Nach der EU-Erbrechtsverordnung: das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts beim Tod, es sei denn, Sie wählen im Testament Ihr Heimatrecht.
Auf eine Übertragung durch Erbschaft fällt keine Steuer an, wenn das Notarverfahren binnen zwei Jahren nach dem Tod abgeschlossen ist.
Nach zwei Jahren zahlen die Erben 1 % des Immobilienwerts. Zwischen Apostillen und Übersetzungen vergehen zwei Jahre schnell.
Nach dem Zivilgesetzbuch nimmt ein Erbe die Erbschaft binnen eines Jahres nach ihrer Eröffnung an oder schlägt sie aus.
Die rumänische Verfassung erlaubt Ausländern Grunderwerb durch gesetzliche Erbfolge. Ein Vermächtnis per Testament erfordert Einzelfallprüfung.
Eine Immobilie in Rumänien erben: die kurze Antwort
Eine Immobilie in Rumänien geht in einem Nachlassverfahren vor einem rumänischen Notar auf die Erben über, das mit einem Erbschein und der Eintragung auf ihre Namen im Grundbuch endet. Welches Recht gilt, bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung: grundsätzlich das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts des Verstorbenen zum Zeitpunkt des Todes, es sei denn, er hat in einem Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt. Eine Erbschaftsteuer fällt nicht an, wenn das Verfahren innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod abgeschlossen wird; danach zahlen die Erben 1 % des Werts der Immobilie.
Die Frage, die am Tag des Kaufs niemand stellt
Am Tag der Unterzeichnung reden alle über Preis, Übergabe und Hypothek. Niemand fragt: „Und was passiert mit dieser Immobilie, wenn mir etwas zustößt?“
Ich weiß, dass das keine angenehme Frage ist. Doch Investoren, die im Ausland kaufen, bauen in der Regel etwas auf, das an die nächste Generation übergehen soll. Wer das am Tag des Kaufs regelt, erspart seinen Kindern monatelange Bürokratie, in einer Sprache, die sie nicht sprechen, in einem Land, das sie nicht kennen.
Welches Recht gilt: israelisches oder rumänisches?
Rumänien ist EU-Mitglied, daher gilt dort die EU-Erbrechtsverordnung 650/2012. Sie erfasst Todesfälle ab dem 17. August 2015 und legt drei wichtige Regeln fest:
- Die Grundregel: Es gilt das Recht des Staates, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
- Rechtswahl: Eine Person kann in einem Testament bestimmen, dass für die gesamte Rechtsnachfolge das Recht ihrer Staatsangehörigkeit gilt.
- Universelle Anwendung: Das bestimmte Recht gilt auch dann, wenn es das Recht eines Nicht-EU-Staates ist, etwa Israels.
Für einen in Israel ansässigen Eigentümer einer Immobilie in Rumänien gilt daher in der Regel israelisches Recht, auch für die rumänische Immobilie. Das Verfahren selbst, also die Übertragung und Eintragung der Immobilie, findet jedoch in Rumänien statt und folgt rumänischen Regeln.
Aus der Praxis: Das israelische Testament, das nicht für die rumänischen Wohnungen galt
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Zwei Brüder kamen nach dem Tod ihres Vaters zu mir. Er hatte sich von ihrer Mutter scheiden lassen, als sie Teenager waren, war nach Rumänien gezogen und hatte dort wieder geheiratet. Als er erkrankte, blieb er in Israel, und die Söhne pflegten ihn bis zu seinem Tod. Etwa sechs Monate vor seinem Tod setzte er ein Testament auf, in dem er ihnen alles hinterließ, was er besaß.
Sie kamen mit einem Erbschein des israelischen Nachlassregisters und baten darum, seine rumänischen Wohnungen auf ihre Namen zu übertragen. Doch ihr Vater war in Rumänien noch verheiratet, und die Witwe, die von dem Testament nichts wusste, hatte bereits bei einem rumänischen Notar ein Nachlassverfahren eröffnet. Wir legten dem Notar die Sterbeurkunde, das übersetzte Testament und den Erbschein vor. Zwei Tage später teilte uns der Notar mit, dass die Witwe Widerspruch eingelegt habe und die Entscheidung vor Gericht gehen werde.
