Eigentum und Grundbuch
Cartea funciarăGrundbuch
Die Cartea funciară (das Grundbuch) ist Rumäniens amtliches öffentliches Immobilienregister und wird von der ANCPI geführt. Jede Immobilie hat ein eigenes Grundbuch mit drei Teilen: Teil A beschreibt die Immobilie, Teil B weist das Eigentum aus, Teil C führt Superficie, Nießbrauch, Hypotheken und andere Belastungen auf. Dingliche Rechte an eingetragenen Immobilien folgen den Grundbuchregeln.
Warum es für Sie wichtig ist: Für einen ausländischen Käufer ist das Grundbuch, nicht der Prospekt oder der Vertrag des Bauträgers, der Nachweis dafür, wem die Villa und das Grundstück gehören und welche Lasten darauf liegen.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 876–878 · Gesetz 7/1996 Art. 1 und Art. 23Weiterlesen →
#IntabulareEintragung des Eigentums (Intabulare)
Intabulare ist die endgültige Eintragung eines dinglichen Rechts, meist des Eigentums, im Grundbuch auf Grundlage einer notariellen Urkunde, eines rechtskräftigen Urteils, eines Erbscheins oder eines Verwaltungsakts. Wo die Katasterarbeiten für die Gemeinde abgeschlossen sind, geht das Eigentum erst mit der Intabulare über; bis dahin macht die Eintragung das Recht des Käufers gegenüber Dritten wirksam.
Warum es für Sie wichtig ist: Solange die Villa nicht auf den Namen des Käufers intabuliert ist, weist das Grundbuch weiterhin den Bauträger als Eigentümer aus; Zahlungen vor diesem Zeitpunkt brauchen daher einen eigenen Schutz.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 881, 885, 888 · Gesetz 71/2011 Art. 56 · Gesetz 7/1996 Art. 24(3), 35(1)Weiterlesen →
#Notare (în cartea funciară)Vormerkung im Grundbuch (Notare)
Eine Notare (Vormerkung) ist ein Grundbucheintrag, der Tatsachen, persönliche Rechte oder rechtliche Situationen in Bezug auf eine Immobilie festhält, etwa einen Vorvertrag, ein vertragliches Vorkaufsrecht, einen Mietvertrag, eine Pfändung oder einen anhängigen Rechtsstreit, sodass Dritte daran gebunden sind. Eine Vormerkung überträgt oder begründet selbst kein Eigentum.
Warum es für Sie wichtig ist: Die Vormerkung eines Vorvertrags warnt jeden späteren Käufer oder Kreditgeber, dass die Villa Ihnen bereits versprochen ist; sie ist der wichtigste Schutz gegen den doppelten Verkauf einer Immobilie.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 881, 902–905Weiterlesen →
#Număr cadastral / cadastruKatasternummer / Kataster
Das Kataster ist Rumäniens technisches Register, das jede Immobilie vermisst, beschreibt und kartiert; die Katasternummer ist die eindeutige Kennung, die es jeder Immobilie, einem Grundstück mit oder ohne Gebäude, innerhalb ihrer Verwaltungseinheit zuweist. Sie verbindet die Katasterkarte mit dem Grundbuch, und jedes Gebäude auf dem Grundstück erhält einen Code C1, C2 usw.
Warum es für Sie wichtig ist: Die Kataster- und Grundbuchnummern in Ihrem Vertrag müssen zu dem Grundstück und der Villa passen, die Sie tatsächlich besichtigt und vermessen haben; sonst zahlen Sie womöglich für eine andere oder nicht eingetragene Parzelle.
Rechtsgrundlage: Gesetz 7/1996 Art. 1(2), 1(5)–(6), 2 · ANCPI-Eintragungsordnung 2023 Art. 42–43Weiterlesen →
#ANCPI / OCPINationale Agentur für Kataster und Grundbuch / Katasterämter der Kreise
Die ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) ist Rumäniens staatliche Behörde für Kataster und Grundbuch. Sie arbeitet über ein OCPI-Amt in jedem Kreis und in Bukarest sowie über lokale Grundbuchämter (BCPI), die Eintragungen vornehmen und Auszüge ausstellen. Immobilien in Balotești fallen unter das OCPI Ilfov.
Warum es für Sie wichtig ist: Jede Prüfung und Eintragung, auf die sich ein ausländischer Käufer verlässt, von Auszügen über Eigentum und Hypotheken bis zur Superficie, stammt aus den Registern der ANCPI und nicht aus Unterlagen des Verkäufers.
Rechtsgrundlage: Gesetz 7/1996 Art. 3(1)–(3)Weiterlesen →
#Drept de superficieSuperficie-Recht (Superficie)
Die Superficie ist ein dingliches Recht, Eigentümer eines Gebäudes auf fremdem Grund zu sein, verbunden mit einem Recht zur Nutzung dieses Grundstücks. Sie kann für bis zu 99 Jahre eingeräumt und bei Ablauf verlängert werden. Sie wird im Grundbuch eingetragen, und der Inhaber kann sie verkaufen oder mit einer Hypothek belasten, jedoch nur zusammen mit dem Gebäude.
