Mülkiyet ve tapu sicili
Cartea funciarăTapu sicili (Carte Funciară)
Cartea funciară (tapu sicili), ANCPI tarafından tutulan Romanya'nın resmi kamusal gayrimenkul sicilidir. Her mülkün üç bölümden oluşan kendi tapu sicili kaydı vardır: A bölümü mülkü tanımlar, B bölümü mülkiyeti kaydeder, C bölümü superficie, usufruct, ipotek ve diğer takyidatları listeler. Kayıtlı mülk üzerindeki ayni haklar tapu sicili kurallarına tabidir.
Sizin için neden önemli: Yabancı bir alıcı için villanın ve arsanın kime ait olduğunun ve üzerlerinde ne gibi yükler bulunduğunun kanıtı, geliştiricinin broşürü veya sözleşmesi değil, tapu sicilidir.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 876–878 · 7/1996 sayılı Kanun md. 1 ve md. 23Devamını okuyun →
#IntabulareMülkiyetin tescili (intabulare)
Intabulare, bir ayni hakkın, genellikle mülkiyetin, noter senedi, kesinleşmiş mahkeme kararı, veraset belgesi veya idari işlem temelinde tapu siciline kesin olarak kaydıdır. Yerleşim yeri için kadastro çalışmaları tamamlanmışsa mülkiyet yalnızca intabulare ile geçer; o zamana kadar tescil, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar.
Sizin için neden önemli: Villa alıcı adına intabulare edilene kadar tapu sicili hâlâ geliştiriciyi malik olarak gösterir; bu nedenle o noktadan önce yapılan ödemelerin ayrıca korunması gerekir.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 881, 885, 888 · 71/2011 sayılı Kanun md. 56 · 7/1996 sayılı Kanun md. 24(3), 35(1)Devamını okuyun →
#Notare (în cartea funciară)Tapu siciline şerh
Notare (şerh), bir mülkle bağlantılı olguları, kişisel hakları veya hukuki durumları, örneğin ön satış sözleşmesi, sözleşmeden doğan şufa hakkı, kira, haciz veya devam eden bir dava gibi, üçüncü kişileri bağlayacak şekilde kaydeden bir tapu sicili kaydıdır. Şerhin kendisi mülkiyeti devretmez veya doğurmaz.
Sizin için neden önemli: Bir ön sözleşmenin şerh edilmesi, sonraki herhangi bir alıcıyı veya kredi vereni villanın zaten size vaat edildiği konusunda uyarır; bu, bir mülkün iki kez satılmasına karşı başlıca savunmadır.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 881, 902–905Devamını okuyun →
#Număr cadastral / cadastruKadastro numarası / kadastro
Kadastro, her mülkü ölçen, tanımlayan ve haritalandıran Romanya'nın teknik sicilidir; kadastro numarası ise onun, idari-bölgesel birimi içinde her mülke (binalı veya binasız arsaya) verdiği benzersiz tanımlayıcıdır. Kadastro haritasını tapu siciline bağlar ve arsadaki her yapıya C1, C2 gibi bir kod verilir.
Sizin için neden önemli: Sözleşmenizdeki kadastro ve tapu sicili numaraları, gerçekten ziyaret ettiğiniz ve ölçtüğünüz arsa ve villayla eşleşmelidir; aksi halde farklı veya tescilsiz bir parsel için ödeme yapıyor olabilirsiniz.
Hukuki dayanak: 7/1996 sayılı Kanun md. 1(2), 1(5)–(6), 2 · ANCPI 2023 Tescil Yönetmeliği md. 42–43Devamını okuyun →
#ANCPI / OCPIUlusal Kadastro ve Tapu Tescil Kurumu / ilçe kadastro ofisleri
ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară), Romanya'nın kadastro ve tapu tescili kamu kurumudur. Her ilçede ve Bükreş'te bir OCPI ofisi ve kayıt yapıp örnek düzenleyen yerel tapu sicili ofisleri (BCPI) aracılığıyla çalışır. Balotești'teki mülkler OCPI Ilfov'a bağlıdır.
Sizin için neden önemli: Yabancı bir alıcının güvendiği her kontrol ve tescil, örneklerden mülkiyete, ipoteklerden superficie'ye kadar, satıcının sağladığı belgelerden değil ANCPI'nin kayıtlarından gelir.
Hukuki dayanak: 7/1996 sayılı Kanun md. 3(1)–(3)Devamını okuyun →
#Drept de superficieÜst hakkı (superficie)
Superficie (üst hakkı), başkasına ait arazi üzerinde bir yapıya sahip olma ve o araziyi kullanma ayni hakkıdır. En fazla 99 yıl için verilebilir ve süre sonunda yenilenebilir. Tapu siciline kaydedilir; hak sahibi bunu satabilir veya ipotek edebilir, ancak yalnızca yapıyla birlikte.
