Регистрация недвижимости в Румынии: на кого и почему

На кого оформить недвижимость в Румынии: краткий ответ

В Румынии недвижимость можно оформить на одного из супругов, на вас обоих в определённых долях (cote-părți), как общую совместную собственность супругов (devălmășie) или на детей. Для израильской пары право, которое определяет, что на самом деле принадлежит кому, – это, как правило, право, регулирующее имущественный режим супругов, чаще всего израильское, а не только имя в выписке. Каждый, кто зарегистрирован собственником, должен будет подписывать продажу и ипотеку, а объект на имя несовершеннолетнего практически блокируется, пока тот не вырастет.

Этот вопрос возникает у нас почти в каждой сделке, обычно за неделю до нотариуса. Я рекомендую поднимать его гораздо раньше, потому что ответ влияет на ипотеку, налоги, наследование, а иногда и на отношения в паре.

Четыре варианта рядом

Вариант	Что регистрируется	Что нужно знать
Один из супругов	Единственный собственник в выписке	Выписка не всегда рассказывает всю историю: имущественный режим может определить, что объект общий
Оба в долях (cote-părți)	Каждый владеет долей, например 50/50	Если не указано иное, доли считаются равными
Оба как общая совместная собственность супругов (devălmășie)	Совместная собственность без определённых долей	Раздел определяется только при прекращении режима, например при разводе
Дети	Дети как собственники	Несовершеннолетний: продажа и ипотека требуют разрешения суда

Выписка – это не вся картина: имущественный режим супругов

Здесь большая разница между тем, что видно в выписке, и тем, что имеет решающее значение.

Румыния участвует в Регламенте ЕС 2016/1103 об имущественных режимах супругов. Регламент применяется к тем, кто вступил в брак или выбрал применимое право 29 января 2019 года или позднее. Если Вы не выбрали право, согласно статье 26 применяется право первого общего обычного места жительства после заключения брака, даже если это государство не входит в ЕС. Для пары, которая вступила в брак и живёт в Израиле, это, как правило, израильское право.

Для пар, вступивших в брак до 2019 года, Гражданский кодекс Румынии (статьи 2589 и 2590) отсылает к праву, выбранному супругами, а при отсутствии выбора – к праву общего обычного места жительства. И здесь для пары, живущей в Израиле, путь, как правило, ведёт к израильскому праву.

А израильский Закон об имущественных отношениях между супругами (на иврите) применяется к тем, кто вступил в брак с 1.1.1974. В период брака каждый владеет своим имуществом, а при прекращении брака проводится балансирование активов: каждый имеет право на половину стоимости общего имущества. То есть вилла, купленная на общие деньги и оформленная только на одного из Вас, всё равно может быть включена в балансирование. Этот сценарий мы подробно разобрали в статье о недвижимости в Румынии при разводе.

Совместная регистрация в Румынии: что это означает в повседневной жизни

Если Вы выбрали совместную регистрацию в долях, вот правила Гражданского кодекса Румынии, которые стоит знать:

Доли равны, если не установлено иное (статья 634). Заплатили 70/30? Запишите это в выписке.
Продажа или ипотека требуют согласия всех (статья 641). Один совладелец не может продать дом в одиночку.
Каждый совладелец может в любое время потребовать раздела (статья 669), если только раздел не приостановлен законом, соглашением или судебным решением.

А супруги, на которых распространяется румынский режим общности? Согласно статье 346, продажа или обременение общего имущества требуют согласия обоих.

Ипотека: кто зарегистрирован, тот подписывает

Если Вы финансируете покупку румынской ипотекой, залог регистрируется на объект. На практике каждый, кто зарегистрирован собственником, должен подписать договор залога, а банки проверяют доходы заёмщиков. Когда объект оформлен на одного, а доход принадлежит другому, ожидайте вопросов и требований со стороны банка.

Спросите банк, кто должен быть заёмщиком и кто залогодателем, ещё до того, как решите, на кого оформлять. Об условиях ипотеки для нерезидентов мы написали в отдельном гиде.

«Правильной» регистрации для всех не существует. Есть регистрация, которая соответствует источнику денег, финансированию и плану семьи, и выбирать её стоит до нотариуса, а не после.