Warum es für Sie wichtig ist: Sie ist der rechtliche Weg, auf dem ein Nicht-EU-Käufer, der kein rumänisches Grundstück besitzen kann, eine Villa und das dafür nötige Grundstück hält; Laufzeit-, Verlängerungs- und Endklauseln des Vertrags verdienen daher genaue Lektüre.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 693–702 · Zivilgesetzbuch Art. 2379(1)(d) · Gesetz 312/2005 Art. 6Weiterlesen →Kaufen nach Pass →
#UzufructNießbrauch
Der Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Früchte wie ein Eigentümer zu ziehen, unter Erhaltung ihrer Substanz. Der Eigentümer behält das nackte Eigentum. Ein Nießbrauch für eine natürliche Person dauert höchstens lebenslang, für eine Gesellschaft höchstens 30 Jahre. Er wird im Grundbuch eingetragen.
Warum es für Sie wichtig ist: Familien übertragen ein Haus oft auf die Kinder und behalten einen lebenslangen Nießbrauch; ein eingetragener Nießbrauch bindet jeden späteren Käufer und muss daher in Teil C des Grundbuchs geprüft werden.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 703–708 · Gesetz 7/1996 Art. 23 (Teil C)Weiterlesen →
#IpotecăHypothek
Eine ipotecă (Hypothek) ist ein dingliches Recht an einer Sache, das die Zahlung einer Schuld sichert. Eine Hypothek an einer Immobilie wird durch notarielle Urkunde bestellt und entsteht erst mit ihrer Eintragung im Grundbuch. Sie folgt der Immobilie in jede Hand, und der Gläubiger wird aus ihrem Wert vor den ungesicherten Gläubigern befriedigt.
Warum es für Sie wichtig ist: Ein Käufer muss sehen, dass jede Hypothek des Bauträgers auf der Villa bei oder vor der Übergabe gelöscht wird, und eine Bank, die den Kauf finanziert, trägt ihre eigene Hypothek auf die Immobilie ein.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 2343–2345, 2377–2379, 2386Weiterlesen →
#SarciniBelastungen
Sarcini (Belastungen) sind Rechte und Beschränkungen, die auf einer Immobilie lasten und hauptsächlich in Teil C des Grundbuchs eingetragen sind: Superficie, Nießbrauch, Gebrauchsrecht, Wohnrecht, Dienstbarkeiten, Hypotheken und Vorzugsrechte, Mietverträge, Pfändungen und Zwangsvollstreckung sowie Rechtsstreitigkeiten über diese Rechte. Veräußerungs- oder Bauverbote stehen in Teil B. Ein aktueller Auszug zeigt sie alle.
Warum es für Sie wichtig ist: Eine Belastung bleibt nach einem Verkauf bei der Immobilie, sofern sie nicht gelöscht wird; ein Käufer im Ausland sollte daher kein Geld überweisen, bevor der Auszug zeigt, welche Lasten bestehen bleiben.
Rechtsgrundlage: Gesetz 7/1996 Art. 23 (Teile B und C) · Zivilgesetzbuch Art. 2345(1)Weiterlesen →
#Servitute de trecereWegerecht (Dienstbarkeit)
Eine servitute de trecere (Wegerecht) ist eine Dienstbarkeit, die dem Eigentümer einer Immobilie erlaubt, ein Nachbargrundstück zu Fuß oder mit dem Fahrzeug zu überqueren. Sie entsteht durch Vertrag oder durch Ersitzung und wird im Grundbuch eingetragen. Unabhängig davon gibt das Zivilgesetzbuch einem Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße ein gesetzliches Wegerecht.
Warum es für Sie wichtig ist: Erreicht eine Villa die öffentliche Straße über eine private Anlagenstraße, braucht der Käufer ein eingetragenes Wegerecht oder einen Anteil an dieser Straße, damit der Zugang später nicht versperrt werden kann.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 755–770 · Zivilgesetzbuch Art. 617–619 (gesetzliches Wegerecht)Weiterlesen →
#Drept de preempțiuneVorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht (drept de preempțiune) ist ein vorrangiges Recht, eine Immobilie zum gleichen Preis und zu den gleichen Bedingungen zu kaufen, die mit einem Dritten vereinbart wurden. Es entsteht aus Gesetz oder Vertrag. Bei Immobilien hat der Berechtigte höchstens 30 Tage ab Mitteilung, um es auszuüben, und ein Verkauf an den Dritten steht unter der Bedingung, dass es nicht ausgeübt wird.
Warum es für Sie wichtig ist: Das gesetzliche Vorkaufsrecht betrifft vor allem landwirtschaftliche Flächen außerhalb des bebauten Gebiets; ein Villenkäufer sollte daher bestätigen, dass das Grundstück intravilan liegt und kein vertragliches Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch Art. 1730–1740 · Zivilgesetzbuch Art. 902(2) Pkt. 13 · Gesetz 17/2014 Art. 4Weiterlesen →
#Kaufablauf und Dokumente
Contract de rezervare (convenție privind rezervarea cumpărării)Reservierungsvereinbarung
Eine Reservierungsvereinbarung (convenție de rezervare) ist eine vorläufige Vereinbarung, mit der ein Bauträger eine künftige Off-Plan-Wohnung für einen Käufer zurückhält. Das rumänische Recht begrenzt sie auf 60 Tage und die Reservierungszahlung auf 5 % des Preises, die auf den Preis angerechnet wird; über 5 % ist die Vereinbarung nichtig. Sie muss zu einem notariellen Vorvertrag oder zum Kauf selbst führen.