Sizin için neden önemli: Romanya arazisine sahip olamayan AB dışı bir alıcının bir villaya ve ihtiyaç duyduğu araziye sahip olmasının hukuki yoludur; bu nedenle sözleşmenin süre, yenileme ve süre sonu maddeleri dikkatle okunmalıdır.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 693–702 · Medeni Kanun md. 2379(1)(d) · 312/2005 sayılı Kanun md. 6Devamını okuyun →Pasaportla satın alma →
#Uzufructİntifa hakkı (usufruct)
Usufruct (intifa hakkı), başka bir kişiye ait mülkü kullanma ve özünü koruyarak sanki malikmiş gibi ürünlerinden yararlanma hakkıdır. Malik çıplak mülkiyeti elinde tutar. Gerçek kişi için intifa hakkı en fazla ömür boyu sürer; bir şirket için en fazla 30 yıl. Tapu siciline kaydedilir.
Sizin için neden önemli: Aileler sık sık bir evi ömür boyu intifa hakkını saklı tutarak çocuklara devreder ve tescilli bir intifa hakkı sonraki her alıcıyı bağlar; bu nedenle tapu sicilinin C bölümünde kontrol edilmelidir.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 703–708 · 7/1996 sayılı Kanun md. 23 (C bölümü)Devamını okuyun →
#Ipotecăİpotek
Ipotecă (ipotek), bir borcun ödenmesini güvence altına alan, mülk üzerindeki ayni haktır. Gayrimenkul üzerindeki ipotek noter senediyle kurulur ve ancak tapu siciline kaydedilmesiyle doğar. Mülkün kimin eline geçerse geçsin onu izler ve alacaklı, teminatsız alacaklılardan önce mülkün değerinden ödenir.
Sizin için neden önemli: Alıcı, geliştiricinin villa üzerindeki herhangi bir ipoteğinin tesliminde veya öncesinde kaldırıldığını görmelidir; alımı finanse eden banka ise mülk üzerinde kendi ipoteğini tescil ettirecektir.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 2343–2345, 2377–2379, 2386Devamını okuyun →
#SarciniTakyidatlar
Sarcini (takyidatlar), bir mülkü yükleyen, esas olarak tapu sicilinin C bölümünde kayıtlı hak ve kısıtlamalardır: superficie, usufruct, kullanma, oturma hakkı, irtifaklar, ipotekler ve rehinler, kiralar, hacizler ve icra işlemleri ile bu haklara ilişkin davalar. Satış veya inşaat yasakları B bölümünde görünür. Güncel bir örnek hepsini gösterir.
Sizin için neden önemli: Bir takyidat, kaldırılmadıkça satıştan sonra da mülkle birlikte kalır; bu nedenle yurt dışındaki bir alıcı, örnek hangi yüklerin kalacağını göstermeden para göndermemelidir.
Hukuki dayanak: 7/1996 sayılı Kanun md. 23 (B ve C bölümleri) · Medeni Kanun md. 2345(1)Devamını okuyun →
#Servitute de trecereGeçit hakkı (irtifak)
Servitute de trecere (geçit hakkı), bir mülkün malikinin komşu mülkten yaya veya araçla geçmesine izin veren bir irtifaktır. Sözleşmeyle veya usucapion (zamanaşımı) ile kurulur ve tapu siciline kaydedilir. Ayrıca Medeni Kanun, kamuya açık yola erişimi olmayan araziye yasal bir geçit hakkı tanır.
Sizin için neden önemli: Bir villa kamu yoluna özel bir site yolu üzerinden ulaşıyorsa, erişimin sonradan engellenememesi için alıcının tescilli bir geçit hakkına veya o yolda bir paya ihtiyacı vardır.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 755–770 · Medeni Kanun md. 617–619 (yasal geçit hakkı)Devamını okuyun →
#Drept de preempțiuneŞufa hakkı
Şufa hakkı (drept de preempțiune), bir mülkü üçüncü bir tarafla kararlaştırılan aynı fiyat ve koşullarla satın alma konusunda öncelik hakkıdır. Kanundan veya sözleşmeden doğar. Gayrimenkulde hak sahibinin kullanmak için bildirimden itibaren en çok 30 günü vardır ve üçüncü tarafa satış, hakkın kullanılmamasına bağlıdır.
Sizin için neden önemli: Yasal şufa hakkı esas olarak yerleşim alanı dışındaki tarım arazilerini etkiler; bu nedenle bir villa alıcısı arsanın intravilan olduğunu ve tapu sicilinde sözleşmesel bir şufa hakkı şerhi bulunmadığını doğrulamalıdır.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun md. 1730–1740 · Medeni Kanun md. 902(2) bent 13 · 17/2014 sayılı Kanun md. 4Devamını okuyun →
#Satın alma süreci ve belgeler
Contract de rezervare (convenție privind rezervarea cumpărării)Rezervasyon sözleşmesi
Rezervasyon sözleşmesi (convenție de rezervare), bir geliştiricinin projeden satılan gelecekteki bir evi alıcı için ayırdığı ön anlaşmadır. Romanya hukuku bunu 60 günle sınırlar ve rezervasyon ödemesini fiyatın %5'iyle sınırlar; bu tutar fiyattan düşülür, %5'in üzerindeki anlaşma geçersizdir. Noter onaylı bir vaade veya satışın kendisine yol açmalıdır.
