După pașaport
Cine ce poate cumpăra în România, în funcție de pașaport
Casa, terenul, dreptul de ședere, intrarea și documentele: un singur tabel pentru 11 naționalități, cu sursa legală pentru fiecare răspuns.
Actualizat: 17.10.2026 · Glosar de termeni
●Da○Nu◐Cu condiții–Nu se aplică
Pașaport cu pașaport
Cetățean român (inclusiv cu dublă cetățenie)
Cetățenia română produce efecte de la data depunerii jurământului, nu de la data eliberării pașaportului. O persoană cu dublă cetățenie (de exemplu israeliano-română) cumpără casă și teren ca orice cetățean român.
Surse
- Constituția, art. 44(1)-(2)
- Legea 312/2005, art. 1(1)
- Codul civil, art. 693-695
- Legea 17/2014, art. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- Council Decision (EU) 2024/3212, art. 1 - land border checks with/between BG and RO lifted from 1.1.2025
- Reg. (UE) 833/2014, formă consolidată 24.07.2026 - art. 5b, 5c, 5d, 12
- Reg. (CE) 765/2006, formă consolidată 24.07.2026 - art. 1u, 1v
Cetățean UE / SEE (Franța, Germania, Irlanda, Austria, Norvegia…)
Cetățenii UE și SEE cumpără teren în aceleași condiții ca cetățenii români, indiferent dacă locuiesc sau nu în România. Deținerea unei locuințe nu constituie în sine un temei de ședere: șederile de peste 3 luni necesită un temei precum munca sau mijloacele suficiente, cu înregistrare în termen de 3 luni.
Surse
- Constituția, art. 44(2)
- Legea 312/2005, art. 2(a), 3, 4, 9
- Codul civil, art. 693-695
- Legea 17/2014, art. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 102/2005 (formă consolidată 06.03.2024, MAE): art. 11-13
- Tabelul de statut al Convenției Apostilă (HCCH)
- ANAF - lista convențiilor de evitare a dublei impuneri
Cetățean elvețian
Potrivit Legii 312/2005, Elveția nu face parte din UE/SEE. Un cetățean elvețian cu drept de ședere și locuința principală în România poate dobândi proprietăți ca un cetățean român, în temeiul acordului UE-Elveția privind libera circulație a persoanelor; un cumpărător elvețian fără reședință în România deține terenul vilei prin superficie sau printr-o societate.
Surse
- Constituția, art. 44(2)
- Legea 312/2005, art. 2(a)-(b), 6
- Acordul UE-Elveția privind libera circulație a persoanelor, Anexa I, art. 25 (EUR-Lex)
- Protocolul de extindere a AFMP la Bulgaria și România, JO L 124/2009 (EUR-Lex)
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 102/2005 (formă consolidată 06.03.2024, MAE): art. 11-13
Cetățean britanic (după Brexit)
Cetățenii britanici au pierdut drepturile UE privind terenurile la încheierea perioadei de tranziție, la 31.12.2020; acordul comercial UE-Regatul Unit menține regula României potrivit căreia terenul poate fi cumpărat doar în baza unui tratat de reciprocitate, iar un astfel de tratat nu există. Locuința se cumpără pe numele dvs., iar terenul se deține prin superficie sau printr-o societate.
Surse
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Legea 312/2005, art. 1(1): se aplică doar terenurilor
- Acordul de retragere UE-Regatul Unit, art. 23, 126 (EUR-Lex)
- EU-UK Trade and Cooperation Agreement, Annex 19, EU schedule, Reservation No. 1 (In RO: land) (EUR-Lex)
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
Cetățean israelian (fără pașaport UE)
Nu a fost identificat niciun tratat de reciprocitate între Israel și România, astfel că un cetățean israelian înregistrează locuința pe numele său și deține terenul de sub aceasta printr-un drept de superficie (de până la 99 de ani, reînnoibil) sau deține ambele printr-o societate românească. Un cetățean israelian cu pașaport UE se încadrează în rândul UE.
Surse
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Legea 312/2005, art. 1(1): se aplică doar terenurilor
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - activități comerciale (ședere pe baza unei societăți)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Cetățean american / canadian / australian
Cetățeni ai unor state terțe, în aceeași situație ca cetățenii israelieni. Un al doilea pașaport, din UE (de exemplu irlandez), îl încadrează pe cumpărător în rândul UE. Canada a aderat la Convenția Apostilă la 11.01.2024.
Surse
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Legea 312/2005, art. 1(1): se aplică doar terenurilor
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - activități comerciale (ședere pe baza unei societăți)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Cetățean moldovean fără pașaport românesc
Odată acordată sau redobândită, cetățenia română produce efecte de la data depunerii jurământului. De la acea dată cumpărătorul poate deține terenul direct; înainte de aceasta, terenul se deține prin superficie sau printr-o societate.
Surse
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Legea 312/2005, art. 1(1): se aplică doar terenurilor
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - activități comerciale (ședere pe baza unei societăți)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Cetățean ucrainean (inclusiv cu protecție temporară)
Protecția temporară a UE a fost prelungită până la 4 martie 2028 (Decizia de punere în aplicare (UE) 2026/1912 a Consiliului). Este un drept de ședere, nu cetățenie UE, iar deținerea unei locuințe nu o transformă în drept de rezidență.
