Proprietatea și cartea funciară
Cartea funciară
Cartea funciară este registrul public oficial al imobilelor din România, ținut de ANCPI. Fiecare imobil are propria carte funciară, în trei părți: partea A descrie imobilul, partea B înregistrează proprietatea, iar partea C cuprinde superficia, uzufructul, ipotecile și alte sarcini. Drepturile reale asupra imobilelor înscrise urmează regulile cărții funciare.
De ce contează pentru dvs.: Pentru dvs., ca și cumpărător, cartea funciară, nu broșura sau contractul dezvoltatorului, este dovada cine deține vila și terenul și ce sarcini le grevează.
Temei legal: Codul civil, art. 876–878 · Legea 7/1996, art. 1 și art. 23Citiți mai mult →
#Intabulare
Intabularea este înscrierea definitivă a unui drept real, de regulă dreptul de proprietate, în cartea funciară, pe baza unui act notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive, a unui certificat de moștenitor sau a unui act administrativ. Acolo unde lucrările de cadastru pentru localitate sunt finalizate, proprietatea se transmite numai prin intabulare; până atunci, înscrierea face dreptul cumpărătorului opozabil terților.
De ce contează pentru dvs.: Până când vila este intabulată pe numele dvs., cartea funciară îl arată în continuare pe dezvoltator ca proprietar, așa că plățile făcute înainte de acest moment au nevoie de o protecție separată.
Temei legal: Codul civil, art. 881, 885, 888 · Legea 71/2011, art. 56 · Legea 7/1996, art. 24(3), 35(1)Citiți mai mult →
#Notare (în cartea funciară)
Notarea este o înscriere în cartea funciară prin care se consemnează fapte, drepturi personale sau situații juridice legate de un imobil, cum ar fi un antecontract de vânzare, un drept de preempțiune convențional, o locațiune, un sechestru sau un litigiu în curs, pentru ca acestea să fie opozabile terților. Notarea nu transmite și nu constituie prin ea însăși dreptul de proprietate.
De ce contează pentru dvs.: Notarea antecontractului avertizează orice cumpărător sau creditor ulterior că vila v-a fost deja promisă, iar aceasta este principala apărare împotriva vânzării unui imobil de două ori.
Temei legal: Codul civil, art. 881, 902–905Citiți mai mult →
#Număr cadastral / cadastru
Cadastrul este registrul tehnic al României care măsoară, descrie și reprezintă pe hartă fiecare imobil; numărul cadastral este identificatorul unic atribuit fiecărui imobil, teren cu sau fără construcții, în cadrul unității sale administrativ-teritoriale. El leagă planul cadastral de cartea funciară, iar fiecare construcție de pe teren primește un cod C1, C2 și așa mai departe.
De ce contează pentru dvs.: Numărul cadastral și numărul de carte funciară din contractul dvs. trebuie să corespundă terenului și vilei pe care le-ați văzut și măsurat efectiv; altfel riscați să plătiți pentru o altă parcelă sau pentru una neînscrisă.
Temei legal: Legea 7/1996, art. 1(2), 1(5)–(6), 2 · Regulamentul ANCPI de înscriere 2023, art. 42–43Citiți mai mult →
#ANCPI / OCPI
ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) este instituția publică din România pentru cadastru și publicitate imobiliară. Lucrează prin câte un OCPI în fiecare județ și în București și prin birourile teritoriale de carte funciară (BCPI), care fac înscrierile și eliberează extrasele. Imobilele din Balotești țin de OCPI Ilfov.
De ce contează pentru dvs.: Pentru dvs., ca și cumpărător, fiecare verificare și înscriere pe care vă bazați, de la extrase la proprietate, ipoteci și superficie, provine din evidențele ANCPI, nu din documentele puse la dispoziție de vânzător.
Temei legal: Legea 7/1996, art. 3(1)–(3)Citiți mai mult →
#Drept de superficie
Superficia este dreptul real de a avea o construcție pe terenul altuia, împreună cu dreptul de folosință asupra acelui teren. Poate fi constituită pe cel mult 99 de ani și poate fi reînnoită la expirare. Se înscrie în cartea funciară, iar titularul o poate vinde sau ipoteca, dar numai împreună cu construcția.