Sizin için neden önemli: Bir geliştiricinin noter aşamasından önce yasal olarak en fazla ne kadar alabileceğini ve bu paranın size ne zaman iade edilmesi gerektiğini gösterir.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun (İmar, Şehircilik ve İnşaat Kanunu), md. 422(9), Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026 · 207/2025 sayılı Kanun, md. I (10/1995 sayılı Kanun'un eski md. 22(5)'i), Monitorul Oficial no. 1133, 08.12.2025Devamını okuyun →
#Antecontract / promisiune bilaterală de vânzare-cumpărareÖn satış sözleşmesi
Ön satış sözleşmesi (antecontract veya iki taraflı satış vaadi), satıcı ve alıcının nihai satışı daha sonra imzalamayı taahhüt ettiği bir anlaşmadır. Bu satışın tüm esaslı şartlarını içermelidir. Taraflardan biri haklı bir neden olmadan imzadan kaçınırsa mahkeme, satış sözleşmesinin yerini tutan bir karar verebilir. Projeden satılan evlerde noter onaylı olmalıdır.
Sizin için neden önemli: Ana avansı genellikle burada ödersiniz; bu nedenle şekli ve koşulları, bu paranın ve eve olan hakkınızın ne kadar iyi korunacağını belirler.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun (287/2009 sayılı Kanun, yeniden yayımlanmış), md. 1279, 1669, 1670 · 169/2026 sayılı Kanun, md. 422(7)-(8), Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026 · Adalet Bakanlığı 177/C/2024 sayılı Emri (asgari noter ücretleri), Ek 2 bent XIV a)Devamını okuyun →
#Act autentic (contract în formă autentică)Noter senedi
Noter senedi (act autentic), bir Romanya noteri tarafından tarafların kimliği ve rızası kontrol edildikten sonra düzenlenen veya onaylanan belgedir. Romanya hukuku, tapu siciline kaydedilecek ayni hakları devreden veya doğuran sözleşmeler için, mutlak butlan yaptırımıyla bu şekli zorunlu kılar; bir evin ve arsasının satışı da buna dahildir.
Sizin için neden önemli: Noter olmadan yalnızca özel olarak imzalanan bir villa alımı geçersizdir ve sizin adınıza tescil edilemez.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun (287/2009 sayılı Kanun, yeniden yayımlanmış), md. 1244 · Noterlere ilişkin 36/1995 sayılı Kanun (yeniden yayımlanmış), md. 82, 90, 100Devamını okuyun →
#Notar publicNoter
Noter (notar public), 36/1995 sayılı Kanun uyarınca atanan, özerk bir görev olarak kamu yararına hizmet veren Romanyalı bir hukuk profesyonelidir. Mülk alımında noter satış senedini onaylar, tarafların kimliğini ve ehliyetini tespit eder ve tahsil edilen vergi ile harçları senede kaydeder.
Sizin için neden önemli: Noter olmadan hiçbir Romanya mülk satışı geçerli değildir; bu yüzden alımınızın hukuken gerçekleştiği yer noterin ofisidir.
Hukuki dayanak: Noterlere ilişkin 36/1995 sayılı Kanun (yeniden yayımlanmış), md. 3, 12, 78, 84 · Adalet Bakanlığı 177/C/2024 sayılı Emri (asgari noter ücretleri), md. 4Devamını okuyun →
#Grila notarilor (studiu de piață privind valorile minime imobiliare)Noter fiyat çizelgesi
Noter fiyat çizelgesi (grila notarilor), her Noterler Odası'nın yetkili ekspertlerden aldığı, asgari mülk değerlerine ilişkin yıllık piyasa çalışmasıdır. Beyan edilen fiyat çizelge değerinden düşükse, satıcının devir vergisi, noter ücreti ve tapu tescil harcı için çizelge değeri esas alınır.
Sizin için neden önemli: Ücret ve vergilerin neden anlaştığınız fiyattan farklı bir değer üzerinden hesaplanabildiğini açıklar; villanın bir değerlemesi değildir.
Hukuki dayanak: Vergi Kanunu (227/2015 sayılı Kanun), md. 111(4^1) ve (5) · Bükreş Noterler Odası, 2026 piyasa çalışmaları · Adalet Bakanlığı 177/C/2024 sayılı Emri, Ek md. 4(3) · ANCPI 16/2019 sayılı Emri (tarifeler), not 8Devamını okuyun →
#Onorariu notarial și tarif de intabulareNoter ücreti ve tapu tescil harcı
Noter ücreti (onorariu notarial), noterin satışı onaylamak için aldığı ücrettir; Adalet Bakanlığı, mülk değerine göre kademeli asgari ücretler belirler. Tescil harcı (tarif de intabulare) ise kadastro kurumunun alıcının mülkiyetini tapu siciline kaydetmek için aldığı ücrettir: gerçek kişiler için senet değerinin %0,15'i, şirketler için %0,5'i.
