الهبة بين الوالدين والأبناء والزوجين والأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة من ضريبة النقل الرومانية، وفق المادة 111 من قانون الضرائب.
من تلقّى عقاراً هبةً وباعه خلال ثلاث سنوات من يوم الهبة يدفع 3% من قيمة الصفقة، حتى لو امتلكه الوالدان عقداً من الزمن.
الهبة لقريب مقيم في إسرائيل معفاة من ضريبة الأرباح الرأسمالية، ويحلّ الموهوب له محل الواهب في يوم الشراء والتكلفة. والابن المقيم الأجنبي لا يستفيد من الإعفاء.
تسجيل الموهوب لهم في السجل العقاري لدى ANCPI يكلّف 0.15% من القيمة للفرد، إضافة إلى أتعاب كاتب العدل وفق جدول متدرج.
بيع عقار قاصر أو رهنه يتطلب إذناً مسبقاً من محكمة الوصاية، ولا يُمنح إلا حين ينفعه التصرف بوضوح.
هبة عقار في رومانيا: الإجابة المختصرة
في رومانيا يُنقل العقار هبةً بعقد هبة (contract de donație) يُوقَّع لدى كاتب العدل، وإلا كان باطلاً. والهبة بين الوالدين والأبناء، وبين الزوجين، وبين الأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة من ضريبة نقل الملكية الرومانية، ولا يُدفع إلا لكاتب العدل وللتسجيل في السجل العقاري. وفي إسرائيل، الهبة لقريب مقيم في إسرائيل معفاة من ضريبة الأرباح الرأسمالية. والنقطة التي يغفل عنها كثيرون: عند البيع لاحقاً، يبدأ احتساب سنوات الامتلاك في رومانيا من يوم الهبة.
يسألني الآباء: «لماذا ننتظر الإرث، إذا كان بإمكاننا أن نعطيهم إياه الآن؟». سؤال جيد. لكن الهبة يصعب جداً التراجع عنها، ولذلك يجدر فهم ما تمنحه، وما تكلّفه، وما يُفقد في الطريق.
الهبة أم الإرث: ما الفرق العملي
عن إرث عقار في رومانيا كتبنا دليلاً منفصلاً. وهنا أقارن بين الطريقين، لأن القرار يكون عادةً بينهما.
| الموضوع | هبة في الحياة | إرث |
|---|---|---|
| الإجراء في رومانيا | عقد هبة لدى كاتب العدل | إجراء إرث لدى كاتب العدل وشهادة وراثة |
| ضريبة النقل الرومانية، أقارب حتى الدرجة 3 | معفاة | معفاة إذا انتهى الإجراء خلال سنتين، وإلا 1% |
| ضريبة النقل الرومانية، لغير الأقارب | 3% أو 1%، كما في البيع | قاعدة السنتين نفسها |
| من يقرر بشأن العقار بعد النقل | الأبناء، من يوم التوقيع | الوالدان، حتى الوفاة |
| الضريبة في إسرائيل يوم النقل | إعفاء في الهبة لقريب مقيم في إسرائيل، وفق البند 97(أ)(5) | لا ضريبة إرث في إسرائيل |
الهبة تنقل العقار اليوم، لكنها تنقل معه أيضاً السيطرة عليه. هذا هو جوهر المسألة، أكثر من أي سطر ضريبي.
كيف يتم ذلك في رومانيا: عقد هبة لدى كاتب العدل
وفق المادة 1011 من القانون المدني الروماني، تتم الهبة بمستند لدى كاتب العدل، وإلا كانت باطلة بطلاناً مطلقاً. لا توجد هبة «شفهية» ولا هبة بمستند عرفي، حتى بين الوالدين والأبناء.
ما الذي يُحضَر إلى كاتب العدل، وفق قوائم مكاتب كتّاب العدل في رومانيا:
- وثائق هوية الواهبين والموهوب لهم.
- مستندات العقار: عقد الشراء ومستخرج حديث من السجل العقاري.
- شهادة ضريبية من السلطة المحلية تفيد بعدم وجود ديون على العقار.
- مستندات تثبت القرابة، مثل شهادات الميلاد والزواج، لأنها هي التي تمنح الحق في الإعفاء.
- وثيقة التأمين الإلزامي على المسكن (PAD).
المستند الإسرائيلي يأتي مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. ومن لا يستطيع الحضور للتوقيع يمنح توكيلاً خاصاً، يُوقَّع في قنصلية رومانية أو لدى كاتب عدل في إسرائيل مع أبوستيل. عن هذا الطريق كتبنا في دليلنا للتوكيل.
