המדרגה העליונה של Noua Casă מגיעה עד 140,000 אירו, עם 15% הון עצמי, ורק לנכס חדש וגמור.
במדרגה הראשונה, עד 70,000 אירו, מספיק 5% הון עצמי, והמדינה ערבה לעד 50% מההלוואה.
הריבית מוגבלת ל-IRCC ועוד 2%. עם IRCC של 5.57% מאוקטובר 2026, התקרה היא 7.57%, בליי.
מכירה בתוך 5 שנים מחייבת פירעון או אישור, והשכרה דורשת אישור של הבנק ושל משרד האוצר.
במחיר ממוצע של 2,636 אירו למ״ר לדירה חדשה בבוקרשט, 140,000 אירו קונים כ-53 מ״ר.
תוכנית Noua Casă: התשובה הקצרה
תוכנית Noua Casă (״בית חדש״) היא ערבות מדינה רומנית למשכנתא לרוכשי דירה ראשונה. ב-2026 היא ממשיכה עם תקרת ערבויות של 500 מיליון ליי: עד 70,000 אירו מחיר, 5% הון עצמי; מ-70,001 עד 140,000 אירו, 15% הון עצמי, ורק לנכס חדש. ההלוואה בליי, הריבית מוגבלת ל-IRCC ועוד 2% לכל היותר, ויש איסור מכירה של 5 שנים. וילה בצפון בוקרשט עולה בדרך כלל הרבה מעל התקרה, ולכן היא לא נכנסת לתוכנית.
אני מקבל את השאלה הזו גם מרוכשים רומנים וגם מישראלים ששמעו על ״המשכנתא של המדינה עם 5% הון עצמי״. התשובה הכנה היא שזו תוכנית טובה, אבל לדירה קטנה ולקונה ראשון שגר ברומניה. במאמר הזה אני מפרק את התנאים, ומסביר מה עושים כשהבית שאתם רוצים גדול מהתקרה.
מה זו Noua Casă, ומי עומד מאחוריה
התוכנית הושקה ב-2009 בשם Prima Casă (״בית ראשון״), ומאז שינתה שם ותנאים כמה פעמים. המנגנון נשאר זהה: הבנק נותן משכנתא רגילה, והמדינה ערבה לחלק ממנה דרך הקרן הלאומית לערבויות לעסקים קטנים ובינוניים (FNGCIMM). הערבות מקטינה את הסיכון של הבנק, ולכן הוא מסכים להון עצמי נמוך.
ההיקף ההיסטורי גדול: לפי Ziarul Financiar, מ-2009 ועד סוף 2024 ניתנו 334,048 ערבויות בהיקף של 31.6 מיליארד ליי. ל-2026 אישרה הממשלה החלטה על המשך התוכנית, ביוזמת משרד האוצר, עם תקרת ערבויות של 500 מיליון ליי, אותה תקרה כמו ב-2025.
התנאים ל-2026: שתי מדרגות מחיר
| מדרגה 1 | מדרגה 2 | |
|---|---|---|
| מחיר הנכס | עד 70,000 אירו | 70,001 עד 140,000 אירו |
| הון עצמי מינימלי | 5% | 15% |
| הלוואה מקסימלית | 66,500 אירו | 119,000 אירו |
| ערבות המדינה | עד 50% מההלוואה | עד 60% מההלוואה |
| סוג הנכס | חדש או יד שנייה | חדש בלבד (קבלה סופית ב-5 השנים האחרונות) או מבנה שחוזק |
| מטבע ההלוואה | ליי | ליי |
התנאים הכלליים, לפי StartupCafe ו-Adevărul:
- ריבית משתנה מוגבלת: IRCC ועוד מרווח של 2% לכל היותר. מ-1 באוקטובר 2026 ה-IRCC עומד על 5.57%, לפי Economedia, כלומר תקרת ריבית של 7.57%.