Sizin için neden önemli: Bunlar, bir alıcının genellikle noterde ödediği iki ana kapanış masrafıdır ve her ikisi de kontrol edebileceğiniz sabit resmi tarifeleri izler.
Hukuki dayanak: Adalet Bakanlığı 177/C/2024 sayılı Emri (asgari noter ücretleri), Ek 2 bent I, Monitorul Oficial no. 70, 26.01.2024 · Tarifelere ilişkin ANCPI 16/2019 sayılı Emri, kodlar 2.3.1-2.3.2 ve not 8 (07.04.2025 tarihli konsolide metin) · OCPI Sălaj tarife sayfası (16/2019 sayılı Emir)Devamını okuyun →
#Procură (notarială)Vekaletname
Vekaletname (procură), başka bir kişiye sizin adınıza hareket etme yetkisi verdiğiniz belgedir. Sizin yerinize bir Romanya mülk senedini imzalayabilmesi için temsilcinin noter onaylı özel bir vekaletnameye ihtiyacı vardır; çünkü vekalet, kapsadığı işlemin gerektirdiği şekle uymak zorundadır ve devir ya da edinme için açıkça yetki verilmelidir.
Sizin için neden önemli: İmza için uçup gelemiyorsanız, usulüne uygun hazırlanmış ve apostil şerhli bir vekaletname, güvendiğiniz bir kişinin sizin yerinize imza atmasını sağlar.
Hukuki dayanak: Medeni Kanun (287/2009 sayılı Kanun, yeniden yayımlanmış), md. 2013, 2015, 2016 · Noterlere ilişkin 36/1995 sayılı Kanun (yeniden yayımlanmış), md. 18, 91, 164 · Adalet Bakanlığı 177/C/2024 sayılı Emri, Ek 1 bent 5.1Devamını okuyun →
#ApostilăApostil
Apostil, 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi uyarınca verilen, bir resmi belgedeki imzayı, imza sahibinin sıfatını ve mührü veya damgayı doğrulayan standart bir sertifikadır; böylece belge, konsolosluk onayı gerekmeden başka bir üye ülkede kullanılabilir. Belgenin içeriğini onaylamaz. İsrail ve Romanya her ikisi de sözleşmeye taraftır.
Sizin için neden önemli: Noter onaylı bir vekaletname gibi, Romanya'daki bir alım için gereken İsrail belgelerinin, bir Romanya noteri veya bankası tarafından kabul edilmeden önce apostile ihtiyacı vardır.
Hukuki dayanak: Yabancı resmi belgelerin onay şartını kaldıran 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesi, md. 1-6 · HCCH durum tablosu (İsrail, Romanya) · HCCH yetkili makamlar: İsrail · HCCH yetkili makamlar: RomanyaDevamını okuyun →
#Traducere autorizată / legalizatăYeminli tercüme
Yeminli tercüme (traducere autorizată), Romanya Adalet Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir tercüman tarafından yapılan çeviridir. Bir noter daha sonra tercümanın imzasını onayladığında noter onaylı tercüme (traducere legalizată) olur. Romanya noter işlemleri Romence yapıldığından, yabancı belgeler ve Romence bilmeyen alıcılar bu tür tercümanlara ihtiyaç duyar.
Sizin için neden önemli: İsrail belgeleriniz ve imza sırasında senedi anlamanız, yetkili bir tercümandan geçer.
Hukuki dayanak: Yetkili tercümanlar ve çevirmenlere ilişkin 178/1997 sayılı Kanun (Adalet Bakanlığı bilgi sayfası) · Noterlere ilişkin 36/1995 sayılı Kanun (yeniden yayımlanmış), md. 12, 82, 153Devamını okuyun →
#Cont dedicat (cont bancar distinct al dezvoltatorului)Özel proje banka hesabı
Özel proje hesabı, geliştiricinin tek bir projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabıdır; projeden satış vaadi kapsamındaki alıcı avansının bu hesaba yatırılması zorunludur. Yalnızca o proje için, şantiye denetçisinin 'bun de plată' onayıyla, kaba yapı için fiyatın %25'ine, ardından tesisat için %20'sine kadar harcanabilir.
Sizin için neden önemli: Projeden alınan bir villa için avansınızın yasal güvencesidir; bu nedenle neyi garanti edip neyi etmediğini bilmelisiniz.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun, md. 422(10)-(11), Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026 · 207/2025 sayılı Kanun, md. I (10/1995 sayılı Kanun'un eski md. 22(6)-(7)'si)Devamını okuyun →
#CNP (cod numeric personal)Kişisel numara kodu
CNP (cod numeric personal), gerçek bir kişiyi Romanya devlet kayıtlarında benzersiz biçimde tanımlayan ve kamu bilgi sistemlerinde tek tanımlayıcı olarak kullanılan kişisel numara kodudur. Romanya vatandaşları bunu doğumda alır; yabancılar Göç Genel Müfettişliği tarafından verilen bir belge aracılığıyla alabilir. CNP'si olmayan yabancı alıcılar bunun yerine NIF kullanır.