كم يكلّف ذلك: الضريبة وكاتب العدل والتسجيل
ضريبة النقل. وفق المادة 111 من قانون الضرائب (القانون 227/2015)، الهبة بين الزوجين وبين الأقارب والأصهار حتى الدرجة الثالثة ضمناً غير خاضعة للضريبة. الدرجة الأولى هي الوالدان والأبناء، والثانية الأجداد والأحفاد والإخوة، والثالثة الأعمام والأخوال وأبناء الإخوة وأبناء الأحفاد وآباء الأجداد. والهبة لمن ليس قريباً كهذا تخضع للضريبة كالبيع: 3% إذا امتلك الواهب العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات، وفق تفصيل notari.pro.
كاتب العدل. تُحدَّد الأتعاب وفق جدول متدرج بحسب قيمة العقار، وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة. ووفق أحد مكاتب كتّاب العدل في بوخارست، يدور الحديث عن نحو 3,705 ليو قبل الضريبة لعقار بقيمة 300,000 ليو. وفي العقار الأغلى يرتفع المبلغ، لكن بنسبة هامشية متناقصة.
التسجيل. تسجيل الموهوب لهم في السجل العقاري لدى ANCPI يكلّف 0.15% من القيمة للفرد.
ساعة ضريبة البيع تبدأ من جديد
هنا يكمن الفخ الأكثر شيوعاً. الإعفاء ينطبق على الهبة نفسها، لا على ما سيحدث بعدها.
وفق notari.pro، حين يبيع من تلقّى عقاراً هبةً، تُحدَّد نسبة الضريبة الرومانية وفق المدة المنقضية منذ يوم عقد الهبة. أي أن الوالدين اللذين امتلكا البيت عشر سنوات وكانا سيدفعان 1% لو باعا بنفسيهما، يهبانه لابنتهما، فتبيعه بعد سنة: ستدفع 3% من قيمة الصفقة.
من يخطط للبيع قريباً، عليه أن يحسب الهبة مقابل الجدول الزمني للبيع، لا مقابل حساب الإرث فقط.
من يخطط للبيع قريباً، عليه أن يحسب الهبة مقابل الجدول الزمني للبيع، لا مقابل حساب الإرث فقط. عن ضريبة البيع كتبنا دليلاً منفصلاً.
الجانب الإسرائيلي: البند 97(أ)(5)
وفق مرسوم ضريبة الدخل الإسرائيلي (بالعبرية)، تُعتبر الهبة «بيعاً» لأغراض ضريبة الأرباح الرأسمالية. والعقار في رومانيا العائد لمقيم في إسرائيل هو أصل في الخارج، ولذلك يُفحص وفق المرسوم. ويُعفي البند 97(أ)(5) الهبة لفرد قريب، أو لفرد آخر إذا اقتنع مأمور التقدير بأنها مُنحت بحسن نية، بشرط ألا يكون الموهوب له مقيماً أجنبياً.
نتيجتان عمليتان:
- الابن يرث «التاريخ الضريبي». وفق تعريف «يوم الشراء» في البند 88، من تلقّى أصلاً بهبة معفاة يحلّ محل الواهب: يوم الشراء والتكلفة هما لمن اشترى الأصل بغير هبة. الضريبة تُؤجَّل، ولا تُلغى.
- الابن الذي يعيش في الخارج حالة مختلفة. إذا كان الابن أو الابنة مقيمَين أجنبيين وفق القانون الإسرائيلي، فلا ينطبق هذا الإعفاء، ويجب فحص الضريبة قبل التوقيع.
أن تهبوا البيت وتواصلوا العيش فيه
كثير من الآباء يريدون نقل الملكية، لكن مع الاستمرار في استخدام البيت. ويعرف القانون الروماني حلاً شائعاً: الهبة مع الاحتفاظ بحق الانتفاع مدى الحياة (rezerva dreptului de uzufruct viager). يحصل الأبناء على الملكية، ويحتفظ الوالدان لأنفسهما بحق السكن والاستخدام حتى نهاية حياتهما.
ويمكن أيضاً تحميل الموهوب له التزامات، كرعاية الواهب مثلاً، لكن ذلك يعقّد الأمور حين يكون الموهوب له قاصراً.
الأبناء القاصرون والرهن العقاري والأرض
القاصرون. يمكن للقاصر أن يتلقى هبة بلا التزامات، ويوقّع الوالدان باسمه، من دون موافقة محكمة الوصاية. أما الهبة مع التزامات فتتطلب موافقة كهذه. والأهم: وفق المادة 144 من القانون المدني، يلزم لبيع عقار قاصر أو رهنه إذن مسبق من المحكمة، ولا يُمنح إلا إذا كان التصرف يلبي حاجة للقاصر أو ينفعه بوضوح، وفق تحليل قانوني من law-partners. فالبيت المسجل باسم طفل في الثامنة بيت يصعب جداً بيعه حتى يكبر.
الرهن العقاري. إذا كان العقار مثقلاً برهن، يبقى الرهن عليه حتى بعد الهبة. تحدثوا مع البنك قبل كاتب العدل، لا بعده.
الأرض. في الفيلا المشتراة بحق Superficie، تنقل الهبة ملكية المبنى وحق استخدام الأرض، لا الأرض نفسها. عن هذا التمييز كتبنا في مقالنا عن ملكية الأرض.