Surse
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Legea 312/2005, art. 1(1): se aplică doar terenurilor
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- Decizia de punere în aplicare (UE) 2026/1912 a Consiliului din 30.7.2026 - protecția temporară prelungită până la 4.3.2028
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Cetățean rus / belarus
Nici sancțiunile UE, nici legislația română nu interzic cumpărarea unei locuințe. Normele UE plafonează depozitele la 100.000 € per bancă și restricționează serviciile de criptoactive, de plată și de monedă electronică pentru acești cetățeni, cu excepția celor care dețin cetățenia UE/SEE/elvețiană sau un permis de ședere în aceste state. Convențiile fiscale ale României cu Rusia și Belarus sunt suspendate din octombrie și noiembrie 2024.
Surse
- Constituția, art. 44(2)
- Reg. (UE) 833/2014, art. 5b, formă consolidată 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Reg. (CE) 765/2006, art. 1u, formă consolidată 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Legea 312/2005, art. 1(2), 2(b), 6
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- Legea 17/2014, art. 4^1(2)
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
Cetățean din statele Golfului (EAU, Arabia Saudită, Qatar)
Cetățeni ai unor state terțe, în aceeași situație ca cetățenii israelieni. Cetățenii EAU intră fără viză pentru 90 de zile din 180; cetățenii saudiți și qatarezi au nevoie de viză Schengen. Documentele din EAU și Qatar necesită supralegalizare consulară, deoarece aceste state nu sunt parte la Convenția Apostilă.
Surse
- Constitution art. 44(2): private property guaranteed 'indiferent de titular'; foreigners' limit is on 'terenurilor' only
- Legea 312/2005, art. 1(1): se aplică doar terenurilor
- SECONDARY: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - no reciprocity treaty; superficie for third-country nationals
- Codul civil, art. 693-695, 698-699
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - activități comerciale (ședere pe baza unei societăți)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
Orice cumpărător din afara UE, printr-o societate românească (SRL)
O societate cu sediul în România este persoană juridică română și poate deține teren indiferent cine sunt asociații săi. Dvs. dețineți atunci părți sociale, nu locuința, cu obligații de drept societar, contabile și fiscale. Calea vizei pentru investitori se bazează pe o societate: un plan de afaceri aprobat și cel puțin 100.000 € (asociat SRL) într-o bancă din România.
Surse
- Codul civil, art. 225
- Constituția, art. 44(2)
- Legea 312/2005, art. 1, 6
- Legea 17/2014, art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (consolidated 06.03.2024, MAE): art. 2(a), art. 24(1) long-stay visa purposes, art. 43, art. 49
- IGI - activități comerciale (ședere pe baza unei societăți)
- Reg. (EU) 2018/1806 consolidated 30.12.2025 - art. 4(1) 90/180, Annex I (visa required) / Annex II (visa-free)
- Reg. (UE) 833/2014, formă consolidată 24.07.2026 - art. 5b, 5c, 5d, 12
Întrebări frecvente
Poate un străin să cumpere o casă în România?
Da. Orice străin poate deține o clădire, o casă sau un apartament pe numele său. Restricțiile se aplică doar terenului: cetățenii UE și SEE pot deține teren ca cetățenii români, în timp ce majoritatea celorlalte naționalități dețin terenul de sub casă printr-un drept de superficie sau dețin ambele printr-o societate românească.
Poate un cetățean israelian să cumpere teren în România?
Nu direct pe numele său, deoarece România permite cetățenilor statelor terțe să dețină teren doar în baza unui tratat de reciprocitate, iar cu Israelul nu a fost identificat niciun astfel de tratat. Un cumpărător israelian înregistrează vila pe numele său și deține terenul printr-un drept de superficie de până la 99 de ani, reînnoibil, sau deține ambele printr-o societate românească.
Cumpărarea unei proprietăți în România oferă drept de ședere?
Nu. Legislația română nu prevede nicio cale de obținere a dreptului de ședere prin proprietate, pentru nicio naționalitate. Vizele de lungă ședere se acordă doar în scopurile enumerate, precum muncă, studii, familie sau o investiție prin intermediul unei societăți, cu un plan de afaceri aprobat.
Pot cetățenii britanici să cumpere teren în România după Brexit?
Nu pe numele lor, de la încheierea perioadei de tranziție, la 31 decembrie 2020. Pot deține casa, iar terenul îl pot deține prin superficie sau printr-o societate românească, la fel ca alți cumpărători din afara UE.
Pot cetățenii ruși să cumpere proprietăți în România?
Da. Nici sancțiunile UE, nici legislația română nu interzic acest lucru, iar regulile privind terenul sunt aceleași ca pentru ceilalți cumpărători din afara UE. Sancțiunile UE plafonează depozitele bancare la 100.000 € per bancă pentru cetățenii ruși și belaruși fără cetățenie UE sau permis de ședere în UE, ceea ce influențează modul în care poate fi plătit prețul.
Superficie sau societate românească: care este diferența?
Prin superficie, dvs. dețineți casa pe numele dvs. și aveți asupra terenului un drept înscris în cartea funciară, pe cel mult 99 de ani, reînnoibil, pe care băncile îl acceptă ca garanție ipotecară. Prin societate, societatea deține casa și terenul, iar dvs. dețineți societatea, ceea ce adaugă obligații de drept societar, contabile și fiscale.
Acest tabel oferă informații generale, nu consultanță juridică sau fiscală. Reflectă legislația în vigoare în octombrie 2026; mai multe portaluri juridice oficiale nu erau disponibile în timpul verificării, astfel că unele texte au fost citite din copii oficiale arhivate. Înainte de o achiziție, consultați un avocat independent.