем кажется
Лимит в 500 млн леев звучит внушительно, но использование программы сильно сократилось. По данным bankingnews.ro, к февралю 2026 года всего было выдано 334 304 гарантии. В сравнении с цифрой на конец 2024 года это всего несколько сотен гарантий более чем за год.
Объяснение простое: цены на квартиры выросли, а потолок в 140 000 евро не сдвинулся. В крупных городах остаётся мало новых объектов, которые в него укладываются.
Если не Noua Casă, то что
Покупатели, чей дом дороже потолка, используют несколько вариантов:
- Обычная ипотека. Румынские банки финансируют и нерезидентов, на других условиях. Процесс мы подробно описали в гиде по ипотеке в Румынии, а условия для нерезидентов – в статье об ипотеке для нерезидентов.
- Более высокий собственный капитал. При обычной ипотеке банк требует больше собственного капитала. Сколько именно – в гиде по первоначальному взносу в Румынии.
- Фиксированная ставка на период. Некоторые банки предлагают фиксированную ставку на первые несколько лет. Сравните с плавающим предложением.
- Финансирование из Израиля. Кредит под залог объекта в Израиле – другой вариант, со своими преимуществами и недостатками.
Скажу об этом один раз: в нашем проекте в Балотешти, 29 вилл по цене от 299 900 евро, можно получить финансирование до 70% от румынского банка при условии его одобрения. Это не Noua Casă, и это не должно ею быть.
Кому подходит Noua Casă, а кому нет
Подходит: молодой паре или семье, которые живут и работают в Румынии, не имеют жилья и покупают двух- или трёхкомнатную квартиру за пределами центра города или в небольшом городе.
Не подходит: тому, кто ищет виллу, кто покупает на этапе котлована, кто планирует сдавать объект и у кого уже есть квартира.
Часто задаваемые вопросы
Каков потолок цены по программе Noua Casă в 2026 году?
70 000 евро на первой ступени с 5% собственного капитала и 140 000 евро на второй ступени с 15% собственного капитала, которая распространяется только на новый или укреплённый объект. Максимальный кредит составляет 66 500 или 119 000 евро соответственно.
Можно ли купить виллу по Noua Casă?
Только если её цена не превышает 140 000 евро, она новая и достроенная, а покупатель соответствует условию первого жилья. На севере Бухареста таких вилл почти нет, поэтому на практике ответ обычно отрицательный.
Какая ставка по программе Noua Casă?
Плавающая ставка в леях, ограниченная уровнем IRCC плюс не более 2%. С 1 октября 2026 года IRCC составляет 5,57%, то есть потолок 7,57%. Кроме того, уплачивается комиссия за гарантию 0,15% в год.
Можно ли сдавать или продать квартиру, купленную по Noua Casă?
Продажа в течение 5 лет требует полного погашения или разрешения фонда. Сдача в аренду требует письменного согласия банка и Министерства финансов.
Можно ли купить на этапе котлована в рамках программы?
Нет. Объект должен быть достроен, пройти окончательную приёмку и быть зарегистрирован. Покупка на этапе строительства финансируется другими способами.
Итог
Noua Casă делает ровно то, для чего предназначена: помогает тем, кто живёт в Румынии, купить первое жильё с небольшим собственным капиталом. Тому, кто ищет виллу, нужно планировать обычное финансирование и начинать с реальных цифр.
Если Вы хотите составить план финансирования дома дороже потолка, у нас или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы разберём собственный капитал, валюту и ежемесячный платёж до встречи с банком.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: FNGCIMM, программа Noua Casă · bankingnews.ro, Noua Casă 2026 · Ziarul Financiar, данные о гарантиях 2009–2024 · Adevărul, условия 2026 года · StartupCafe, ограничения на аренду и продажу · Wall-Street.ro, условия 2026 года · Economedia, IRCC с октября 2026 года · Romania Insider, индекс imobiliare.ro.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Условия программы устанавливаются ежегодно и могут меняться, а право на участие оценивают банк и фонд. По состоянию на октябрь 2026 года.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
