על שם מי לרשום את הווילה: בני זוג, ילדים או אחד מכם?

על שם מי לרשום נכס ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה אפשר לרשום נכס על שם אחד מבני הזוג, על שם שניכם בחלקים מוגדרים (cote-părți), כרכוש משותף של בני זוג (devălmășie), או על שם הילדים. לזוג ישראלי, הדין שקובע מה באמת שייך למי הוא בדרך כלל דין משטר הרכוש של בני הזוג, לרוב הדין הישראלי, ולא רק השם בנסח. כל מי שרשום כבעלים יצטרך לחתום על מכירה ועל משכנתא, ונכס על שם קטין כמעט ננעל עד שיגדל.

זו שאלה שעולה אצלנו כמעט בכל עסקה, בדרך כלל בשבוע שלפני הנוטריון. אני ממליץ להעלות אותה הרבה קודם, כי התשובה משפיעה על המשכנתא, על המס, על הירושה ולפעמים גם על הזוגיות.

ארבע האפשרויות, זו לצד זו

שאלו את היזמים על זה

אפשרות	מה נרשם	מה צריך לדעת
אחד מבני הזוג	בעלים יחיד בנסח	הנסח לא תמיד מספר את כל הסיפור: משטר הרכוש עשוי לקבוע שהנכס משותף
שניכם בחלקים (cote-părți)	כל אחד בעלים של חלק, למשל 50/50	בלי ציון אחר, החלקים מוחזקים כשווים
שניכם כרכוש משותף של בני זוג (devălmășie)	בעלות משותפת בלי חלקים מוגדרים	החלוקה נקבעת רק כשהמשטר מסתיים, למשל בגירושין
הילדים	הילדים כבעלים	קטין: מכירה ומשכנתא דורשות אישור בית משפט

הנסח הוא לא כל התמונה: משטר הרכוש של בני הזוג

שאלו את היזמים על זה

כאן ההבדל הגדול בין מה שרואים בנסח לבין מה שקובע.

רומניה משתתפת בתקנה האירופית 2016/1103 על משטרי רכוש של בני זוג. התקנה חלה על מי שנישאו, או שבחרו דין, מ-29 בינואר 2019 ואילך. אם לא בחרתם דין, לפי סעיף 26 חל דין מקום המגורים הרגיל המשותף הראשון שלכם אחרי הנישואין, גם אם זו מדינה שאינה באיחוד. לזוג שנישא וגר בישראל, זה בדרך כלל הדין הישראלי.

לזוגות שנישאו לפני 2019, הקוד האזרחי הרומני (סעיפים 2589 ו-2590) מפנה לדין שבחרו בני הזוג, ובהיעדר בחירה לדין מקום המגורים הרגיל המשותף. גם כאן, לזוג שגר בישראל, הדרך מובילה בדרך כלל לדין הישראלי.

והדין הישראלי, חוק יחסי ממון בין בני זוג, חל על מי שנישאו מ-1.1.1974. במהלך הנישואין כל אחד מחזיק ברכושו, ובפקיעת הנישואין יש איזון משאבים: כל אחד זכאי למחצית משווי הנכסים המשותפים. כלומר, וילה שנקנתה מכסף משותף ונרשמה רק על שם אחד מכם, עדיין עשויה להיכלל באיזון. את התרחיש הזה פירטנו במאמר על נכס ברומניה בגירושין.

רישום משותף ברומניה: מה זה אומר ביום-יום

שאלו את היזמים על זה

אם בחרתם ברישום משותף בחלקים, אלה הכללים שכדאי להכיר מהקוד האזרחי הרומני:

• החלקים שווים, אלא אם נקבע אחרת (סעיף 634). שילמתם 70/30? כתבו את זה בנסח.
• מכירה או משכנתא דורשות את כולם (סעיף 641). שותף אחד לא יכול למכור את הבית לבד.
• כל שותף יכול לבקש חלוקה בכל עת (סעיף 669), אלא אם החלוקה הושעתה לפי חוק, הסכם או החלטה שיפוטית.

ובני זוג שחל עליהם משטר הקהילה הרומני? לפי סעיף 346, מכירה או שעבוד של נכס משותף דורשים את הסכמת שניהם.

המשכנתא: מי שרשום, חותם

שאלו את היזמים על זה

אם אתם ממנים את הקנייה במשכנתא רומנית, השעבוד נרשם על הנכס. בפועל, כל מי שרשום כבעלים צריך לחתום על חוזה השעבוד, ובנקים בוחנים את ההכנסות של מי שלווה. כשהנכס רשום על שם אחד וההכנסה שייכת לשני, צפו לשאלות ולדרישות מהבנק.

שאלו את הבנק מי צריך להיות לווה ומי ממשכן, עוד לפני שאתם מחליטים על מי לרשום. על תנאי המשכנתא לתושבי חוץ כתבנו במדריך נפרד.

