Дарение между родителями и детьми, супругами и родственниками до третьей степени освобождено от румынского налога на передачу, согласно статье 111 Налогового кодекса.
Тот, кто получил объект в дар и продаёт его в течение трёх лет со дня дарения, платит 3% от суммы сделки, даже если родители владели им десятилетие.
Дарение родственнику-резиденту Израиля освобождено от налога на прирост капитала, и получатель становится на место дарителя по дню приобретения и стоимости. Ребёнок-нерезидент освобождения не получает.
Регистрация одаряемых в поземельной книге ANCPI стоит 0,15% от стоимости для физического лица, плюс гонорар нотариуса по прогрессивной шкале.
Продажа или ипотека объекта несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда по делам опеки, и только если действие явно ему выгодно.
Дарение недвижимости в Румынии: краткий ответ
В Румынии недвижимость дарят по договору дарения (contract de donație), подписанному у нотариуса, иначе он ничтожен. Дарение между родителями и детьми, между супругами и между родственниками до третьей степени освобождено от румынского налога на передачу, и оплачиваются только нотариус и регистрация в поземельной книге. В Израиле дарение родственнику, являющемуся резидентом Израиля, освобождено от налога на прирост капитала. Момент, который многие упускают: при последующей продаже отсчёт срока владения в Румынии начинается со дня дарения.
Родители спрашивают меня: «Зачем ждать наследства, если можно отдать им это уже сейчас?». Хороший вопрос. Но дарение очень трудно отменить, поэтому стоит понимать, что оно даёт, сколько стоит и что при этом теряется.
Дарение или наследство: практическая разница
О наследовании недвижимости в Румынии мы написали отдельный гид. Здесь я сравниваю два пути, потому что выбирать обычно приходится между ними.
| Тема | Дарение при жизни | Наследство |
|---|---|---|
| Процедура в Румынии | Договор дарения у нотариуса | Наследственное дело у нотариуса и свидетельство о наследстве |
| Румынский налог на передачу, родственники до 3-й степени | Освобождение | Освобождение, если процедура завершена в течение двух лет, иначе 1% |
| Румынский налог на передачу, не родственник | 3% или 1%, как при продаже | То же правило двух лет |
| Кто распоряжается объектом после передачи | Дети, со дня подписания | Родители, до смерти |
| Налог в Израиле в день передачи | Освобождение при дарении родственнику-резиденту Израиля, по статье 97(а)(5) | Налога на наследство в Израиле нет |
Дарение передаёт объект уже сегодня, но вместе с ним передаёт и контроль над ним. В этом суть, важнее любой налоговой строки.
Как это сделать в Румынии: договор дарения у нотариуса
Согласно статье 1011 Гражданского кодекса Румынии, дарение оформляется нотариальным актом, в противном случае оно абсолютно ничтожно. Нет устного дарения и нет дарения простым письменным документом, даже между родителями и детьми.
Что нужно принести нотариусу, согласно перечням румынских нотариальных контор:
- Документы, удостоверяющие личность дарителей и одаряемых.
- Документы на объект: договор купли-продажи и актуальная выписка из поземельной книги.
- Налоговая справка местных органов власти об отсутствии долгов по объекту.
- Документы, подтверждающие родство, например свидетельства о рождении и браке, поскольку именно они дают право на освобождение.
- Полис обязательного страхования жилья (PAD).
Израильский документ представляется с апостилем и заверенным переводом на румынский язык. Тот, кто не может приехать на подписание, оформляет специальную доверенность, подписанную в румынском консульстве или у нотариуса в Израиле с апостилем. Об этом пути мы написали в гиде по доверенности.