Warum es für Sie wichtig ist: Sie zeigt Ihnen, wie viel ein Bauträger vor der Notarphase höchstens rechtmäßig verlangen darf und wann dieses Geld an Sie zurückzuzahlen ist.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026 (Raumordnungs-, Städtebau- und Baugesetzbuch), Art. 422(9), Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026 · Gesetz 207/2025, Art. I (ehemaliger Art. 22(5) des Gesetzes 10/1995), Monitorul Oficial Nr. 1133 vom 08.12.2025Weiterlesen →
#Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărareVorvertrag
Ein Vorvertrag (antecontract oder zweiseitiges Kaufversprechen) ist eine Vereinbarung, in der sich Verkäufer und Käufer verpflichten, den endgültigen Kaufvertrag später zu unterzeichnen. Er muss alle wesentlichen Bedingungen dieses Kaufs enthalten. Verweigert eine Partei die Unterzeichnung ohne Rechtfertigung, kann ein Gericht ein Urteil erlassen, das den Kaufvertrag ersetzt. Bei Off-Plan-Wohnungen muss er notariell beurkundet werden.
Warum es für Sie wichtig ist: Hier zahlen Sie meist die Hauptanzahlung; seine Form und seine Bedingungen entscheiden daher, wie gut dieses Geld und Ihr Recht auf die Wohnung geschützt sind.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch (Gesetz 287/2009, neu veröffentlicht), Art. 1279, 1669, 1670 · Gesetz 169/2026, Art. 422(7)-(8), Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026 · Anordnung des Justizministeriums 177/C/2024 (Mindesthonorare der Notare), Anhang 2 Pkt. XIV a)Weiterlesen →
#Act autentic (contract în formă autentică)Notarielle Urkunde
Eine notarielle Urkunde (act autentic) ist ein Dokument, das ein rumänischer Notar nach Prüfung der Identität und des Willens der Parteien errichtet oder beurkundet. Das rumänische Recht schreibt diese Form bei Strafe der absoluten Nichtigkeit für Verträge vor, die im Grundbuch einzutragende dingliche Rechte übertragen oder begründen, also auch für den Kauf eines Hauses mit Grundstück.
Warum es für Sie wichtig ist: Ein nur privatschriftlich, ohne Notar unterzeichneter Villenkauf ist nichtig und kann nicht auf Ihren Namen eingetragen werden.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch (Gesetz 287/2009, neu veröffentlicht), Art. 1244 · Gesetz 36/1995 über die öffentlichen Notare (neu veröffentlicht), Art. 82, 90, 100Weiterlesen →
#Notar publicNotar
Ein Notar (notar public) ist ein rumänischer Jurist, nach Gesetz 36/1995 ernannt, der als selbständiges Amt einen Dienst im öffentlichen Interesse ausübt. Beim Immobilienkauf beurkundet der Notar den Kaufvertrag, stellt Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien fest und hält in der Urkunde die eingezogenen Steuern und Gebühren fest.
Warum es für Sie wichtig ist: Ohne Notar ist kein Immobilienkauf in Rumänien gültig; im Notariat findet Ihr Kauf also rechtlich statt.
Rechtsgrundlage: Gesetz 36/1995 über die öffentlichen Notare (neu veröffentlicht), Art. 3, 12, 78, 84 · Anordnung des Justizministeriums 177/C/2024 (Mindesthonorare der Notare), Art. 4Weiterlesen →
#Grila notarilor (studiu de piață privind valorile minime imobiliare)Notarwertraster
Das Notarwertraster (grila notarilor) ist die jährliche Marktstudie zu Mindestwerten von Immobilien, die jede Notarkammer bei zugelassenen Gutachtern einholt. Liegt der angegebene Preis unter dem Rasterwert, wird der Rasterwert zur Bemessungsgrundlage für die Übertragungssteuer des Verkäufers, das Notarhonorar und die Grundbuchgebühr.
Warum es für Sie wichtig ist: Es erklärt, warum Gebühren und Steuern auf einen anderen Wert als den vereinbarten Preis berechnet werden können, und es ist keine Bewertung der Villa.
Rechtsgrundlage: Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015), Art. 111(4^1) und (5) · Notarkammer Bukarest, Marktstudien 2026 · Anordnung des Justizministeriums 177/C/2024, Anhang Art. 4(3) · ANCPI-Anordnung 16/2019 (Tarife), Anm. 8Weiterlesen →
#Onorariu notarial și tarif de intabulareNotarhonorar und Grundbuchgebühr
Das Notarhonorar (onorariu notarial) ist der Betrag, den der Notar für die Beurkundung des Kaufs berechnet; das Justizministerium legt Mindesthonorare nach einer gestaffelten Skala je nach Immobilienwert fest. Die Eintragungsgebühr (tarif de intabulare) ist die Gebühr der Katasterbehörde für die Eintragung des Eigentums des Käufers im Grundbuch: 0,15 % des Urkundenwerts für natürliche Personen, 0,5 % für Gesellschaften.
