Собственность и земельная книга
Cartea funciarăЗемельная книга (Cartea funciară)
Cartea funciară (земельная книга) является официальным публичным реестром недвижимости Румынии; его ведёт ANCPI. У каждого объекта своя земельная книга из трёх частей: часть A описывает объект, часть B фиксирует право собственности, а часть C содержит суперфиций, узуфрукт, ипотеки и другие обременения. Вещные права на зарегистрированную недвижимость подчиняются правилам земельной книги.
Почему это важно для Вас: Для иностранного покупателя доказательством того, кому принадлежат вилла и земля и чем они обременены, служит земельная книга, а не буклет или договор застройщика.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 876–878 · Закон 7/1996, ст. 1 и ст. 23Читать подробнее →
#IntabulareРегистрация права собственности (intabulare)
Intabulare представляет собой окончательную запись вещного права, обычно права собственности, в земельной книге на основании нотариального акта, вступившего в законную силу судебного решения, свидетельства о наследстве или административного акта. Там, где кадастровые работы по населённому пункту завершены, право собственности переходит только при intabulare; до этого регистрация делает право покупателя противопоставимым третьим лицам.
Почему это важно для Вас: Пока вилла не зарегистрирована на имя покупателя, земельная книга по-прежнему показывает собственником застройщика, поэтому платежам до этого момента нужна отдельная защита.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 881, 885, 888 · Закон 71/2011, ст. 56 · Закон 7/1996, ст. 24(3), 35(1)Читать подробнее →
#Notare (în cartea funciară)Отметка в земельной книге (notare)
Notare (отметка) представляет собой запись в земельной книге, фиксирующую факты, личные права или правовые ситуации, связанные с объектом, например предварительный договор купли-продажи, договорное право преимущественной покупки, аренду, арест или судебный спор, чтобы они были обязательны для третьих лиц. Сама отметка не передаёт и не создаёт права собственности.
Почему это важно для Вас: Отметка о предварительном договоре предупреждает любого последующего покупателя или кредитора, что вилла уже обещана Вам, и это главная защита от двойной продажи объекта.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 881, 902–905Читать подробнее →
#Număr cadastral / cadastruКадастровый номер / кадастр (număr cadastral / cadastru)
Кадастр представляет собой технический реестр Румынии, который измеряет, описывает и наносит на карту каждый объект; кадастровый номер является уникальным идентификатором, который он присваивает каждому объекту, то есть участку с постройками или без них, в пределах его административно-территориальной единицы. Он связывает кадастровую карту с земельной книгой, а каждое здание на участке получает код C1, C2 и так далее.
Почему это важно для Вас: Кадастровый номер и номер земельной книги в Вашем договоре должны совпадать с участком и виллой, которые Вы действительно осмотрели и измерили, иначе Вы рискуете заплатить за другой или незарегистрированный участок.
Правовая основа: Закон 7/1996, ст. 1(2), 1(5)–(6), 2 · Регламент ANCPI о регистрации 2023 года, ст. 42–43Читать подробнее →
#ANCPI / OCPIANCPI / OCPI (Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости / уездные кадастровые офисы)
ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) является государственным агентством Румынии по кадастру и регистрации недвижимости. Оно работает через офис OCPI в каждом уезде и в Бухаресте, а также через местные бюро земельной книги (BCPI), которые вносят записи и выдают выписки. Объекты в Балотешти относятся к OCPI Ilfov.
Почему это важно для Вас: Каждая проверка и регистрация, на которую опирается иностранный покупатель, от выписок до права собственности, ипотек и суперфиция, берётся из данных ANCPI, а не из документов, предоставленных продавцом.
Правовая основа: Закон 7/1996, ст. 3(1)–(3)Читать подробнее →
#Drept de superficieПраво суперфиция (drept de superficie)
Суперфиций (superficie) представляет собой вещное право владеть зданием на земле, принадлежащей другому лицу, вместе с правом пользоваться этой землёй. Его можно установить на срок до 99 лет и продлить по истечении срока. Он вносится в земельную книгу, и владелец может продать или заложить его, но только вместе со зданием.