De ce contează pentru dvs.: Pentru cumpărătorii din afara UE, care nu pot deține teren în România, este calea legală prin care dețin o vilă și terenul necesar ei, așa că durata, reînnoirea și clauzele de la expirare din contract trebuie citite cu atenție.
Temei legal: Codul civil, art. 693–702 · Codul civil, art. 2379(1)(d) · Legea 312/2005, art. 6Citiți mai mult →Cumpărarea după pașaport →
#Uzufruct
Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a-i culege fructele întocmai ca proprietarul, cu îndatorirea de a-i conserva substanța. Proprietarul păstrează nuda proprietate. Uzufructul constituit pentru o persoană fizică durează cel mult toată viața acesteia; pentru o societate, cel mult 30 de ani. Se înscrie în cartea funciară.
De ce contează pentru dvs.: Familiile transferă adesea o locuință copiilor păstrând un uzufruct viager, iar un uzufruct înscris este opozabil oricărui cumpărător ulterior, așa că trebuie verificat în partea C a cărții funciare.
Temei legal: Codul civil, art. 703–708 · Legea 7/1996, art. 23 (partea C)Citiți mai mult →
#Ipotecă
Ipoteca este un drept real asupra unui bun care garantează plata unei datorii. Ipoteca imobiliară se constituie prin act notarial și ia naștere numai prin înscrierea în cartea funciară. Urmărește bunul în mâinile oricui s-ar afla, iar creditorul este plătit din valoarea lui înaintea creditorilor negarantați.
De ce contează pentru dvs.: Pentru dvs., ca și cumpărător, orice ipotecă a dezvoltatorului asupra vilei trebuie radiată la predare sau înainte, iar banca ce finanțează achiziția își va înscrie propria ipotecă asupra imobilului.
Temei legal: Codul civil, art. 2343–2345, 2377–2379, 2386Citiți mai mult →
#Sarcini
Sarcinile sunt drepturile și restricțiile care grevează un imobil, înscrise în principal în partea C a cărții funciare: superficia, uzufructul, uzul, abitația, servituțile, ipotecile și privilegiile, locațiunile, sechestrele și urmărirea silită, precum și acțiunile privind aceste drepturi. Interdicțiile de înstrăinare sau de construire apar în partea B. Un extras recent le arată pe toate.
De ce contează pentru dvs.: O sarcină rămâne asupra imobilului și după vânzare, dacă nu este radiată, așa că nu transferați bani până când extrasul nu arată ce sarcini vor rămâne.
Temei legal: Legea 7/1996, art. 23 (părțile B și C) · Codul civil, art. 2345(1)Citiți mai mult →
#Servitute de trecere
Servitutea de trecere este o servitute care permite proprietarului unui imobil să treacă, pe jos sau cu vehiculul, pe imobilul vecin. Se constituie prin contract sau prin uzucapiune și se înscrie în cartea funciară. Separat, Codul civil acordă terenului fără ieșire la calea publică un drept legal de trecere.
De ce contează pentru dvs.: Dacă vila are acces la calea publică printr-un drum privat al ansamblului, aveți nevoie de o servitute de trecere înscrisă sau de o cotă din acel drum, pentru ca accesul să nu poată fi blocat ulterior.
Temei legal: Codul civil, art. 755–770 · Codul civil, art. 617–619 (dreptul legal de trecere)Citiți mai mult →
#Drept de preempțiune
Dreptul de preempțiune este dreptul de a cumpăra cu prioritate un imobil la același preț și în aceleași condiții convenite cu un terț. Izvorăște din lege sau din contract. Pentru imobile, titularul are cel mult 30 de zile de la notificare pentru a-l exercita, iar vânzarea către terț este condiționată de neexercitarea lui.
De ce contează pentru dvs.: Preempțiunea legală privește în principal terenurile agricole din extravilan, așa că verificați că terenul vilei este în intravilan și că în cartea funciară nu este notat niciun drept de preempțiune convențional.
