בעלות ופנקס המקרקעין
Cartea funciarăפנקס המקרקעין
Cartea funciară (פנקס המקרקעין) הוא המרשם הציבורי הרשמי של המקרקעין ברומניה, ומנהלת אותו ANCPI. לכל נכס יש דף משלו בפנקס, בשלושה חלקים: חלק A מתאר את הנכס, חלק B רושם את הבעלות, וחלק C מפרט זכות Superficie, זכות Uzufruct, משכנתאות ושעבודים אחרים. זכויות קנייניות בנכס רשום כפופות לכללי הפנקס.
למה זה חשוב לכם: לרוכשים מחו״ל, הפנקס, ולא החוברת של היזם או החוזה, הוא ההוכחה למי שייכות הווילה והקרקע ואילו שעבודים רובצים עליהן.
המקור בחוק: סעיף 876–878 לקוד האזרחי · חוק 7/1996, סעיף 1 וסעיף 23להרחבה ←
#Intabulareרישום הבעלות בפנקס (Intabulare)
Intabulare הוא הרישום הסופי של זכות קניינית, בדרך כלל בעלות, בפנקס המקרקעין, על סמך מסמך נוטריוני, פסק דין חלוט, תעודת ירושה או החלטה מנהלית. ביישוב שבו הושלמו עבודות הקדסטר, הבעלות עוברת רק עם הרישום; עד אז, הרישום הופך את זכות הקונה לתקפה כלפי צדדים שלישיים.
למה זה חשוב לכם: כל עוד הווילה לא נרשמה על שם הקונה, הפנקס עדיין מציג את היזם כבעלים, ולכן תשלומים ששולמו לפני שלב זה צריכים הגנה נפרדת.
המקור בחוק: סעיף 881, 885, 888 לקוד האזרחי · חוק 71/2011, סעיף 56 · חוק 7/1996, סעיף 24(3), 35(1)להרחבה ←
#Notare (în cartea funciară)הערה בפנקס המקרקעין (Notare)
הערה (notare) היא רישום בפנקס המקרקעין שמתעד עובדות, זכויות אישיות או מצבים משפטיים הקשורים לנכס, כמו חוזה מכר מקדים, זכות קדימה חוזית, שכירות, עיקול או תביעה תלויה ועומדת, כך שצדדים שלישיים כפופים להם. הערה כשלעצמה אינה מעבירה בעלות ואינה יוצרת בעלות.
למה זה חשוב לכם: רישום הערה על חוזה מקדים מזהיר כל קונה או מלווה מאוחר יותר שהווילה כבר הובטחה לכם, וזו ההגנה העיקרית מפני מכירת נכס פעמיים.
המקור בחוק: סעיף 881, 902–905 לקוד האזרחילהרחבה ←
#Număr cadastral / cadastruמספר קדסטר / קדסטר
הקדסטר הוא המרשם הטכני של רומניה שמודד, מתאר וממפה כל נכס; מספר הקדסטר הוא המזהה הייחודי שהוא נותן לכל נכס, מגרש עם מבנים או בלעדיהם, בתוך היחידה המנהלית-טריטוריאלית שלו. המספר מקשר בין מפת הקדסטר לפנקס המקרקעין, וכל מבנה על המגרש מקבל קוד C1, C2 וכן הלאה.
למה זה חשוב לכם: מספר הקדסטר ומספר הפנקס בחוזה שלכם חייבים להתאים למגרש ולווילה שראיתם ומדדתם בפועל, אחרת אתם עלולים לשלם על חלקה אחרת או על חלקה שאינה רשומה.
המקור בחוק: חוק 7/1996, סעיף 1(2), 1(5)–(6), 2 · תקנון הרישום של ANCPI משנת 2023, סעיף 42–43להרחבה ←
#ANCPI / OCPIרשות הקדסטר ורישום המקרקעין ומשרדיה המחוזיים
ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) היא הרשות הציבורית של רומניה לקדסטר ולרישום מקרקעין. היא פועלת דרך משרד OCPI בכל מחוז ובבוקרשט, ודרך לשכות מקומיות של פנקס המקרקעין (BCPI) שמבצעות רישומים ומנפיקות נסחים. נכסים בבלוטשט נמצאים בתחום של OCPI Ilfov.
למה זה חשוב לכם: כל בדיקה וכל רישום שרוכשים מחו״ל נשענים עליהם, מנסחים ועד בעלות, משכנתאות וזכות Superficie, מגיעים מהרשומות של ANCPI, ולא ממסמכים שהמוכר מספק.
המקור בחוק: חוק 7/1996, סעיף 3(1)–(3)להרחבה ←
#Drept de superficieזכות Superficie
Superficie היא זכות קניינית להחזיק בבעלות מבנה על קרקע ששייכת לאחר, יחד עם זכות שימוש בקרקע זו. אפשר להעניק אותה לתקופה של עד 99 שנים ולחדש אותה בתום התקופה. היא נרשמת בפנקס המקרקעין, ובעל הזכות יכול למכור או למשכן אותה, אבל רק יחד עם המבנה.