Sizin için neden önemli: Noterler, bankalar ve vergi dairesi sizi bir CNP ile, yoksa bir NIF ile tanımlar; bu yüzden satın almak için ikisinden birine ihtiyacınız vardır.
Hukuki dayanak: 97/2005 sayılı Acil Durum Hükümet Kararnamesi (yeniden yayımlanmış), md. 6 · Vergi Usul Kanunu (207/2015 sayılı Kanun), md. 82(1) bent d)-e) · ANAF rehberi: yerleşik olmayan gerçek kişilerin vergi kaydıDevamını okuyun →
#NIF (număr de identificare fiscală)Yabancılar için vergi kimlik numarası
NIF (număr de identificare fiscală), Romanya vergi idaresi ANAF'ın, Romanya'da vergi yükümlülüğü olan ancak CNP'si bulunmayan bir gerçek kişiye verdiği vergi kimlik numarasıdır. Yabancı alıcı bunu, pasaport kopyasıyla 030 sayılı formu bizzat veya bir temsilci aracılığıyla vererek alır; daha sonra CNP verilirse NIF onunla değiştirilir.
Sizin için neden önemli: Bir villaya sahip olmak, yerel emlak vergisi gibi Romanya vergi yükümlülükleri doğurur ve CNP'niz yoksa vergi daireleri sizi NIF'inizle tanımlar.
Hukuki dayanak: Vergi Usul Kanunu (207/2015 sayılı Kanun), md. 82(1) bent e) · ANAF rehberi: yerleşik olmayan gerçek kişilerin vergi kaydı (030 sayılı form, ANAF 1699/2021 sayılı Emri)Devamını okuyun →
#İmar ve inşaat
Certificat de urbanismİmar durum belgesi
Certificat de urbanism, yerel idarenin verdiği ve onaylı imar planlarına göre bir arsanın hukuki, ekonomik ve teknik rejimini belirten zorunlu bilgi belgesidir: izin verilen kullanımlar, yükseklik, yoğunluk, altyapı ve kısıtlamalar. Herhangi bir inşaata izin vermez. 169/2026 sayılı Kanun, herkesin talep edebileceği bilgilendirici tür dahil beş tür öngörür.
Sizin için neden önemli: Bir villayı ayırtmadan önce, arsa için alınan bilgilendirici bir belge, satış broşüründen değil belediyeden gelen bilgiyle, imarın o arsada ve çevresinde neye izin verdiğini gösterir.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun, md. 253 (tanım, türler, içerik), md. 254 (bilgilendirici belge), md. 257 (inşaat belgesi, geçerlilik), MO 661/10.08.2026Devamını okuyun →
#Autorizație de construireYapı ruhsatı
Autorizație de construire, yetkili kamu otoritesinin yeni binalar, mevcut binalarda müdahaleler veya şantiye çalışmaları gibi inşaat işlerine izin veren münferit idari işlemidir. 169/2026 sayılı Kanun uyarınca yalnızca sertifikalı proje denetçilerince kontrol edilmiş ve imar planlarına uygun projeler için verilir ve düzenlendiği tarihten itibaren 3 yıl geçerlidir.
Sizin için neden önemli: Projeden satılan bir villa geçerli bir ruhsata dayanmalıdır; numarasını ve tarihini isteyin ve size satılan planların ruhsata uygun olup olmadığını kontrol edin.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun, md. 259 (tanım), md. 273 (verilme süresi), md. 309 (geçerlilik), md. 310 (geçerliliğin kaybı), MO 661/10.08.2026Devamını okuyun →
#PUG / PUZ / PUDGenel imar planı / bölgesel imar planı / ayrıntılı imar projesi
PUG, PUZ ve PUD, Romanya'daki üç imar planlaması düzeyidir. PUG (genel plan) bir yerleşimin tamamı için, her arsaya kadar kurallar koyar; PUZ (bölgesel plan) bunları tek bir alan için ayrıntılandırır veya değiştirir; PUD ise belirli binalar için yerleşimi, erişimi ve hacimleri ayrıntılandırır. 169/2026 sayılı Kanun'da PUD, proiect urbanistic de detaliu anlamına gelir.
Sizin için neden önemli: Planlar, villanızın yanında ve yakındaki boş arazide neyin inşa edilebileceğini belirler; bu nedenle satın almadan önce hangi planın geçerli olduğunu kontrol edin.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun, md. 45 (PUG), md. 62 (PUZ), md. 76 (PUZ onayı), md. 81 ve 85 (PUD), md. 576(1)-(2) (PUG güncellemesi), MO 661/10.08.2026Devamını okuyun →
#Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilorBitirme kabul tutanağı
Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, bir binanın bitirme kabulünü sonuçlandıran imzalı tutanaktır: işlerin yapı ruhsatına, kalite gereksinimlerine ve teknik kitaba uygunluğunun kontrolü. 169/2026 sayılı Kanun uyarınca bir bina ancak bu kabul onaylandıktan sonra kullanıma alınabilir. Garanti süresi sona erdiğinde kesin kabul yapılır.
