Par passeport
Qui peut acheter quoi en Roumanie, par passeport
La maison, le terrain, la résidence, l'entrée et les documents : un tableau pour 11 nationalités, avec la source juridique de chaque réponse.
Mis à jour: 17.10.2026 · Glossaire
●Oui○Non◐Sous conditions–Sans objet
Passeport par passeport
Citoyen roumain (y compris binationaux)
La citoyenneté roumaine prend effet à la date du serment, et non à la date de délivrance du passeport. Un binational (par exemple israélo-roumain) achète maison et terrain comme n'importe quel Roumain.
Sources
- Constitution, art. 44(1)-(2)
- Loi 312/2005, art. 1(1)
- Code civil, art. 693-695
- Loi 17/2014, art. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- Décision (UE) 2024/3212 du Conseil, art. 1 - levée des contrôles aux frontières terrestres avec/entre BG et RO à partir du 1.1.2025
- Règl. (UE) 833/2014 consolidé au 24.07.2026 - art. 5b, 5c, 5d, 12
- Règl. (CE) 765/2006 consolidé au 24.07.2026 - art. 1u, 1v
Citoyen UE / EEE (France, Allemagne, Irlande, Autriche, Norvège…)
Les citoyens de l'UE et de l'EEE achètent des terrains aux mêmes conditions que les Roumains, qu'ils vivent ou non en Roumanie. Être propriétaire d'un logement ne constitue pas en soi un motif de séjour : un séjour de plus de 3 mois exige un motif tel que le travail ou des ressources suffisantes, avec un enregistrement dans les 3 mois.
Sources
- Constitution, art. 44(2)
- Loi 312/2005, art. 2(a), 3, 4, 9
- Code civil, art. 693-695
- Loi 17/2014, art. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 102/2005 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 11-13
- HCCH, tableau d'état de la Convention Apostille
- ANAF - liste des conventions de double imposition
Citoyen suisse
Au sens de la loi 312/2005, la Suisse n'est ni dans l'UE ni dans l'EEE. Un ressortissant suisse disposant d'un droit de séjour et de sa résidence principale en Roumanie peut acquérir un bien comme un Roumain en vertu de l'accord sur la libre circulation des personnes entre l'UE et la Suisse ; un acheteur suisse non résident détient le terrain de la villa par un droit de superficie ou via une société.
Sources
- Constitution, art. 44(2)
- Loi 312/2005, art. 2(a)-(b), 6
- Accord UE-Suisse sur la libre circulation des personnes, annexe I, art. 25 (EUR-Lex)
- Protocole étendant l'ALCP à la Bulgarie et à la Roumanie, JO L 124/2009 (EUR-Lex)
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 102/2005 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 11-13
Citoyen britannique (après le Brexit)
Les ressortissants britanniques ont perdu les droits fonciers de l'UE à la fin de la période de transition, le 31.12.2020 ; l'accord de commerce et de coopération entre l'UE et le Royaume-Uni maintient la règle roumaine selon laquelle un terrain ne peut être acheté qu'en vertu d'un traité de réciprocité, et il n'en existe aucun. La maison est achetée à votre nom et le terrain est détenu par un droit de superficie ou via une société.
Sources
- Constitution, art. 44(2) : propriété privée garantie « indiferent de titular » ; la limite pour les étrangers ne vise que les « terenurilor » (terrains)
- Loi 312/2005, art. 1(1) : champ = terrains uniquement
- Accord de retrait UE-Royaume-Uni, art. 23, 126 (EUR-Lex)
- Accord de commerce et de coopération UE-Royaume-Uni, annexe 19, liste de l'UE, réserve n° 1 (en RO : terrains) (EUR-Lex)
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
Citoyen israélien (sans passeport UE)
Aucun traité de réciprocité entre Israël et la Roumanie n'a été identifié : un Israélien inscrit donc la maison à son propre nom et détient le terrain sous-jacent par un droit de superficie (jusqu'à 99 ans, renouvelable) ou possède les deux via une société roumaine. Un Israélien titulaire d'un passeport de l'UE relève de la ligne UE.