למה זה חשוב לכם: זה המסלול המשפטי שבו רוכש מחוץ לאיחוד האירופי, שאינו יכול להחזיק בקרקע רומנית, מחזיק בווילה ובקרקע שהיא צריכה, ולכן כדאי לקרוא בעיון את סעיפי התקופה, החידוש וסיום התקופה בחוזה.
המקור בחוק: סעיף 693–702 לקוד האזרחי · סעיף 2379(1)(d) לקוד האזרחי · חוק 312/2005, סעיף 6להרחבה ←קנייה לפי דרכון ←
#Uzufructזכות שימוש ופירות (Uzufruct)
Uzufruct היא הזכות להשתמש בנכס של אדם אחר ולקבל את פירותיו כמו בעלים, תוך שמירה על עצם הנכס. הבעלים שומר על ״הבעלות הערומה״. זכות Uzufruct של אדם פרטי נמשכת לכל היותר כל ימי חייו; של חברה, לכל היותר 30 שנה. היא נרשמת בפנקס המקרקעין.
למה זה חשוב לכם: משפחות מעבירות לא פעם בית לילדים ושומרות לעצמן זכות Uzufruct לכל החיים, וזכות כזו, כשהיא רשומה, מחייבת כל קונה מאוחר יותר, ולכן יש לבדוק אותה בחלק C של הפנקס.
המקור בחוק: סעיף 703–708 לקוד האזרחי · חוק 7/1996, סעיף 23 (חלק C)להרחבה ←
#Ipotecăמשכנתא (Ipotecă)
Ipotecă (משכנתא) היא זכות קניינית בנכס שמבטיחה פירעון של חוב. משכנתא על מקרקעין נוצרת במסמך נוטריוני, וקמה רק כשהיא נרשמת בפנקס המקרקעין. היא עוקבת אחרי הנכס לכל יד שהוא עובר אליה, והנושה נפרע מערכו לפני נושים לא מובטחים.
למה זה חשוב לכם: הקונה צריך לראות שכל משכנתא של היזם על הווילה נמחקת במסירה או לפניה, ובנק שמממן את הרכישה ירשום משכנתא משלו על הנכס.
המקור בחוק: סעיף 2343–2345, 2377–2379, 2386 לקוד האזרחילהרחבה ←
#Sarciniשעבודים ומגבלות על הנכס (Sarcini)
Sarcini (שעבודים) הם זכויות ומגבלות שרובצות על נכס, ונרשמות בעיקר בחלק C של פנקס המקרקעין: Superficie, Uzufruct, זכות שימוש, זכות מגורים, זיקות הנאה, משכנתאות ושעבודים מכוח החוק, שכירויות, עיקולים והליכי הוצאה לפועל, ותביעות על זכויות אלה. איסורי מכירה או בנייה מופיעים בחלק B. נסח עדכני מראה את כולם.
למה זה חשוב לכם: שעבוד נשאר צמוד לנכס גם אחרי מכירה, אלא אם הוא נמחק, ולכן רוכשים מחו״ל לא צריכים להעביר כסף לפני שהנסח מראה אילו שעבודים יישארו.
המקור בחוק: חוק 7/1996, סעיף 23 (חלקים B ו-C) · סעיף 2345(1) לקוד האזרחילהרחבה ←
#Servitute de trecereזכות מעבר (Servitute de trecere)
Servitute de trecere (זכות מעבר) היא זיקת הנאה שמאפשרת לבעלים של נכס אחד לעבור ברגל או ברכב דרך נכס שכן. היא נוצרת בחוזה או בהתיישנות רוכשת (uzucapiune), ונרשמת בפנקס המקרקעין. בנפרד, הקוד האזרחי נותן לקרקע שאין לה גישה לדרך ציבורית זכות מעבר מכוח החוק.
למה זה חשוב לכם: אם הווילה מגיעה לדרך הציבורית דרך כביש פרטי של המתחם, הקונה צריך זכות מעבר רשומה או חלק באותו כביש, כדי שאי אפשר יהיה לחסום את הגישה בהמשך.
המקור בחוק: סעיף 755–770 לקוד האזרחי · סעיף 617–619 לקוד האזרחי (זכות מעבר מכוח החוק)להרחבה ←
#Drept de preempțiuneזכות קדימה (Drept de preempțiune)
זכות קדימה (drept de preempțiune) היא זכות עדיפות לקנות נכס באותו מחיר ובאותם תנאים שסוכמו עם צד שלישי. היא נובעת מהחוק או מחוזה. במקרקעין, לבעל הזכות יש לכל היותר 30 יום מקבלת ההודעה כדי לממש אותה, ומכירה לצד השלישי מותנית בכך שהזכות לא תמומש.
למה זה חשוב לכם: זכות קדימה מכוח החוק חלה בעיקר על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי, ולכן מי שקונה וילה צריך לוודא שהמגרש הוא intravilan ושלא רשומה בפנקס הערה על זכות קדימה חוזית.
