Hériter d'un bien en Roumanie : qu'advient-il de votre bien, et comment garantir qu'il revienne à vos enfants sans difficulté ?

Hériter d'un bien en Roumanie : la réponse courte

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Un bien situé en Roumanie revient aux héritiers au terme d'une procédure de succession devant un notaire roumain, qui aboutit à un certificat d'hérédité et à l'inscription du bien à leur nom au livre foncier. La loi applicable est déterminée par le règlement européen sur les successions : en principe, la loi de la résidence habituelle du défunt au moment du décès, sauf s'il a choisi par testament la loi de sa nationalité. Aucun droit de succession n'est dû si la procédure est achevée dans les deux ans suivant le décès ; au-delà, les héritiers paient 1 % de la valeur du bien.

La question que personne ne pose le jour de l'achat

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Le jour de la signature, tout le monde parle du prix, de la livraison et du crédit immobilier. Personne ne demande : « Et qu'advient-il de ce bien s'il m'arrive quelque chose ? »

Je sais que la question n'est pas agréable. Mais les investisseurs qui achètent à l'étranger bâtissent généralement quelque chose destiné à la génération suivante. Ceux qui règlent la question le jour de l'achat épargnent à leurs enfants des mois de démarches administratives, dans une langue qu'ils ne parlent pas, dans un pays qu'ils ne connaissent pas.

Quelle loi s'applique : israélienne ou roumaine ?

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La Roumanie étant membre de l'UE, le règlement européen sur les successions n° 650/2012 s'y applique. Il concerne les décès survenus à compter du 17 août 2015 et pose trois règles importantes :

1. La règle de base : s'applique la loi de l'État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès.
2. Le choix de la loi : une personne peut choisir, par testament, que l'ensemble de sa succession soit régi par la loi de sa nationalité.
3. L'application universelle : la loi désignée s'applique même s'il s'agit de la loi d'un État tiers à l'UE, comme Israël.

Ainsi, pour un résident israélien propriétaire d'un bien en Roumanie, c'est généralement la loi israélienne qui s'appliquera, y compris au bien roumain. Mais la procédure elle-même, à savoir le transfert et l'inscription du bien, se déroule en Roumanie et obéit aux règles roumaines.

Retour du terrain : le testament israélien qui ne régissait pas les appartements roumains

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Maître Ilan Leibovitch se souvient :

Deux frères sont venus me voir après le décès de leur père. Celui-ci avait divorcé de leur mère quand ils étaient adolescents, s'était installé en Roumanie et s'y était remarié. Tombé malade, il était resté en Israël, et ses fils l'avaient soigné jusqu'à sa mort. Environ six mois avant son décès, il avait rédigé un testament leur léguant l'ensemble de ses biens.

Ils se sont présentés avec une ordonnance d'homologation du testament délivrée par le Registre israélien des successions et ont demandé le transfert à leur nom des appartements roumains de leur père. Mais leur père était toujours marié en Roumanie, et la veuve, qui ignorait l'existence du testament, avait déjà ouvert une procédure de succession devant un notaire roumain. Nous avons remis au notaire l'acte de décès, le testament traduit et l'ordonnance d'homologation. Deux jours plus tard, le notaire nous a informés que la veuve s'y opposait et que la décision reviendrait au tribunal.

L'affaire a duré deux ans, sur deux degrés de juridiction. Le tribunal a jugé que la loi roumaine régissait les biens roumains, car le testament ne précisait pas que la loi israélienne s'appliquerait, et le défunt avait également la nationalité roumaine et vivait en Roumanie depuis plus de 25 ans. En application du droit roumain, la veuve et chacun des deux fils ont reçu un tiers.

Le tribunal s'est fondé précisément sur ce que le testament ne disait pas : la loi applicable. C'est pourquoi un testament portant sur un bien en Roumanie doit le préciser expressément et désigner le bien lui-même.

Si la loi roumaine s'applique : ce qu'il faut savoir

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Si le défunt résidait en Roumanie, ou a choisi la loi roumaine, ce sont les règles du Code civil roumain qui s'appliquent. Deux d'entre elles surprennent généralement :

• La réserve héréditaire (rezerva succesorală). Le conjoint, les descendants et les parents sont des « héritiers réservataires ». Chacun a droit à la moitié de ce qu'il aurait reçu en l'absence de testament, même si le testament en dispose autrement.
• Un an pour se décider. Un héritier doit accepter ou refuser la succession dans un délai d'un an à compter de son ouverture, généralement la date du décès.

La procédure de succession en Roumanie, étape par étape

1. S'adresser à un notaire. Lorsque la dernière résidence du défunt se trouvait hors de Roumanie, le notaire compétent est le premier saisi, à condition qu'un bien immobilier de la succession soit situé dans son ressort. Vous pouvez trouver un notaire via l'Union nationale des notaires publics de Roumanie.
2. Remettre les documents, traduits en roumain et apostillés le cas échéant.
3. Ouverture du dossier et identification des héritiers. Le notaire établit qui sont les héritiers et, s'il existe un testament, sa validité.
4. Certificat d'hérédité (certificat de moștenitor). C'est le document qui atteste qui hérite de quoi.
5. Inscription au nom des héritiers au livre foncier (ANCPI).