Temei legal: Codul civil, art. 1730–1740 · Codul civil, art. 902(2) pct. 13 · Legea 17/2014, art. 4Citiți mai mult →
#Procesul de cumpărare și documentele
Contract de rezervare (convenție privind rezervarea cumpărării)
Contractul de rezervare (convenția de rezervare) este un acord preliminar prin care dezvoltatorul rezervă pentru un cumpărător o locuință viitoare, vândută pe plan. Legea română îl limitează la 60 de zile și plafonează suma de rezervare la 5% din preț, sumă care se scade din preț; peste 5%, convenția este nulă. Trebuie urmat de promisiunea autentificată la notar sau de vânzarea propriu-zisă.
De ce contează pentru dvs.: Vă arată suma maximă pe care dezvoltatorul o poate primi legal înainte de etapa notarială și când trebuie să vă fie restituiți acești bani.
Temei legal: Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor), art. 422(9), Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026 · Legea 207/2025, art. I (fostul art. 22(5) din Legea 10/1995), Monitorul Oficial nr. 1133 din 08.12.2025Citiți mai mult →
#Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare
Antecontractul (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) este acordul prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să încheie ulterior vânzarea. Trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale vânzării. Dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare. Pentru locuințele viitoare, trebuie autentificat la notar.
De ce contează pentru dvs.: De regulă, prin el plătiți avansul principal, așa că forma și condițiile lui decid cât de bine sunt protejați banii dvs. și dreptul dvs. asupra locuinței.
Temei legal: Codul civil (Legea 287/2009, republicată), art. 1279, 1669, 1670 · Legea 169/2026, art. 422(7)-(8), Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026 · Ordinul ministrului justiției 177/C/2024 (onorarii minimale notariale), anexa 2 pct. XIV lit. a)Citiți mai mult →
#Act autentic (contract în formă autentică)
Actul autentic este un înscris întocmit sau autentificat de un notar public din România, după verificarea identității și a consimțământului părților. Legea română impune această formă, sub sancțiunea nulității absolute, pentru contractele care transmit sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, inclusiv vânzarea unei case și a terenului aferent.
De ce contează pentru dvs.: O achiziție de vilă semnată doar sub semnătură privată, fără notar, este nulă și nu poate fi înscrisă pe numele dvs.
Temei legal: Codul civil (Legea 287/2009, republicată), art. 1244 · Legea 36/1995 a notarilor publici (republicată), art. 82, 90, 100Citiți mai mult →
#Notar public
Notarul public este un profesionist al dreptului din România, numit potrivit Legii 36/1995, care îndeplinește un serviciu de interes public, în regim de funcție autonomă. La cumpărarea unei proprietăți, notarul autentifică actul de vânzare, stabilește identitatea și capacitatea părților și consemnează în act taxele și onorariile încasate.
De ce contează pentru dvs.: Nicio vânzare imobiliară din România nu este valabilă fără notar, așa că biroul notarial este locul unde achiziția dvs. are loc din punct de vedere juridic.
Temei legal: Legea 36/1995 a notarilor publici (republicată), art. 3, 12, 78, 84 · Ordinul ministrului justiției 177/C/2024 (onorarii minimale notariale), art. 4Citiți mai mult →
#Grila notarilor (studiu de piață privind valorile minime imobiliare)
Grila notarilor este studiul de piață anual privind valorile minime ale proprietăților imobiliare, pe care fiecare cameră a notarilor publici îl obține de la evaluatori autorizați. Când prețul declarat este mai mic decât valoarea din grilă, valoarea din grilă devine baza pentru impozitul vânzătorului la transfer, onorariul notarial și tariful de intabulare.
De ce contează pentru dvs.: Explică de ce taxele și impozitele se pot calcula la o valoare diferită de prețul convenit de dvs.; grila nu este o evaluare a vilei.
Temei legal: Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111(4^1) și (5) · Camera Notarilor Publici București, studii de piață 2026 · Ordinul ministrului justiției 177/C/2024, anexa, art. 4(3) · Ordinul ANCPI 16/2019 (tarife), nota 8Citiți mai mult →
#Onorariu notarial și tarif de intabulare
Onorariul notarial este suma pe care notarul o percepe pentru autentificarea vânzării; Ministerul Justiției stabilește onorarii minimale pe tranșe, în funcție de valoarea imobilului. Tariful de intabulare este suma percepută de agenția de cadastru pentru înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară: 0,15% din valoarea din act pentru persoane fizice, 0,5% pentru societăți.