המקור בחוק: סעיף 1730–1740 לקוד האזרחי · סעיף 902(2), נקודה 13 לקוד האזרחי · חוק 17/2014, סעיף 4להרחבה ←
#תהליך הקנייה ומסמכים
Contract de rezervare (convenție privind rezervarea cumpărării)הסכם שריון
הסכם שריון (convenție de rezervare) הוא הסכם מקדמי שבו יזם שומר לקונה יחידת דיור עתידית, ״על הנייר״. החוק הרומני מגביל אותו ל-60 יום ומגביל את דמי השריון ל-5% מהמחיר, שמקוזזים מהמחיר; מעל 5% ההסכם בטל. הוא חייב להוביל להבטחת מכר נוטריונית או למכר עצמו.
למה זה חשוב לכם: הוא מראה לכם את הסכום המרבי שיזם רשאי לקחת כדין לפני שלב הנוטריון, ומתי הכסף הזה חייב לחזור אליכם.
המקור בחוק: חוק 169/2026 (קוד התכנון והבנייה), סעיף 422(9), Monitorul Oficial מס׳ 661 מ-10.08.2026 · חוק 207/2025, סעיף I (לשעבר סעיף 22(5) לחוק 10/1995), Monitorul Oficial מס׳ 1133 מ-08.12.2025להרחבה ←
#Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărareחוזה מקדים
חוזה מכר מקדים (antecontract, או הבטחת מכר דו-צדדית) הוא הסכם שבו המוכר והקונה מתחייבים לחתום בהמשך על חוזה המכר הסופי. עליו לכלול את כל התנאים המהותיים של המכר. אם צד אחד מסרב לחתום בלי הצדקה, בית המשפט יכול לתת פסק דין שבא במקום חוזה המכר. בדירות ״על הנייר״ הוא חייב להיחתם בפני נוטריון.
למה זה חשוב לכם: בדרך כלל זה השלב שבו משלמים את המקדמה העיקרית, ולכן הצורה והתנאים שלו קובעים עד כמה הכסף הזה והזכות שלכם בבית מוגנים.
המקור בחוק: הקוד האזרחי (חוק 287/2009, פורסם מחדש), סעיף 1279, 1669, 1670 · חוק 169/2026, סעיף 422(7)–(8), Monitorul Oficial מס׳ 661 מ-10.08.2026 · צו שר המשפטים 177/C/2024 (שכר מינימום לנוטריונים), נספח 2, נקודה XIV a)להרחבה ←
#Act autentic (contract în formă autentică)מסמך נוטריוני (Act autentic)
מסמך נוטריוני (act autentic) הוא מסמך שנערך או אומת בידי נוטריון ציבורי רומני, לאחר בדיקת זהות הצדדים והסכמתם. החוק הרומני מחייב צורה זו, בסנקציה של בטלות מוחלטת, בחוזים שמעבירים או יוצרים זכויות קנייניות שיירשמו בפנקס המקרקעין, ובהם מכירת בית והקרקע שלו.
למה זה חשוב לכם: רכישת וילה שנחתמה בחתימה פרטית בלבד, בלי נוטריון, בטלה ואי אפשר לרשום אותה על שמכם.
המקור בחוק: הקוד האזרחי (חוק 287/2009, פורסם מחדש), סעיף 1244 · חוק הנוטריונים הציבוריים 36/1995 (פורסם מחדש), סעיף 82, 90, 100להרחבה ←
#Notar publicנוטריון ציבורי
נוטריון ציבורי (notar public) הוא משפטן רומני שמתמנה לפי חוק 36/1995, ומספק שירות לטובת הציבור כמשרד עצמאי. ברכישת נכס הנוטריון מאמת את חוזה המכר, קובע את זהות הצדדים ואת כשירותם, ורושם במסמך את המסים והאגרות שנגבו.
למה זה חשוב לכם: שום מכירת נכס ברומניה אינה תקפה בלי נוטריון, ולכן משרד הנוטריון הוא המקום שבו הרכישה שלכם מתרחשת מבחינה משפטית.
המקור בחוק: חוק הנוטריונים הציבוריים 36/1995 (פורסם מחדש), סעיף 3, 12, 78, 84 · צו שר המשפטים 177/C/2024 (שכר מינימום לנוטריונים), סעיף 4להרחבה ←
#Grila notarilor (studiu de piață privind valorile minime imobiliare)הגריד הנוטריוני
הגריד הנוטריוני (grila notarilor) הוא סקר השוק השנתי של שווי מינימום לנכסים, שכל לשכת נוטריונים מקבלת משמאים מוסמכים. כשהמחיר המוצהר נמוך משווי הגריד, שווי הגריד הופך לבסיס למס ההעברה של המוכר, לשכר הנוטריון ולאגרת הרישום בפנקס.
למה זה חשוב לכם: הוא מסביר למה אגרות ומסים יכולים להיות מחושבים לפי שווי שונה מהמחיר שסיכמתם, והוא אינו הערכת שווי של הווילה.
המקור בחוק: הקוד הפיסקלי (חוק 227/2015), סעיף 111(4^1) ו-(5) · לשכת הנוטריונים של בוקרשט, סקרי שוק 2026 · צו שר המשפטים 177/C/2024, סעיף 4(3) לנספח · צו ANCPI 16/2019 (תעריפים), הערה 8להרחבה ←
#Onorariu notarial și tarif de intabulareשכר הנוטריון ואגרת הרישום
שכר הנוטריון (onorariu notarial) הוא מה שהנוטריון גובה על אימות המכר; משרד המשפטים קובע שכר מינימום בסולם מדורג לפי שווי הנכס. אגרת הרישום (tarif de intabulare) היא התשלום לרשות הקדסטר על רישום הבעלות של הקונה בפנקס המקרקעין: 0.15% משווי המסמך לאדם פרטי, 0.5% לחברה.