Почему это важно для Вас: Это законный путь, которым покупатель не из ЕС, не имеющий права владеть румынской землёй, владеет виллой и необходимой ей землёй, поэтому срок, продление и условия окончания договора требуют внимательного прочтения.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 693–702 · Гражданский кодекс, ст. 2379(1)(d) · Закон 312/2005, ст. 6Читать подробнее →Покупка по паспорту →
#UzufructУзуфрукт (uzufruct)
Узуфрукт представляет собой право пользоваться имуществом, принадлежащим другому лицу, и получать от него плоды так же, как собственник, сохраняя его сущность. Собственник сохраняет голую собственность. Узуфрукт для физического лица длится не дольше его жизни; для компании не более 30 лет. Он регистрируется в земельной книге.
Почему это важно для Вас: Семьи часто передают жильё детям, сохраняя пожизненный узуфрукт, а зарегистрированный узуфрукт обязателен для любого последующего покупателя, поэтому его нужно проверить в части C земельной книги.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 703–708 · Закон 7/1996, ст. 23 (часть C)Читать подробнее →
#IpotecăИпотека (ipotecă)
Ипотека (ipotecă) представляет собой вещное право на имущество, обеспечивающее уплату долга. Ипотека недвижимости устанавливается нотариальным актом и возникает только с момента её внесения в земельную книгу. Она следует за имуществом, в чьих бы руках оно ни оказалось, а кредитор получает удовлетворение из его стоимости раньше необеспеченных кредиторов.
Почему это важно для Вас: Покупатель должен добиться снятия любой ипотеки застройщика на виллу при передаче или до неё, а банк, финансирующий покупку, зарегистрирует на объект собственную ипотеку.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 2343–2345, 2377–2379, 2386Читать подробнее →
#SarciniОбременения (sarcini)
Sarcini (обременения) представляют собой права и ограничения, обременяющие объект и записанные в основном в части C земельной книги: суперфиций, узуфрукт, право пользования, право проживания, сервитуты, ипотеки и привилегии, аренда, аресты и принудительное исполнение, а также иски по этим правам. Запреты на отчуждение или строительство указываются в части B. Свежая выписка показывает их все.
Почему это важно для Вас: Обременение остаётся на объекте и после продажи, если его не сняли, поэтому покупателю из-за рубежа не стоит переводить деньги, пока выписка не покажет, какие обременения сохранятся.
Правовая основа: Закон 7/1996, ст. 23 (части B и C) · Гражданский кодекс, ст. 2345(1)Читать подробнее →
#Servitute de trecereСервитут прохода (servitute de trecere)
Servitute de trecere (сервитут прохода) представляет собой сервитут, позволяющий собственнику одного объекта проходить или проезжать через соседний объект. Он устанавливается договором или в силу приобретательной давности и регистрируется в земельной книге. Отдельно Гражданский кодекс даёт участку без выхода на дорогу общего пользования законное право прохода.
Почему это важно для Вас: Если вилла выходит на дорогу общего пользования через частную дорогу комплекса, покупателю нужен зарегистрированный сервитут прохода или доля в этой дороге, чтобы доступ нельзя было впоследствии перекрыть.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 755–770 · Гражданский кодекс, ст. 617–619 (законное право прохода)Читать подробнее →
#Drept de preempțiuneПраво преимущественной покупки (drept de preempțiune)
Право преимущественной покупки (drept de preempțiune) представляет собой право приоритетно купить объект по той же цене и на тех же условиях, что согласованы с третьим лицом. Оно возникает из закона или из договора. Для недвижимости обладатель права имеет не более 30 дней с момента уведомления, чтобы его осуществить, а продажа третьему лицу заключается под условием, что право не будет осуществлено.
Почему это важно для Вас: Законное право преимущественной покупки касается в основном сельскохозяйственных земель за пределами застроенной территории, поэтому покупателю виллы следует убедиться, что участок находится в intravilan и что в земельной книге нет отметки о договорном праве преимущественной покупки.
Правовая основа: Гражданский кодекс, ст. 1730–1740 · Гражданский кодекс, ст. 902(2) п. 13 · Закон 17/2014, ст. 4Читать подробнее →
#Процесс покупки и документы
Contract de rezervare (convenție privind rezervarea cumpărării)Договор бронирования (contract de rezervare)
Договор бронирования (convenție de rezervare) представляет собой предварительное соглашение, по которому застройщик резервирует для покупателя будущее жильё на этапе строительства. Румынский закон ограничивает его 60 днями, а плату за бронирование 5% цены, которая засчитывается в цену; при превышении 5% соглашение ничтожно. За ним должно последовать нотариально удостоверенное обещание или сама продажа.