Der Fall dauerte zwei Jahre und ging durch zwei Instanzen. Das Gericht entschied, dass auf das rumänische Vermögen rumänisches Recht anzuwenden sei, weil das Testament nicht bestimmte, dass israelisches Recht gelten solle, und weil der Verstorbene zudem die rumänische Staatsangehörigkeit besaß und mehr als 25 Jahre in Rumänien gelebt hatte. Nach rumänischem Recht erhielten die Witwe und die beiden Söhne je ein Drittel.
Das Gericht stützte sich genau auf das, was das Testament nicht sagte: welches Recht gelten sollte. Deshalb sollte ein Testament, das eine Immobilie in Rumänien erfasst, dies ausdrücklich festlegen und die Immobilie selbst benennen.
Wer die Erbfolge am Tag des Kaufs regelt, erspart seinen Kindern monatelange Bürokratie in einer Sprache, die sie nicht sprechen.
Wenn rumänisches Recht gilt: was Sie wissen sollten
Hatte der Verstorbene seinen Wohnsitz in Rumänien oder hat er rumänisches Recht gewählt, gelten die Regeln des rumänischen Zivilgesetzbuchs. Zwei davon überraschen meist:
- Der Pflichtteil (rezerva succesorală). Ehegatte, Abkömmlinge und Eltern sind „pflichtteilsberechtigte Erben“. Jedem von ihnen steht die Hälfte dessen zu, was er bei gesetzlicher Erbfolge erhalten hätte, auch wenn das Testament etwas anderes bestimmt.
- Ein Jahr für die Entscheidung. Ein Erbe muss die Erbschaft innerhalb eines Jahres nach ihrer Eröffnung annehmen oder ausschlagen, in der Regel ab dem Todestag.
Das Nachlassverfahren in Rumänien, Schritt für Schritt
- Gehen Sie zu einem Notar. Lag der letzte Wohnsitz des Verstorbenen außerhalb Rumäniens, ist der zuerst angerufene Notar zuständig, sofern in seinem Bezirk eine Immobilie des Nachlasses liegt. Einen Notar finden Sie über die Nationale Union der öffentlichen Notare Rumäniens.
- Reichen Sie die Unterlagen ein, ins Rumänische übersetzt und, wo erforderlich, mit Apostille.
- Eröffnung der Akte und Feststellung der Erben. Der Notar stellt fest, wer die Erben sind, und prüft, falls es ein Testament gibt, dessen Gültigkeit.
- Erbschein (certificat de moștenitor). Dieses Dokument weist nach, wer was erbt.
- Eintragung auf die Namen der Erben im Grundbuch (ANCPI).
Denken Sie daran: Eine notarielle Unterzeichnung in Rumänien ist nicht aus der Ferne möglich. Erben, die nicht reisen können, können einem Bevollmächtigten eine Vollmacht erteilen. Vollmachten und die Rolle des Notars behandeln wir in unserem Ratgeber zu Notaren in Rumänien.
Die Unterlagen, die Sie brauchen
| Dokument | Hinweis |
|---|---|
| Sterbeurkunde | Mit Apostille und ins Rumänische übersetzt |
| Nachweis der Verwandtschaft | Geburts- und Heiratsurkunden |
| Das Testament, falls vorhanden | Und jedes Dokument zur Rechtswahl |
| Unterlagen zur Immobilie | Der Kaufvertrag und ein Grundbuchauszug |
| Ausweisdokumente der Erben | Und eine NIF, falls später für Verkauf oder Vermietung nötig |
Steuer: die Zwei-Jahres-Regel
Nach dem rumänischen Steuergesetzbuch fällt auf die Übertragung einer Immobilie durch Erbschaft keine Steuer an, wenn das Nachlassverfahren innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod abgeschlossen wird. Wird es nach Ablauf von zwei Jahren abgeschlossen, zahlen die Erben 1 % des Werts der Immobilie.
Das ist der stärkste praktische Grund, nicht zu zögern. Zwei Jahre klingen nach viel, doch zwischen dem Beschaffen der Unterlagen, Apostillen, Übersetzungen und der Abstimmung mit einem Notar aus dem Ausland vergehen sie schnell.
Und auf israelischer Seite? Israel erhebt derzeit keine Erbschaftsteuer, ein späterer Verkauf der Immobilie durch die Erben kann jedoch steuerpflichtig sein. Hier kommt das Abkommen zwischen Israel und Rumänien ins Spiel, das wir in unserem Ratgeber zum Steuerabkommen Israel–Rumänien behandeln. Für die israelische Seite wenden Sie sich an einen Steuerberater und an die israelische Steuerbehörde.