Sizin için neden önemli: Tesliminden önce bir kopyasını isteyin: evin resmen kabul edildiğini gösterir ve müteahhidin hâlâ gidermesi gereken kusurları listeler.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun, md. 527 (kabul, iki aşama, yalnızca onaydan sonra kullanım), md. 528 (bitirme kabulü, belgeler), md. 577(6) (HG 273/1994 yönetmeliği yürürlükte kalır), MO 661/10.08.2026 · 372/2005 sayılı Kanun (2020'de yeniden yayımlanmış), md. 23(1)-(2): enerji sertifikası kabul tutanağına eklenir (MO 868/2020'nin yansıması)Devamını okuyun →
#Cartea tehnică a construcțieiYapı teknik kitabı
Cartea tehnică a construcției, binanın resmi teknik dosyasıdır: yapıldığı haliyle güncellenmiş proje belgeleri, uygulama ve kabul kayıtları ile zaman içinde kullanım, bakım ve izleme talimatları. Geliştirici bunu derler ve tamamlanma kabulünde malike teslim eder; malik bunu güncel tutmak ve her alıcıya devretmek zorundadır.
Sizin için neden önemli: Yeni bir villayı teslim aldığınızda teknik kitap, nasıl inşa edildiğinin ve nasıl bakım yapılması gerektiğinin kaydıdır.
Hukuki dayanak: 169/2026 sayılı Kanun, md. 528(2)-(3), md. 529 (Ulusal Yapılar Sicili'nde elektronik kitap), md. 530 (içerik, yükümlülükler), MO 661/10.08.2026Devamını okuyun →
#Certificat de performanță energeticăEnerji performans belgesi (EPC)
Certificat de performanță energetică, sertifikalı bir enerji denetçisinin düzenlediği, binanın enerji sınıfını, birincil enerji tüketimini, CO2 emisyonlarını ve yenilenebilir payını belirten belgedir. 372/2005 sayılı Kanun uyarınca inşa edilen, satılan veya kiralanan binalar için zorunludur, 10 yıl geçerlidir ve imzadan önce alıcıya gösterilmelidir.
Sizin için neden önemli: Yeni bir villa için belge, bitirme kabulüne eklenir ve size enerji sınıfını ve beklenen tüketimi söyler.
Hukuki dayanak: 372/2005 sayılı Kanun (yeniden yayımlanmış, MO 868/2020), md. 21 (ne zaman gerekli, 10 yıl geçerlilik), md. 22 (satış), md. 23 (yeni binalar), md. 24 (ilanlar); metin bir yansıma sitesinden okunmuştur · 372/2005 sayılı Kanunu değiştiren 238/2024 sayılı Kanun (MO 714/22.07.2024): değiştirilen maddelerin listesi · 169/2026 sayılı Kanun, md. 402(2): enerji performansı gereklilikleri 372/2005 sayılı Kanun'dakilerdirDevamını okuyun →
#Clasa de risc seismic (RsI–RsIV) / normativ P100Deprem risk sınıfı / P100 deprem tasarım yönetmeliği
Deprem risk sınıfı (RsI ile RsIV arası), sertifikalı bir teknik uzmanın mevcut bir binaya deprem değerlendirmesinden sonra verdiği derecedir: RsI, tasarım depreminde yüksek çökme riskini, RsIV ise güncel normlara göre tasarlanmış binalara benzer bir davranışı ifade eder. Yeni binalar bunun yerine P100-1 deprem tasarım yönetmeliğine göre tasarlanır.
Sizin için neden önemli: Yeni bir villa için yapının P100-1'in hangi baskısına göre tasarlandığını sorun; risk sınıfları ve Bükreş AMCCRS listesi esas olarak eski binalarla ilgilidir.
Hukuki dayanak: AICPS'nin deprem risk sınıfları ve teknik ekspertize ilişkin kamu bilgi materyali (02.03.2025), P100-3/2019'a atıfla · AMCCRS (Bükreş Belediyesi) deprem riskine göre sınıflandırılmış binalar listesi · AICPS'nin MDLPA'ya P100-1/2025 taslağı hakkındaki yazısı (15.09.2025)Devamını okuyun →
#La roșu / la gri / la cheieKaba yapı / gri / anahtar teslim bitiş seviyeleri
La roșu, la gri ve la cheie, bir evin tesliminde ne kadar bitmiş olduğunu belirten Romanya piyasası terimleridir. La roșu genellikle taşıyıcı yapı, duvarlar ve çatıdır; la gri buna pencereler, sıva, şap ve tesisat güzergâhlarını ekler; la cheie ise oturmaya hazırdır. Hukuki bir tanımları yoktur, bu nedenle sözleşmede nelerin dahil olduğu sayılmalıdır.