Почему это важно для Вас: Он показывает, какую максимальную сумму застройщик вправе законно взять до нотариального этапа и когда эти деньги должны быть Вам возвращены.
Правовая основа: Закон 169/2026 (Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства), ст. 422(9), Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026 · Закон 207/2025, ст. I (бывшая ст. 22(5) Закона 10/1995), Monitorul Oficial № 1133 от 08.12.2025Читать подробнее →
#Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărareПредварительный договор купли-продажи (antecontract)
Предварительный договор купли-продажи (antecontract, или двустороннее обещание продажи) представляет собой соглашение, в котором продавец и покупатель обязуются подписать окончательный договор позже. Он должен содержать все существенные условия этой продажи. Если одна сторона необоснованно отказывается подписать, суд может вынести решение, заменяющее договор купли-продажи. Для строящегося жилья он должен быть нотариально удостоверен.
Почему это важно для Вас: Обычно именно по нему Вы платите основной аванс, поэтому его форма и условия определяют, насколько защищены эти деньги и Ваше право на жильё.
Правовая основа: Гражданский кодекс (Закон 287/2009, переизданный), ст. 1279, 1669, 1670 · Закон 169/2026, ст. 422(7)-(8), Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026 · Приказ Министерства юстиции 177/C/2024 (минимальные нотариальные гонорары), приложение 2 п. XIV a)Читать подробнее →
#Act autentic (contract în formă autentică)Нотариальный акт (act autentic)
Нотариальный акт (act autentic) представляет собой документ, составленный или удостоверенный румынским публичным нотариусом после проверки личности и согласия сторон. Румынский закон требует этой формы под страхом абсолютной ничтожности для договоров, которые передают или устанавливают вещные права, подлежащие внесению в земельную книгу, включая продажу дома и его земли.
Почему это важно для Вас: Покупка виллы, подписанная только в частном порядке, без нотариуса, ничтожна и не может быть зарегистрирована на Ваше имя.
Правовая основа: Гражданский кодекс (Закон 287/2009, переизданный), ст. 1244 · Закон 36/1995 о публичных нотариусах (переизданный), ст. 82, 90, 100Читать подробнее →
#Notar publicПубличный нотариус (notar public)
Публичный нотариус (notar public) является румынским юристом, назначенным в соответствии с Законом 36/1995, который оказывает услугу в публичных интересах в качестве автономной должности. При покупке недвижимости нотариус удостоверяет акт купли-продажи, устанавливает личность и дееспособность сторон и фиксирует в акте взимаемые налоги и сборы.
Почему это важно для Вас: Без нотариуса ни одна продажа недвижимости в Румынии не действительна, поэтому юридически Ваша покупка совершается именно в нотариальной конторе.
Правовая основа: Закон 36/1995 о публичных нотариусах (переизданный), ст. 3, 12, 78, 84 · Приказ Министерства юстиции 177/C/2024 (минимальные нотариальные гонорары), ст. 4Читать подробнее →
#Grila notarilor (studiu de piață privind valorile minime imobiliare)Нотариальная сетка цен (grila notarilor)
Нотариальная сетка цен (grila notarilor) представляет собой ежегодное рыночное исследование минимальной стоимости недвижимости, которое каждая палата публичных нотариусов получает от аттестованных оценщиков. Если заявленная цена ниже значения по сетке, базой для налога продавца при отчуждении, гонорара нотариуса и сбора за регистрацию становится значение по сетке.
Почему это важно для Вас: Она объясняет, почему сборы и налоги могут рассчитываться от суммы, отличной от согласованной Вами цены, и не является оценкой виллы.
Правовая основа: Налоговый кодекс (Закон 227/2015), ст. 111(4^1) и (5) · Палата публичных нотариусов Бухареста, рыночные исследования 2026 года · Приказ Министерства юстиции 177/C/2024, приложение, ст. 4(3) · Приказ ANCPI 16/2019 (тарифы), примечание 8Читать подробнее →
#Onorariu notarial și tarif de intabulareГонорар нотариуса и сбор за регистрацию (onorariu notarial, tarif de intabulare)
Гонорар нотариуса (onorariu notarial) представляет собой плату нотариуса за удостоверение продажи; Министерство юстиции устанавливает минимальные гонорары по ступенчатой шкале в зависимости от стоимости объекта. Сбор за регистрацию (tarif de intabulare) взимается кадастровым агентством за внесение права собственности покупателя в земельную книгу: 0,15% от стоимости по акту для физических лиц, 0,5% для компаний.
