ماذا يحدث لعقار في رومانيا عند الطلاق؟

عقار في رومانيا عند الطلاق: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

عند طلاق زوجين إسرائيليين، يُقسَم العقار في رومانيا عادةً وفق القانون الإسرائيلي، أي قانون العلاقات المالية بين الزوجين وموازنة الموارد، لأن هذا هو القانون الذي تحيل إليه اللائحة الأوروبية 2016/1103 والقانون المدني الروماني حين يعيش الزوجان في إسرائيل. لكن التسجيل يتم في رومانيا: اتفاق قسمة لدى كاتب عدل روماني، أو حكم إسرائيلي اعترفت به محكمة رومانية. وبيع العقار لطرف ثالث يتطلب توقيع جميع المالكين المسجلين.

أعرف أن هذا سؤال لا يطرحه أحد بصوت عالٍ حين يشتري بيتاً مع زوجه أو زوجته. لكن من يطرحه مسبقاً يكتشف عادةً أن أبسط إجابة هي اتفاق واضح، لا معركة قانونية في بلدين.

ثلاثة أسئلة منفصلة

اسألوا المطوّرين عن هذا

يثير الطلاق مع عقار في رومانيا ثلاثة أسئلة مختلفة، ويجدر عدم الخلط بينها:

1. أي قانون يحدد ما يعود لمن؟ الإسرائيلي أم الروماني.
2. من يحسم؟ محكمة أو محكمة دينية في إسرائيل، أو محكمة في رومانيا، أو اتفاق بينكما.
3. كيف يتحول الحسم إلى تسجيل؟ في رومانيا لا يوجد حق عيني على عقار إلا حين يُسجَّل في السجل العقاري لدى ANCPI.

أي قانون يسري: الإسرائيلي أم الروماني

اسألوا المطوّرين عن هذا

الأزواج الذين تزوجوا اعتباراً من 29 يناير 2019. تشارك رومانيا في اللائحة الأوروبية 2016/1103. ومن دون اختيار قانون، وفق المادة 26 يسري قانون أول محل إقامة معتاد مشترك بعد الزواج، وإن لم يوجد، فقانون الجنسية المشتركة عند الزواج. وتسري اللائحة أيضاً حين يكون القانون المحدد قانون دولة خارج الاتحاد، مثل إسرائيل.

الأزواج الذين تزوجوا قبل ذلك. يحيل القانون المدني الروماني (المواد 2589–2590) إلى القانون الذي اختاره الزوجان، وعند عدم الاختيار إلى القانون الساري على آثار الزواج: محل الإقامة المعتاد المشترك، ثم الجنسية المشتركة.

وماذا يقول القانون الإسرائيلي؟ وفق البند 15 من قانون العلاقات المالية بين الزوجين (بالعبرية)، يسري على العلاقات المالية قانون موطن الزوجين وقت الزواج، ويحق لهما تغيير ذلك باتفاق.

الخلاصة: بالنسبة لزوجين تزوجا في إسرائيل ويعيشان فيها، تقود كل الطرق عادةً إلى القانون الإسرائيلي، حتى حين يكون العقار في بوخارست. أما الزوجان اللذان انتقلا للعيش في رومانيا، أو اللذان يحمل أحدهما الجنسية الرومانية، فيحتاجان إلى فحص خاص.

النظامان، وجهاً لوجه

اسألوا المطوّرين عن هذا

الموضوع	القانون الإسرائيلي (قانون العلاقات المالية)	القانون الروماني (جماعة الأموال)
خلال الزواج	كل واحد يحتفظ بأمواله	العقار المكتسب أثناء الزواج مشترك كقاعدة
عند انتهاء الزواج	موازنة الموارد: نصف قيمة الأصول	القسمة وفق مساهمة كل واحد
القاعدة الافتراضية	النصف لكل واحد	قرينة المساهمة المتساوية، حتى يثبت العكس
ما يُستثنى	الأصول السابقة للزواج والإرث والهبة	الأموال الخاصة، بما فيها الإرث والهبة، كقاعدة
البيع خلال الزواج	المالك المسجل يوقّع، وتُفحص حقوق الزوج في الموازنة	المال المشترك: بموافقة الاثنين فقط