Sources
- Constitution, art. 44(2) : propriété privée garantie « indiferent de titular » ; la limite pour les étrangers ne vise que les « terenurilor » (terrains)
- Loi 312/2005, art. 1(1) : champ = terrains uniquement
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- IGI - activités commerciales (séjour fondé sur une société)
- Règl. (UE) 2018/1806 consolidé au 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, annexe I (visa requis) / annexe II (exemption de visa)
Citoyen américain / canadien / australien
Ressortissants de pays tiers, dans la même situation que les Israéliens. Un second passeport, de l'UE (par exemple irlandais), fait passer l'acheteur dans la ligne UE. Le Canada a adhéré à la Convention Apostille le 11.01.2024.
Sources
- Constitution, art. 44(2) : propriété privée garantie « indiferent de titular » ; la limite pour les étrangers ne vise que les « terenurilor » (terrains)
- Loi 312/2005, art. 1(1) : champ = terrains uniquement
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- IGI - activités commerciales (séjour fondé sur une société)
- Règl. (UE) 2018/1806 consolidé au 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, annexe I (visa requis) / annexe II (exemption de visa)
Citoyen moldave sans passeport roumain
Une fois la citoyenneté roumaine accordée ou recouvrée, elle prend effet à la date du serment. À partir de cette date, l'acheteur peut détenir le terrain directement ; avant, le terrain est détenu par un droit de superficie ou via une société.
Sources
- Constitution, art. 44(2) : propriété privée garantie « indiferent de titular » ; la limite pour les étrangers ne vise que les « terenurilor » (terrains)
- Loi 312/2005, art. 1(1) : champ = terrains uniquement
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- IGI - activités commerciales (séjour fondé sur une société)
- Règl. (UE) 2018/1806 consolidé au 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, annexe I (visa requis) / annexe II (exemption de visa)
Citoyen ukrainien (y compris protection temporaire)
La protection temporaire de l'UE a été prolongée jusqu'au 4 mars 2028 (décision d'exécution (UE) 2026/1912 du Conseil). C'est un droit de séjour, non la citoyenneté de l'UE, et être propriétaire d'un logement ne la transforme pas en droit de résidence.
Sources
- Constitution, art. 44(2) : propriété privée garantie « indiferent de titular » ; la limite pour les étrangers ne vise que les « terenurilor » (terrains)
- Loi 312/2005, art. 1(1) : champ = terrains uniquement
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- Décision d'exécution (UE) 2026/1912 du Conseil du 30.7.2026 - protection temporaire prolongée jusqu'au 4.3.2028
- Règl. (UE) 2018/1806 consolidé au 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, annexe I (visa requis) / annexe II (exemption de visa)
Citoyen russe / biélorusse
Ni les sanctions de l'UE ni le droit roumain n'interdisent l'achat d'un logement. Les règles de l'UE plafonnent les dépôts à 100 000 € par banque et restreignent les services de crypto-actifs, de paiement et de monnaie électronique pour ces ressortissants, sauf s'ils ont la citoyenneté d'un État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, ou un titre de séjour dans l'un de ces États. Les conventions fiscales de la Roumanie avec la Russie et la Biélorussie sont suspendues depuis octobre et novembre 2024.
Sources
- Constitution, art. 44(2)
- Règl. (UE) 833/2014, art. 5b, consolidé au 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Règl. (CE) 765/2006, art. 1u, consolidé au 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Loi 312/2005, art. 1(2), 2(b), 6
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- Loi 17/2014, art. 4^1(2)
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
Citoyen du Golfe (EAU, Arabie saoudite, Qatar)
Ressortissants de pays tiers, dans la même situation que les Israéliens. Les citoyens des EAU entrent sans visa pour 90 jours sur 180 ; les citoyens saoudiens et qataris ont besoin d'un visa Schengen. Les documents des EAU et du Qatar nécessitent une légalisation consulaire, car ces États ne sont pas parties à la Convention Apostille.