Warum es für Sie wichtig ist: Das sind die zwei wichtigsten Abschlusskosten, die ein Käufer in der Regel beim Notar zahlt, und beide folgen festen amtlichen Skalen, die Sie prüfen können.
Rechtsgrundlage: Anordnung des Justizministeriums 177/C/2024 (Mindesthonorare der Notare), Anhang 2 Pkt. I, Monitorul Oficial Nr. 70 vom 26.01.2024 · ANCPI-Anordnung 16/2019 über die Tarife, Codes 2.3.1-2.3.2 und Anm. 8 (konsolidiert 07.04.2025) · Tarifseite des OCPI Sălaj (Anordnung 16/2019)Weiterlesen →
#Procură (notarială)Vollmacht (notariell)
Eine Vollmacht (procură) ist ein Dokument, mit dem Sie eine andere Person ermächtigen, in Ihrem Namen zu handeln. Um eine rumänische Immobilienurkunde für Sie zu unterzeichnen, braucht der Vertreter eine Spezialvollmacht in notarieller Form, denn ein Auftrag muss der für das betreffende Geschäft vorgeschriebenen Form folgen, und Veräußerung oder Erwerb müssen ausdrücklich gestattet sein.
Warum es für Sie wichtig ist: Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht anreisen können, ermöglicht eine korrekt abgefasste und apostillierte Vollmacht einer Vertrauensperson, für Sie zu unterschreiben.
Rechtsgrundlage: Zivilgesetzbuch (Gesetz 287/2009, neu veröffentlicht), Art. 2013, 2015, 2016 · Gesetz 36/1995 über die öffentlichen Notare (neu veröffentlicht), Art. 18, 91, 164 · Anordnung des Justizministeriums 177/C/2024, Anhang 1 Pkt. 5.1Weiterlesen →
#ApostilăApostille
Eine Apostille ist eine Standardbescheinigung nach dem Haager Apostille-Übereinkommen von 1961, die die Unterschrift, die Eigenschaft des Unterzeichners und das Siegel oder den Stempel auf einer öffentlichen Urkunde bestätigt, sodass die Urkunde in einem anderen Vertragsstaat ohne konsularische Legalisation verwendet werden kann. Sie bestätigt nicht den Inhalt. Israel und Rumänien sind beide Vertragsparteien.
Warum es für Sie wichtig ist: Israelische Dokumente für einen Kauf in Rumänien, etwa eine notarielle Vollmacht, brauchen eine Apostille, bevor ein rumänischer Notar oder eine Bank sie akzeptiert.
Rechtsgrundlage: Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation, Art. 1-6 · HCCH-Statustabelle (Israel, Rumänien) · HCCH, zuständige Behörden: Israel · HCCH, zuständige Behörden: RumänienWeiterlesen →
#Traducere autorizată / legalizatăBeglaubigte Übersetzung
Eine beglaubigte Übersetzung (traducere autorizată) ist eine Übersetzung durch einen vom rumänischen Justizministerium autorisierten Übersetzer. Beglaubigt ein Notar anschließend die Unterschrift des Übersetzers, wird sie zur legalisierten Übersetzung (traducere legalizată). Rumänische notarielle Urkunden sind auf Rumänisch, daher sind ausländische Dokumente und Käufer ohne Rumänischkenntnisse auf solche Übersetzer angewiesen.
Warum es für Sie wichtig ist: Ihre israelischen Dokumente und Ihr Verständnis der Urkunde bei der Unterzeichnung laufen über einen autorisierten Übersetzer.
Rechtsgrundlage: Gesetz 178/1997 über autorisierte Übersetzer und Dolmetscher (Informationsseite des Justizministeriums) · Gesetz 36/1995 über die öffentlichen Notare (neu veröffentlicht), Art. 12, 82, 153Weiterlesen →
#Cont dedicat (cont bancar distinct al dezvoltatorului)Zweckgebundenes Projektkonto
Ein zweckgebundenes Projektkonto ist ein separates Bankkonto des Bauträgers für ein einzelnes Projekt, auf das die Anzahlung eines Käufers aus einem Off-Plan-Kaufversprechen eingezahlt werden muss. Es darf nur für dieses Projekt verwendet werden, mit der Freigabe „bun de plată“ des Bauleiters, bis zu 25 % des Preises für den Rohbau und danach 20 % für die Haustechnik.
Warum es für Sie wichtig ist: Es ist die gesetzliche Absicherung Ihrer Anzahlung für eine Off-Plan-Villa; Sie sollten daher wissen, was es leistet und was es nicht garantiert.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026, Art. 422(10)-(11), Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026 · Gesetz 207/2025, Art. I (ehemaliger Art. 22(6)-(7) des Gesetzes 10/1995)Weiterlesen →
#CNP (cod numeric personal)Persönliche Identifikationsnummer (CNP)
Der CNP (cod numeric personal) ist die persönliche Identifikationsnummer, die eine natürliche Person in rumänischen staatlichen Registern eindeutig identifiziert und als einzige Kennung in allen öffentlichen Informationssystemen dient. Rumänische Staatsbürger erhalten ihn bei der Geburt; Ausländer können ihn über ein Dokument der Generalinspektion für Einwanderung erhalten. Ausländische Käufer ohne CNP verwenden stattdessen eine NIF.