De ce contează pentru dvs.: Acestea sunt cele două costuri principale de finalizare pe care cumpărătorul le plătește de obicei la notar, iar ambele urmează grile oficiale fixe, pe care le puteți verifica.
Temei legal: Ordinul ministrului justiției 177/C/2024 (onorarii minimale notariale), anexa 2 pct. I, Monitorul Oficial nr. 70 din 26.01.2024 · Ordinul ANCPI 16/2019 privind tarifele, codurile 2.3.1-2.3.2 și nota 8 (consolidat la 07.04.2025) · Pagina de tarife OCPI Sălaj (Ordinul 16/2019)Citiți mai mult →
#Procură (notarială)
Procura este înscrisul prin care împuterniciți o altă persoană să acționeze în numele dvs. Pentru a semna în locul dvs. un act imobiliar în România, reprezentantul are nevoie de o procură specială în formă autentică, deoarece mandatul trebuie să respecte forma cerută pentru actul pe care îl privește, iar înstrăinarea sau dobândirea trebuie autorizate expres.
De ce contează pentru dvs.: Dacă nu puteți fi prezent la semnare, o procură redactată corect, apostilată atunci când este emisă în străinătate, permite unei persoane de încredere să semneze în locul dvs.
Temei legal: Codul civil (Legea 287/2009, republicată), art. 2013, 2015, 2016 · Legea 36/1995 a notarilor publici (republicată), art. 18, 91, 164 · Ordinul ministrului justiției 177/C/2024, anexa 1 pct. 5.1Citiți mai mult →
#Apostilă
Apostila este un certificat standard, prevăzut de Convenția de la Haga din 1961 privind apostila, care confirmă semnătura, calitatea semnatarului și sigiliul sau ștampila de pe un act oficial, astfel încât actul să poată fi folosit în alt stat parte fără supralegalizare consulară. Nu certifică conținutul. Israelul și România sunt ambele state părți.
De ce contează pentru dvs.: Pentru cumpărătorii din străinătate, documentele emise de exemplu în Israel pentru o achiziție în România, cum ar fi o procură notarială, au nevoie de apostilă înainte ca un notar sau o bancă din România să le accepte.
Temei legal: Convenția de la Haga din 5 octombrie 1961 cu privire la suprimarea cerinței supralegalizării actelor oficiale străine, art. 1-6 · Tabelul de statut HCCH (Israel, România) · Autoritățile competente HCCH: Israel · Autoritățile competente HCCH: RomâniaCitiți mai mult →
#Traducere autorizată / legalizată
Traducerea autorizată este traducerea făcută de un traducător autorizat de Ministerul Justiției din România. Când un notar legalizează apoi semnătura traducătorului, ea devine traducere legalizată. Actele notariale din România se întocmesc în limba română, așa că documentele străine și cumpărătorii care nu vorbesc românește depind de astfel de traducători.
De ce contează pentru dvs.: Pentru cumpărătorii din străinătate, documentele emise în altă țară, de exemplu în Israel, și înțelegerea actului la semnare trec printr-un traducător autorizat.
Temei legal: Legea 178/1997 privind autorizarea și plata interpreților și traducătorilor (pagina de informare a Ministerului Justiției) · Legea 36/1995 a notarilor publici (republicată), art. 12, 82, 153Citiți mai mult →
#Cont dedicat (cont bancar distinct al dezvoltatorului)
Contul dedicat este un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat unui singur proiect, în care trebuie plătit avansul cumpărătorului dintr-o promisiune de vânzare pe plan. Banii pot fi cheltuiți numai pentru acel proiect, cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier, până la 25% din preț pentru structură și apoi 20% pentru instalații.
De ce contează pentru dvs.: Este garanția legală pentru avansul dvs. la o vilă cumpărată pe plan, așa că trebuie să știți ce face și ce nu garantează.
Temei legal: Legea 169/2026, art. 422(10)-(11), Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026 · Legea 207/2025, art. I (fostul art. 22(6)-(7) din Legea 10/1995)Citiți mai mult →
#CNP (cod numeric personal)
CNP (codul numeric personal) este codul care identifică în mod unic o persoană fizică în evidențele statului român și servește ca identificator unic în sistemele informatice publice. Cetățenii români îl primesc la naștere; străinii pot primi un CNP printr-un document emis de Inspectoratul General pentru Imigrări. Cumpărătorii străini fără CNP folosesc în schimb un NIF.