Почему это важно для Вас: Это два основных расхода при заключении сделки, которые покупатель обычно оплачивает у нотариуса, и оба следуют фиксированным официальным шкалам, которые Вы можете проверить.
Правовая основа: Приказ Министерства юстиции 177/C/2024 (минимальные нотариальные гонорары), приложение 2 п. I, Monitorul Oficial № 70 от 26.01.2024 · Приказ ANCPI 16/2019 о тарифах, коды 2.3.1-2.3.2 и примечание 8 (консолидированная редакция от 07.04.2025) · Страница тарифов OCPI Сэлаж (Приказ 16/2019)Читать подробнее →
#Procură (notarială)Доверенность (procură notarială)
Доверенность (procură) представляет собой документ, которым Вы уполномочиваете другое лицо действовать от Вашего имени. Чтобы подписать за Вас акт с недвижимостью в Румынии, представителю нужна специальная доверенность в нотариальной форме, поскольку поручение должно соответствовать форме, требуемой для акта, который оно охватывает, а отчуждение или приобретение должны быть прямо разрешены.
Почему это важно для Вас: Если Вы не можете прилететь на подписание, правильно составленная доверенность с апостилем позволит доверенному лицу подписать за Вас.
Правовая основа: Гражданский кодекс (Закон 287/2009, переизданный), ст. 2013, 2015, 2016 · Закон 36/1995 о публичных нотариусах (переизданный), ст. 18, 91, 164 · Приказ Министерства юстиции 177/C/2024, приложение 1 п. 5.1Читать подробнее →
#ApostilăАпостиль (apostilă)
Апостиль представляет собой стандартный сертификат по Гаагской конвенции об апостиле 1961 года, который подтверждает подпись, качество, в котором выступало подписавшее лицо, и печать или штамп на официальном документе, чтобы документ можно было использовать в другом государстве-участнике без консульской легализации. Он не удостоверяет содержание. Израиль и Румыния являются участниками конвенции.
Почему это важно для Вас: Израильским документам для покупки в Румынии, например нотариальной доверенности, нужен апостиль, прежде чем их примут румынский нотариус или банк.
Правовая основа: Гаагская конвенция от 5 октября 1961 года, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, ст. 1-6 · Таблица статуса HCCH (Израиль, Румыния) · Компетентные органы по данным HCCH: Израиль · Компетентные органы по данным HCCH: РумынияЧитать подробнее →
#Traducere autorizată / legalizatăЗаверенный перевод (traducere autorizată / legalizată)
Заверенный перевод (traducere autorizată) представляет собой перевод, выполненный переводчиком, авторизованным Министерством юстиции Румынии. Когда нотариус затем засвидетельствует подпись переводчика, перевод становится легализованным (traducere legalizată). Румынские нотариальные акты составляются на румынском языке, поэтому иностранные документы и покупатели, не владеющие румынским, зависят от таких переводчиков.
Почему это важно для Вас: Ваши израильские документы и Ваше понимание акта при подписании проходят через авторизованного переводчика.
Правовая основа: Закон 178/1997 об авторизованных переводчиках и устных переводчиках (информационная страница Министерства юстиции) · Закон 36/1995 о публичных нотариусах (переизданный), ст. 12, 82, 153Читать подробнее →
#Cont dedicat (cont bancar distinct al dezvoltatorului)Специальный счёт проекта (cont dedicat)
Специальный счёт проекта представляет собой отдельный банковский счёт застройщика, предназначенный для одного проекта, на который должен вноситься аванс покупателя по обещанию продажи строящегося жилья. Средства можно тратить только на этот проект, с визой «bun de plată» (к оплате) инженера технадзора: до 25% цены на каркас и затем 20% на инженерные системы.
Почему это важно для Вас: Это законная защита Вашего аванса за строящуюся виллу, поэтому важно знать, что этот счёт обеспечивает и чего он не гарантирует.
Правовая основа: Закон 169/2026, ст. 422(10)-(11), Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026 · Закон 207/2025, ст. I (бывшая ст. 22(6)-(7) Закона 10/1995)Читать подробнее →
#CNP (cod numeric personal)CNP (cod numeric personal, персональный цифровой код)
CNP (cod numeric personal) представляет собой персональный цифровой код, который однозначно идентифицирует физическое лицо в государственных реестрах Румынии и служит единым идентификатором в государственных информационных системах. Граждане Румынии получают его при рождении; иностранцы могут получить его через документ, выданный Генеральным инспекторатом по иммиграции. Иностранные покупатели без CNP используют вместо него NIF.
