По паспорту
Кто что может купить в Румынии, в зависимости от паспорта
Дом, земля, вид на жительство, въезд и документы: одна таблица для 11 гражданств с правовым источником для каждого ответа.
Обновлено: 17.10.2026 · Глоссарий терминов
●Да○Нет◐С условиями–Не применимо
По каждому паспорту
Гражданин Румынии (включая лиц с двойным гражданством)
Румынское гражданство действует с даты принятия присяги, а не с даты выдачи паспорта. Лицо с двойным гражданством (например, израильским и румынским) покупает дом и землю, как любой гражданин Румынии.
Источники
- Конституция, ст. 44(1)-(2)
- Закон 312/2005, ст. 1(1)
- Гражданский кодекс, ст. 693-695
- Закон 17/2014, ст. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- Council Decision (EU) 2024/3212, art. 1 - land border checks with/between BG and RO lifted from 1.1.2025
- Регламент (ЕС) 833/2014, консолидированная редакция 24.07.2026 - ст. 5b, 5c, 5d, 12
- Регламент (ЕС) 765/2006, консолидированная редакция 24.07.2026 - ст. 1u, 1v
Гражданин ЕС / ЕЭЗ (Франция, Германия, Ирландия, Австрия, Норвегия…)
Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают землю на тех же условиях, что и граждане Румынии, независимо от того, живут ли они в Румынии. Владение жильём само по себе не является основанием для проживания: для пребывания свыше 3 месяцев необходимо основание, например работа или достаточные средства, с регистрацией в течение 3 месяцев.
Источники
- Конституция, ст. 44(2)
- Закон 312/2005, ст. 2(a), 3, 4, 9
- Гражданский кодекс, ст. 693-695
- Закон 17/2014, ст. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 102/2005 (консолидированная редакция 06.03.2024, MAE): ст. 11-13
- Таблица статуса Конвенции об апостиле (HCCH)
- ANAF - перечень соглашений об избежании двойного налогообложения
Гражданин Швейцарии
Согласно Закону 312/2005, Швейцария не относится к ЕС/ЕЭЗ. Гражданин Швейцарии, имеющий право на проживание и основное жильё в Румынии, может приобретать недвижимость как гражданин Румынии на основании соглашения ЕС-Швейцария о свободном передвижении лиц; покупатель из Швейцарии, не проживающий в Румынии, владеет землёй под виллой через суперфиций (superficie) или компанию.
Источники
- Конституция, ст. 44(2)
- Закон 312/2005, ст. 2(a)-(b), 6
- Соглашение ЕС-Швейцария о свободном передвижении лиц, Приложение I, ст. 25 (EUR-Lex)
- Протокол о распространении AFMP на Болгарию и Румынию, OJ L 124/2009 (EUR-Lex)
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 102/2005 (консолидированная редакция 06.03.2024, MAE): ст. 11-13
Гражданин Великобритании (после Brexit)
Граждане Великобритании утратили права ЕС на землю с окончанием переходного периода 31.12.2020; торговое соглашение ЕС-Великобритания сохраняет правило Румынии, согласно которому землю можно купить только на основании договора о взаимности, а такого договора нет. Дом покупается на Ваше имя, а землёй владеют через суперфиций (superficie) или компанию.
Источники
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Закон 312/2005, ст. 1(1): применяется только к земле
- Соглашение о выходе ЕС-Великобритания, ст. 23, 126 (EUR-Lex)
- EU-UK Trade and Cooperation Agreement, Annex 19, EU schedule, Reservation No. 1 (In RO: land) (EUR-Lex)
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
Гражданин Израиля (без паспорта ЕС)
Договор о взаимности между Израилем и Румынией не выявлен, поэтому гражданин Израиля регистрирует дом на своё имя, а землёй под ним владеет на праве суперфиция (drept de superficie) сроком до 99 лет с возможностью продления либо владеет и тем и другим через румынскую компанию. Гражданин Израиля с паспортом ЕС относится к строке ЕС.
Источники
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Закон 312/2005, ст. 1(1): применяется только к земле
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - коммерческая деятельность (пребывание на основе компании)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Гражданин США / Канады / Австралии
Граждане третьих стран, в том же положении, что и граждане Израиля. Второй паспорт страны ЕС (например, ирландский) переводит покупателя в строку ЕС. Канада присоединилась к Конвенции об апостиле 11.01.2024.
Источники
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Закон 312/2005, ст. 1(1): применяется только к земле
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - коммерческая деятельность (пребывание на основе компании)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Гражданин Молдовы без румынского паспорта
После предоставления или восстановления румынское гражданство действует с даты принятия присяги. С этой даты покупатель может владеть землёй напрямую; до неё землёй владеют через суперфиций (superficie) или компанию.
Источники
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Закон 312/2005, ст. 1(1): применяется только к земле
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - коммерческая деятельность (пребывание на основе компании)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Гражданин Украины (в том числе под временной защитой)
Временная защита ЕС продлена до 4 марта 2028 года (Имплементационное решение Совета (ЕС) 2026/1912). Это право на пребывание, а не гражданство ЕС, и владение жильём не превращает его в вид на жительство.
