Pour les couples mariés depuis le 29 janvier 2019, le règlement 2016/1103 renvoie à la loi de la première résidence commune après le mariage.
Selon l'article 5 de la loi sur les relations patrimoniales, chaque conjoint a droit à la moitié de la valeur des biens, hors biens antérieurs au mariage, successions et donations.
En droit roumain, la part est fixée selon la contribution à l'acquisition et aux dettes, et la contribution est présumée égale jusqu'à preuve contraire.
Le partage de biens par un jugement israélien exige une procédure de reconnaissance devant un tribunal roumain : caractère définitif, compétence et réciprocité.
La vente du bien exige la signature de tous les propriétaires inscrits. Impôt roumain sur la vente : 3 % jusqu'à trois ans, 1 % ensuite.
Un bien en Roumanie et le divorce : la réponse courte
En cas de divorce d'un couple israélien, le bien en Roumanie est généralement partagé selon le droit israélien, la loi sur les relations patrimoniales et le partage des ressources, car c'est la loi à laquelle renvoient le règlement européen 2016/1103 et le Code civil roumain lorsque le couple vit en Israël. Mais l'inscription se fait en Roumanie : un acte de partage devant un notaire roumain, ou un jugement israélien reconnu par un tribunal roumain. La vente du bien à un tiers exige la signature de tous les propriétaires inscrits.
Je sais que c'est une question que personne ne pose à voix haute en achetant une maison avec son conjoint. Mais ceux qui la posent à l'avance découvrent généralement que la réponse la plus simple est un accord clair, et non un combat judiciaire dans deux pays.
Trois questions distinctes
Un divorce avec un bien en Roumanie soulève trois questions différentes, qu'il vaut mieux ne pas confondre :
- Quel droit détermine ce qui appartient à qui ? Le droit israélien ou le droit roumain.
- Qui tranche ? Un tribunal civil ou religieux en Israël, un tribunal en Roumanie, ou un accord entre vous.
- Comment la décision devient-elle une inscription ? En Roumanie, un droit immobilier n'existe que lorsqu'il est inscrit au livre foncier de l'ANCPI.
Quel droit s'applique : israélien ou roumain
Couples mariés à partir du 29 janvier 2019. La Roumanie participe au règlement européen 2016/1103. À défaut de choix de loi, selon l'article 26, s'applique la loi de la première résidence habituelle commune après le mariage et, à défaut, la loi de la nationalité commune au moment du mariage. Le règlement s'applique même lorsque la loi désignée est celle d'un État hors de l'Union, comme Israël.
Couples mariés auparavant. Le Code civil roumain (articles 2589–2590) renvoie à la loi choisie par les époux et, à défaut de choix, à la loi régissant les effets du mariage : la résidence habituelle commune, puis la nationalité commune.
Et que dit le droit israélien ? Selon l'article 15 de la loi sur les relations patrimoniales (en hébreu), les relations patrimoniales sont régies par la loi du domicile des époux au moment du mariage, et ils peuvent la modifier par convention.
En somme : pour un couple marié en Israël et qui y vit, tous les chemins mènent généralement au droit israélien, même lorsque le bien se trouve à Bucarest. Un couple qui s'est installé en Roumanie, ou dont l'un des conjoints est citoyen roumain, a besoin d'un examen au cas par cas.
Les deux régimes, face à face
| Sujet | Droit israélien (loi sur les relations patrimoniales) | Droit roumain (communauté de biens) |
|---|---|---|
| Pendant le mariage | Chacun conserve ses biens | Un bien acquis pendant le mariage est en principe commun |
| À la dissolution du mariage | Partage des ressources : la moitié de la valeur des biens | Partage selon la contribution de chacun |
| Règle par défaut | La moitié pour chacun | Présomption de contribution égale, jusqu'à preuve contraire |
| Ce qui est exclu | Biens antérieurs au mariage, succession et donation | Biens propres, y compris succession et donation, en principe |
| Vente pendant le mariage | Le propriétaire inscrit signe, et les droits du conjoint sont examinés lors du partage | Bien commun : uniquement avec l'accord des deux |
Le droit israélien. La loi s'applique aux personnes mariées depuis le 1.1.1974. Selon l'article 5, à la dissolution du mariage, chaque conjoint a droit à la moitié de la valeur des biens, à l'exception des biens qu'il possédait avant le mariage ou qu'il a reçus par succession ou donation. Même une villa inscrite au nom de l'un de vous peut être incluse dans le partage, si elle a été achetée avec de l'argent commun.
Pour un couple marié en Israël et qui y vit, tous les chemins mènent généralement au droit israélien, même lorsque le bien se trouve à Bucarest.
Le droit roumain. Selon l'article 357 du Code civil roumain, lors du partage, chacun reprend d'abord ses biens propres, puis la part de chacun dans les biens communs est déterminée selon sa contribution à leur acquisition et aux dettes communes. Jusqu'à preuve contraire, la contribution est présumée égale. Et selon l'article 346, la vente ou la mise en garantie d'un bien commun exige le consentement des deux époux.
Un jugement israélien en Roumanie : ce qu'il faut
Israël n'est pas membre de l'Union ; un jugement israélien n'est donc pas inscrit automatiquement en Roumanie. Le Code de procédure civile roumain distingue deux catégories :
- Les décisions relatives au statut personnel des ressortissants de l'État où elles ont été rendues, comme le divorce lui-même, sont en principe reconnues de plein droit (article 1094).