Почему это важно для Вас: Нотариусы, банки и налоговая служба идентифицируют Вас по CNP или, если его нет, по NIF, поэтому для покупки Вам нужен один из этих номеров.
Правовая основа: Срочное постановление правительства 97/2005 (переизданное), ст. 6 · Налогово-процессуальный кодекс (Закон 207/2015), ст. 82(1) лит. d)-e) · Руководство ANAF: налоговая регистрация физических лиц-нерезидентовЧитать подробнее →
#NIF (număr de identificare fiscală)NIF (număr de identificare fiscală, налоговый номер для иностранцев)
NIF (număr de identificare fiscală) представляет собой налоговый идентификационный номер, который ANAF, налоговый орган Румынии, присваивает физическому лицу, имеющему налоговые обязательства в Румынии, но не имеющему CNP. Иностранный покупатель получает его, подав Форму 030 с копией паспорта лично или через представителя; если позже выдаётся CNP, NIF заменяется.
Почему это важно для Вас: Владение виллой создаёт налоговые обязательства в Румынии, например местный налог на недвижимость, и без CNP налоговые органы идентифицируют Вас по NIF.
Правовая основа: Налогово-процессуальный кодекс (Закон 207/2015), ст. 82(1) лит. e) · Руководство ANAF: налоговая регистрация физических лиц-нерезидентов (Форма 030, Приказ ANAF 1699/2021)Читать подробнее →
#Градостроительство и строительство
Certificat de urbanismГрадостроительный сертификат (certificat de urbanism)
Certificat de urbanism (градостроительный сертификат) представляет собой обязательный информационный документ, выдаваемый местным органом власти, который указывает правовой, экономический и технический режим участка согласно утверждённым градостроительным планам: разрешённое использование, высоту, плотность, коммуникации и ограничения. Он не разрешает никакого строительства. Закон 169/2026 предусматривает пять видов, включая информационный, который может запросить любой.
Почему это важно для Вас: Перед бронированием виллы информационный сертификат на участок покажет, что зонирование допускает на нём и вокруг него, по данным мэрии, а не рекламного буклета.
Правовая основа: Закон 169/2026, ст. 253 (определение, виды, содержание), ст. 254 (информационный сертификат), ст. 257 (сертификат для строительства, срок действия), MO 661/10.08.2026Читать подробнее →
#Autorizație de construireРазрешение на строительство (autorizație de construire)
Autorizație de construire (разрешение на строительство) представляет собой индивидуальный административный акт, выдаваемый компетентным государственным органом, который разрешает строительные работы: новые здания, вмешательство в существующие или работы на площадке. Согласно Закону 169/2026, оно выдаётся только для проектов, проверенных аттестованными проверяющими и соответствующих градостроительным планам, и действует 3 года с даты выдачи.
Почему это важно для Вас: Строящаяся вилла должна опираться на действующее разрешение; запросите его номер и дату и проверьте, что продаваемые Вам планы ему соответствуют.
Правовая основа: Закон 169/2026, ст. 259 (определение), ст. 273 (срок выдачи), ст. 309 (срок действия), ст. 310 (утрата силы), MO 661/10.08.2026Читать подробнее →
#PUG / PUZ / PUDPUG / PUZ / PUD (генеральный, зональный и детальный градостроительные планы)
PUG, PUZ и PUD представляют собой три уровня градостроительного планирования в Румынии. PUG (генеральный план) устанавливает правила для всего населённого пункта вплоть до каждого участка; PUZ (зональный план) детализирует или изменяет их для одной зоны; PUD детализирует размещение, подъезды и объёмы конкретных зданий. Согласно Закону 169/2026, PUD означает proiect urbanistic de detaliu (детальный градостроительный проект).
Почему это важно для Вас: Планы определяют, что можно построить рядом с Вашей виллой и на свободной земле поблизости, поэтому до покупки проверьте, какой план применяется.
Правовая основа: Закон 169/2026, ст. 45 (PUG), ст. 62 (PUZ), ст. 76 (утверждение PUZ), ст. 81 и 85 (PUD), ст. 576(1)-(2) (обновление PUG), MO 661/10.08.2026Читать подробнее →
#Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilorАкт приёмки по завершении работ (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)
Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (акт приёмки по завершении работ) представляет собой подписанный акт, завершающий приёмку здания по окончании работ: проверку того, что работы соответствуют разрешению на строительство, требованиям качества и технической книге. Согласно Закону 169/2026, здание может быть введено в эксплуатацию только после принятия этой приёмки. Окончательная приёмка следует по окончании гарантийного срока.