למה זה חשוב לכם: אלה שתי עלויות הסגירה העיקריות שהקונה משלם בדרך כלל אצל הנוטריון, ושתיהן נקבעות לפי סולמות רשמיים קבועים שאפשר לבדוק.
המקור בחוק: צו שר המשפטים 177/C/2024 (שכר מינימום לנוטריונים), נספח 2, נקודה I, Monitorul Oficial מס׳ 70 מ-26.01.2024 · צו ANCPI 16/2019 על התעריפים, קודים 2.3.1–2.3.2 והערה 8 (נוסח משולב 07.04.2025) · דף התעריפים של OCPI Sălaj (צו 16/2019)להרחבה ←
#Procură (notarială)ייפוי כוח נוטריוני (Procură)
ייפוי כוח (procură) הוא מסמך שבו אתם מסמיכים אדם אחר לפעול בשמכם. כדי לחתום בשמכם על מסמך מקרקעין רומני, הנציג צריך ייפוי כוח מיוחד בצורה אותנטית, כי שליחות חייבת לעמוד בצורה שנדרשת לפעולה שהיא מכסה, ומכירה או רכישה חייבות להיות מורשות במפורש.
למה זה חשוב לכם: אם אינכם יכולים לטוס לחתימה, ייפוי כוח שנוסח כהלכה ושיש עליו אפוסטיל מאפשר לאדם שאתם סומכים עליו לחתום בשמכם.
המקור בחוק: הקוד האזרחי (חוק 287/2009, פורסם מחדש), סעיף 2013, 2015, 2016 · חוק הנוטריונים הציבוריים 36/1995 (פורסם מחדש), סעיף 18, 91, 164 · צו שר המשפטים 177/C/2024, נספח 1, נקודה 5.1להרחבה ←
#Apostilăאפוסטיל
אפוסטיל הוא תעודה אחידה לפי אמנת האג בדבר האפוסטיל משנת 1961, שמאשרת את החתימה, את מעמד החותם ואת החותמת על מסמך ציבורי, כך שאפשר להשתמש במסמך במדינה חברה אחרת בלי אישור קונסולרי. הוא אינו מאשר את התוכן. ישראל ורומניה שתיהן צד לאמנה.
למה זה חשוב לכם: מסמכים ישראליים לרכישה ברומניה, כמו ייפוי כוח נוטריוני, צריכים אפוסטיל לפני שנוטריון או בנק רומני יקבלו אותם.
המקור בחוק: אמנת האג מ-5 באוקטובר 1961 בדבר ביטול הדרישה לאימות מסמכים ציבוריים זרים, סעיף 1–6 · טבלת המעמד של HCCH (ישראל, רומניה) · HCCH, הרשויות המוסמכות: ישראל · HCCH, הרשויות המוסמכות: רומניהלהרחבה ←
#Traducere autorizată / legalizatăתרגום מוסמך
תרגום מוסמך (traducere autorizată) הוא תרגום שנעשה בידי מתרגם שהוסמך על ידי משרד המשפטים הרומני. כשנוטריון מאשר לאחר מכן את חתימת המתרגם, התרגום הופך לתרגום מאושר (traducere legalizată). מסמכים נוטריוניים רומניים נערכים ברומנית, ולכן מסמכים זרים וקונים שאינם דוברים רומנית תלויים במתרגמים כאלה.
למה זה חשוב לכם: המסמכים הישראליים שלכם, וההבנה שלכם את החוזה ביום החתימה, עוברים דרך מתרגם מוסמך.
המקור בחוק: חוק 178/1997 על מתרגמים ומתורגמנים מוסמכים (דף המידע של משרד המשפטים) · חוק הנוטריונים הציבוריים 36/1995 (פורסם מחדש), סעיף 12, 82, 153להרחבה ←
#Cont dedicat (cont bancar distinct al dezvoltatorului)חשבון ייעודי לפרויקט
חשבון ייעודי לפרויקט הוא חשבון בנק נפרד של היזם, המיועד לפרויקט אחד, שאליו חייבת להיות משולמת המקדמה של הקונה לפי הבטחת מכר ״על הנייר״. מותר להוציא ממנו רק על אותו פרויקט, באישור ״bun de plată״ של המפקח באתר, עד 25% מהמחיר על השלד ואחר כך 20% על המערכות.
למה זה חשוב לכם: זו ההגנה המשפטית על המקדמה שלכם בווילה ״על הנייר״, ולכן כדאי לדעת מה היא עושה ומה היא אינה מבטיחה.