Warum es für Sie wichtig ist: Notare, Banken und Finanzamt identifizieren Sie über einen CNP oder, falls Sie keinen haben, über eine NIF; für den Kauf brauchen Sie also eines von beiden.
Rechtsgrundlage: Dringlichkeitsverordnung der Regierung 97/2005 (neu veröffentlicht), Art. 6 · Abgabenordnung (Gesetz 207/2015), Art. 82(1) lit. d)-e) · ANAF-Leitfaden: steuerliche Registrierung nicht ansässiger natürlicher PersonenWeiterlesen →
#NIF (număr de identificare fiscală)Steuernummer für Ausländer (NIF)
Die NIF (număr de identificare fiscală) ist die Steueridentifikationsnummer, die die ANAF, Rumäniens Steuerbehörde, einer natürlichen Person mit steuerlichen Pflichten in Rumänien, aber ohne CNP zuteilt. Ein ausländischer Käufer erhält sie durch Einreichung des Formulars 030 mit einer Passkopie, persönlich oder über einen Vertreter; sie wird ersetzt, falls später ein CNP erteilt wird.
Warum es für Sie wichtig ist: Der Besitz einer Villa begründet rumänische Steuerpflichten, etwa die örtliche Grundsteuer, und ohne CNP identifizieren die Steuerbehörden Sie über Ihre NIF.
Rechtsgrundlage: Abgabenordnung (Gesetz 207/2015), Art. 82(1) lit. e) · ANAF-Leitfaden: steuerliche Registrierung nicht ansässiger natürlicher Personen (Formular 030, ANAF-Anordnung 1699/2021)Weiterlesen →
#Planung und Bau
Certificat de urbanismStädtebaubescheinigung
Ein certificat de urbanism ist das verpflichtende Informationsdokument der örtlichen Behörde, das das rechtliche, wirtschaftliche und technische Regime eines Grundstücks nach den genehmigten Bebauungsplänen angibt: zulässige Nutzungen, Höhe, Dichte, Versorgungsleitungen und Beschränkungen. Es genehmigt keinerlei Bauarbeiten. Gesetz 169/2026 sieht fünf Arten vor, darunter eine informative, die jeder beantragen kann.
Warum es für Sie wichtig ist: Vor der Reservierung einer Villa zeigt Ihnen eine informative Bescheinigung zum Grundstück, was der Bebauungsplan darauf und in der Umgebung zulässt, und zwar vom Rathaus statt aus dem Verkaufsprospekt.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026, Art. 253 (Definition, Arten, Inhalt), Art. 254 (informative Bescheinigung), Art. 257 (Bescheinigung für Bauvorhaben, Gültigkeit), MO 661/10.08.2026Weiterlesen →
#Autorizație de construireBaugenehmigung
Eine autorizație de construire ist der individuelle Verwaltungsakt der zuständigen Behörde, der Bauarbeiten erlaubt: Neubauten, Eingriffe in bestehende Gebäude oder Arbeiten auf dem Gelände. Nach Gesetz 169/2026 wird sie nur für Planungen erteilt, die von zertifizierten Projektprüfern geprüft wurden und den Bebauungsplänen entsprechen, und gilt 3 Jahre ab Ausstellung.
Warum es für Sie wichtig ist: Eine Off-Plan-Villa sollte auf einer gültigen Genehmigung beruhen; fragen Sie nach Nummer und Datum und prüfen Sie, ob die Pläne, die man Ihnen verkauft, mit ihr übereinstimmen.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026, Art. 259 (Definition), Art. 273 (Ausstellungsfrist), Art. 309 (Gültigkeit), Art. 310 (Verlust der Gültigkeit), MO 661/10.08.2026Weiterlesen →
#PUG / PUZ / PUDAllgemeiner Bebauungsplan / Zonaler Bebauungsplan / Detailbebauungsprojekt
PUG, PUZ und PUD sind die drei Ebenen der Stadtplanung in Rumänien. Der PUG (allgemeiner Plan) legt Regeln für eine ganze Gemeinde bis hinunter zum einzelnen Grundstück fest; ein PUZ (Zonenplan) präzisiert oder ändert sie für ein Gebiet; ein PUD präzisiert Lage, Zufahrt und Baukörper bestimmter Gebäude. Nach Gesetz 169/2026 steht PUD für proiect urbanistic de detaliu.
Warum es für Sie wichtig ist: Die Pläne entscheiden, was neben Ihrer Villa und auf freien Flächen in der Nähe gebaut werden darf; prüfen Sie daher vor dem Kauf, welcher Plan gilt.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026, Art. 45 (PUG), Art. 62 (PUZ), Art. 76 (Genehmigung des PUZ), Art. 81 und 85 (PUD), Art. 576(1)-(2) (Aktualisierung des PUG), MO 661/10.08.2026Weiterlesen →
#Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilorAbnahmeprotokoll bei Fertigstellung
Das proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor ist das unterzeichnete Protokoll, das die Abnahme eines Gebäudes bei Fertigstellung abschließt: die Prüfung, ob die Arbeiten der Baugenehmigung, den Qualitätsanforderungen und dem technischen Gebäudebuch entsprechen. Nach Gesetz 169/2026 darf ein Gebäude erst nach Zulassung dieser Abnahme genutzt werden. Nach Ende der Gewährleistungsfrist folgt die Endabnahme.