القانون الإسرائيلي. يسري القانون على من تزوجوا اعتباراً من 1.1.1974. ووفق البند 5، عند انتهاء الزواج يستحق كل من الزوجين نصف قيمة الأصول، باستثناء الأصول التي كانت له قبل الزواج أو التي تلقاها إرثاً أو هبةً. وحتى الفيلا المسجلة باسم أحدكما قد تدخل في الموازنة، إذا اشتُريت بمال مشترك.

القانون الروماني. وفق المادة 357 من القانون المدني الروماني، يأخذ كل واحد في القسمة أمواله الخاصة أولاً، ثم تُحدَّد حصة كل واحد في الأموال المشتركة وفق مساهمته في اكتسابها وفي الديون المشتركة. وحتى يثبت العكس، يُفترض أن المساهمة كانت متساوية. ووفق المادة 346، يتطلب بيع مال مشترك أو رهنه موافقة الزوجين.

حكم إسرائيلي في رومانيا: ما المطلوب

اسألوا المطوّرين عن هذا

إسرائيل ليست عضواً في الاتحاد، ولذلك لا يُسجَّل الحكم الإسرائيلي في رومانيا تلقائياً. ويميّز قانون الإجراءات المدنية الروماني بين نوعين:

• القرارات المتعلقة بالأحوال الشخصية لمواطني الدولة التي صدرت فيها، كالطلاق نفسه، يُعترف بها كقاعدة بحكم القانون (المادة 1094).
• القرارات الأخرى، مثل قسمة الأموال، تتطلب إجراء اعتراف أمام محكمة رومانية (المادة 1095 وما بعدها). ومن الشروط: أن يكون الحكم نهائياً، وأن تكون المحكمة التي أصدرته مختصة، وأن توجد معاملة بالمثل بين الدولتين. وللتنفيذ الفعلي يلزم أيضاً إجراء تنفيذ.

المعنى العملي: حتى بعد حسم كل شيء في إسرائيل، توقعوا إجراءً آخر في رومانيا، مع ترجمات وأبوستيل ومحامٍ محلي. وهذا يستغرق وقتاً ويكلّف مالاً.

عملياً: ثلاث طرق للإنهاء

1. اتفاق وقسمة لدى كاتب عدل روماني. أسرع طريق حين يتفق الطرفان. يحصل أحدهما على العقار، والآخر على مقابل، ويحدّث كاتب العدل التسجيل. ومن لا يستطيع الحضور يمنح توكيلاً، كما شرحنا في دليلنا للتوكيل.
2. البيع وقسمة الثمن. يوقّع المالكان المسجلان، وضريبة البيع الرومانية 3% من قيمة الصفقة إذا امتلكتم العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. التفاصيل في دليلنا لضريبة البيع.
3. حسم قضائي واعتراف في رومانيا. الطريق الأطول والأغلى، حين لا يوجد اتفاق.

الرهن العقاري الروماني عند الطلاق

الطلاق لا يغيّر عقد القرض. من وقّع مقترضاً يبقى ملتزماً تجاه البنك، حتى لو نُصَّ في الاتفاق بينكما على أن الآخر سيدفع. ويبقى الرهن على العقار، ونقل العقار أو تغيير المقترضين يتطلبان البنك. تحدثوا مع البنك قبل أن توقّعوا اتفاقاً، لا بعده.

ما الذي تفعلونه منذ يوم الشراء

• اتفاق مالي يذكر الأصول في الخارج. في إسرائيل، يحتاج الاتفاق المالي بين الزوجين إلى مصادقة محكمة أو محكمة دينية، أو توثيق كاتب عدل حين يُوقَّع قبل الزواج أو عند عقده.
• اختيار القانون. وفق المادتين 22–23 من اللائحة 2016/1103، يمكن للزوجين اختيار قانون محل الإقامة أو قانون جنسية أحدهما. ويجب أن يكون الاتفاق مكتوباً ومؤرخاً وموقّعاً منكما.
• تسجيل يعكس المال. إذا ساهمتم بنسبة 70/30، فسجّلوا حصصاً كهذه في المستخرج. عن خيارات التسجيل في مقالنا عن باسم من يُسجَّل العقار.
• توثيق مصدر المال. الإرث أو الهبة من الوالدين مستثنيان من الموازنة، لكن يجب إثباتهما.

