Moștenirea unei proprietăți în România: ce se întâmplă cu proprietatea ta și cum te asiguri că ajunge la copii fără probleme?

Moștenirea unei proprietăți în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

O proprietate din România trece la moștenitori prin procedura succesorală la un notar român, care se încheie cu certificatul de moștenitor și intabularea pe numele lor. Legea aplicabilă se stabilește după Regulamentul european privind succesiunile: de regulă, legea reședinței obișnuite a defunctului la data decesului, cu excepția cazului în care a ales prin testament legea cetățeniei sale. Nu se plătește impozit dacă procedura se finalizează în doi ani de la deces; după doi ani, moștenitorii plătesc 1% din valoarea proprietății.

Întrebarea pe care nimeni nu o pune în ziua cumpărării

Întrebați dezvoltatorii

În ziua semnării toată lumea vorbește despre preț, predare și credit. Nimeni nu întreabă: „Și ce se întâmplă cu proprietatea dacă mi se întâmplă ceva?"

Știu că nu e o întrebare plăcută. Dar investitorii care cumpără în altă țară construiesc de obicei ceva care să treacă la generația următoare. Cine rezolvă asta în ziua cumpărării își scutește copiii de luni de birocrație, într-o limbă pe care nu o vorbesc, într-o țară pe care nu o cunosc.

Ce lege se aplică: a țării de reședință sau cea română?

Întrebați dezvoltatorii

România este stat membru UE, deci se aplică Regulamentul european privind succesiunile nr. 650/2012. El se aplică succesiunilor deschise la 17 august 2015 sau după această dată și stabilește trei reguli importante:

1. Regula de bază: se aplică legea statului în care defunctul își avea reședința obișnuită la data decesului.
2. Alegerea legii: o persoană poate alege prin testament ca întreaga succesiune să fie guvernată de legea cetățeniei sale.
3. Aplicare universală: legea desemnată se aplică chiar dacă este legea unui stat din afara UE, cum ar fi Israelul.

Așadar, pentru un rezident israelian care deține o proprietate în România, se va aplica de regulă legea israeliană, inclusiv pentru proprietatea din România. Dar procedura însăși, transferul și înscrierea proprietății, are loc în România, după regulile românești.

Din teren: testamentul israelian care nu s-a aplicat apartamentelor din România

Întrebați dezvoltatorii

Avocatul Ilan Leibovitch povestește:

Doi frați au venit la mine după moartea tatălui lor. El divorțase de mama lor când ei erau adolescenți, se mutase în România și se recăsătorise acolo. Când s-a îmbolnăvit, a rămas în Israel, iar fiii l-au îngrijit până la moarte. Cu aproximativ șase luni înainte să moară, a făcut un testament prin care le lăsa toată averea.

Au venit cu un certificat de validare a testamentului emis în Israel și au cerut să treacă pe numele lor apartamentele tatălui din România. Numai că tatăl era încă căsătorit în România, iar văduva, care nu știa de testament, deschisese deja procedura succesorală la un notar român. I-am prezentat notarului certificatul de deces, traducerea testamentului și certificatul de validare. După două zile, notarul ne-a anunțat că văduva se opune și că decizia trece la instanță.

Procesul a durat doi ani, în două grade de jurisdicție. Instanța a stabilit că bunurilor din România li se aplică legea română, pentru că testamentul nu preciza că se aplică legea israeliană, iar defunctul avea și cetățenie română și locuise în România peste 25 de ani. Potrivit legii române, văduva și cei doi fii au primit câte o treime fiecare.

Instanța s-a sprijinit exact pe ceea ce testamentul nu spunea: ce lege se aplică. De aceea un testament care privește o proprietate din România ar trebui să precizeze asta explicit și să menționeze proprietatea însăși.

Dacă se aplică legea română: ce trebuie să știi

Întrebați dezvoltatorii

Dacă defunctul era rezident în România sau a ales legea română, se aplică regulile Codului civil. Două dintre ele surprind de obicei:

• Rezerva succesorală. Soțul supraviețuitor, descendenții și părinții sunt moștenitori rezervatari. Fiecare are dreptul la jumătate din cota pe care ar fi primit-o ca moștenitor legal, chiar dacă testamentul spune altceva.
• Un an pentru decizie. Moștenitorul trebuie să accepte sau să renunțe la moștenire în termen de un an de la deschiderea succesiunii, de regulă data decesului.

Procedura succesorală în România, pas cu pas

1. Mergi la notar. Când ultimul domiciliu al defunctului nu era în România, competent este primul notar sesizat, dacă în circumscripția lui se află un imobil din patrimoniul succesoral. Poți găsi un notar prin Uniunea Națională a Notarilor Publici.
2. Depui documentele, traduse în română și apostilate unde e cazul.
3. Deschiderea dosarului și stabilirea moștenitorilor. Notarul stabilește cine sunt moștenitorii și, dacă există testament, validitatea lui.
4. Certificatul de moștenitor. Documentul care dovedește cine moștenește și ce anume.
5. Intabularea pe numele moștenitorilor în cartea funciară (ANCPI).