Источники
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Закон 312/2005, ст. 1(1): применяется только к земле
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- Имплементационное решение Совета (ЕС) 2026/1912 от 30.7.2026 - временная защита продлена до 4.3.2028
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Гражданин России / Беларуси
Ни санкции ЕС, ни румынское законодательство не запрещают покупку жилья. Правила ЕС ограничивают депозиты суммой 100 000 € на один банк и ограничивают криптовалютные и платёжные услуги, а также услуги электронных денег для граждан этих стран, если у них нет гражданства ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии или вида на жительство там. Налоговые договоры Румынии с Россией и Беларусью приостановлены с октября и ноября 2024 года.
Источники
- Конституция, ст. 44(2)
- Регламент (ЕС) 833/2014, ст. 5b, консолидированная редакция 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Регламент (ЕС) 765/2006, ст. 1u, консолидированная редакция 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Закон 312/2005, ст. 1(2), 2(b), 6
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2)
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
Гражданин стран Залива (ОАЭ, Саудовская Аравия, Катар)
Граждане третьих стран, в том же положении, что и граждане Израиля. Граждане ОАЭ въезжают без визы на 90 дней из 180; гражданам Саудовской Аравии и Катара нужна шенгенская виза. Документы из ОАЭ и Катара требуют консульской легализации, поскольку эти государства не являются участниками Конвенции об апостиле.
Источники
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Закон 312/2005, ст. 1(1): применяется только к земле
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Гражданский кодекс, ст. 693-695, 698-699
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - коммерческая деятельность (пребывание на основе компании)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Любой покупатель не из ЕС через румынскую компанию (SRL)
Компания с местом нахождения в Румынии является румынским юридическим лицом и может владеть землёй независимо от того, кто её участники. В этом случае Вы владеете долями, а не жильём, с обязанностями по корпоративному праву, бухгалтерскому учёту и налогам. Инвесторская виза оформляется на основе компании: утверждённый бизнес-план и не менее 100 000 € (участник SRL) в румынском банке.
Источники
- Гражданский кодекс, ст. 225
- Конституция, ст. 44(2)
- Закон 312/2005, ст. 1, 6
- Закон 17/2014, ст. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - коммерческая деятельность (пребывание на основе компании)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
- Регламент (ЕС) 833/2014, консолидированная редакция 24.07.2026 - ст. 5b, 5c, 5d, 12
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить дом в Румынии?
Да. Любой иностранец может владеть зданием, домом или квартирой на своё имя. Ограничения касаются только земли: граждане ЕС и ЕЭЗ могут владеть землёй как граждане Румынии, а граждане большинства других стран владеют землёй под домом на праве суперфиция (drept de superficie) или владеют и тем и другим через румынскую компанию.
Может ли гражданин Израиля купить землю в Румынии?
Не напрямую на своё имя, поскольку Румыния разрешает гражданам третьих стран владеть землёй только на основании договора о взаимности, а такой договор с Израилем не выявлен. Покупатель из Израиля регистрирует виллу на своё имя и владеет землёй на праве суперфиция сроком до 99 лет с возможностью продления либо владеет и тем и другим через румынскую компанию.
Даёт ли покупка недвижимости в Румынии вид на жительство?
Нет. Румынское законодательство не предусматривает получения вида на жительство через недвижимость ни для одного гражданства. Долгосрочные визы выдаются только для перечисленных целей, таких как работа, учёба, семья или инвестиции через компанию с утверждённым бизнес-планом.
Могут ли граждане Великобритании купить землю в Румынии после Brexit?
Не на своё имя с окончания переходного периода 31 декабря 2020 года. Они могут владеть домом, а землёй через суперфиций (superficie) или румынскую компанию, так же как другие покупатели не из ЕС.
Могут ли граждане России купить недвижимость в Румынии?
Да. Ни санкции ЕС, ни румынское законодательство этого не запрещают, а правила в отношении земли те же, что и для других покупателей не из ЕС. Санкции ЕС ограничивают банковские депозиты суммой 100 000 € на один банк для граждан России и Беларуси без гражданства ЕС или вида на жительство в ЕС, что влияет на способ оплаты цены.
Суперфиций или румынская компания: в чём разница?
При суперфиции (superficie) Вы владеете домом на своё имя и имеете зарегистрированное право на землю сроком до 99 лет с возможностью продления, которое банки принимают в качестве ипотечного обеспечения. В случае компании дом и земля принадлежат компании, а Вы владеете компанией, что добавляет обязанности по корпоративному праву, бухгалтерскому учёту и налогам.
Эта таблица носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Она отражает законодательство по состоянию на октябрь 2026 года; во время проверки ряд официальных правовых порталов был недоступен, поэтому некоторые тексты прочитаны по архивным официальным копиям. Перед покупкой проконсультируйтесь с независимым юристом.