باسم من تُسجَّل الفيلا: الزوجان، أم الأبناء، أم أحدكما؟

باسم من يُسجَّل عقار في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

في رومانيا يمكن تسجيل العقار باسم أحد الزوجين، أو باسمكما معاً بحصص محددة (cote-părți)، أو مالاً مشتركاً للزوجين (devălmășie)، أو باسم الأبناء. وبالنسبة لزوجين إسرائيليين، فإن القانون الذي يحدد فعلاً ما يعود لمن هو عادةً قانون نظام الأموال الزوجية، وغالباً القانون الإسرائيلي، لا الاسم الوارد في المستخرج وحده. كل من يُسجَّل مالكاً سيلزم توقيعه على البيع وعلى الرهن العقاري، والعقار المسجل باسم قاصر يكاد يُقفَل حتى يكبر.

هذا سؤال يُطرح لدينا في كل صفقة تقريباً، عادةً في الأسبوع الذي يسبق موعد كاتب العدل. وأنصح بطرحه قبل ذلك بكثير، لأن الإجابة تؤثر في الرهن العقاري، والضريبة، والإرث، وأحياناً في العلاقة الزوجية أيضاً.

الخيارات الأربعة، جنباً إلى جنب

اسألوا المطوّرين عن هذا

الخيار	ما يُسجَّل	ما يجب معرفته
أحد الزوجين	مالك وحيد في المستخرج	المستخرج لا يروي دائماً القصة كاملة: قد يحدد نظام الأموال أن العقار مشترك
كلاكما بحصص (cote-părți)	كل واحد مالك لحصة، مثلاً 50/50	ما لم يُذكر غير ذلك، تُعتبر الحصص متساوية
كلاكما مالاً مشتركاً للزوجين (devălmășie)	ملكية مشتركة بلا حصص محددة	لا تُحدَّد القسمة إلا عند انتهاء النظام، مثلاً عند الطلاق
الأبناء	الأبناء مالكون	القاصر: البيع والرهن يتطلبان إذن المحكمة

المستخرج ليس الصورة كلها: نظام الأموال الزوجية

اسألوا المطوّرين عن هذا

هنا يكمن الفرق الكبير بين ما يظهر في المستخرج وما يحسم الأمر فعلاً.

تشارك رومانيا في اللائحة الأوروبية 2016/1103 بشأن الأنظمة المالية للزوجين. وتسري اللائحة على من تزوجوا، أو اختاروا قانوناً، اعتباراً من 29 يناير 2019. وإذا لم تختاروا قانوناً، فوفق المادة 26 يسري قانون أول محل إقامة معتاد مشترك لكما بعد الزواج، حتى لو كان في دولة خارج الاتحاد. وبالنسبة لزوجين تزوجا ويعيشان في إسرائيل، فهذا عادةً القانون الإسرائيلي.

وبالنسبة للأزواج الذين تزوجوا قبل 2019، يحيل القانون المدني الروماني (المادتان 2589 و2590) إلى القانون الذي اختاره الزوجان، وعند عدم الاختيار إلى قانون محل الإقامة المعتاد المشترك. وهنا أيضاً، بالنسبة لزوجين يعيشان في إسرائيل، يقود الطريق عادةً إلى القانون الإسرائيلي.

أما القانون الإسرائيلي، قانون العلاقات المالية بين الزوجين (بالعبرية)، فيسري على من تزوجوا اعتباراً من 1.1.1974. خلال الزواج يحتفظ كل واحد بأمواله، وعند انتهاء الزواج تتم موازنة الموارد: يستحق كل واحد نصف قيمة الأصول المشتركة. أي أن الفيلا التي اشتُريت بمال مشترك وسُجّلت باسم أحدكما فقط، قد تدخل مع ذلك في الموازنة. فصّلنا هذا السيناريو في مقالنا عن العقار في رومانيا عند الطلاق.

التسجيل المشترك في رومانيا: ماذا يعني في الحياة اليومية

اسألوا المطوّرين عن هذا

إذا اخترتم التسجيل المشترك بحصص، فهذه هي القواعد التي يجدر معرفتها من القانون المدني الروماني:

• الحصص متساوية ما لم يُحدَّد غير ذلك (المادة 634). دفعتم 70/30؟ اكتبوا ذلك في المستخرج.
• البيع أو الرهن يتطلبان الجميع (المادة 641). لا يستطيع شريك واحد بيع البيت وحده.
• يمكن لكل شريك طلب القسمة في أي وقت (المادة 669)، ما لم تُعلَّق القسمة بموجب قانون أو اتفاق أو قرار قضائي.

وماذا عن الزوجين الخاضعين لنظام الجماعة الروماني؟ وفق المادة 346، يتطلب بيع مال مشترك أو رهنه موافقة الاثنين.

الرهن العقاري: من يُسجَّل، يوقّع

اسألوا المطوّرين عن هذا

إذا كنتم تموّلون الشراء برهن عقاري روماني، يُسجَّل الرهن على العقار. وعملياً، يجب على كل من يُسجَّل مالكاً أن يوقّع عقد الرهن، وتفحص البنوك دخل من يقترض. وحين يكون العقار مسجلاً باسم أحدكما والدخل للآخر، توقعوا أسئلة ومتطلبات من البنك.

اسألوا البنك من يجب أن يكون المقترض ومن يرهن، قبل أن تقرروا باسم من تسجّلون. عن شروط الرهن العقاري لغير المقيمين كتبنا دليلاً منفصلاً.