המקור בחוק: חוק 169/2026, סעיף 422(10)–(11), Monitorul Oficial מס׳ 661 מ-10.08.2026 · חוק 207/2025, סעיף I (לשעבר סעיף 22(6)–(7) לחוק 10/1995)להרחבה ←
#CNP (cod numeric personal)מספר זהות רומני (CNP)
CNP (cod numeric personal) הוא הקוד המספרי האישי שמזהה באופן ייחודי אדם ברשומות המדינה הרומנית, ומשמש מזהה יחיד בכל מערכות המידע הציבוריות. אזרחים רומנים מקבלים אותו בלידה; זרים יכולים לקבל אותו באמצעות מסמך שמנפיקה רשות ההגירה הרומנית. קונים זרים בלי CNP משתמשים במקומו במספר NIF.
למה זה חשוב לכם: נוטריונים, בנקים ורשות המסים מזהים אתכם לפי CNP, או לפי NIF אם אין לכם CNP, ולכן אתם צריכים אחד מהשניים כדי לקנות.
המקור בחוק: צו חירום 97/2005 (פורסם מחדש), סעיף 6 · קוד סדר הדין הפיסקלי (חוק 207/2015), סעיף 82(1), אותיות d)–e) · מדריך ANAF: רישום פיסקלי של יחידים תושבי חוץלהרחבה ←
#NIF (număr de identificare fiscală)מספר זיהוי לצורכי מס לזרים (NIF)
NIF (număr de identificare fiscală) הוא מספר הזיהוי לצורכי מס שרשות המסים הרומנית, ANAF, נותנת לאדם שיש לו חובות מס ברומניה אבל אין לו CNP. קונה זר מקבל אותו בהגשת טופס 030 עם צילום דרכון, בעצמו או דרך נציג; המספר מוחלף אם מונפק לו CNP בהמשך.
למה זה חשוב לכם: בעלות על וילה יוצרת חובות מס ברומניה, כמו מס נכס מקומי, ובלי CNP רשויות המס מזהות אתכם לפי מספר NIF שלכם.
המקור בחוק: קוד סדר הדין הפיסקלי (חוק 207/2015), סעיף 82(1), אות e) · מדריך ANAF: רישום פיסקלי של יחידים תושבי חוץ (טופס 030, צו ANAF 1699/2021)להרחבה ←
#תכנון ובנייה
Certificat de urbanismתעודת תכנון (Certificat de urbanism)
Certificat de urbanism (תעודת תכנון) הוא מסמך מידע מחייב שמנפיקה הרשות המקומית, ומפרט את המשטר המשפטי, הכלכלי והטכני של מגרש לפי התוכניות המאושרות: שימושים מותרים, גובה, צפיפות, תשתיות ומגבלות. הוא אינו מתיר בנייה כלשהי. חוק 169/2026 קובע חמישה סוגים, ובהם תעודה לצורך מידע שכל אחד יכול לבקש.
למה זה חשוב לכם: לפני שמשריינים וילה, תעודת תכנון לצורך מידע על המגרש מראה לכם מה התכנון מתיר עליו ובסביבתו, מפי העירייה ולא מחוברת המכירה.
המקור בחוק: חוק 169/2026, סעיף 253 (הגדרה, סוגים, תוכן), סעיף 254 (תעודה לצורך מידע), סעיף 257 (תעודה לצורך בנייה, תוקף), Monitorul Oficial 661/10.08.2026להרחבה ←
#Autorizație de construireהיתר בנייה (Autorizație de construire)
Autorizație de construire (היתר בנייה) הוא המסמך המנהלי האישי שמנפיקה הרשות הציבורית המוסמכת, ומתיר עבודות בנייה: מבנים חדשים, התערבויות במבנים קיימים או עבודות באתר. לפי חוק 169/2026 הוא מונפק רק לתכנונים שנבדקו בידי בודקי פרויקטים מוסמכים ותואמים את תוכניות התכנון, והוא תקף 3 שנים מיום הנפקתו.
למה זה חשוב לכם: וילה שנבנית ״על הנייר״ צריכה להישען על היתר תקף; בקשו את מספרו ואת תאריכו, ובדקו שהתוכניות שמוכרים לכם תואמות אותו.
המקור בחוק: חוק 169/2026, סעיף 259 (הגדרה), סעיף 273 (מועד הנפקה), סעיף 309 (תוקף), סעיף 310 (פקיעת תוקף), Monitorul Oficial 661/10.08.2026להרחבה ←
#PUG / PUZ / PUDתוכנית כללית, תוכנית אזורית ופרויקט מפורט (PUG / PUZ / PUD)
PUG, PUZ, PUD: אלה שלוש רמות התכנון העירוני ברומניה. PUG (תוכנית כללית) קובעת כללים ליישוב שלם, עד לרמת כל מגרש; PUZ (תוכנית אזורית) מפרטת או משנה אותם לאזור אחד; PUD מפרט מיקום, גישה ונפחים של מבנים מסוימים. לפי חוק 169/2026, PUD פירושו proiect urbanistic de detaliu.
למה זה חשוב לכם: התוכניות קובעות מה אפשר לבנות ליד הווילה שלכם ועל קרקע פנויה בסביבה, ולכן בדקו איזו תוכנית חלה לפני שאתם קונים.