- Les autres décisions, comme le partage des biens, exigent une procédure de reconnaissance devant un tribunal roumain (article 1095 et suivants). Parmi les conditions : le jugement est définitif, le tribunal qui l'a rendu était compétent, et il existe une réciprocité entre les États. L'exécution effective exige aussi une procédure d'exequatur.
Conséquence pratique : même une fois tout tranché en Israël, attendez-vous à une procédure supplémentaire en Roumanie, avec traductions, apostilles et avocat local. Cela prend du temps et coûte de l'argent.
En pratique : trois façons de conclure
- Un accord et un partage devant un notaire roumain. La voie la plus rapide lorsque les deux parties sont d'accord. L'un reçoit le bien, l'autre une contrepartie, et le notaire met à jour l'inscription. Celui qui ne peut pas se déplacer donne une procuration, comme nous l'avons expliqué dans notre guide de la procuration.
- Vendre et partager le produit. Les deux propriétaires inscrits signent, et l'impôt roumain sur la vente est de 3 % de la valeur de la transaction si vous avez détenu le bien jusqu'à trois ans, et de 1 % ensuite. Détails dans notre guide de l'impôt à la revente.
- Une décision judiciaire et sa reconnaissance en Roumanie. La voie longue et coûteuse, en l'absence d'accord.
Le crédit immobilier roumain en cas de divorce
Le divorce ne modifie pas le contrat de prêt. Celui qui a signé en tant qu'emprunteur reste engagé envers la banque, même si votre accord prévoit que l'autre paiera. L'hypothèque reste sur le bien, et le transfert du bien ou le changement d'emprunteurs exige l'accord de la banque. Parlez à la banque avant de signer un accord, pas après.
Ce qu'il faut faire dès le jour de l'achat
- Un contrat de mariage qui mentionne les biens à l'étranger. En Israël, un contrat de mariage doit être approuvé par un tribunal civil ou religieux, ou authentifié par un notaire lorsqu'il est signé avant le mariage ou au moment de sa célébration.
- Le choix de la loi applicable. Selon les articles 22–23 du règlement 2016/1103, les époux peuvent choisir la loi de la résidence ou la loi de la nationalité de l'un d'eux. La convention doit être écrite, datée et signée par vous deux.
- Une inscription qui reflète l'argent. Si vous avez contribué à 70/30, inscrivez ces parts sur l'extrait. Sur les options d'enregistrement, voir notre article sur le nom sous lequel enregistrer le bien.
- Documenter l'origine des fonds. Une succession ou une donation des parents est exclue du partage, mais il faut pouvoir la prouver.
Questions fréquentes
Quel droit s'applique à une villa en Roumanie lors du divorce d'un couple israélien ?
Pour un couple marié et vivant en Israël, généralement le droit israélien. Le règlement européen 2016/1103 renvoie à la loi de la première résidence commune après le mariage, et le Code civil roumain renvoie, pour les couples plus anciens, à la loi de la résidence commune. Un couple installé en Roumanie a besoin d'un examen au cas par cas.
La villa est inscrite à mon seul nom. M'appartient-elle en cas de divorce ?
Pas nécessairement. Selon la loi israélienne sur les relations patrimoniales, le partage des ressources porte sur la valeur des biens des deux conjoints, à l'exception des biens antérieurs au mariage, des successions et des donations. Une villa achetée avec de l'argent commun peut être incluse dans le partage même si un seul est inscrit.
Un jugement d'un tribunal israélien suffit-il pour modifier l'inscription en Roumanie ?
Pas à lui seul. Le partage de biens par un jugement israélien exige une procédure de reconnaissance devant un tribunal roumain selon l'article 1095 du Code de procédure civile, et parfois aussi une procédure d'exequatur. Lorsque les deux parties sont d'accord, un acte de partage devant un notaire roumain est plus rapide.
Peut-on vendre le bien pendant le divorce ?
Oui, si tous les propriétaires inscrits signent et, en cas de crédit immobilier, en coordination avec la banque. L'impôt roumain est de 3 % de la valeur de la transaction pour une détention jusqu'à trois ans et de 1 % ensuite ; en Israël, l'impôt sur la plus-value doit être vérifié avec un conseiller fiscal.
Que devient le crédit immobilier roumain après le divorce ?
Le contrat avec la banque ne change pas de lui-même. Celui qui a signé en tant qu'emprunteur reste engagé, et l'hypothèque reste sur le bien. Tout changement d'emprunteurs ou transfert du bien à l'un des conjoints exige l'accord de la banque.
En résumé
En cas de divorce d'un couple israélien, c'est généralement le droit israélien qui détermine ce qui appartient à qui, mais l'inscription, la vente et le crédit immobilier se font en Roumanie, selon ses propres règles. Le chemin le plus court est un accord, et le moins coûteux est d'y penser le jour de l'achat.
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Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Règlement (UE) 2016/1103 relatif aux régimes matrimoniaux, EUR-Lex · Loi israélienne sur les relations patrimoniales entre époux, 1973 (Nevo, en hébreu) · codulcivil.ro : article 357, partage des biens communs · Portail de la législation roumaine : Code civil et Code de procédure civile · legeaz.net : article 1095, conditions de reconnaissance d'un jugement étranger · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données sont celles d'octobre 2026. La loi applicable dépend de la date du mariage, du lieu de résidence, de la nationalité et des conventions entre époux, et chaque cas doit être examiné par un avocat israélien en droit de la famille et par un avocat roumain.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