- עמלת ערבות: 0.15% בשנה על יתרת החלק הערוב.
- דירה ראשונה: לא להחזיק נכס מגורים, לבד או עם בן הזוג, או להחזיק לכל היותר נכס אחד קטן מ-50 מ״ר.
- נכס גמור ורשום: אין רכישה על הנייר במסגרת התוכנית.
- הנחה בנוטריון: שכר טרחה נמוך ב-30% מרמת השוק לאימות חוזה הרכישה.
חמש סיבות שווילה לא נכנסת
1. המחיר. התקרה היא 140,000 אירו. לפי מדד imobiliare.ro שציטט Romania Insider, מחיר המבוקש הממוצע לדירה חדשה בבוקרשט היה 2,636 אירו למ״ר ביוני 2026. בחשבון פשוט, 140,000 אירו קונים כ-53 מ״ר של דירה חדשה בעיר. וילה של 150 מ״ר עם חצר נמצאת בקטגוריה אחרת.
2. נכס חדש וגמור בלבד. במדרגה העליונה, רק נכס חדש שקיבל קבלה סופית. רוב הווילות החדשות נמכרות בשלב הבנייה, והן לא עומדות בתנאי עד שהן גמורות ורשומות.
3. דירה ראשונה. מי שכבר מחזיק דירה, ברוב המקרים לא עומד בתנאי. לגבי רוכש זר, ובמיוחד מי שמחזיק דירה בישראל, בדקו מול הבנק איך התנאי מתפרש במקרה שלכם. לא מצאתי מקור רשמי שעונה על זה חד-משמעית.
4. הגבלות שימוש. במשך 5 שנים אסור למכור בלי פירעון מלא או אישור. השכרה דורשת אישור בכתב של הבנק ושל משרד האוצר. זו תוכנית לבית שגרים בו, לא לנכס שני.
5. הלוואה בליי. מי שמרוויח בשקלים או באירו לוקח על עצמו גם סיכון מטבע. על כך כתבנו במאמר על משכנתא באירו או בליי.
השורה שכדאי לזכור: Noua Casă היא כלי לדירה ראשונה קטנה, לא מסלול מימון לווילה.
Noua Casă היא כלי לדירה ראשונה קטנה, לא מסלול מימון לווילה.
כמה זה יוצא בחודש, בתקרת הריבית
כדי שתבינו את סדר הגודל: הלוואה מקסימלית של 119,000 אירו, בשער של כ-5.35 ליי לאירו (שער הייחוס של ה-ECB, 7.10.2026), היא כ-636,650 ליי. ב-30 שנה ובתקרת הריבית של 7.57%, ההחזר החודשי הוא כ-4,480 ליי. בפועל ריבית הבנק יכולה להיות נמוכה מהתקרה, וההחזר בהתאם. (החישוב להמחשה בלבד, בלי ביטוחים ועמלות.)
על איך מחשבים החזר חודשי ברומניה, צעד אחר צעד, ראו המדריך לחישוב החזר משכנתא.
למה התוכנית קטנה ממה שנדמה
תקרת 500 מיליון ליי נשמעת גדולה, אבל השימוש בתוכנית ירד מאוד. לפי bankingnews.ro, עד פברואר 2026 ניתנו בסך הכל 334,304 ערבויות. כשמשווים למספר של סוף 2024, מדובר בכמה מאות ערבויות בלבד בתוך יותר משנה.
ההסבר פשוט: מחירי הדירות עלו, והתקרה של 140,000 אירו לא זזה. בערים הגדולות נשארים מעט נכסים חדשים שעומדים בה.
אם לא Noua Casă, אז מה
רוכשים שהבית שלהם מעל התקרה משתמשים בכמה מסלולים:
- משכנתא רגילה. בנקים רומניים מממנים גם לא-תושבים, בתנאים שונים. את התהליך פירטנו במדריך למשכנתא ברומניה, ואת התנאים לתושבי חוץ במאמר על משכנתא לתושבי חוץ.