Почему это важно для Вас: Запросите копию до передачи: она показывает, что дом формально принят, и перечисляет дефекты, которые строитель ещё должен устранить.
Правовая основа: Закон 169/2026, ст. 527 (приёмка, два этапа, эксплуатация только после принятия), ст. 528 (приёмка по завершении работ, документы), ст. 577(6) (регламент HG 273/1994 остаётся в силе), MO 661/10.08.2026 · Закон 372/2005 (переиздан в 2020 году), ст. 23(1)-(2): энергетический сертификат прилагается к акту приёмки (зеркальная копия MO 868/2020)Читать подробнее →
#Cartea tehnică a construcțieiТехническая книга здания (cartea tehnică a construcției)
Cartea tehnică a construcției (техническая книга здания) представляет собой официальное техническое досье здания: проектную документацию, обновлённую по фактическому исполнению, документы о строительстве и приёмке, а также инструкции по эксплуатации, обслуживанию и наблюдению во времени. Застройщик составляет её и передаёт собственнику при приёмке по завершении работ; собственник обязан поддерживать её в актуальном состоянии и передать любому покупателю.
Почему это важно для Вас: Когда Вы получаете новую виллу, техническая книга становится Вашим документом о том, как она построена и как её нужно обслуживать.
Правовая основа: Закон 169/2026, ст. 528(2)-(3), ст. 529 (электронная книга в Национальном реестре строительных объектов), ст. 530 (содержание, обязанности), MO 661/10.08.2026Читать подробнее →
#Certificat de performanță energeticăСертификат энергоэффективности (certificat de performanță energetică)
Certificat de performanță energetică (сертификат энергоэффективности) представляет собой документ, выданный аттестованным энергоаудитором, который указывает класс энергоэффективности здания, потребление первичной энергии, выбросы CO2 и долю возобновляемой энергии. Согласно Закону 372/2005, он обязателен для зданий, которые строятся, продаются или сдаются в аренду, действует 10 лет и должен быть показан покупателю до подписания.
Почему это важно для Вас: Для новой виллы сертификат прилагается к приёмке по завершении работ и сообщает Вам её энергетический класс и ожидаемое потребление.
Правовая основа: Закон 372/2005 (переизданный, MO 868/2020), ст. 21 (когда требуется, срок действия 10 лет), ст. 22 (продажа), ст. 23 (новые здания), ст. 24 (объявления); текст прочитан по зеркальной копии · Закон 238/2024 об изменении Закона 372/2005 (MO 714/22.07.2024): перечень изменённых статей · Закон 169/2026, ст. 402(2): требования к энергоэффективности установлены Законом 372/2005Читать подробнее →
#Clasa de risc seismic (RsI–RsIV) / normativ P100Класс сейсмического риска (RsI–RsIV) / норматив P100
Класс сейсмического риска (от RsI до RsIV) представляет собой оценку, которую аттестованный технический эксперт присваивает существующему зданию после сейсмической экспертизы: RsI означает высокий риск обрушения при расчётном землетрясении, RsIV означает поведение, аналогичное зданиям, спроектированным по современным нормам. Новые здания, напротив, проектируются по нормативу сейсмического проектирования P100-1.
Почему это важно для Вас: Для новой виллы спросите, по какой редакции P100-1 спроектирована конструкция; классы риска и бухарестский список AMCCRS касаются в основном старых зданий.
Правовая основа: Информационный материал AICPS о классах сейсмического риска и технической экспертизе (02.03.2025) со ссылкой на P100-3/2019 · AMCCRS (мэрия Бухареста): список зданий, классифицированных по сейсмическому риску · Письмо AICPS в MDLPA о проекте P100-1/2025 (15.09.2025)Читать подробнее →
#La roșu / la gri / la cheieLa roșu / la gri / la cheie (уровни готовности: каркас / черновая отделка / под ключ)
La roșu, la gri и la cheie являются терминами румынского рынка, обозначающими степень готовности жилья при передаче. La roșu обычно означает каркас, стены и крышу; la gri добавляет окна, штукатурку, стяжки и разводку коммуникаций; la cheie означает готовность к проживанию. Юридического определения у них нет, поэтому в договоре должно быть перечислено, что включено.
