Что происходит с недвижимостью в Румынии при разводе?

Недвижимость в Румынии при разводе: краткий ответ

Спросите застройщиков об этом

При разводе израильской пары недвижимость в Румынии, как правило, делится по израильскому праву, Закону об имущественных отношениях между супругами и принципу балансирования активов, потому что именно к этому праву отсылают Регламент ЕС 2016/1103 и Гражданский кодекс Румынии, когда пара живёт в Израиле. Но регистрация происходит в Румынии: соглашение о разделе у румынского нотариуса или израильское судебное решение, прошедшее признание в румынском суде. Продажа объекта третьему лицу требует подписи всех зарегистрированных собственников.

Я знаю, что это вопрос, который никто не задаёт вслух, покупая дом с супругом или супругой. Но тот, кто всё же задаёт его заранее, обычно обнаруживает, что самый простой ответ – чёткое соглашение, а не судебная борьба в двух странах.

Три отдельных вопроса

Спросите застройщиков об этом

Развод при наличии недвижимости в Румынии поднимает три разных вопроса, и их не стоит смешивать:

1. Какое право определяет, что кому принадлежит? Израильское или румынское.
2. Кто решает? Суд или религиозный суд в Израиле, суд в Румынии или соглашение между Вами.
3. Как решение превращается в регистрацию? В Румынии право на недвижимость существует только тогда, когда оно зарегистрировано в поземельной книге ANCPI.

Какое право применяется: израильское или румынское

Спросите застройщиков об этом

Пары, вступившие в брак с 29 января 2019 года. Румыния участвует в Регламенте ЕС 2016/1103. Если право не выбрано, согласно статье 26 применяется право первого общего обычного места жительства после заключения брака, а если такового нет – право общего гражданства на момент заключения брака. Регламент применяется и тогда, когда определённое им право – это право государства вне ЕС, например Израиля.

Пары, вступившие в брак раньше. Гражданский кодекс Румынии (статьи 2589–2590) отсылает к праву, выбранному супругами, а при отсутствии выбора – к праву, регулирующему последствия брака: общего обычного места жительства, а затем общего гражданства.

А что говорит израильское право? Согласно статье 15 Закона об имущественных отношениях (на иврите), к имущественным отношениям применяется право места жительства супругов на момент заключения брака, и они вправе изменить это соглашением.

Итог: для пары, которая вступила в брак в Израиле и живёт там, все пути, как правило, ведут к израильскому праву, даже когда объект находится в Бухаресте. Паре, переехавшей жить в Румынию, или если один из супругов – гражданин Румынии, нужна индивидуальная проверка.

Два режима друг против друга

Спросите застройщиков об этом

Тема	Израильское право (Закон об имущественных отношениях)	Румынское право (общность имущества)
В период брака	Каждый владеет своим имуществом	Имущество, приобретённое в браке, как правило, общее
При прекращении брака	Балансирование активов: половина стоимости имущества	Раздел по вкладу каждого
По умолчанию	Половина каждому	Презумпция равного вклада, пока не доказано иное
Что исключается	Имущество, нажитое до брака, наследство и подарки	Личное имущество, включая наследство и подарки, как правило
Продажа в период брака	Подписывает зарегистрированный собственник, права супруга учитываются при балансировании	Общее имущество: только с согласия обоих

Израильское право. Закон применяется к тем, кто вступил в брак с 1.1.1974. Согласно статье 5, при прекращении брака каждый из супругов имеет право на половину стоимости имущества, за исключением имущества, которое было у него до брака или получено им по наследству или в дар. Даже вилла, оформленная на одного из Вас, может быть включена в балансирование, если она куплена на общие деньги.

Румынское право. Согласно статье 357 Гражданского кодекса Румынии, при разделе каждый сначала забирает своё личное имущество, а затем доля каждого в общем имуществе определяется по его вкладу в его приобретение и в общие долги. Пока не доказано иное, действует презумпция, что вклад был равным. А согласно статье 346, продажа или обременение общего имущества требуют согласия обоих супругов.

Израильское судебное решение в Румынии: что нужно

Спросите застройщиков об этом

Израиль не входит в ЕС, поэтому израильское судебное решение не регистрируется в Румынии автоматически. Гражданский процессуальный кодекс Румынии различает два вида решений:

• Решения о личном статусе граждан государства, в котором они вынесены, например сам развод, как правило, признаются в силу закона (статья 1094).
• Другие решения, например о разделе имущества, требуют процедуры признания в румынском суде (статья 1095 и далее). Среди условий: решение окончательное, вынесший его суд был компетентен, и между государствами есть взаимность. Для фактического исполнения нужна также процедура принудительного исполнения.