Warum es für Sie wichtig ist: Verlangen Sie vor der Übergabe eine Kopie: Sie zeigt, dass das Haus förmlich abgenommen wurde, und listet Mängel auf, die der Bauunternehmer noch beheben muss.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026, Art. 527 (Abnahme, zwei Stufen, Nutzung erst nach Zulassung), Art. 528 (Abnahme bei Fertigstellung, Unterlagen), Art. 577(6) (Verordnung aus HG 273/1994 bleibt in Kraft), MO 661/10.08.2026 · Gesetz 372/2005 (neu veröffentlicht 2020), Art. 23(1)-(2): Energieausweis als Anlage zum Abnahmeprotokoll (Spiegelseite von MO 868/2020)Weiterlesen →
#Cartea tehnică a construcțieiTechnisches Gebäudebuch
Die cartea tehnică a construcției ist die amtliche technische Akte des Gebäudes: auf den tatsächlichen Bauzustand aktualisierte Planunterlagen, Ausführungs- und Abnahmeunterlagen sowie die Anweisungen für Nutzung, Wartung und langfristige Überwachung. Der Bauträger stellt sie zusammen und übergibt sie dem Eigentümer bei der Abnahme bei Fertigstellung; der Eigentümer muss sie aktuell halten und an jeden Käufer weitergeben.
Warum es für Sie wichtig ist: Wenn Sie eine neue Villa übernehmen, ist das technische Gebäudebuch Ihr Nachweis, wie sie gebaut wurde und wie sie zu warten ist.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026, Art. 528(2)-(3), Art. 529 (elektronisches Gebäudebuch im Nationalen Bauwerksregister), Art. 530 (Inhalt, Pflichten), MO 661/10.08.2026Weiterlesen →
#Certificat de performanță energeticăEnergieausweis
Ein certificat de performanță energetică ist das von einem zertifizierten Energieauditor ausgestellte Dokument, das Energieklasse, Primärenergieverbrauch, CO2-Emissionen und den Anteil erneuerbarer Energien eines Gebäudes angibt. Nach Gesetz 372/2005 ist er für Gebäude erforderlich, die gebaut, verkauft oder vermietet werden, gilt 10 Jahre und muss einem Käufer vor der Unterzeichnung vorgelegt werden.
Warum es für Sie wichtig ist: Bei einer neuen Villa ist der Ausweis der Abnahme bei Fertigstellung beigefügt und nennt Ihnen ihre Energieklasse und den zu erwartenden Verbrauch.
Rechtsgrundlage: Gesetz 372/2005 (neu veröffentlicht, MO 868/2020), Art. 21 (wann erforderlich, 10 Jahre Gültigkeit), Art. 22 (Verkauf), Art. 23 (Neubauten), Art. 24 (Anzeigen); Text auf einer Spiegelseite gelesen · Gesetz 238/2024 zur Änderung des Gesetzes 372/2005 (MO 714/22.07.2024): Liste der geänderten Artikel · Gesetz 169/2026, Art. 402(2): Anforderungen an die Energieeffizienz sind die des Gesetzes 372/2005Weiterlesen →
#Clasa de risc seismic (RsI–RsIV) / normativ P100Erdbebenrisikoklasse / Erdbebennorm P100
Eine Erdbebenrisikoklasse (RsI bis RsIV) ist die Einstufung, die ein zertifizierter technischer Gutachter einem bestehenden Gebäude nach einer seismischen Bewertung gibt: RsI bedeutet hohes Einsturzrisiko beim Bemessungserdbeben, RsIV ein Verhalten ähnlich wie bei Gebäuden, die nach aktuellen Normen geplant wurden. Neubauten werden stattdessen nach der Erdbebennorm P100-1 bemessen.
Warum es für Sie wichtig ist: Fragen Sie bei einer neuen Villa, nach welcher Ausgabe der P100-1 das Tragwerk bemessen wurde; Risikoklassen und die Bukarester AMCCRS-Liste betreffen vor allem ältere Gebäude.
Rechtsgrundlage: AICPS-Informationsmaterial zu Erdbebenrisikoklassen und technischen Gutachten (02.03.2025), unter Berufung auf P100-3/2019 · AMCCRS-Liste (Rathaus Bukarest) der nach Erdbebenrisiko eingestuften Gebäude · AICPS-Schreiben an das MDLPA zum Entwurf P100-1/2025 (15.09.2025)Weiterlesen →
#La roșu / la gri / la cheieRohbau / Grauausbau / schlüsselfertig
La roșu, la gri und la cheie sind rumänische Marktbegriffe dafür, wie weit eine Wohnung bei der Übergabe fertiggestellt ist. La roșu umfasst meist Tragwerk, Wände und Dach; la gri ergänzt Fenster, Putz, Estrich und Leitungswege der Versorgung; la cheie ist bezugsfertig. Sie sind gesetzlich nicht definiert, daher muss der Vertrag auflisten, was enthalten ist.
