Auf wessen Namen die Villa eintragen: Ehepaar, Kinder oder einer von Ihnen?

Auf wessen Namen eine Immobilie in Rumänien eintragen: die kurze Antwort

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In Rumänien kann eine Immobilie auf einen der Ehepartner eingetragen werden, auf Sie beide in bestimmten Anteilen (cote-părți), als gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten (devălmășie) oder auf die Kinder. Für ein israelisches Paar ist das Recht, das bestimmt, was wirklich wem gehört, in der Regel das Recht des ehelichen Güterstands, meist israelisches Recht, und nicht nur der Name im Grundbuchauszug. Jeder eingetragene Eigentümer muss einen Verkauf und eine Hypothek unterzeichnen, und eine Immobilie auf den Namen eines Minderjährigen ist bis zu seiner Volljährigkeit praktisch blockiert.

Diese Frage kommt bei uns in fast jeder Transaktion auf, meist in der Woche vor dem Notartermin. Ich empfehle, sie viel früher zu stellen, denn die Antwort wirkt sich auf Hypothek, Steuer, Erbschaft und manchmal auch auf die Partnerschaft aus.

Die vier Möglichkeiten im Vergleich

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Möglichkeit	Was eingetragen wird	Was Sie wissen sollten
Einer der Ehepartner	Alleineigentümer im Grundbuchauszug	Der Auszug erzählt nicht immer die ganze Geschichte: Der Güterstand kann bestimmen, dass die Immobilie gemeinsam ist
Sie beide in Anteilen (cote-părți)	Jeder ist Eigentümer eines Anteils, etwa 50/50	Ohne andere Angabe gelten die Anteile als gleich
Sie beide als Gesamtgut der Ehegatten (devălmășie)	Gemeinsames Eigentum ohne bestimmte Anteile	Die Aufteilung wird erst bei Ende des Güterstands bestimmt, etwa bei einer Scheidung
Die Kinder	Die Kinder als Eigentümer	Minderjährige: Verkauf und Hypothek erfordern eine gerichtliche Genehmigung

Der Grundbuchauszug ist nicht das ganze Bild: der eheliche Güterstand

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Hier liegt der große Unterschied zwischen dem, was im Auszug steht, und dem, was entscheidet.

Rumänien nimmt an der EU-Verordnung 2016/1103 über eheliche Güterstände teil. Die Verordnung gilt für Paare, die ab dem 29. Januar 2019 geheiratet oder eine Rechtswahl getroffen haben. Haben Sie keine Rechtswahl getroffen, gilt nach Artikel 26 das Recht Ihres ersten gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts nach der Eheschließung, auch wenn das ein Staat außerhalb der EU ist. Für ein Paar, das in Israel geheiratet hat und dort lebt, ist das in der Regel israelisches Recht.

Für Paare, die vor 2019 geheiratet haben, verweist das rumänische Zivilgesetzbuch (Artikel 2589 und 2590) auf das von den Ehegatten gewählte Recht und mangels Wahl auf das Recht des gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts. Auch hier führt der Weg für ein in Israel lebendes Paar in der Regel zum israelischen Recht.

Und das israelische Recht, das Gesetz über die Vermögensbeziehungen zwischen Ehegatten (auf Hebräisch), gilt für Paare, die ab dem 1.1.1974 geheiratet haben. Während der Ehe hält jeder sein Vermögen, und bei Auflösung der Ehe findet ein Vermögensausgleich statt: Jeder hat Anspruch auf die Hälfte des Werts des gemeinsamen Vermögens. Das heißt: Eine Villa, die mit gemeinsamem Geld gekauft und nur auf einen von Ihnen eingetragen wurde, kann dennoch in den Ausgleich einbezogen werden. Dieses Szenario haben wir im Artikel zur Immobilie in Rumänien bei einer Scheidung ausgeführt.