Почему это важно для Вас: Никогда не полагайтесь на название: запросите письменное приложение со спецификацией, где перечислены вся отделка и все инженерные системы, включённые в цену.
Читать подробнее →
#Asociația de proprietari (Legea 196/2018)Ассоциация собственников (asociația de proprietari, Закон 196/2018)
Asociație de proprietari (ассоциация собственников) представляет собой автономное некоммерческое объединение собственников в кондоминиуме, создаваемое по Закону 196/2018 для управления общей собственностью. Для кондоминиума нужны не менее трёх индивидуальных объектов плюс общие части, и закон прямо включает жилой комплекс из отдельно стоящих, рядных или сблокированных домов с общей и индивидуальной собственностью.
Почему это важно для Вас: В закрытом комплексе вилл с общими дорогами, воротами или зелёными зонами юридическим лицом, которое ими управляет и оплачивает их, может быть ассоциация собственников.
Правовая основа: Закон 196/2018, ст. 2 лит. a), b), h) (определения) и ст. 3(1), (3) лит. c) (кондоминиум включает жилые комплексы), MO 660/30.07.2018 · Закон 196/2018, ст. 3 (действующая редакция, вторичный источник)Читать подробнее →
#Деньги, налоги и финансирование
TVA la locuințeНДС на новое жильё (TVA la locuințe)
НДС на новое жильё (TVA la locuințe) представляет собой налог на добавленную стоимость, который застройщик начисляет при продаже нового жилья. С 1 августа 2025 года стандартная ставка составляет 21% по ст. 291(1) Налогового кодекса, а льготная ставка для жилья отменена. Переходная ставка 9% для договоров с авансом, подписанных до 1 августа 2025 года, прекратила действие 30 сентября 2026 года.
Почему это важно для Вас: При покупке новой виллы у застройщика сегодня закладывайте 21% НДС сверх цены без НДС; ставки 9% или 5% в предложении к новым договорам больше не применяются.
Правовая основа: Налоговый кодекс (Закон 227/2015), консолидированный текст ANAF в редакции Закона 170/2026, ст. 291 ч. (1) (стандартная ставка 21%) и ч. (3) (отменена) · Закон 141/2025, ст. III (переходная ставка 9%, 1.08.2025–31.07.2026), согласно примечаниям в консолидированном Налоговом кодексе ANAF · Закон 161/2026 (MO 642/04.08.2026): окно для ставки 9% вновь открыто 7.08–30.09.2026 (краткое изложение из вторичного источника)Читать подробнее →
#Impozit pe clădiri și terenМестный налог на недвижимость (impozit pe clădiri și teren)
Местный налог на недвижимость (impozit pe clădiri și teren) представляет собой ежегодный налог, который мэрия взимает со зданий и земли по разделу IX Налогового кодекса. Для жилья физического лица местный совет применяет ставку 0,08%–0,2% к налогооблагаемой стоимости, рассчитанной исходя из площади, установленной законом стоимости в леях за м² и коэффициента населённого пункта. Земля облагается отдельно, за гектар.
Почему это важно для Вас: Иностранный собственник ежегодно платит этот налог местной мэрии двумя частями, до 31 марта и до 30 сентября, поэтому его нужно включить в бюджет расходов на содержание.
Правовая основа: Налоговый кодекс (Закон 227/2015), консолидированный текст ANAF в редакции Закона 170/2026, раздел IX, ст. 457 (жилые здания физических лиц) · Налоговый кодекс (Закон 227/2015), консолидированный текст ANAF в редакции Закона 170/2026, ст. 465 (налог на землю) · Налоговый кодекс (Закон 227/2015), консолидированный текст ANAF в редакции Закона 170/2026, ст. 462 (сроки уплаты, скидка до 10% за досрочную оплату) · DITL сектора 5 Бухареста: расчёт на 2026 год после Закона 239/2025 и OUG 9/2026Читать подробнее →
#Impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliareНалог на доход от продажи недвижимости (платит продавец)
Налог на доход от продажи недвижимости (impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare) уплачивает продавец, являющийся физическим лицом, с цены румынской недвижимости по ст. 111 Налогового кодекса: 3% при владении до трёх лет, 1% при более длительном владении. Нотариус рассчитывает и взимает его до подписания, как минимум от стоимости по нотариальной сетке.