Warum es für Sie wichtig ist: Verlassen Sie sich nie auf die Bezeichnung: Verlangen Sie die schriftliche Leistungsbeschreibung als Anlage, die jede im Preis enthaltene Ausstattung und Installation auflistet.
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#Asociația de proprietari (Legea 196/2018)Eigentümergemeinschaft
Eine asociație de proprietari ist der autonome, nicht gewinnorientierte Zusammenschluss der Eigentümer in einem Kondominium, gegründet nach Gesetz 196/2018 zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Ein Kondominium braucht mindestens drei Einzeleigentumseinheiten sowie gemeinschaftliche Teile, und das Gesetz schließt ausdrücklich eine Wohnanlage aus freistehenden, Reihen- oder Doppelhäusern mit gemeinschaftlichem und individuellem Eigentum ein.
Warum es für Sie wichtig ist: In einer geschlossenen Villenanlage mit gemeinsamen Straßen, Toren oder Grünflächen kann eine Eigentümergemeinschaft die juristische Person sein, die diese betreibt und bezahlt.
Rechtsgrundlage: Gesetz 196/2018, Art. 2 lit. a), b), h) (Begriffsbestimmungen) und Art. 3(1), (3) lit. c) (Kondominium umfasst Wohnanlagen), MO 660/30.07.2018 · Gesetz 196/2018, Art. 3 (aktueller Text, Sekundärquelle)Weiterlesen →
#Geld, Steuern und Finanzierung
TVA la locuințeMehrwertsteuer auf neue Wohnungen
Die Mehrwertsteuer auf neue Wohnungen (TVA la locuințe) ist die Umsatzsteuer, die ein Bauträger beim Verkauf einer neuen Wohnung aufschlägt. Seit dem 1. August 2025 beträgt der Regelsatz nach Art. 291(1) des Steuergesetzbuchs 21 %, und der ermäßigte Wohnungssatz wurde aufgehoben. Ein Übergangssatz von 9 % für bis zum 1. August 2025 unterzeichnete Anzahlungsverträge endete am 30. September 2026.
Warum es für Sie wichtig ist: Bei einer neuen Villa, die Sie heute von einem Bauträger kaufen, planen Sie 21 % MwSt. zusätzlich zum Nettopreis ein; ein genannter Satz von 9 % oder 5 % gilt für neue Verträge nicht mehr.
Rechtsgrundlage: Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015), konsolidierte ANAF-Fassung, Stand Gesetz 170/2026, Art. 291 Abs. (1) (Regelsatz 21 %) und Abs. (3) (aufgehoben) · Gesetz 141/2025, Art. III (Übergangssatz 9 %, 1.08.2025–31.07.2026), laut Anmerkung im konsolidierten Steuergesetzbuch der ANAF · Gesetz 161/2026 (MO 642/04.08.2026): 9-%-Fenster wieder geöffnet 7.08–30.09.2026 (Sekundärzusammenfassung)Weiterlesen →
#Impozit pe clădiri și terenÖrtliche Grundsteuer (Gebäude und Grundstück)
Die örtliche Grundsteuer (impozit pe clădiri și teren) ist die jährliche Steuer, die ein Rathaus nach Titel IX des Steuergesetzbuchs auf Gebäude und Grundstücke erhebt. Für das Wohnhaus einer natürlichen Person wendet der Gemeinderat 0,08 %–0,2 % auf einen steuerpflichtigen Wert an, der aus Grundfläche, einem gesetzlichen Wert in Lei/m² und einem Ortskoeffizienten gebildet wird. Grundstücke werden separat pro Hektar besteuert.
Warum es für Sie wichtig ist: Ein ausländischer Eigentümer zahlt diese Steuer jedes Jahr an das örtliche Rathaus, in zwei Raten bis 31. März und 30. September; sie gehört daher in das Budget der laufenden Haltekosten.
Rechtsgrundlage: Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015), konsolidierte ANAF-Fassung, Stand Gesetz 170/2026, Titel IX, Art. 457 (Wohngebäude natürlicher Personen) · Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015), konsolidierte ANAF-Fassung, Stand Gesetz 170/2026, Art. 465 (Grundstückssteuer) · Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015), konsolidierte ANAF-Fassung, Stand Gesetz 170/2026, Art. 462 (Zahlungstermine, bis zu 10 % Skonto bei vorzeitiger Zahlung) · DITL Sektor 5 Bukarest: Berechnung 2026 nach Gesetz 239/2025 und OUG 9/2026Weiterlesen →
#Impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliareSteuer auf den Verkauf einer Immobilie (zahlt der Verkäufer)
Die Steuer auf Immobilienübertragungen (impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare) ist die Steuer, die ein Verkäufer als natürliche Person nach Art. 111 des Steuergesetzbuchs auf den Preis einer rumänischen Immobilie zahlt: 3 % bei einer Haltedauer bis zu drei Jahren, 1 % bei längerer Haltedauer. Der Notar berechnet und erhebt sie vor der Unterzeichnung, mindestens auf den Mindestwert des Notarwertrasters.