التسجيل باسم الأبناء: يبدو ذكياً، وأحياناً لا

الابن القاصر. يمكن شراء عقار باسم قاصر، ويوقّع الوالدان باسمه. لكن وفق المادة 144 من القانون المدني، يتطلب بيع عقار القاصر أو رهنه إذناً مسبقاً من محكمة الوصاية، ولا يُمنح إلا إذا كان التصرف يلبي حاجة للقاصر أو ينفعه بوضوح. ووفق تحليل law-partners، يجب أن يُرفق بالطلب أيضاً تقييم، ومسودة عقد، وحساب مصرفي باسم القاصر لأموال الثمن. أي إذا أردتم البيع بعد خمس سنوات، فعليكم إقناع قاضٍ.

الابن البالغ. العقار ملكه بكل معنى الكلمة: هو من يقرر البيع، ويمكنه الرهن، والعقار معرّض لدائنيه. وفي المقابل، العقار الذي تلقّاه الابن هبةً من والديه هو في رومانيا، كقاعدة، ملك خاص له لا مال مشترك مع زوجه، ما لم يُحدَّد غير ذلك.

وإذا سجّلتموه باسمكم ونقلتموه لاحقاً؟ هذا خيار مشروع، مع آثار ضريبية في البلدين. فصّلناها في دليلنا لهبة العقار للأبناء.

الإرث: ما الذي يغيّره التسجيل

التسجيل المشترك لا يحل محل الوصية. فحين يتوفى أحد المالكين، تنتقل حصته بإجراء إرث لدى كاتب عدل روماني، ويُحدَّد القانون الساري وفق لائحة الإرث الأوروبية. لكن التسجيل المشترك يسهّل الحياة اليومية: الزوج الباقي مالك لحصته أصلاً، ولا يحتاج إلى انتظار نهاية الإجراء لإدارتها. عن ذلك في دليلنا لإرث عقار في رومانيا.

خمسة أسئلة تساعدكم على القرار

1. من أين جاء المال؟ من مال مشترك، أم من إرث أحدكما، أم من هدية الوالدين؟
2. من سيطلب الرهن العقاري؟ ومن يجب أن يُسجَّل كي يوافق البنك؟
3. هل لديكم اتفاق مالي بين الزوجين؟ وإن وُجد، هل يتناول الأصول في الخارج؟
4. ما الخطة على المدى البعيد؟ السكن، أم البيع بعد بضع سنوات، أم عقار ينتقل إلى الأبناء؟
5. ماذا يحدث إذا توفي أحدكما؟ هل توجد وصية تذكر العقار في رومانيا؟

لا يوجد تسجيل «صحيح» للجميع. يوجد تسجيل يناسب مصدر المال والتمويل وخطة العائلة، ويجدر اختياره قبل كاتب العدل لا بعده.

أسئلة شائعة

هل يمكن تسجيل عقار في رومانيا باسم أحد الزوجين فقط؟

نعم. لكن بالنسبة لزوجين إسرائيليين، يُحدَّد ما يعود لمن أيضاً وفق نظام الأموال الزوجية، وهو عادةً القانون الإسرائيلي. وإذا اشتُري العقار بمال مشترك، فقد يدخل في موازنة الموارد عند انتهاء الزواج، حتى لو كان أحدكما فقط مسجلاً.

ما الفرق بين cote-părți وdevălmășie؟

في الملكية بالحصص (cote-părți) لكل مالك حصة محددة، وما لم يُذكر غير ذلك تُعتبر الحصص متساوية. أما في المال المشترك للزوجين (devălmășie) فلا توجد حصص محددة، ولا تُحدَّد إلا عند انتهاء النظام، مثلاً عند الطلاق.

هل يستطيع أحد المالكين بيع الفيلا من دون الآخر؟

لا. وفق المادة 641 من القانون المدني الروماني، يتطلب بيع عقار مملوك ملكية مشتركة أو رهنه موافقة جميع الشركاء. وما يستطيع كل شريك فعله وحده هو طلب القسمة.

هل يجدر تسجيل العقار باسم الابن القاصر؟

عادةً يكون ذلك مقيِّداً. فبيع عقار القاصر أو رهنه يتطلب إذناً مسبقاً من محكمة الوصاية، ولا يُمنح إلا حين ينفع التصرف القاصر بوضوح. ومن قد يرغب في البيع أو إعادة التمويل قبل بلوغ الابن، عليه أن يزن ذلك جيداً.

هل سيطلب البنك الروماني أن نكون كلانا مقترضَين؟

هذا يتوقف على البنك وعلى دخلكما. من يُسجَّل مالكاً سيلزمه توقيع الرهن، ومن يُستخدم دخله للموافقة يكون عادةً مقترضاً. اسألوا البنك قبل أن تقرروا التسجيل.

الخلاصة

الاسم في المستخرج جزء من الإجابة فقط. ما يحسم الأمر أيضاً هو نظام أموالكما الزوجية، ومن يرهن، وما الخطة للجيل التالي.

إذا كنتم قبل الشراء، في مشروعنا في بالوتيشتي أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع معاً الأسئلة الخمسة، ونُعدّ القائمة للمحامي وللبنك.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: اللائحة (EU) 2016/1103 بشأن الأنظمة المالية للزوجين، EUR-Lex · قانون العلاقات المالية بين الزوجين، 1973 (Nevo) (بالعبرية) · بوابة التشريعات الرومانية: القانون المدني، القانون 287/2009 · codulcivil.ro: المادة 357، قسمة أموال الزوجين · law-partners.ro: العقارات المملوكة للقاصرين · هيئة السجل العقاري (ANCPI) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026. يعتمد القانون الساري على نظام الأموال الزوجية على تاريخ الزواج ومحل الإقامة والاتفاقات بين الزوجين. قبل التسجيل يُنصح باستشارة محامٍ روماني ومحامٍ مختص في قانون الأسرة في إسرائيل.