Sizin için neden önemli: Etikete asla güvenmeyin: fiyata dahil her bitiş işini ve tesisatı sıralayan yazılı şartname ekini isteyin.
Devamını okuyun →
#Asociația de proprietari (Legea 196/2018)Malikler derneği
Asociație de proprietari, bir kat mülkiyeti sitesindeki maliklerin, ortak mülkü yönetmek için 196/2018 sayılı Kanun uyarınca kurduğu özerk, kâr amacı gütmeyen derneğidir. Bir kat mülkiyeti sitesi için en az üç ayrı mülk ile ortak kısımlar gerekir ve kanun, ortak ve bireysel mülkiyeti olan müstakil, bitişik veya ikiz evlerden oluşan bir konut topluluğunu açıkça kapsar.
Sizin için neden önemli: Ortak yolları, kapıları veya yeşil alanları olan kapalı bir villa sitesinde, bunları yöneten ve bedelini ödeyen yasal organ malikler derneği olabilir.
Hukuki dayanak: 196/2018 sayılı Kanun, md. 2 bent a), b), h) (tanımlar) ve md. 3(1), (3) bent c) (kat mülkiyeti sitesi konut topluluklarını kapsar), MO 660/30.07.2018 · 196/2018 sayılı Kanun, md. 3 (güncel metin, ikincil kaynak)Devamını okuyun →
#Para, vergi ve finansman
TVA la locuințeYeni konutlarda KDV
Konutlarda KDV (TVA la locuințe), bir geliştiricinin yeni bir ev satarken eklediği katma değer vergisidir. 1 Ağustos 2025'ten bu yana Vergi Kanunu'nun 291(1). maddesi uyarınca standart oran %21'dir ve indirimli konut oranı kaldırılmıştır. 1 Ağustos 2025'e kadar imzalanan avanslar için geçici %9 oranı 30 Eylül 2026'da sona erdi.
Sizin için neden önemli: Bugün bir geliştiriciden alınan yeni bir villada, net fiyatın üzerine %21 KDV bütçeleyin; belirtilen %9 veya %5 oranı artık yeni sözleşmeler için geçerli değildir.
Hukuki dayanak: Codul fiscal (Legea 227/2015), Legea 170/2026'ya göre güncellenmiş ANAF konsolide metni, art. 291 alin. (1) (standart oran %21) ve alin. (3) (yürürlükten kaldırıldı) · Legea 141/2025, art. III (geçici %9 oranı, 1.08.2025–31.07.2026), ANAF konsolide Vergi Kanunu'ndaki şerhlere göre · Legea 161/2026 (MO 642/04.08.2026): %9 penceresi 7.08–30.09.2026 arasında yeniden açıldı (ikincil özet)Devamını okuyun →
#Impozit pe clădiri și terenYerel emlak vergisi (binalar ve arazi)
Yerel emlak vergisi (impozit pe clădiri și teren), belediyenin Vergi Kanunu'nun IX. Başlığı uyarınca binalar ve arsalar üzerinden aldığı yıllık vergidir. Bir gerçek kişinin konutu için belediye meclisi, kullanım alanı, yasal ley/m² değeri ve yerleşim katsayısından oluşan vergilendirilebilir değere %0,08–0,2 uygular. Arazi ayrıca, hektar başına vergilendirilir.
Sizin için neden önemli: Yabancı bir malik bu vergiyi her yıl, 31 Mart ve 30 Eylül'e kadar iki taksitle yerel belediyeye öder; bu nedenle elde tutma maliyeti bütçesinde yer almalıdır.
Hukuki dayanak: Codul fiscal (Legea 227/2015), Legea 170/2026'ya göre güncellenmiş ANAF konsolide metni, Başlık IX, art. 457 (gerçek kişilerin konut binaları) · Codul fiscal (Legea 227/2015), Legea 170/2026'ya göre güncellenmiş ANAF konsolide metni, art. 465 (arazi vergisi) · Codul fiscal (Legea 227/2015), Legea 170/2026'ya göre güncellenmiş ANAF konsolide metni, art. 462 (ödeme tarihleri, %10'a kadar erken ödeme indirimi) · DITL Bükreş 5. Bölge: Legea 239/2025 ve OUG 9/2026 sonrasında 2026 hesaplamasıDevamını okuyun →
#Impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliareMülk satışı vergisi (satıcı öder)
Mülk devri vergisi (impozit pe venitul din transferul proprietăților imobiliare), gerçek kişi bir satıcının Vergi Kanunu'nun 111. maddesi uyarınca bir Romanya mülkünün fiyatı üzerinden ödediği vergidir: üç yıla kadar sahip olunmuşsa %3, daha uzun süre sahip olunmuşsa %1. Noter, imzadan önce bunu en az noter çizelgesindeki asgari değer üzerinden hesaplar ve tahsil eder.