De ce contează pentru dvs.: Notarii, băncile și fiscul vă identifică după CNP sau, dacă nu aveți CNP, după NIF, așa că pentru a cumpăra aveți nevoie de unul dintre cele două.
Temei legal: Ordonanța de urgență a Guvernului 97/2005 (republicată), art. 6 · Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 82(1) lit. d)-e) · Ghid ANAF: înregistrarea fiscală a persoanelor fizice nerezidenteCitiți mai mult →
#NIF (număr de identificare fiscală)
NIF (numărul de identificare fiscală) este numărul pe care ANAF, autoritatea fiscală a României, îl atribuie unei persoane fizice care are obligații fiscale în România, dar nu are CNP. Cumpărătorul străin îl obține depunând Formularul 030 cu o copie a pașaportului, personal sau prin reprezentant; este înlocuit dacă ulterior se emite un CNP.
De ce contează pentru dvs.: Deținerea unei vile creează obligații fiscale în România, cum ar fi impozitul local pe proprietate, iar cumpărătorii care nu au CNP sunt identificați de autoritățile fiscale după NIF.
Temei legal: Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 82(1) lit. e) · Ghid ANAF: înregistrarea fiscală a persoanelor fizice nerezidente (Formularul 030, Ordinul ANAF 1699/2021)Citiți mai mult →
#Urbanism și construcții
Certificat de urbanism
Certificatul de urbanism este actul de informare obligatoriu, emis de autoritatea locală, care arată regimul juridic, economic și tehnic al unui teren potrivit documentațiilor de urbanism aprobate: utilizări permise, înălțime, densitate, utilități și restricții. Nu autorizează nicio construcție. Legea 169/2026 prevede cinci tipuri, inclusiv unul de informare, pe care îl poate cere oricine.
De ce contează pentru dvs.: Înainte de a rezerva o vilă, un certificat de informare pentru teren vă arată ce permite zonarea pe acel teren și în jurul lui, din partea primăriei, nu din broșura de vânzare.
Temei legal: Legea 169/2026, art. 253 (definiție, tipuri, conținut), art. 254 (certificatul de informare), art. 257 (certificatul pentru construire, valabilitate), MO 661/10.08.2026Citiți mai mult →
#Autorizație de construire
Autorizația de construire este actul administrativ individual emis de autoritatea publică competentă care permite executarea lucrărilor de construcții: clădiri noi, intervenții asupra celor existente sau lucrări de șantier. Potrivit Legii 169/2026, se emite numai pentru proiecte verificate de verificatori de proiecte atestați și conforme cu documentațiile de urbanism și este valabilă 3 ani de la emitere.
De ce contează pentru dvs.: O vilă construită pe plan trebuie să aibă la bază o autorizație valabilă; cereți numărul și data acesteia și verificați că planurile care vi se vând corespund autorizației.
Temei legal: Legea 169/2026, art. 259 (definiție), art. 273 (termen de emitere), art. 309 (valabilitate), art. 310 (pierderea valabilității), MO 661/10.08.2026Citiți mai mult →
#PUG / PUZ / PUD
PUG, PUZ și PUD sunt cele trei niveluri ale planificării urbanistice din România. PUG (planul urbanistic general) stabilește reguli pentru întreaga localitate, până la nivel de parcelă; PUZ (planul urbanistic zonal) le detaliază sau le modifică pentru o zonă; PUD detaliază amplasarea, accesele și volumetria pentru anumite construcții. Potrivit Legii 169/2026, PUD înseamnă proiect urbanistic de detaliu.
De ce contează pentru dvs.: Planurile decid ce se poate construi lângă vila dvs. și pe terenurile libere din apropiere, așa că verificați ce plan se aplică înainte de a cumpăra.