Erbschaft von Grund und Boden durch Ausländer
Eine häufige Frage bei Villen: Was ist mit dem Grundstück? Die rumänische Verfassung erlaubt in Artikel 44 ausländischen Staatsbürgern ausdrücklich den Erwerb von Grund und Boden durch gesetzliche Erbfolge. Was bei einem testamentarischen Vermächtnis gilt und allgemein beim Grundeigentum von Nicht-EU-Bürgern, muss im Einzelfall geprüft werden. Die Regeln zum Grundeigentum erklären wir in unserem Artikel über die Eintragung von Immobilie und Grundstück auf Ihren Namen.
Fünf Schritte, die sich am Tag des Kaufs lohnen
- Ein Testament, das die rumänische Immobilie ausdrücklich erfasst und, wenn Sie möchten, ausdrücklich das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählt.
- Eine Unterlagenmappe an einem Ort, den Ihre Erben kennen: Verträge, Grundbuchauszug, Kontaktdaten des Notars.
- Gemeinsames Eigentum mit Ihrem Ehepartner, wenn es zur Familie passt, nach Beratung.
- Eine NIF für künftige Erben ist nicht vorab nötig, sie sollten aber wissen, dass sie eine brauchen werden. Siehe unseren Ratgeber zur NIF in Rumänien.
- Denken Sie daran, dass eine Vollmacht mit dem Tod endet. Sie ersetzt keine Nachlassplanung.
In unserem Projekt in Balotești empfehlen wir jedem Käufer, sich bereits in der Phase des Vorvertrags zu diesem Punkt mit einem Anwalt zusammenzusetzen. Ein einstündiges Gespräch, das ein Jahr spart.
Häufig gestellte Fragen
Welches Recht gilt für meine rumänische Immobilie, wenn ich in Israel lebe?
Nach der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht Ihres gewöhnlichen Aufenthalts zum Zeitpunkt des Todes, also israelisches Recht, auch für die Immobilie in Rumänien. In einem Testament können Sie das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählen. Verfahren und Eintragung selbst finden in Rumänien statt.
Gibt es in Rumänien eine Erbschaftsteuer?
Es fällt keine Steuer an, wenn das Nachlassverfahren innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod abgeschlossen wird. Wird es später abgeschlossen, zahlen die Erben nach dem Steuergesetzbuch 1 % des Werts der Immobilie.
Müssen die Erben nach Rumänien reisen?
Nicht unbedingt. Eine notarielle Unterzeichnung ist nicht aus der Ferne möglich, doch ein Erbe kann einem Bevollmächtigten eine Vollmacht erteilen, der vor dem Notar für ihn handelt.
Was ist ein Erbschein?
Das Dokument, das ein rumänischer Notar am Ende des Nachlassverfahrens ausstellt und das festhält, wer die Erben sind und wie groß der Anteil jedes Einzelnen ist. Auf dieser Grundlage wird die Immobilie im Grundbuch auf ihre Namen eingetragen.
Kann ich eine Villa mit Grundstück an Kinder vererben, die keine EU-Bürger sind?
Die rumänische Verfassung erlaubt Ausländern den Erwerb von Grund und Boden durch gesetzliche Erbfolge. Bei einem testamentarischen Vermächtnis und anderen rechtlichen Gestaltungen ist das Bild komplexer, planen Sie das also vorab mit einem rumänischen Anwalt.
Fazit
Erbschaft ist kein angenehmes Thema, aber sie gehört zum Geschäft. Ein klares Testament, geordnete Unterlagen und das Wissen, dass zwei Jahre Zeit für einen steuerfreien Abschluss bleiben, machen aus einem zermürbenden Prozess einen geordneten.
Wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihre rumänische Immobilie reibungslos übergeht, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen durch, was vorzubereiten ist, und bringen Sie mit den richtigen Fachleuten zusammen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Europäisches Justizportal: Erbrechtsverordnung 650/2012 · Rumänisches Gesetzesportal: Zivilgesetzbuch, Steuergesetzbuch, Verfassung, Notargesetz 36/1995 · Nationale Union der öffentlichen Notare Rumäniens · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Israelische Steuerbehörde.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das Erbrecht hängt von den familiären Verhältnissen und vom Wohnsitz ab. Ziehen Sie vor einer Nachlassplanung einen rumänischen Anwalt und einen Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