متى تكون الهبة فكرة أقل جودة
- حين قد تحتاجون إلى العقار أو إلى المال منه. بعد التوقيع، يصبح قرار البيع أو التأجير بيد الأبناء.
- حين يكون البيع قريباً. ساعة السنوات الثلاث تعود إلى الصفر.
- حين يكون الابن مقيماً أجنبياً. لا ينطبق الإعفاء الإسرائيلي.
- حين يكون هناك أكثر من ابن ولا توجد خطة شاملة. قد تمسّ الهبة لأحدهم الحصة المحفوظة للآخرين، إذا سرى على الإرث القانون الروماني. ووفق notari.pro، يمكن للوارث المحفوظ أن يطلب تخفيض هبة كهذه بعد الوفاة.
وهناك أيضاً أسباب وجيهة كثيرة للهبة: الأبناء مستقرون مبكراً، ولا إجراء إرث في بلد آخر، والعقار الذي يتلقاه الابن هبةً من والديه هو في رومانيا، كقاعدة، ملك خاص له لا مال مشترك مع زوجه، ما لم ينص الواهب صراحةً على خلاف ذلك (المادة 340 من القانون المدني). وفي القانون الإسرائيلي أيضاً، تُستثنى الهبة التي تلقاها أحد الزوجين من موازنة الموارد. عن ذلك في مقالنا عن الطلاق والعقار في رومانيا.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة على هبة عقار للأبناء في رومانيا؟
لا. وفق المادة 111 من قانون الضرائب الروماني، الهبة بين الوالدين والأبناء، وبين الزوجين، وبين الأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة من ضريبة النقل. يُدفع لكاتب العدل وللتسجيل في السجل العقاري، 0.15% من القيمة للفرد.
هل يمكن توقيع عقد الهبة من إسرائيل؟
يُوقَّع العقد لدى كاتب عدل في رومانيا، لكن لا يلزم الحضور. يمكن منح توكيل خاص في قنصلية رومانية أو لدى كاتب عدل في إسرائيل، مع أبوستيل وترجمة معتمدة، ويوقّع ممثل باسمكم.
إذا باعت ابنتي العقار الذي تلقته هبة، فكم ضريبة ستدفع في رومانيا؟
تُحدَّد نسبة الضريبة وفق المدة منذ يوم عقد الهبة: 3% من قيمة الصفقة إذا باعت خلال ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات. والمدة التي امتلكتم فيها العقار لا تُحسب لها.
هل هبة عقار في الخارج لابن معفاة من الضريبة في إسرائيل؟
وفق البند 97(أ)(5) من مرسوم ضريبة الدخل، الهبة لفرد قريب معفاة من ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا لم يكن الموهوب له مقيماً أجنبياً. ويحلّ الموهوب له محل الواهب في يوم الشراء والتكلفة، ولذلك تُؤجَّل الضريبة إلى البيع المستقبلي. افحصوا حالتكم مع مستشار ضريبي.
هل يمكن هبة البيت والاستمرار في العيش فيه؟
نعم. في رومانيا من الشائع هبة العقار مع الاحتفاظ بحق الانتفاع مدى الحياة (uzufruct viager). يحصل الأبناء على الملكية، ويواصل الوالدان العيش في البيت واستخدامه.
الخلاصة
هبة عقار في رومانيا للأبناء بسيطة ورخيصة نسبياً: كاتب عدل، بلا ضريبة نقل للأقارب، وفي إسرائيل إعفاء للقريب المقيم في إسرائيل. لكنها تنقل السيطرة أيضاً، وتعيد ساعة ضريبة البيع إلى الصفر، وتتعقد حين يكون الابن قاصراً أو يعيش في الخارج.
إذا كنتم تفكرون في نقل عقار في رومانيا إلى أبنائكم، في مشروعنا في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع معاً الجدول الزمني، والأسئلة لكاتب العدل، وما يجدر فحصه مع مستشاركم الضريبي.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: بوابة التشريعات الرومانية: القانون المدني (القانون 287/2009) وقانون الضرائب (القانون 227/2015) · notari.pro: عقد الهبة، المستندات والضريبة والتكاليف (24.08.2026) · notari.pro: ضريبة بيع العقار في 2026 · Notariat Dorobanți: عقد الهبة · law-partners.ro: العقارات المملوكة للقاصرين · هيئة السجل العقاري (ANCPI) · مرسوم ضريبة الدخل الإسرائيلي، الجزء هـ: الأرباح الرأسمالية (بالعبرية) · سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية).
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026. هبة العقار قرار يصعب إلغاؤه، وتعتمد على الإقامة الضريبية للموهوب له وعلى القانون الذي سيسري على الإرث. قبل التوقيع يُنصح باستشارة كاتب عدل أو محامٍ روماني ومستشار ضريبي إسرائيلي.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