Temei legal: Legea 169/2026, art. 45 (PUG), art. 62 (PUZ), art. 76 (aprobarea PUZ), art. 81 și 85 (PUD), art. 576(1)-(2) (actualizarea PUG), MO 661/10.08.2026Citiți mai mult →
#Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor
Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor este documentul semnat care încheie recepția la terminarea lucrărilor unei construcții: verificarea că lucrările corespund autorizației de construire, cerințelor de calitate și cărții tehnice. Potrivit Legii 169/2026, o construcție poate fi dată în folosință numai după admiterea acestei recepții. Recepția finală urmează la expirarea perioadei de garanție.
De ce contează pentru dvs.: Cereți o copie înainte de predare: arată că locuința a fost recepționată formal și enumeră eventualele defecte pe care constructorul trebuie încă să le remedieze.
Temei legal: Legea 169/2026, art. 527 (recepția, două etape, folosință numai după admitere), art. 528 (recepția la terminarea lucrărilor, documente), art. 577(6) (regulamentul din HG 273/1994 rămâne în vigoare), MO 661/10.08.2026 · Legea 372/2005 (republicată în 2020), art. 23(1)-(2): certificatul energetic se anexează procesului-verbal de recepție (copie oglindă a MO 868/2020)Citiți mai mult →
#Cartea tehnică a construcției
Cartea tehnică a construcției este dosarul tehnic oficial al clădirii: documentația de proiectare actualizată conform execuției, documentele de execuție și de recepție și instrucțiunile de exploatare, întreținere și urmărire în timp. Dezvoltatorul o întocmește și o predă proprietarului la recepția la terminarea lucrărilor; proprietarul trebuie să o țină la zi și să o transmită oricărui cumpărător.
De ce contează pentru dvs.: Când primiți o vilă nouă, cartea tehnică este evidența dvs. privind modul în care a fost construită și felul în care trebuie întreținută.
Temei legal: Legea 169/2026, art. 528(2)-(3), art. 529 (cartea electronică în Registrul Național al Construcțiilor), art. 530 (conținut, obligații), MO 661/10.08.2026Citiți mai mult →
#Certificat de performanță energetică
Certificatul de performanță energetică este documentul, emis de un auditor energetic atestat, care arată clasa energetică a clădirii, consumul de energie primară, emisiile de CO2 și ponderea energiei din surse regenerabile. Potrivit Legii 372/2005, este obligatoriu pentru clădirile construite, vândute sau închiriate, este valabil 10 ani și trebuie prezentat cumpărătorului înainte de semnare.
De ce contează pentru dvs.: La o vilă nouă, certificatul se anexează recepției la terminarea lucrărilor și vă arată clasa energetică și consumul estimat.
Temei legal: Legea 372/2005 (republicată, MO 868/2020), art. 21 (când este obligatoriu, valabilitate 10 ani), art. 22 (vânzare), art. 23 (clădiri noi), art. 24 (anunțuri); text citit pe o copie oglindă · Legea 238/2024 pentru modificarea Legii 372/2005 (MO 714/22.07.2024): lista articolelor modificate · Legea 169/2026, art. 402(2): cerințele de performanță energetică sunt cele din Legea 372/2005Citiți mai mult →
#Clasa de risc seismic (RsI–RsIV) / normativ P100
Clasa de risc seismic (RsI până la RsIV) este încadrarea pe care un expert tehnic atestat o dă unei clădiri existente după o expertiză seismică: RsI înseamnă risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare, iar RsIV un răspuns similar celui al clădirilor proiectate după normele actuale. Clădirile noi sunt proiectate, în schimb, după codul de proiectare seismică P100-1.
De ce contează pentru dvs.: La o vilă nouă, întrebați după ce ediție P100-1 a fost proiectată structura; clasele de risc și lista AMCCRS din București privesc în principal clădirile mai vechi.
Temei legal: Material de informare publică AICPS privind clasele de risc seismic și expertiza tehnică (02.03.2025), cu trimitere la P100-3/2019 · AMCCRS (Primăria Municipiului București): lista clădirilor încadrate în clase de risc seismic · Scrisoarea AICPS către MDLPA privind proiectul P100-1/2025 (15.09.2025)Citiți mai mult →
#La roșu / la gri / la cheie
La roșu, la gri și la cheie sunt termeni folosiți pe piața din România pentru gradul de finisare a unei locuințe la predare. La roșu înseamnă de regulă structura, pereții și acoperișul; la gri se adaugă tâmplăria, tencuielile, șapele și traseele de utilități; la cheie înseamnă gata de locuit. Nu au definiție legală, așa că în contract trebuie enumerat ce este inclus.