Reține: semnarea la notar în România nu se poate face de la distanță. Moștenitorii care nu pot veni pot da o procură unui reprezentant. Despre procură și rolul notarului am scris în ghidul despre notarul în România.

Documentele necesare

Document	Observație
Certificatul de deces	Apostilat și tradus în română
Dovada rudeniei	Certificate de naștere și de căsătorie
Testamentul, dacă există	Și orice document privind alegerea legii
Actele proprietății	Contractul de cumpărare și extrasul de carte funciară
Actele de identitate ale moștenitorilor	Și NIF, dacă va fi nevoie pentru vânzare sau închiriere

Impozitul: regula celor doi ani

Conform Codului fiscal, nu se datorează impozit la transmiterea proprietății prin moștenire dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de doi ani de la deces. Dacă se finalizează după doi ani, moștenitorii plătesc 1% din valoarea proprietății.

Acesta e cel mai puternic motiv practic să nu amâni. Doi ani par mult, dar între strângerea documentelor, apostile, traduceri și coordonarea cu un notar din străinătate, trec repede.

Și în Israel? Israelul nu are în prezent impozit pe moștenire, dar o vânzare ulterioară a proprietății de către moștenitori poate fi impozabilă. Aici intervine convenția fiscală dintre Israel și România, despre care am scris în ghidul despre convenția fiscală Israel–România. Pentru partea israeliană, consultă un consultant fiscal și Autoritatea Fiscală a Israelului.

Moștenirea terenului de către străini

O întrebare frecventă la vile: ce se întâmplă cu terenul? Constituția României, la articolul 44, permite expres cetățenilor străini să dobândească teren prin moștenire legală. Ce se întâmplă în cazul unui legat prin testament și, în general, al proprietății asupra terenului pentru cetățenii din afara UE necesită o analiză de la caz la caz. Am explicat regulile în articolul despre înscrierea proprietății și a terenului pe numele tău.

Cinci pași de făcut încă din ziua cumpărării

1. Un testament care se referă expres la proprietatea din România și, dacă vrei, alegerea expresă a legii cetățeniei.
2. Un dosar cu documente într-un loc pe care moștenitorii îl cunosc: contracte, extras CF, datele notarului.
3. Coproprietate cu soțul sau soția, dacă se potrivește familiei, după consultanță.
4. NIF pentru viitorii moștenitori nu e necesar dinainte, dar e bine să știe că vor avea nevoie de el. Vezi ghidul despre NIF în România.
5. Nu uita că procura încetează la deces. Nu înlocuiește planificarea succesorală.

În proiectul nostru din Balotești recomandăm fiecărui cumpărător să discute acest punct cu un avocat încă de la antecontract. E o discuție de o oră care economisește un an.

Întrebări frecvente

Ce lege se aplică proprietății mele din România dacă locuiesc în Israel?

Conform Regulamentului european privind succesiunile, regula generală este legea reședinței tale obișnuite la data decesului, adică legea israeliană, inclusiv pentru proprietatea din România. Poți alege prin testament legea cetățeniei. Procedura și intabularea au loc în România.

Există impozit pe moștenire în România?

Nu se plătește impozit dacă succesiunea se finalizează în doi ani de la deces. Dacă se finalizează mai târziu, moștenitorii plătesc 1% din valoarea proprietății, conform Codului fiscal.

Trebuie moștenitorii să vină în România?

Nu neapărat. Semnarea la notar nu se poate face de la distanță, dar un moștenitor poate da procură unui reprezentant care acționează pentru el la notar.

Ce este certificatul de moștenitor?

Documentul pe care notarul român îl emite la finalul procedurii succesorale, în care se arată cine sunt moștenitorii și ce cotă are fiecare. Pe baza lui, proprietatea se intabulează pe numele lor.

Pot lăsa o vilă cu teren copiilor care nu sunt cetățeni UE?

Constituția permite străinilor să dobândească teren prin moștenire legală. În cazul legatului prin testament și al altor structuri juridice situația e mai complexă, deci planifică din timp cu un avocat român.

Concluzia

Moștenirea nu e un subiect plăcut, dar face parte din tranzacție. Un testament clar, documente ordonate și știința că ai doi ani să finalizezi fără impozit transformă un proces obositor într-unul ordonat.

Dacă vrei să te asiguri că proprietatea ta din România trece mai departe fără probleme, programează o discuție de 30 de minute cu mine. Vedem împreună ce trebuie pregătit și te punem în legătură cu specialiștii potriviți.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse și date: Portalul european e-Justiție: Regulamentul privind succesiunile 650/2012 · Portalul legislativ: Codul civil, Codul fiscal, Constituția, Legea notarilor publici 36/1995 · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Autoritatea Fiscală a Israelului.

Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Dreptul succesoral depinde de situația familială și de locul de reședință. Înainte de planificarea succesiunii, consultă un avocat român și un consultant fiscal din țara de reședință.