Warum es für Sie wichtig ist: Wenn Sie Ihre Villa später als Privatperson verkaufen, behält der Notar diese Steuer bei der Unterzeichnung ein; so können Sie Ihren Nettoerlös im Voraus berechnen.
Rechtsgrundlage: Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015), konsolidierte ANAF-Fassung, Stand Gesetz 170/2026, Art. 111 Abs. (1), (4), (4^1), (6)Weiterlesen →
#IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor)Referenzindex für Verbraucherkredite (IRCC)
Der IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor) ist der Referenzindex der Rumänischen Nationalbank für variabel verzinste Verbraucherkredite in Lei, einschließlich Hypothekendarlehen, geregelt durch OUG 19/2019. Er ist der Quartalsdurchschnitt eines täglichen Interbankenindex. Der zuletzt veröffentlichte Wert beträgt 5,57 % (Q2 2026) und gilt für Zinsanpassungen ab Oktober 2026.
Warum es für Sie wichtig ist: Bei einem variabel verzinsten Lei-Hypothekendarlehen ist Ihr Zinssatz IRCC plus die feste Marge der Bank; er zeigt also, wie sich Ihre Monatsrate verändern kann.
Rechtsgrundlage: BNR, IRCC-Seite (Angabe: IRCC ist durch OUG 19/2019 geregelt)Weiterlesen →
#Grad de îndatorareSchuldendienstquote (BNR-Obergrenzen)
Der grad de îndatorare (Schuldendienstquote) ist der Anteil des monatlichen Nettoeinkommens eines Kreditnehmers, der für alle Kreditraten aufgewendet wird. Die Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank, geändert durch Verordnung 6/2018, begrenzt ihn auf 40 % bei Lei-Krediten und 20 % bei Fremdwährungskrediten, jeweils um 5 Prozentpunkte erhöht für eine vom Kreditnehmer selbst bewohnte erste Wohnung.
Warum es für Sie wichtig ist: Ihr Einkommen, nicht nur der Immobilienpreis, begrenzt, wie viel Ihnen eine rumänische Bank leihen kann, und für Euro-Kredite gilt eine deutlich niedrigere Obergrenze als für Lei-Kredite.
Rechtsgrundlage: BNR-Verordnung 17/2012 über bestimmte Kreditbedingungen, geändert durch Verordnung 6/2018 (konsolidierter Text auf legislatie.just.ro, am 16.10.2026 nicht erreichbar) · BNR, Finanzstabilitätsbericht Juni 2025 (bestätigt, dass die DSTI-Grenze gilt)Weiterlesen →
#Noua CasăNoua Casă: staatlich garantiertes Wohnkreditprogramm
Noua Casă (früher Prima Casă) ist Rumäniens staatlich garantiertes Hypothekenprogramm, geschaffen durch OUG 60/2009 und verwaltet vom FNGCIMM, für Käufer, die keine Wohnung besitzen oder nur eine mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Eine Wohnung bis 70.000 € erfordert 5 % Eigenanteil; eine neue Wohnung bis 140.000 € erfordert 15 % Eigenanteil. Der Staat garantiert 50–60 % des Kredits.
Warum es für Sie wichtig ist: Das Programm richtet sich an bescheidene erste Wohnungen, die mit dem Kredit einer rumänischen Bank gekauft werden; eine Villa über 140.000 € fällt daher nicht darunter und wird mit einem gewöhnlichen Hypothekendarlehen finanziert (für Käufer aus dem Ausland bis zu 70 % des Preises).
Rechtsgrundlage: FNGCIMM, Programmseite Noua Casă (OUG 60/2009; Normen HG 717/2009 in geänderter Fassung)Weiterlesen →
#Legea 207/2025 („legea Nordis”) / Legea 169/2026 art. 422Das Off-Plan-Verkaufsgesetz (Nordis-Gesetz)
Gesetz 207/2025, bekannt als Nordis-Gesetz, ist Rumäniens Regelwerk für den Verkauf von Wohnungen vom Plan (Off-Plan). Seit dem 25. August 2026 stehen seine Regeln in Art. 422(6)–(11) des Gesetzes 169/2026: Reservierungen dauern höchstens 60 Tage und kosten höchstens 5 % des Preises, und Anzahlungen fließen auf ein zweckgebundenes Projektkonto, von dem bis zu 25 % (Rohbau) und 20 % (Haustechnik) des Preises ausgegeben werden dürfen.
Warum es für Sie wichtig ist: Diese Regeln sagen Ihnen, wie viel ein Bauträger vor der Übergabe rechtmäßig verlangen darf und wo Ihre Anzahlung liegen muss; das ist die Kernprüfung vor einer Off-Plan-Unterschrift.
Rechtsgrundlage: Gesetz 169/2026 (Raumordnungs-, Städtebau- und Baugesetzbuch), Art. 422 Abs. (6)–(11) und Art. 575, Monitorul Oficial Nr. 661/10.08.2026 · Gesetz 207/2025 zur Änderung von Art. 22 des Gesetzes 10/1995 und Art. 26 des Gesetzes 7/1996, Monitorul Oficial Nr. 1133/08.12.2025Weiterlesen →
#Dieses Glossar ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026. Lassen Sie sich vor einem Kauf von einem unabhängigen Anwalt beraten.