De ce contează pentru dvs.: Nu vă bazați pe denumire: cereți anexa scrisă cu specificațiile, care enumeră fiecare finisaj și fiecare instalație incluse în preț.
Citiți mai mult →
#Asociația de proprietari (Legea 196/2018)
Asociația de proprietari este asociația autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, înființată potrivit Legii 196/2018 pentru administrarea proprietății comune. Un condominiu are cel puțin trei proprietăți individuale plus părți comune, iar legea include expres ansamblul rezidențial de locuințe individuale, înșiruite sau cuplate, cu proprietate comună și individuală.
De ce contează pentru dvs.: Într-un complex de vile împrejmuit, cu drumuri, porți sau spații verzi comune, asociația de proprietari poate fi entitatea juridică ce le administrează și le plătește.
Temei legal: Legea 196/2018, art. 2 lit. a), b), h) (definiții) și art. 3(1), (3) lit. c) (condominiul include ansamblurile rezidențiale), MO 660/30.07.2018 · Legea 196/2018, art. 3 (text actual, sursă secundară)Citiți mai mult →
#Bani, taxe și finanțare
TVA la locuințe
TVA la locuințe este taxa pe valoarea adăugată pe care dezvoltatorul o adaugă la vânzarea unei locuințe noi. Din 1 august 2025, cota standard este de 21%, potrivit art. 291(1) din Codul fiscal, iar cota redusă pentru locuințe a fost abrogată. O cotă tranzitorie de 9%, pentru contractele cu avans semnate până la 1 august 2025, s-a încheiat la 30 septembrie 2026.
De ce contează pentru dvs.: La o vilă nouă cumpărată astăzi de la un dezvoltator, bugetați TVA de 21% peste prețul net; o cotă de 9% sau 5% menționată în ofertă nu se mai aplică noilor contracte.
Temei legal: Codul fiscal (Legea 227/2015), text consolidat ANAF actualizat la Legea 170/2026, art. 291 alin. (1) (cota standard 21%) și alin. (3) (abrogat) · Legea 141/2025, art. III (cota tranzitorie de 9%, 1.08.2025–31.07.2026), conform adnotărilor din Codul fiscal consolidat ANAF · Legea 161/2026 (MO 642/04.08.2026): fereastra pentru cota de 9% redeschisă 7.08–30.09.2026 (rezumat din sursă secundară)Citiți mai mult →
#Impozit pe clădiri și teren
Impozitul pe clădiri și teren este impozitul anual pe care primăria îl percepe pentru clădiri și terenuri, potrivit titlului IX din Codul fiscal. Pentru locuința unei persoane fizice, consiliul local aplică o cotă de 0,08%–0,2% asupra unei valori impozabile calculate din suprafață, o valoare legală în lei/m² și un coeficient al localității. Terenul se impozitează separat, la hectar.
De ce contează pentru dvs.: Ca proprietar, plătiți acest impozit în fiecare an la primăria locală, în două rate, până la 31 martie și 30 septembrie, așa că el face parte din bugetul costurilor de deținere.
Temei legal: Codul fiscal (Legea 227/2015), text consolidat ANAF actualizat la Legea 170/2026, titlul IX, art. 457 (clădirile rezidențiale ale persoanelor fizice) · Codul fiscal (Legea 227/2015), text consolidat ANAF actualizat la Legea 170/2026, art. 465 (impozitul pe teren) · Codul fiscal (Legea 227/2015), text consolidat ANAF actualizat la Legea 170/2026, art. 462 (termene de plată, bonificație de până la 10% pentru plata anticipată) · DITL Sector 5 București: calculul pentru 2026 după Legea 239/2025 și OUG 9/2026Citiți mai mult →
#Impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare
Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare este impozitul pe care un vânzător persoană fizică îl plătește la prețul unei proprietăți din România, potrivit art. 111 din Codul fiscal: 3% dacă a deținut-o până la trei ani, 1% dacă a deținut-o mai mult. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de semnare, la cel puțin valoarea minimă din grila notarilor.