Практический смысл: даже после того как всё решено в Израиле, ожидайте ещё одной процедуры в Румынии, с переводами, апостилями и местным адвокатом. Это требует времени и денег.

На практике: три способа завершить

1. Соглашение и раздел у румынского нотариуса. Самый быстрый путь, когда обе стороны согласны. Один получает объект, другой получает компенсацию, и нотариус обновляет регистрацию. Тот, кто не может приехать, оформляет доверенность, как мы объясняли в гиде по доверенности.
2. Продажа и раздел выручки. Оба зарегистрированных собственника подписывают договор, а румынский налог при продаже составляет 3% от суммы сделки, если Вы владели объектом до трёх лет, и 1% после этого. Подробности – в гиде по налогу при продаже.
3. Судебное решение и признание в Румынии. Долгий и дорогой путь, когда согласия нет.

Румынская ипотека при разводе

Развод не меняет кредитный договор. Тот, кто подписал его как заёмщик, остаётся обязанным перед банком, даже если в соглашении между Вами установлено, что платить будет другой. Залог остаётся на объекте, а передача объекта или изменение состава заёмщиков требуют участия банка. Поговорите с банком до того, как подписывать соглашение, а не после.

Что сделать уже в день покупки

• Брачный договор, в котором упомянуто зарубежное имущество. В Израиле брачный договор требует утверждения судом или религиозным судом либо нотариального удостоверения, если он подписан до заключения брака или в момент его заключения.
• Выбор применимого права. Согласно статьям 22–23 Регламента 2016/1103, супруги могут выбрать право места жительства или право гражданства одного из них. Соглашение должно быть письменным, датированным и подписанным вами обоими.
• Регистрация, отражающая деньги. Если Вы внесли 70/30, зарегистрируйте такие доли в выписке. О вариантах регистрации – в статье о том, на кого оформлять недвижимость.
• Документирование источника денег. Наследство или подарок от родителей исключаются из балансирования, но их нужно доказать.

Часто задаваемые вопросы

Какое право применяется к вилле в Румынии при разводе израильской пары?

Для пары, которая вступила в брак и живёт в Израиле, как правило, израильское право. Регламент ЕС 2016/1103 отсылает к праву первого общего места жительства после заключения брака, а Гражданский кодекс Румынии для пар, вступивших в брак раньше, отсылает к праву общего места жительства. Паре, переехавшей в Румынию, нужна индивидуальная проверка.

Вилла оформлена только на меня. Останется ли она моей при разводе?

Не обязательно. Согласно Закону об имущественных отношениях, балансирование активов касается стоимости имущества обоих супругов, за исключением имущества, нажитого до брака, наследства и подарков. Вилла, купленная на общие деньги, может быть включена в балансирование, даже если зарегистрирован только один из супругов.

Достаточно ли решения израильского суда, чтобы изменить регистрацию в Румынии?

Само по себе нет. Раздел имущества в израильском судебном решении требует процедуры признания в румынском суде согласно статье 1095 Гражданского процессуального кодекса, а иногда и процедуры принудительного исполнения. Когда обе стороны согласны, соглашение о разделе у румынского нотариуса быстрее.

Можно ли продать объект в ходе развода?

Да, если подписывают все зарегистрированные собственники, а при наличии ипотеки – по согласованию с банком. Румынский налог составляет 3% от суммы сделки при владении до трёх лет и 1% после, а в Израиле налог на прирост капитала нужно проверить с налоговым консультантом.

Что будет с румынской ипотекой после развода?

Договор с банком сам по себе не меняется. Тот, кто подписал его как заёмщик, остаётся обязанным, и залог остаётся на объекте. Любое изменение состава заёмщиков или передача объекта одному из супругов требуют согласия банка.

Итог

При разводе израильской пары то, что кому принадлежит, как правило, определяет израильское право, но регистрация, продажа и ипотека осуществляются в Румынии и по её правилам. Самый короткий путь – соглашение, а самый дешёвый – подумать об этом в день покупки.

Если Вы готовитесь к покупке и хотите с самого начала правильно выстроить регистрацию, у нас в Балотешти (Balotești) или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по вопросам, которые стоит задать адвокатам в обеих странах.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Регламент (EU) 2016/1103 об имущественных режимах супругов, EUR-Lex · Закон об имущественных отношениях между супругами, 1973 (Nevo, на иврите) · codulcivil.ro: статья 357, раздел общего имущества · Портал румынского законодательства: Гражданский кодекс и Гражданский процессуальный кодекс · legeaz.net: статья 1095, условия признания иностранного решения · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года. Применимое право зависит от даты заключения брака, места жительства, гражданства и соглашений между супругами, и каждый случай требует проверки израильским адвокатом по семейному праву и румынским адвокатом.