À retenir : la signature notariale en Roumanie ne peut pas se faire à distance. Les héritiers qui ne peuvent pas se déplacer peuvent donner procuration à un représentant. Nous traitons des procurations et du rôle du notaire dans notre guide du notaire en Roumanie.

Les documents dont vous aurez besoin

Document	Remarque
Acte de décès	Apostillé et traduit en roumain
Preuve du lien de parenté	Actes de naissance et de mariage
Le testament, le cas échéant	Ainsi que tout document relatif au choix de la loi
Documents relatifs au bien	Le contrat d'achat et un extrait du livre foncier
Pièces d'identité des héritiers	Ainsi qu'un NIF, si nécessaire par la suite pour vendre ou louer

Fiscalité : la règle des deux ans

En vertu du Code fiscal roumain, la transmission d'un bien par succession n'est pas imposée si la procédure de succession est achevée dans les deux ans suivant le décès. Si elle est achevée au-delà de deux ans, les héritiers paient 1 % de la valeur du bien.

C'est la raison pratique la plus forte de ne pas tarder. Deux ans, cela paraît long, mais entre la collecte des documents, les apostilles, les traductions et la coordination avec un notaire depuis l'étranger, le temps passe vite.

Et côté israélien ? Israël n'a pas de droits de succession à ce jour, mais la revente ultérieure du bien par les héritiers peut être imposable. C'est là qu'intervient la convention fiscale entre Israël et la Roumanie, que nous présentons dans notre guide de la convention fiscale Israël–Roumanie. Pour le volet israélien, consultez un conseiller fiscal et l'administration fiscale israélienne.

La succession de terrains par des étrangers

Une question fréquente pour les villas : qu'en est-il du terrain ? La Constitution roumaine, en son article 44, autorise expressément les ressortissants étrangers à acquérir des terrains par succession légale. Le cas d'un legs par testament et, plus généralement, la détention de terrains par des ressortissants de pays tiers à l'UE doivent être examinés au cas par cas. Nous expliquons les règles relatives à la propriété foncière dans notre article sur l'inscription du bien et du terrain à votre nom.

Cinq démarches à faire le jour de l'achat

1. Un testament qui vise expressément le bien roumain et, si vous le souhaitez, un choix exprès de la loi de votre nationalité.
2. Un dossier de documents réuni en un seul endroit connu de vos héritiers : contrats, extrait du livre foncier, coordonnées du notaire.
3. Une copropriété avec votre conjoint, si cela convient à la famille, après conseil.
4. Un NIF pour les futurs héritiers n'est pas nécessaire à l'avance, mais ils doivent savoir qu'ils en auront besoin. Voir notre guide du NIF en Roumanie.
5. Gardez à l'esprit qu'une procuration prend fin au décès. Elle ne remplace pas une planification successorale.

Dans notre projet de Balotești, nous recommandons à chaque acquéreur de s'entretenir avec un avocat sur ce point dès le stade de l'avant-contrat. Une heure d'échange qui fait gagner un an.

Questions fréquentes

Quelle loi s'appliquera à mon bien roumain si je vis en Israël ?

Selon le règlement européen sur les successions, la règle générale est la loi de votre résidence habituelle au moment du décès, c'est-à-dire la loi israélienne, y compris pour le bien situé en Roumanie. Vous pouvez choisir par testament la loi de votre nationalité. La procédure et l'inscription elles-mêmes ont lieu en Roumanie.

Existe-t-il des droits de succession en Roumanie ?

Aucun impôt n'est dû si la procédure de succession est achevée dans les deux ans suivant le décès. Si elle est achevée plus tard, les héritiers paient 1 % de la valeur du bien en vertu du Code fiscal.

Les héritiers doivent-ils se rendre en Roumanie ?

Pas nécessairement. La signature notariale ne peut pas se faire à distance, mais un héritier peut donner procuration à un représentant qui agit pour lui devant le notaire.

Qu'est-ce qu'un certificat d'hérédité ?

C'est le document qu'un notaire roumain délivre à l'issue de la procédure de succession, qui indique qui sont les héritiers et la part de chacun. Sur cette base, le bien est inscrit à leur nom au livre foncier.

Puis-je léguer une villa avec terrain à des enfants qui ne sont pas citoyens de l'UE ?

La Constitution roumaine permet aux étrangers d'acquérir des terrains par succession légale. En cas de legs par testament ou d'autres montages juridiques, la situation est plus complexe : anticipez-la avec un avocat roumain.

En résumé

La succession n'est pas un sujet agréable, mais elle fait partie de l'opération. Un testament clair, des documents bien organisés et la connaissance du délai de deux ans pour conclure sans impôt transforment un processus épuisant en une démarche ordonnée.

Si vous souhaitez vous assurer que votre bien roumain sera transmis sans difficulté, réservez un échange de 30 minutes avec moi. Nous ferons le point sur ce qu'il faut préparer et vous mettrons en relation avec les bons professionnels.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Portail européen e-Justice : règlement sur les successions 650/2012 · Portail législatif roumain : Code civil, Code fiscal, Constitution, loi 36/1995 sur les notaires · Union nationale des notaires publics de Roumanie · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Administration fiscale israélienne.

Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le droit des successions dépend de la situation familiale et du lieu de résidence. Avant de planifier une succession, consultez un avocat roumain et un conseiller fiscal dans votre pays de résidence.