Сколько это стоит: налог, нотариус и регистрация
Налог на передачу. Согласно статье 111 Налогового кодекса (Закон 227/2015), дарение между супругами, а также между родственниками и свойственниками до третьей степени включительно не облагается налогом. Первая степень – родители и дети, вторая – бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры, третья – дяди и тёти, племянники, правнуки и прабабушки и прадедушки. Дарение лицу, не являющемуся таким родственником, облагается как продажа: 3%, если даритель владел объектом до трёх лет, и 1% после трёх лет, согласно разъяснению notari.pro.
Нотариус. Гонорар устанавливается по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости объекта, и на него начисляется НДС. По данным одной из нотариальных контор Бухареста, для объекта стоимостью 300 000 леев речь идёт примерно о 3705 леях без НДС. Для более дорогого объекта сумма растёт, но предельная ставка снижается.
Регистрация. Регистрация одаряемых в поземельной книге ANCPI стоит 0,15% от стоимости для физического лица.
Часы налога при продаже запускаются заново
Здесь кроется самая распространённая ловушка. Освобождение распространяется на само дарение, а не на то, что произойдёт после него.
Согласно notari.pro, когда тот, кто получил объект в дар, его продаёт, ставка румынского налога определяется по времени, прошедшему со дня договора дарения. То есть родители, которые владели домом десять лет и заплатили бы 1%, если бы продали сами, дарят его дочери, а она продаёт его через год: она заплатит 3% от суммы сделки.
Тому, кто планирует скоро продавать, нужно соотнести дарение с графиком продажи, а не только с расчётом наследства.
Тому, кто планирует скоро продавать, нужно соотнести дарение с графиком продажи, а не только с расчётом наследства. О налоге при продаже мы написали в отдельном гиде.
Израильская сторона: статья 97(а)(5)
Согласно Налоговому ордонансу Израиля (на иврите), дарение считается «продажей» для целей налога на прирост капитала. Недвижимость в Румынии, принадлежащая резиденту Израиля, является зарубежным активом и поэтому рассматривается по Ордонансу. Статья 97(а)(5) освобождает дарение физическому лицу-родственнику или иному физическому лицу, если налоговый инспектор убедился, что дарение сделано добросовестно, при условии, что получатель не является иностранным резидентом.
Два практических следствия:
- Ребёнок наследует «налоговую историю». Согласно определению «дня приобретения» в статье 88, тот, кто получил объект в освобождённый от налога дар, становится на место дарителя: днём приобретения и стоимостью считаются те, что были у лица, купившего объект не в дар. Налог откладывается, а не отменяется.
- Ребёнок, живущий за рубежом, – другой случай. Если сын или дочь являются иностранными резидентами по израильскому праву, это освобождение не действует, и налог нужно проверить ещё до подписания.
Подарить дом и продолжать в нём жить
Многие родители хотят передать право собственности, но продолжать пользоваться домом. Румынское право знает распространённое решение: дарение с сохранением пожизненного права пользования (rezerva dreptului de uzufruct viager). Дети получают право собственности, а родители сохраняют за собой право проживания и пользования до конца жизни.
Можно также возложить на одаряемого обязанности, например заботиться о дарителе, но это усложняет дело, если одаряемый несовершеннолетний.
Несовершеннолетние дети, ипотека и земля
Несовершеннолетние. Несовершеннолетний может принять дар без обременений, и родители подписывают от его имени без разрешения суда по делам опеки. Дарение с обременениями требует такого разрешения. И самое важное: согласно статье 144 Гражданского кодекса, чтобы продать или заложить объект несовершеннолетнего, нужно предварительное разрешение суда, и оно даётся только если действие отвечает потребности несовершеннолетнего или явно приносит ему пользу, согласно правовому анализу law-partners. Дом, оформленный на восьмилетнего ребёнка, – это дом, который очень трудно продать, пока он не вырастет.
Ипотека. Если объект обременён ипотекой, залог сохраняется и после дарения. Поговорите с банком до нотариуса, а не после.
Земля. При вилле, купленной на праве суперфиция (Superficie), дарение передаёт право собственности на строение и право пользования землёй, но не саму землю. Об этом различии мы написали в статье о праве собственности на землю.