- הון עצמי גבוה יותר. במשכנתא רגילה הבנק דורש יותר הון עצמי. כמה בדיוק, ראו במדריך להון עצמי ברומניה.
- ריבית קבועה לתקופה. חלק מהבנקים מציעים ריבית קבועה לכמה שנים ראשונות. השוו מול ההצעה המשתנה.
- מימון מישראל. הלוואה על נכס בישראל היא מסלול אחר, עם יתרונות וחסרונות משלו.
אני מזכיר את זה פעם אחת: בפרויקט שלנו בבלוטשט, 29 וילות שמחירן מתחיל ב-299,900 אירו, אפשר לקבל מימון של עד 70% מבנק רומני, בכפוף לאישור הבנק. זה לא Noua Casă, וזה גם לא אמור להיות.
למי Noua Casă מתאימה, ולמי לא
מתאימה ל: זוג צעיר או משפחה שגרים ועובדים ברומניה, בלי דירה, שקונים דירה של שניים או שלושה חדרים מחוץ למרכז העיר, או בעיר קטנה יותר.
לא מתאימה ל: מי שמחפש וילה, מי שקונה על הנייר, מי שמתכנן להשכיר, ומי שכבר מחזיק דירה.
שאלות נפוצות
מה תקרת המחיר בתוכנית Noua Casă ב-2026?
70,000 אירו במדרגה הראשונה, עם 5% הון עצמי, ו-140,000 אירו במדרגה השנייה, עם 15% הון עצמי, שחלה רק על נכס חדש או מחוזק. ההלוואה המקסימלית היא 66,500 או 119,000 אירו בהתאמה.
אפשר לקנות וילה דרך Noua Casă?
רק אם המחיר שלה עד 140,000 אירו, היא חדשה וגמורה, והקונה עומד בתנאי הדירה הראשונה. בצפון בוקרשט כמעט אין וילות כאלה, ולכן בפועל התשובה היא בדרך כלל לא.
מה הריבית בתוכנית Noua Casă?
ריבית משתנה בליי, מוגבלת ל-IRCC ועוד 2% לכל היותר. מ-1 באוקטובר 2026 ה-IRCC הוא 5.57%, כלומר תקרה של 7.57%. בנוסף משלמים עמלת ערבות של 0.15% בשנה.
אפשר להשכיר או למכור דירה שנקנתה ב-Noua Casă?
מכירה בתוך 5 שנים מחייבת פירעון מלא או אישור של הקרן. השכרה מחייבת אישור בכתב של הבנק ושל משרד האוצר.
אפשר לקנות על הנייר במסגרת התוכנית?
לא. הנכס צריך להיות גמור, עם קבלה סופית, ורשום. רכישה בשלב הבנייה ממומנת במסלולים אחרים.
השורה התחתונה
Noua Casă עושה בדיוק את מה שהיא נועדה לעשות: עוזרת למי שגר ברומניה לקנות דירה ראשונה עם הון עצמי קטן. מי שמחפש וילה צריך לתכנן מימון רגיל, ולהתחיל מהמספרים האמיתיים.
אם אתם רוצים לבנות תוכנית מימון לבית מעל התקרה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על ההון העצמי, על המטבע ועל ההחזר החודשי, לפני שאתם פוגשים בנק.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: FNGCIMM, תוכנית Noua Casă · bankingnews.ro, Noua Casă 2026 · Ziarul Financiar, נתוני הערבויות 2009–2024 · Adevărul, תנאי 2026 · StartupCafe, הגבלות השכרה ומכירה · Wall-Street.ro, תנאי 2026 · Economedia, IRCC מאוקטובר 2026 · Romania Insider, מדד imobiliare.ro.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תנאי התוכנית נקבעים מדי שנה ועשויים להשתנות, והזכאות נבחנת על ידי הבנק והקרן. נכון לאוקטובר 2026.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