De ce contează pentru dvs.: Dacă veți vinde ulterior vila ca persoană fizică, notarul reține acest impozit la semnare, așa că vă puteți calcula din timp suma netă pe care o veți încasa.
Temei legal: Codul fiscal (Legea 227/2015), text consolidat ANAF actualizat la Legea 170/2026, art. 111 alin. (1), (4), (4^1), (6)Citiți mai mult →
#IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor)
IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor) este indicele de referință al Băncii Naționale a României pentru creditele de consum cu dobândă variabilă în lei, inclusiv creditele ipotecare, reglementat prin OUG 19/2019. Este media trimestrială a unui indice zilnic interbancar. Ultima valoare publicată este 5,57% (trimestrul II 2026), care se aplică la recalculările dobânzilor din octombrie 2026.
De ce contează pentru dvs.: La un credit ipotecar în lei cu dobândă variabilă, dobânda dvs. este IRCC plus marja fixă a băncii, așa că indicele arată cum se poate modifica rata lunară.
Temei legal: BNR, pagina IRCC (precizează: IRCC este reglementat prin OUG 19/2019)Citiți mai mult →
#Grad de îndatorare
Gradul de îndatorare este ponderea din venitul net lunar al împrumutatului care merge către toate ratele la credite. Regulamentul BNR 17/2012, modificat prin Regulamentul 6/2018, îl plafonează la 40% pentru creditele în lei și la 20% pentru creditele în valută, fiecare plafon crescând cu 5 puncte procentuale pentru prima locuință ocupată de împrumutat.
De ce contează pentru dvs.: Venitul dvs., nu doar prețul proprietății, limitează cât vă poate împrumuta o bancă din România, iar creditele în euro au un plafon mult mai mic decât cele în lei.
Temei legal: Regulamentul BNR 17/2012 privind unele condiții de creditare, modificat prin Regulamentul 6/2018 (text consolidat pe legislatie.just.ro, inaccesibil la 16.10.2026) · BNR, Raportul asupra stabilității financiare, iunie 2025 (confirmă că limita DSTI este în vigoare)Citiți mai mult →
#Noua Casă
Noua Casă (fostul Prima Casă) este programul de credite ipotecare garantate de stat din România, creat prin OUG 60/2009 și administrat de FNGCIMM, pentru cumpărătorii care nu dețin nicio locuință sau dețin una singură cu suprafață utilă sub 50 m². O locuință de până la 70.000 € necesită un avans de 5%; o locuință nouă de până la 140.000 €, un avans de 15%. Statul garantează 50–60% din credit.
De ce contează pentru dvs.: Programul vizează prime locuințe modeste, cumpărate cu credit de la o bancă din România, așa că o vilă de peste 140.000 € nu se încadrează și se finanțează cu un credit ipotecar obișnuit (pentru cumpărătorii din străinătate, până la 70% din preț).
Temei legal: FNGCIMM, pagina programului Noua Casă (OUG 60/2009; normele din HG 717/2009, cu modificările ulterioare)Citiți mai mult →
#Legea 207/2025 („legea Nordis”) / Legea 169/2026 art. 422
Legea 207/2025, cunoscută ca legea Nordis, este setul de reguli din România pentru vânzarea locuințelor pe plan. Din 25 august 2026, regulile sale se regăsesc la art. 422(6)–(11) din Legea 169/2026: rezervările durează cel mult 60 de zile și costă cel mult 5% din preț, iar avansurile intră într-un cont dedicat proiectului, din care se pot cheltui până la 25% (structură) și 20% (instalații) din preț.
De ce contează pentru dvs.: Aceste reguli vă spun cât poate încasa legal un dezvoltator înainte de predare și unde trebuie să stea avansul dvs., verificarea esențială înainte de a semna pentru o locuință pe plan.
Temei legal: Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor), art. 422 alin. (6)–(11) și art. 575, Monitorul Oficial nr. 661/10.08.2026 · Legea 207/2025 pentru modificarea art. 22 din Legea 10/1995 și a art. 26 din Legea 7/1996, Monitorul Oficial nr. 1133/08.12.2025Citiți mai mult →
#Acest glosar are caracter de informare generală și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cifrele sunt valabile în octombrie 2026. Înainte de o achiziție, consultați un avocat independent.