Sizin için neden önemli: Villanızı daha sonra gerçek kişi olarak satarsanız, noter bu vergiyi imza sırasında keser; böylece net gelirinizi önceden hesaplayabilirsiniz.
Hukuki dayanak: Codul fiscal (Legea 227/2015), Legea 170/2026'ya göre güncellenmiş ANAF konsolide metni, art. 111 alin. (1), (4), (4^1), (6)Devamını okuyun →
#IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor)Tüketici kredisi referans endeksi
IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor), Romanya Merkez Bankası'nın, konut kredileri dahil, ley cinsinden değişken faizli tüketici kredileri için referans endeksidir ve OUG 19/2019 ile düzenlenir. Günlük bankalararası endeksin üç aylık ortalamasıdır. Yayımlanan son değer %5,57'dir (2026 2. çeyrek) ve Ekim 2026'dan itibaren kredi faiz güncellemelerine uygulanır.
Sizin için neden önemli: Değişken faizli bir ley konut kredisinde faiziniz IRCC artı bankanın sabit marjıdır; bu da aylık ödemenizin nasıl değişebileceğini gösterir.
Hukuki dayanak: BNR, IRCC sayfası (belirtir: IRCC, OUG 19/2019 ile düzenlenir)Devamını okuyun →
#Grad de îndatorareBorç servisi gelir oranı (BNR sınırları)
Grad de îndatorare (borç servisi gelir oranı), bir borçlunun aylık net gelirinin tüm kredi geri ödemelerine giden payıdır. Romanya Merkez Bankası'nın 6/2018 sayılı Yönetmelik ile değiştirilen 17/2012 sayılı Yönetmeliği, bunu ley kredileri için %40 ve döviz kredileri için %20 ile sınırlar; borçlunun oturduğu ilk ev için her biri 5 puan artırılır.
Sizin için neden önemli: Bir Romanya bankasının size ne kadar kredi verebileceğini yalnızca mülk fiyatı değil gelirinizin de sınırlar ve euro kredileri, ley kredilerinden çok daha düşük bir sınırla karşılaşır.
Hukuki dayanak: Bazı kredi koşullarına ilişkin BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği, 6/2018 sayılı Yönetmelik ile değişik (legislatie.just.ro'daki konsolide metin, 16.10.2026'da erişilemedi) · BNR, Haziran 2025 Finansal İstikrar Raporu (DSTI sınırının yürürlükte olduğunu doğrular)Devamını okuyun →
#Noua CasăNoua Casă devlet garantili konut kredisi programı
Noua Casă (eski adıyla Prima Casă), konut sahibi olmayan veya yalnızca 50 m² kullanım alanının altında bir evi olan alıcılar için OUG 60/2009 ile oluşturulan ve FNGCIMM tarafından yürütülen, devlet garantili Romanya konut kredisi programıdır. 70.000 €'ya kadar bir ev için %5 peşinat, 140.000 €'ya kadar yeni bir ev için %15 peşinat gerekir. Devlet, kredinin %50–60'ını garanti eder.
Sizin için neden önemli: Program, Romanya bankası kredisiyle alınan mütevazı ilk evleri hedefler; bu nedenle 140.000 €'nun üzerindeki bir villa kapsam dışındadır ve olağan bir konut kredisiyle finanse edilir (yurt dışından gelen alıcılar için fiyatın %70'ine kadar).
Hukuki dayanak: FNGCIMM, Noua Casă program sayfası (OUG 60/2009; değişik haliyle HG 717/2009 normları)Devamını okuyun →
#Legea 207/2025 („legea Nordis”) / Legea 169/2026 art. 422Projeden satış yasası (Nordis yasası)
Nordis yasası olarak bilinen 207/2025 sayılı Kanun, Romanya'da konutların projeden satışına ilişkin kural kitabıdır. 25 Ağustos 2026'dan beri kuralları 169/2026 sayılı Kanun'un 422(6)–(11). maddesinde yer alır: rezervasyonlar en çok 60 gün sürer ve fiyatın en çok %5'ine mal olur; avanslar özel bir proje hesabına yatırılır ve fiyatın %25'ine (kaba yapı) ve %20'sine (tesisat) kadar harcanabilir.
Sizin için neden önemli: Bu kurallar, bir geliştiricinin tesliminden önce yasal olarak ne kadar alabileceğini ve avansınızın nerede durması gerektiğini söyler; projeden alım imzalamadan önceki temel kontrol budur.
Hukuki dayanak: Legea 169/2026 (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor), art. 422 alin. (6)–(11) ve art. 575, Monitorul Oficial nr. 661/10.08.2026 · Legea 10/1995'in 22. maddesini ve Legea 7/1996'nın 26. maddesini değiştiren Legea 207/2025, Monitorul Oficial nr. 1133/08.12.2025Devamını okuyun →169/2026 sayılı Kanun →
#Bu sözlük genel bilgidir; hukuki, vergi veya mali tavsiye değildir. Rakamlar Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Satın almadan önce bağımsız bir avukata danışın.