أسئلة شائعة

أي قانون يسري على فيلا في رومانيا عند طلاق زوجين إسرائيليين؟

بالنسبة لزوجين تزوجا ويعيشان في إسرائيل، عادةً القانون الإسرائيلي. تحيل اللائحة الأوروبية 2016/1103 إلى قانون أول محل إقامة مشترك بعد الزواج، ويحيل القانون المدني الروماني الأزواج الأقدم إلى قانون محل الإقامة المشترك. أما الزوجان اللذان انتقلا إلى رومانيا فيحتاجان إلى فحص خاص.

الفيلا مسجلة باسمي فقط. هل هي لي عند الطلاق؟

ليس بالضرورة. وفق قانون العلاقات المالية الإسرائيلي، تتناول موازنة الموارد قيمة أصول الزوجين، باستثناء الأصول السابقة للزواج والإرث والهبة. والفيلا المشتراة بمال مشترك قد تدخل في الموازنة حتى حين يكون أحدكما فقط مسجلاً.

هل يكفي حكم محكمة في إسرائيل لتغيير التسجيل في رومانيا؟

ليس وحده. قسمة الأموال في حكم إسرائيلي تتطلب إجراء اعتراف أمام محكمة رومانية وفق المادة 1095 من قانون الإجراءات المدنية، وأحياناً إجراء تنفيذ أيضاً. وحين يتفق الطرفان، يكون اتفاق القسمة لدى كاتب عدل روماني أسرع.

هل يمكن بيع العقار خلال الطلاق؟

نعم، إذا وقّع جميع المالكين المسجلين، وبالتنسيق مع البنك إن وُجد رهن عقاري. الضريبة الرومانية 3% من قيمة الصفقة إذا كان الامتلاك حتى ثلاث سنوات و1% بعد ذلك، وفي إسرائيل يجب فحص ضريبة الأرباح الرأسمالية مع مستشار ضريبي.

وماذا عن الرهن العقاري الروماني بعد الطلاق؟

العقد مع البنك لا يتغير من تلقاء نفسه. من وقّع مقترضاً يبقى ملتزماً، ويبقى الرهن على العقار. وأي تغيير في المقترضين أو نقل العقار إلى أحد الزوجين يتطلب موافقة البنك.

الخلاصة

عند طلاق زوجين إسرائيليين، يكون القانون الإسرائيلي عادةً هو الذي يحدد ما يعود لمن، لكن التسجيل والبيع والرهن العقاري تتم في رومانيا ووفق قواعدها. الطريق الأقصر هو الاتفاق، والطريق الأرخص هو التفكير في الأمر يوم الشراء.

إذا كنتم قبل الشراء وتريدون بناء التسجيل بشكل صحيح من البداية، في مشروعنا في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع معاً الأسئلة التي يجدر حملها إلى المحامين في البلدين.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: اللائحة (EU) 2016/1103 بشأن الأنظمة المالية للزوجين، EUR-Lex · قانون العلاقات المالية بين الزوجين، 1973 (Nevo) (بالعبرية) · codulcivil.ro: المادة 357، قسمة الأموال المشتركة · بوابة التشريعات الرومانية: القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية · legeaz.net: المادة 1095، شروط الاعتراف بالحكم الأجنبي · هيئة السجل العقاري (ANCPI) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026. يعتمد القانون الساري على تاريخ الزواج ومحل الإقامة والجنسية والاتفاقات بين الزوجين، وكل حالة تتطلب فحصاً من محامٍ مختص في قانون الأسرة في إسرائيل ومن محامٍ روماني.