Оформить на детей: звучит разумно, но не всегда

Несовершеннолетний ребёнок. Можно купить недвижимость на имя несовершеннолетнего, и родители подписывают от его имени. Но согласно статье 144 Гражданского кодекса, продажа или ипотека объекта несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда по делам опеки, которое выдаётся только если действие отвечает потребности несовершеннолетнего или явно приносит ему пользу. Согласно анализу law-partners, к заявлению нужно приложить также оценку, проект договора и банковский счёт на имя несовершеннолетнего для вырученных средств. То есть, если Вы захотите продать через пять лет, Вам придётся убедить судью.

Совершеннолетний ребёнок. Объект во всех отношениях принадлежит ему: он решает, продавать ли, он может заложить его, и объект открыт для его кредиторов. С другой стороны, объект, который ребёнок получил в дар от родителей, в Румынии, как правило, является его личным имуществом, а не общим имуществом с его супругом, если не установлено иное.

А если оформить на себя и передать позже? Это законный вариант с налоговыми последствиями в обеих странах. Мы подробно разобрали их в гиде по дарению недвижимости детям.

Наследство: что меняет регистрация

Совместная регистрация не заменяет завещания. Когда один из собственников умирает, его доля переходит в порядке наследственной процедуры у румынского нотариуса, а применимое право определяется по Регламенту ЕС о наследовании. Совместная регистрация всё же облегчает повседневную жизнь: переживший супруг уже является собственником своей доли, и ему не нужно ждать окончания процедуры, чтобы ею распоряжаться. Об этом – в гиде по наследованию недвижимости в Румынии.

Пять вопросов, которые помогут Вам решить

Откуда пришли деньги? Из общих средств, из наследства одного из Вас или из подарка родителей?
Кто будет брать ипотеку? И кто должен быть зарегистрирован, чтобы банк одобрил кредит?
Есть ли у Вас брачный договор? И если да, касается ли он зарубежного имущества?
Какой у Вас долгосрочный план? Жить, продать через несколько лет или передать объект детям?
Что произойдёт, если один из Вас умрёт? Есть ли завещание, в котором упомянута недвижимость в Румынии?

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оформить недвижимость в Румынии только на одного из супругов?

Да. Но для израильской пары принадлежность имущества определяется также имущественным режимом, как правило по израильскому праву. Если объект куплен на общие деньги, он может быть включён в балансирование активов при прекращении брака, даже если зарегистрирован только один из Вас.

В чём разница между cote-părți и devălmășie?

При долевой собственности (cote-părți) у каждого собственника есть определённая доля, и, если не указано иное, доли считаются равными. При общей совместной собственности супругов (devălmășie) определённых долей нет, и они определяются только при прекращении режима, например при разводе.

Может ли один из собственников продать виллу без другого?

Нет. Согласно статье 641 Гражданского кодекса Румынии, продажа или обременение объекта в общей собственности требуют согласия всех совладельцев. Единственное, что каждый совладелец может сделать сам, – потребовать раздела.

Стоит ли оформлять недвижимость на несовершеннолетнего ребёнка?

Как правило, это ограничивает. Продажа или ипотека объекта несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда по делам опеки, которое выдаётся только тогда, когда действие явно выгодно несовершеннолетнему. Тому, кто может захотеть продать или рефинансировать до совершеннолетия ребёнка, стоит хорошо это обдумать.

Потребует ли румынский банк, чтобы мы оба были заёмщиками?

Это зависит от банка и Ваших доходов. Тот, кто зарегистрирован собственником, должен будет подписать договор залога, а тот, чей доход используется для одобрения, как правило, будет заёмщиком. Спросите банк, прежде чем решать вопрос о регистрации.

Итог

Имя в выписке – лишь часть ответа. Значение имеют также Ваш имущественный режим, то, кто берёт ипотеку, и план для следующего поколения.

Если Вы готовитесь к покупке, у нас в Балотешти (Balotești) или где-либо ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по пяти вопросам и подготовим список для адвоката и банка.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Регламент (EU) 2016/1103 об имущественных режимах супругов, EUR-Lex · Закон об имущественных отношениях между супругами, 1973 (Nevo, на иврите) · Портал румынского законодательства: Гражданский кодекс, Закон 287/2009 · codulcivil.ro: статья 357, раздел имущества супругов · law-partners.ro: недвижимость несовершеннолетних · Агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR).

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года. Право, применимое к имущественному режиму, зависит от даты заключения брака, места жительства и соглашений между супругами. Перед регистрацией рекомендуется проконсультироваться с румынским адвокатом и с израильским адвокатом по семейному праву.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.

На кого оформить виллу: на супругов, на детей или на одного из Вас?