Sources
- Constitution, art. 44(2) : propriété privée garantie « indiferent de titular » ; la limite pour les étrangers ne vise que les « terenurilor » (terrains)
- Loi 312/2005, art. 1(1) : champ = terrains uniquement
- SOURCE SECONDAIRE : juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - aucun traité de réciprocité ; superficie pour les ressortissants de pays tiers
- Code civil, art. 693-695, 698-699
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- IGI - activités commerciales (séjour fondé sur une société)
- Règl. (UE) 2018/1806 consolidé au 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, annexe I (visa requis) / annexe II (exemption de visa)
Tout acheteur hors UE via une société roumaine (SRL)
Une société ayant son siège en Roumanie est une personne morale roumaine et peut posséder des terrains, quels que soient ses associés. Vous possédez alors des parts sociales, non le logement, avec des obligations de droit des sociétés, comptables et fiscales. La voie du visa d'investisseur passe par une société : un plan d'affaires approuvé et au moins 100 000 € (associé d'une SRL) dans une banque roumaine.
Sources
- Code civil, art. 225
- Constitution, art. 44(2)
- Loi 312/2005, art. 1, 6
- Loi 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidée au 06.03.2024, MAE) : art. 2(a), art. 24(1), motifs du visa de long séjour, art. 43, art. 49
- IGI - activités commerciales (séjour fondé sur une société)
- Règl. (UE) 2018/1806 consolidé au 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, annexe I (visa requis) / annexe II (exemption de visa)
- Règl. (UE) 833/2014 consolidé au 24.07.2026 - art. 5b, 5c, 5d, 12
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter une maison en Roumanie ?
Oui. Tout étranger peut être propriétaire d'un bâtiment, d'une maison ou d'un appartement, à son propre nom. Les restrictions ne concernent que le terrain : les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent posséder un terrain comme les Roumains, tandis que la plupart des autres nationalités détiennent le terrain sous une maison par un droit de superficie ou possèdent les deux via une société roumaine.
Un Israélien peut-il acheter un terrain en Roumanie ?
Pas directement à son propre nom, car la Roumanie n'autorise les ressortissants de pays tiers à posséder un terrain qu'en vertu d'un traité de réciprocité, et aucun n'a été identifié avec Israël. Un acheteur israélien inscrit la villa à son propre nom et détient le terrain par un droit de superficie de 99 ans au plus, renouvelable, ou possède les deux via une société roumaine.
Acheter un bien en Roumanie donne-t-il droit à la résidence ?
Non. Le droit roumain ne prévoit aucune résidence par l'achat immobilier, quelle que soit la nationalité. Les visas de long séjour ne sont accordés que pour des motifs énumérés, tels que le travail, les études, la famille ou un investissement via une société avec un plan d'affaires approuvé.
Les citoyens britanniques peuvent-ils acheter un terrain en Roumanie après le Brexit ?
Pas à leur propre nom depuis la fin de la période de transition, le 31 décembre 2020. Ils peuvent posséder la maison et détenir le terrain par un droit de superficie ou via une société roumaine, comme les autres acheteurs hors UE.
Les Russes peuvent-ils acheter un bien en Roumanie ?
Oui. Ni les sanctions de l'UE ni le droit roumain ne l'interdisent, et les règles foncières sont les mêmes que pour les autres acheteurs hors UE. Les sanctions de l'UE plafonnent les dépôts bancaires à 100 000 € par banque pour les ressortissants russes et biélorusses sans citoyenneté de l'UE ni titre de séjour dans l'UE, ce qui influe sur la manière de payer le prix.
Superficie ou société roumaine : quelle différence ?
Avec la superficie, vous êtes propriétaire de la maison à votre propre nom et détenez sur le terrain un droit inscrit au livre foncier pour 99 ans au plus, renouvelable, que les banques acceptent comme garantie hypothécaire. Avec une société, la société possède la maison et le terrain et vous possédez la société, ce qui ajoute des obligations de droit des sociétés, comptables et fiscales.
Ce tableau est une information générale, et non un conseil juridique ou fiscal. Il reflète le droit en vigueur en octobre 2026 ; plusieurs portails juridiques officiels étaient hors ligne lors de la vérification, certains textes ont donc été lus dans des copies officielles archivées. Avant un achat, consultez un avocat indépendant.