Когда дарение – менее удачная идея
- Когда Вам может понадобиться объект или деньги от него. После подписания решение о продаже или сдаче в аренду принимают дети.
- Когда продажа близка. Трёхлетний срок обнуляется.
- Когда ребёнок – иностранный резидент. Израильское освобождение не действует.
- Когда детей больше одного и нет общего плана. Дарение одному может нарушить обязательную долю других, если наследование будет регулироваться румынским правом. Согласно notari.pro, обязательный наследник может потребовать сокращения такого дарения после смерти.
Но есть и много веских причин дарить: дети обеспечены заранее, не нужна наследственная процедура в другой стране, и объект, который ребёнок получает в дар от родителей, в Румынии, как правило, является его личным имуществом, а не общим имуществом с супругом, если даритель прямо не указал иное (статья 340 Гражданского кодекса). И по израильскому праву подарок, полученный одним из супругов, исключается из раздела имущества. Об этом – в статье о разводе и недвижимости в Румынии.
Часто задаваемые вопросы
Облагается ли налогом дарение недвижимости детям в Румынии?
Нет. Согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии, дарение между родителями и детьми, между супругами и между родственниками до третьей степени освобождено от налога на передачу. Оплачиваются гонорар нотариуса и регистрация в поземельной книге, 0,15% от стоимости для физического лица.
Можно ли подписать договор дарения из Израиля?
Договор подписывается у нотариуса в Румынии, но приезжать не обязательно. Можно оформить специальную доверенность в румынском консульстве или у нотариуса в Израиле, с апостилем и заверенным переводом, и представитель подпишет от Вашего имени.
Если моя дочь продаст объект, полученный в дар, сколько налога она заплатит в Румынии?
Ставка налога определяется по времени со дня договора дарения: 3% от суммы сделки, если она продаёт в течение трёх лет, и 1% после трёх лет. Время, в течение которого объектом владели Вы, ей не засчитывается.
Освобождено ли от налога в Израиле дарение ребёнку зарубежной недвижимости?
Согласно статье 97(а)(5) Налогового ордонанса Израиля, дарение физическому лицу-родственнику освобождено от налога на прирост капитала, если получатель не является иностранным резидентом. Получатель становится на место дарителя в отношении дня приобретения и стоимости, поэтому налог откладывается до будущей продажи. Проверьте свой случай с налоговым консультантом.
Можно ли подарить дом и продолжать в нём жить?
Да. В Румынии принято дарить недвижимость с сохранением пожизненного права пользования (uzufruct viager). Дети получают право собственности, а родители продолжают жить в доме и пользоваться им.
Итог
Дарение недвижимости в Румынии детям – относительно простое и недорогое дело: нотариус, никакого налога на передачу для родственников, а в Израиле освобождение для родственника-резидента Израиля. Но оно передаёт и контроль, обнуляет срок для налога при продаже и осложняется, когда ребёнок несовершеннолетний или живёт за рубежом.
Если Вы рассматриваете передачу недвижимости в Румынии детям, у нас в Балотешти (Balotești) или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по графику, по вопросам к нотариусу и по тому, что стоит проверить с Вашим налоговым консультантом.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал румынского законодательства: Гражданский кодекс (Закон 287/2009) и Налоговый кодекс (Закон 227/2015) · notari.pro: договор дарения, документы, налог и расходы (24.08.2026) · notari.pro: налог при продаже недвижимости в 2026 году · Notariat Dorobanți: договор дарения · law-partners.ro: недвижимость несовершеннолетних · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Налоговый ордонанс Израиля, часть Д: прирост капитала (на иврите) · Налоговое управление Израиля (на иврите).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года. Дарение недвижимости – решение, которое трудно отменить, и оно зависит от налогового резидентства получателя и от права, которое будет применяться к наследованию. Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с румынским нотариусом или адвокатом и с израильским налоговым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