המקור בחוק: חוק 169/2026, סעיף 45 (PUG), סעיף 62 (PUZ), סעיף 76 (אישור PUZ), סעיפים 81 ו-85 (PUD), סעיף 576(1)–(2) (עדכון PUG), Monitorul Oficial 661/10.08.2026להרחבה ←
#Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilorפרוטוקול קבלה בסיום העבודות
Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor הוא הפרוטוקול החתום שמסכם את קבלת הבניין בסיום העבודות: הבדיקה שהעבודות תואמות את היתר הבנייה, את דרישות האיכות ואת הספר הטכני. לפי חוק 169/2026, מותר להתחיל להשתמש בבניין רק לאחר שהקבלה הזו אושרה. קבלה סופית מתבצעת בתום תקופת האחריות.
למה זה חשוב לכם: בקשו עותק לפני המסירה: הוא מראה שהבית התקבל באופן רשמי, ומפרט ליקויים שהקבלן עדיין חייב לתקן.
המקור בחוק: חוק 169/2026, סעיף 527 (קבלה, שני שלבים, שימוש רק לאחר אישור), סעיף 528 (קבלה בסיום העבודות, מסמכים), סעיף 577(6) (התקנון שבהחלטת ממשלה 273/1994 נשאר בתוקף), Monitorul Oficial 661/10.08.2026 · חוק 372/2005 (פורסם מחדש ב-2020), סעיף 23(1)–(2): תעודת הביצועים האנרגטיים מצורפת לפרוטוקול הקבלה (אתר מראה של Monitorul Oficial 868/2020)להרחבה ←
#Cartea tehnică a construcțieiהספר הטכני של הבניין
Cartea tehnică a construcției הוא התיק הטכני הרשמי של הבניין: מסמכי התכנון מעודכנים למצב שנבנה בפועל, רשומות הביצוע והקבלה, והוראות השימוש, התחזוקה והמעקב לאורך זמן. היזם מרכיב אותו ומוסר אותו לבעלים בקבלה בסיום העבודות; הבעלים חייב לשמור אותו מעודכן ולהעביר אותו לכל קונה.
למה זה חשוב לכם: כשאתם מקבלים וילה חדשה, הספר הטכני הוא התיעוד שלכם לאופן שבו היא נבנתה ולאופן שבו צריך לתחזק אותה.
המקור בחוק: חוק 169/2026, סעיף 528(2)–(3), סעיף 529 (ספר אלקטרוני במרשם הלאומי של המבנים), סעיף 530 (תוכן, חובות), Monitorul Oficial 661/10.08.2026להרחבה ←
#Certificat de performanță energeticăתעודת ביצועים אנרגטיים
Certificat de performanță energetică הוא המסמך שמנפיק מבקר אנרגיה מוסמך, ומציין את הדירוג האנרגטי של הבניין, את צריכת האנרגיה הראשונית, את פליטות CO2 ואת חלק האנרגיה המתחדשת. לפי חוק 372/2005 הוא נדרש בבניינים שנבנים, נמכרים או מושכרים, תקף 10 שנים, וחייב להיות מוצג לקונה לפני החתימה.
למה זה חשוב לכם: בווילה חדשה, התעודה מצורפת לקבלה בסיום העבודות ומראה לכם את הדירוג האנרגטי שלה ואת הצריכה הצפויה.
המקור בחוק: חוק 372/2005 (פורסם מחדש, Monitorul Oficial 868/2020), סעיף 21 (מתי נדרשת, תוקף 10 שנים), סעיף 22 (מכירה), סעיף 23 (בניינים חדשים), סעיף 24 (מודעות); הנוסח נקרא באתר מראה · חוק 238/2024 המתקן את חוק 372/2005 (Monitorul Oficial 714/22.07.2024): רשימת הסעיפים שתוקנו · חוק 169/2026, סעיף 402(2): דרישות הביצועים האנרגטיים הן אלה של חוק 372/2005להרחבה ←
#Clasa de risc seismic (RsI–RsIV) / normativ P100דרגת סיכון סיסמי / תקן התכנון הסיסמי P100
דרגת סיכון סיסמי (RsI עד RsIV) היא הסיווג שמומחה טכני מוסמך נותן לבניין קיים לאחר בדיקה סיסמית: RsI פירושה סיכון גבוה לקריסה ברעידת האדמה שלפיה מתכננים, ו-RsIV פירושה תגובה דומה לזו של בניינים שתוכננו לפי התקנים הנוכחיים. בניינים חדשים, לעומת זאת, מתוכננים לפי תקן התכנון הסיסמי P100-1.
למה זה חשוב לכם: בווילה חדשה, שאלו לפי איזו מהדורה של P100-1 תוכנן השלד; דרגות הסיכון ורשימת AMCCRS של בוקרשט נוגעות בעיקר לבניינים ישנים.