Gemeinsame Eintragung in Rumänien: was das im Alltag bedeutet

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Wenn Sie sich für eine gemeinsame Eintragung in Anteilen entschieden haben, sind dies die Regeln aus dem rumänischen Zivilgesetzbuch, die Sie kennen sollten:

• Die Anteile sind gleich, sofern nichts anderes bestimmt ist (Artikel 634). Sie haben 70/30 bezahlt? Lassen Sie es im Grundbuch vermerken.
• Verkauf oder Hypothek erfordern alle (Artikel 641). Ein Miteigentümer kann das Haus nicht allein verkaufen.
• Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen (Artikel 669), sofern die Teilung nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung ausgesetzt ist.

Und Ehegatten, für die der rumänische Güterstand der Gütergemeinschaft gilt? Nach Artikel 346 erfordern Verkauf oder Belastung eines gemeinsamen Vermögensgegenstands die Zustimmung beider.

Die Hypothek: Wer eingetragen ist, unterschreibt

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Wenn Sie den Kauf mit einer rumänischen Hypothek finanzieren, wird die Belastung auf die Immobilie eingetragen. In der Praxis muss jeder eingetragene Eigentümer den Hypothekenvertrag unterzeichnen, und Banken prüfen die Einkünfte der Darlehensnehmer. Ist die Immobilie auf den einen eingetragen und gehört das Einkommen dem anderen, rechnen Sie mit Fragen und Anforderungen der Bank.

Fragen Sie die Bank, wer Darlehensnehmer und wer Sicherungsgeber sein muss, bevor Sie entscheiden, auf wen Sie eintragen. Über die Hypothekenbedingungen für Gebietsfremde haben wir einen eigenen Ratgeber geschrieben.

Auf die Kinder eintragen: klingt klug, ist es manchmal nicht

Minderjähriges Kind. Eine Immobilie kann auf den Namen eines Minderjährigen erworben werden, und die Eltern unterzeichnen in seinem Namen. Nach Artikel 144 des Zivilgesetzbuchs erfordern Verkauf oder Hypothek einer Immobilie eines Minderjährigen jedoch eine vorherige Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, die nur erteilt wird, wenn die Handlung einem Bedürfnis des Minderjährigen entspricht oder ihm eindeutig nützt. Laut einer Analyse von law-partners sind dem Antrag auch ein Wertgutachten, ein Vertragsentwurf und ein Bankkonto auf den Namen des Minderjährigen für den Erlös beizufügen. Das heißt: Wenn Sie in fünf Jahren verkaufen möchten, müssen Sie einen Richter überzeugen.

Volljähriges Kind. Die Immobilie gehört ihm in jeder Hinsicht: Es entscheidet über einen Verkauf, es kann sie belasten, und die Immobilie ist seinen Gläubigern ausgesetzt. Andererseits ist eine Immobilie, die ein Kind von seinen Eltern geschenkt bekommen hat, in Rumänien grundsätzlich sein Eigengut und kein gemeinsames Vermögen mit seinem Ehepartner, sofern nichts anderes bestimmt ist.

Und wenn Sie auf Ihren Namen eintragen und später übertragen? Das ist eine legitime Möglichkeit, mit steuerlichen Folgen in beiden Ländern. Wir haben sie im Ratgeber zur Schenkung an die Kinder ausgeführt.

Erbschaft: was die Eintragung ändert

Eine gemeinsame Eintragung ersetzt kein Testament. Stirbt einer der Eigentümer, geht sein Anteil in einem Nachlassverfahren bei einem rumänischen Notar über, und das anwendbare Recht wird nach der EU-Erbrechtsverordnung bestimmt. Eine gemeinsame Eintragung erleichtert aber den Alltag: Der überlebende Ehepartner ist bereits Eigentümer seines Anteils und muss nicht auf das Ende des Verfahrens warten, um ihn zu verwalten. Mehr dazu im Ratgeber zum Erben einer Immobilie in Rumänien.