לרשום על שם הילדים: נשמע חכם, לפעמים לא

ילד קטין. אפשר לרכוש נכס על שם קטין, וההורים חותמים בשמו. אבל לפי סעיף 144 לקוד האזרחי, מכירה או משכנתא של נכס של קטין דורשות אישור מוקדם של בית המשפט לאפוטרופסות, שניתן רק אם הפעולה עונה על צורך של הקטין או מועילה לו בבירור. לפי ניתוח של law-partners, יש לצרף לבקשה גם שמאות, טיוטת חוזה וחשבון בנק על שם הקטין לכספי התמורה. כלומר, אם תרצו למכור בעוד חמש שנים, תצטרכו לשכנע שופט.

ילד בגיר. הנכס שלו לכל דבר: הוא מחליט אם למכור, הוא יכול למשכן, והנכס חשוף לנושים שלו. מנגד, נכס שילד קיבל במתנה מהוריו הוא ברומניה, ככלל, נכס פרטי שלו ולא רכוש משותף עם בן הזוג שלו, אלא אם נקבע אחרת.

ואם תרשמו על שמכם ותעבירו אחר כך? זו אפשרות לגיטימית, עם השלכות מס בשתי המדינות. פירטנו אותן במדריך למתנה לילדים.

ירושה: מה הרישום משנה

רישום משותף לא מחליף צוואה. כשאחד הבעלים נפטר, החלק שלו עובר בהליך ירושה אצל נוטריון רומני, והדין שחל נקבע לפי תקנת הירושה האירופית. רישום משותף כן מקל ביום-יום: בן הזוג שנשאר כבר בעלים של חלקו, ולא צריך לחכות לסוף ההליך כדי לנהל אותו. על כך במדריך לירושה של נכס ברומניה.

חמש שאלות שיעזרו לכם להחליט

1. מאיפה הגיע הכסף? מכסף משותף, מירושה של אחד מכם, או ממתנה מההורים?
2. מי יבקש את המשכנתא? ומי צריך להיות רשום כדי שהבנק יאשר?
3. האם יש לכם הסכם ממון? ואם כן, האם הוא מתייחס לנכסים בחו״ל?
4. מה התוכנית לטווח ארוך? מגורים, מכירה בעוד כמה שנים, או נכס שעובר לילדים?
5. מה קורה אם אחד מכם נפטר? האם יש צוואה שמזכירה את הנכס ברומניה?

אין רישום ״נכון״ לכולם. יש רישום שמתאים למקור הכסף, למימון ולתוכנית של המשפחה, וכדאי לבחור אותו לפני הנוטריון ולא אחריו.

שאלות נפוצות

אפשר לרשום נכס ברומניה על שם אחד מבני הזוג בלבד?

כן. אבל לזוג ישראלי, מה ששייך למי נקבע גם לפי משטר הרכוש, בדרך כלל הדין הישראלי. אם הנכס נקנה מכסף משותף, הוא עשוי להיכלל באיזון המשאבים בפקיעת הנישואין, גם אם רק אחד מכם רשום.

מה ההבדל בין cote-părți ל-devălmășie?

בבעלות בחלקים (cote-părți) לכל בעלים יש חלק מוגדר, ובלי ציון אחר החלקים מוחזקים כשווים. ברכוש משותף של בני זוג (devălmășie) אין חלקים מוגדרים, והם נקבעים רק כשהמשטר מסתיים, למשל בגירושין.

אחד הבעלים יכול למכור את הווילה בלי השני?

לא. לפי סעיף 641 לקוד האזרחי הרומני, מכירה או שעבוד של נכס בבעלות משותפת דורשים את הסכמת כל השותפים. מה שכל שותף יכול לעשות לבד הוא לבקש חלוקה.

כדאי לרשום את הנכס על שם הילד הקטין?

בדרך כלל זה מגביל. מכירה או משכנתא של נכס של קטין דורשות אישור מוקדם של בית המשפט לאפוטרופסות, שניתן רק כשהפעולה מועילה לקטין בבירור. מי שעשוי לרצות למכור או למחזר לפני שהילד יגיע לבגרות, צריך לשקול זאת היטב.

הבנק הרומני ידרוש ששנינו נהיה לווים?

זה תלוי בבנק ובהכנסות שלכם. מי שרשום כבעלים יצטרך לחתום על השעבוד, ומי שההכנסה שלו משמשת לאישור יהיה בדרך כלל לווה. שאלו את הבנק לפני שאתם מחליטים על הרישום.

השורה התחתונה

השם בנסח הוא רק חלק מהתשובה. מה שקובע הוא גם משטר הרכוש שלכם, מי ממשכן, ומה התוכנית לדור הבא.

אם אתם לפני רכישה, אצלנו בבלוטשט או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על חמש השאלות, ונכין את הרשימה לעורך הדין ולבנק.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: תקנה (EU) 2016/1103 על משטרי רכוש של בני זוג, EUR-Lex · חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל״ג-1973 (נבו) · מאגר החקיקה הרומני: הקוד האזרחי, חוק 287/2009 · codulcivil.ro: סעיף 357, חלוקת רכוש בני זוג · law-partners.ro: נכסי מקרקעין של קטינים · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026. הדין שחל על משטר הרכוש תלוי במועד הנישואין, במקום המגורים ובהסכמים בין בני הזוג. לפני רישום מומלץ להתייעץ עם עורך דין רומני ועם עורך דין לדיני משפחה בישראל.