המקור בחוק: חומר מידע ציבורי של AICPS על דרגות סיכון סיסמי ועל חוות דעת טכניות (02.03.2025), בהסתמך על P100-3/2019 · AMCCRS (עיריית בוקרשט), רשימת הבניינים המסווגים לפי סיכון סיסמי · מכתב AICPS למשרד MDLPA על טיוטת P100-1/2025 (15.09.2025)להרחבה ←
#La roșu / la gri / la cheieרמות גמר: שלד, אפור, מפתח (La roșu / la gri / la cheie)
La roșu, la gri, la cheie: אלה מונחי שוק רומניים שמתארים עד כמה בית גמור במסירה. La roșu הוא בדרך כלל השלד, הקירות והגג; la gri מוסיף חלונות, טיח, שכבות מדה ותוואי תשתיות; la cheie הוא בית מוכן למגורים. אין להם הגדרה בחוק, ולכן החוזה חייב לפרט מה כלול.
למה זה חשוב לכם: אל תסתמכו על התווית: בקשו נספח מפרט כתוב שמפרט כל גמר וכל מערכת שכלולים במחיר.
להרחבה ←
#Asociația de proprietari (Legea 196/2018)אגודת בעלים (Asociația de proprietari)
Asociație de proprietari היא האגודה העצמאית, ללא כוונת רווח, של הבעלים בבית משותף, שמוקמת לפי חוק 196/2018 כדי לנהל את הרכוש המשותף. בית משותף מחייב לפחות שלושה נכסים פרטיים ועוד חלקים משותפים, והחוק כולל במפורש מתחם מגורים של בתים נפרדים, טוריים או דו-משפחתיים עם רכוש משותף ורכוש פרטי.
למה זה חשוב לכם: במתחם וילות סגור עם כבישים, שערים או שטחים ירוקים משותפים, אגודת בעלים יכולה להיות הגוף המשפטי שמפעיל אותם ומשלם עליהם.
המקור בחוק: חוק 196/2018, סעיף 2, אותיות a), b), h) (הגדרות), וסעיף 3(1), (3) אות c) (בית משותף כולל מתחמי מגורים), Monitorul Oficial 660/30.07.2018 · חוק 196/2018, סעיף 3 (נוסח עדכני, מקור משני)להרחבה ←
#כסף, מס ומימון
TVA la locuințeמע״מ על דירות חדשות
מע״מ על דירות חדשות (TVA la locuințe) הוא מס הערך המוסף שיזם מוסיף כשהוא מוכר בית חדש. מאז 1 באוגוסט 2025 השיעור הרגיל הוא 21% לפי סעיף 291(1) לקוד הפיסקלי, והשיעור המופחת לדיור בוטל. שיעור מעבר של 9%, לחוזי מקדמה שנחתמו עד 1 באוגוסט 2025, הסתיים ב-30 בספטמבר 2026.
למה זה חשוב לכם: בווילה חדשה שנקנית היום מיזם, תכננו מע״מ של 21% מעל המחיר נטו; שיעור של 9% או 5% שמוצג לכם כבר אינו חל על חוזים חדשים.
המקור בחוק: הקוד הפיסקלי (חוק 227/2015), נוסח משולב של ANAF מעודכן לחוק 170/2026, סעיף 291(1) (שיעור רגיל 21%) ו-(3) (בוטל) · חוק 141/2025, סעיף III (שיעור מעבר 9%, 1.08.2025–31.07.2026), כפי שמוער בנוסח המשולב של הקוד הפיסקלי של ANAF · חוק 161/2026 (Monitorul Oficial 642/04.08.2026): חלון שיעור 9% נפתח מחדש ל-7.08–30.09.2026 (תקציר ממקור משני)להרחבה ←
#Impozit pe clădiri și terenמס נכס מקומי (בניינים וקרקע)
מס הנכס המקומי (impozit pe clădiri și teren) הוא המס השנתי שהעירייה גובה על בניינים ועל קרקע לפי כותר IX של הקוד הפיסקלי. על בית מגורים של אדם פרטי, המועצה מחילה 0.08%–0.2% על ערך מיסויי שמחושב לפי שטח הרצפה, ערך קבוע בחוק בליי למ״ר ומקדם יישוב. הקרקע ממוסה בנפרד, לפי הקטר.
למה זה חשוב לכם: בעלים זר משלם את המס הזה לעירייה המקומית מדי שנה, בשני תשלומים עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר, ולכן הוא חלק מתקציב עלויות ההחזקה.
המקור בחוק: הקוד הפיסקלי (חוק 227/2015), נוסח משולב של ANAF מעודכן לחוק 170/2026, כותר IX, סעיף 457 (בנייני מגורים של יחידים) · הקוד הפיסקלי (חוק 227/2015), נוסח משולב של ANAF מעודכן לחוק 170/2026, סעיף 465 (מס קרקע) · הקוד הפיסקלי (חוק 227/2015), נוסח משולב של ANAF מעודכן לחוק 170/2026, סעיף 462 (מועדי תשלום, הנחה של עד 10% על תשלום מוקדם) · DITL סקטור 5 בוקרשט: חישוב 2026 לאחר חוק 239/2025 וצו חירום 9/2026להרחבה ←
#Impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliareמס על מכירת נכס (משלם המוכר)
מס ההעברה (impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare) הוא המס שמוכר פרטי משלם על מחיר נכס ברומניה, לפי סעיף 111 לקוד הפיסקלי: 3% אם הנכס הוחזק עד שלוש שנים, 1% אם הוחזק יותר. הנוטריון מחשב וגובה אותו לפני החתימה, לפי שווי שאינו נמוך משווי המינימום בגריד הנוטריוני.