Fünf Fragen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen

1. Woher kam das Geld? Aus gemeinsamen Mitteln, aus dem Erbe eines von Ihnen oder aus einer Schenkung der Eltern?
2. Wer beantragt die Hypothek? Und wer muss eingetragen sein, damit die Bank zustimmt?
3. Haben Sie einen Ehevertrag? Und wenn ja, bezieht er sich auf Vermögen im Ausland?
4. Was ist der langfristige Plan? Selbst wohnen, in einigen Jahren verkaufen oder eine Immobilie, die an die Kinder geht?
5. Was geschieht, wenn einer von Ihnen stirbt? Gibt es ein Testament, das die Immobilie in Rumänien erwähnt?

Es gibt keine für alle „richtige“ Eintragung. Es gibt eine Eintragung, die zur Herkunft des Geldes, zur Finanzierung und zum Plan der Familie passt, und sie sollte vor dem Notartermin gewählt werden, nicht danach.

Häufig gestellte Fragen

Kann eine Immobilie in Rumänien nur auf einen der Ehepartner eingetragen werden?

Ja. Aber für ein israelisches Paar bestimmt sich auch nach dem Güterstand, in der Regel israelisches Recht, was wem gehört. Wurde die Immobilie mit gemeinsamem Geld gekauft, kann sie bei Auflösung der Ehe in den Vermögensausgleich einbezogen werden, auch wenn nur einer von Ihnen eingetragen ist.

Was ist der Unterschied zwischen cote-părți und devălmășie?

Beim Miteigentum nach Anteilen (cote-părți) hat jeder Eigentümer einen bestimmten Anteil, und ohne andere Angabe gelten die Anteile als gleich. Beim Gesamtgut der Ehegatten (devălmășie) gibt es keine bestimmten Anteile, und sie werden erst bei Ende des Güterstands festgelegt, etwa bei einer Scheidung.

Kann einer der Eigentümer die Villa ohne den anderen verkaufen?

Nein. Nach Artikel 641 des rumänischen Zivilgesetzbuchs erfordern Verkauf oder Belastung einer Immobilie im Miteigentum die Zustimmung aller Miteigentümer. Was jeder Miteigentümer allein tun kann, ist die Teilung zu verlangen.

Sollte ich die Immobilie auf mein minderjähriges Kind eintragen?

In der Regel ist das einschränkend. Verkauf oder Hypothek einer Immobilie eines Minderjährigen erfordern eine vorherige Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, die nur erteilt wird, wenn die Handlung dem Minderjährigen eindeutig nützt. Wer vor der Volljährigkeit des Kindes verkaufen oder umfinanzieren möchte, sollte das gut abwägen.

Wird die rumänische Bank verlangen, dass wir beide Darlehensnehmer sind?

Das hängt von der Bank und Ihren Einkünften ab. Wer als Eigentümer eingetragen ist, muss die Hypothek unterzeichnen, und wessen Einkommen für die Genehmigung herangezogen wird, ist in der Regel Darlehensnehmer. Fragen Sie die Bank, bevor Sie über die Eintragung entscheiden.

Fazit

Der Name im Grundbuchauszug ist nur ein Teil der Antwort. Entscheidend sind auch Ihr Güterstand, wer die Hypothek aufnimmt und welcher Plan für die nächste Generation besteht.

Wenn Sie vor einem Kauf stehen, bei uns in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Gemeinsam gehen wir die fünf Fragen durch und erstellen die Liste für Anwalt und Bank.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen und Daten: Verordnung (EU) 2016/1103 über eheliche Güterstände, EUR-Lex · Israelisches Gesetz über die Vermögensbeziehungen zwischen Ehegatten, 1973 (Nevo, auf Hebräisch) · Rumänisches Gesetzesportal: Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 · codulcivil.ro: Artikel 357, Teilung des ehelichen Vermögens · law-partners.ro: Immobilien von Minderjährigen · Grundbuchbehörde (ANCPI) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR).

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben gelten für Oktober 2026. Das auf den Güterstand anwendbare Recht hängt vom Zeitpunkt der Eheschließung, vom Wohnort und von Vereinbarungen zwischen den Ehegatten ab. Ziehen Sie vor der Eintragung einen rumänischen Anwalt und einen Anwalt für Familienrecht in Israel hinzu.