Почему это важно для Вас: Если Вы позже продадите виллу как физическое лицо, нотариус удержит этот налог при подписании, поэтому Вы можете заранее рассчитать чистую выручку.
Правовая основа: Налоговый кодекс (Закон 227/2015), консолидированный текст ANAF в редакции Закона 170/2026, ст. 111 ч. (1), (4), (4^1), (6)Читать подробнее →
#IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor)IRCC (референсный индекс для потребительских кредитов)
IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor) представляет собой референсный индекс Национального банка Румынии для потребительских кредитов в леях с плавающей ставкой, включая ипотечные, регулируемый OUG 19/2019. Он рассчитывается как квартальное среднее ежедневного межбанковского индекса. Последнее опубликованное значение составляет 5,57% (II квартал 2026 года) и применяется к пересмотру ставок с октября 2026 года.
Почему это важно для Вас: По ипотеке в леях с плавающей ставкой Ваша ставка равна IRCC плюс фиксированная маржа банка, поэтому индекс показывает, как может меняться ежемесячный платёж.
Правовая основа: BNR, страница IRCC (указано: IRCC регулируется OUG 19/2019)Читать подробнее →
#Grad de îndatorareДолговая нагрузка (grad de îndatorare, лимиты BNR)
Grad de îndatorare (долговая нагрузка) представляет собой долю чистого ежемесячного дохода заёмщика, которая уходит на все платежи по кредитам. Регламент Национального банка Румынии 17/2012 с изменениями, внесёнными Регламентом 6/2018, ограничивает её 40% для кредитов в леях и 20% для кредитов в иностранной валюте, причём каждый лимит повышается на 5 процентных пунктов для первого жилья, в котором проживает заёмщик.
Почему это важно для Вас: Сумму, которую может одолжить Вам румынский банк, ограничивает Ваш доход, а не только цена объекта, и для кредитов в евро лимит значительно ниже, чем для кредитов в леях.
Правовая основа: Регламент BNR 17/2012 о некоторых условиях кредитования с изменениями, внесёнными Регламентом 6/2018 (консолидированный текст на legislatie.just.ro, недоступен 16.10.2026) · BNR, Отчёт о финансовой стабильности, июнь 2025 года (подтверждает, что лимит DSTI действует)Читать подробнее →
#Noua CasăNoua Casă (государственная программа ипотеки с гарантией)
Noua Casă (ранее Prima Casă) представляет собой румынскую программу ипотеки с государственной гарантией, созданную OUG 60/2009 и управляемую FNGCIMM, для покупателей, у которых нет жилья или есть только одно жильё полезной площадью менее 50 м². Для жилья стоимостью до 70 000 € нужен первый взнос 5%; для нового жилья до 140 000 € первый взнос 15%. Государство гарантирует 50–60% кредита.
Почему это важно для Вас: Программа ориентирована на скромное первое жильё, покупаемое в кредит румынского банка, поэтому вилла дороже 140 000 € в неё не попадает и финансируется обычной ипотекой (для покупателей из-за рубежа до 70% цены).
Правовая основа: FNGCIMM, страница программы Noua Casă (OUG 60/2009; нормы HG 717/2009 с изменениями)Читать подробнее →
#Legea 207/2025 („legea Nordis”) / Legea 169/2026 art. 422Закон Nordis о продаже строящегося жилья (Legea 207/2025 / ст. 422 Закона 169/2026)
Закон 207/2025, известный как закон Nordis, устанавливает в Румынии правила продажи жилья на этапе строительства. С 25 августа 2026 года эти правила содержатся в ст. 422(6)–(11) Закона 169/2026: бронирование длится не более 60 дней и стоит не более 5% цены, а авансы поступают на специальный счёт проекта, с которого можно тратить до 25% (каркас) и 20% (инженерные системы) цены.
Почему это важно для Вас: Эти правила говорят Вам, сколько застройщик вправе законно получить до передачи и где должен находиться Ваш аванс, и это главная проверка перед подписанием договора на строящееся жильё.
Правовая основа: Закон 169/2026 (Кодекс территориального планирования, градостроительства и строительства), ст. 422 ч. (6)–(11) и ст. 575, Monitorul Oficial № 661/10.08.2026 · Закон 207/2025 об изменении ст. 22 Закона 10/1995 и ст. 26 Закона 7/1996, Monitorul Oficial № 1133/08.12.2025Читать подробнее →
#Этот глоссарий носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года. Перед покупкой проконсультируйтесь с независимым юристом.