למה זה חשוב לכם: אם תמכרו בעתיד את הווילה כאנשים פרטיים, הנוטריון ינכה את המס הזה בחתימה, כך שתוכלו לחשב מראש את התמורה נטו.
המקור בחוק: הקוד הפיסקלי (חוק 227/2015), נוסח משולב של ANAF מעודכן לחוק 170/2026, סעיף 111(1), (4), (4^1), (6)להרחבה ←
#IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor)מדד IRCC
IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor) הוא מדד הייחוס של הבנק הלאומי של רומניה להלוואות צרכניות בליי בריבית משתנה, כולל משכנתאות, והוא מוסדר בצו חירום 19/2019. המדד הוא הממוצע הרבעוני של מדד בין-בנקאי יומי. הערך האחרון שפורסם הוא 5.57% (רבעון 2 של 2026), והוא חל על עדכוני הריבית בהלוואות מאוקטובר 2026.
למה זה חשוב לכם: במשכנתא בליי בריבית משתנה, הריבית שלכם היא IRCC ועוד מרווח קבוע של הבנק, ולכן המדד מראה איך ההחזר החודשי שלכם יכול להשתנות.
המקור בחוק: BNR, דף IRCC (מציין: IRCC מוסדר בצו חירום 19/2019)להרחבה ←
#Grad de îndatorareתקרת ההחזר מההכנסה (Grad de îndatorare)
Grad de îndatorare (שיעור ההחזר מההכנסה) הוא החלק מההכנסה החודשית נטו של הלווה שהולך לכל החזרי ההלוואות. תקנה 17/2012 של הבנק הלאומי של רומניה, כפי שתוקנה בתקנה 6/2018, מגבילה אותו ל-40% בהלוואות בליי ול-20% בהלוואות במטבע חוץ, וכל אחת מהתקרות עולה ב-5 נקודות אחוז לבית ראשון שהלווה גר בו.
למה זה חשוב לכם: ההכנסה שלכם, ולא רק מחיר הנכס, מגבילה כמה בנק רומני יכול להלוות לכם, והלוואות באירו כפופות לתקרה נמוכה בהרבה מהלוואות בליי.
המקור בחוק: תקנת BNR 17/2012 על תנאי הלוואה מסוימים, כפי שתוקנה בתקנה 6/2018 (נוסח משולב באתר legislatie.just.ro, שלא היה זמין ב-16.10.2026) · BNR, דוח היציבות הפיננסית, יוני 2025 (מאשר שמגבלת DSTI בתוקף)להרחבה ←
#Noua Casăתוכנית Noua Casă (משכנתא בערבות המדינה)
Noua Casă (לשעבר Prima Casă) היא תוכנית המשכנתאות בערבות המדינה של רומניה, שנוצרה בצו חירום 60/2009 ומנוהלת בידי FNGCIMM, לקונים שאין להם בית, או שיש להם רק בית אחד ששטחו השימושי מתחת ל-50 מ״ר. בית עד 70,000 אירו מחייב 5% הון עצמי; בית חדש עד 140,000 אירו מחייב 15% הון עצמי. המדינה ערבה ל-50%–60% מההלוואה.
למה זה חשוב לכם: התוכנית מיועדת לבית ראשון צנוע שנקנה בהלוואה מבנק רומני, ולכן וילה מעל 140,000 אירו נמצאת מחוץ לה וממומנת במשכנתא רגילה (לרוכשים מחו״ל, עד 70% מהמחיר).
המקור בחוק: FNGCIMM, דף תוכנית Noua Casă (צו חירום 60/2009; התקנות שבהחלטת ממשלה 717/2009, כפי שתוקנו)להרחבה ←
#Legea 207/2025 („legea Nordis”) / Legea 169/2026 art. 422חוק נורדיס (חוק המכירה ״על הנייר״)
חוק 207/2025, המכונה ״חוק נורדיס״, הוא ספר הכללים של רומניה למכירת בתים ״על הנייר״. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים שלו מופיעים בסעיף 422(6)–(11) לחוק 169/2026: הסכם שריון נמשך לכל היותר 60 יום ועולה לכל היותר 5% מהמחיר, והמקדמות נכנסות לחשבון ייעודי לפרויקט, שמותר להוציא ממנו עד 25% (שלד) ו-20% (מערכות) מהמחיר.
למה זה חשוב לכם: הכללים האלה אומרים לכם כמה יזם רשאי לקחת כדין לפני המסירה והיכן המקדמה שלכם חייבת להיות, וזו הבדיקה המרכזית לפני חתימה על רכישה ״על הנייר״.
המקור בחוק: חוק 169/2026 (קוד התכנון והבנייה), סעיף 422(6)–(11) וסעיף 575, Monitorul Oficial מס׳ 661/10.08.2026 · חוק 207/2025 המתקן את סעיף 22 לחוק 10/1995 ואת סעיף 26 לחוק 7/1996, Monitorul Oficial מס׳ 1133/08.12.2025להרחבה ←
#המילון נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי.