وراثة عقار في رومانيا: ماذا سيحدث لعقارك، وكيف تضمن انتقاله إلى أبنائك دون عقبات؟

وراثة عقار في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

ينتقل العقار في رومانيا إلى الورثة عبر إجراء إرث أمام كاتب عدل روماني، ينتهي بشهادة وراثة وبتسجيل العقار بأسمائهم في السجل العقاري. ويُحدَّد القانون الواجب التطبيق وفق لائحة الإرث الأوروبية: كقاعدة عامة، قانون محل الإقامة المعتادة للمتوفى عند وفاته، ما لم يختر في وصيته قانون جنسيته. ولا توجد ضريبة إرث إذا اكتمل الإجراء خلال سنتين من الوفاة؛ وبعد سنتين يدفع الورثة 1% من قيمة العقار.

السؤال الذي لا يطرحه أحد يوم الشراء

اسألوا المطوّرين عن هذا

يوم التوقيع يتحدث الجميع عن السعر والتسليم والقرض. ولا يسأل أحد: «وماذا سيحدث لهذا العقار إذا أصابني مكروه؟»

أعرف أنه سؤال غير مريح. لكن المستثمرين الذين يشترون في الخارج يبنون عادة شيئاً يُراد له أن ينتقل إلى الجيل التالي. ومن يرتب ذلك يوم الشراء يوفّر على أبنائه شهوراً من البيروقراطية، بلغة لا يتحدثونها، في بلد لا يعرفونه.

أي قانون ينطبق: قانون بلد الإقامة أم القانون الروماني؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

رومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي، ولذلك تنطبق فيها لائحة الإرث الأوروبية رقم 650/2012. وهي تسري على حالات الوفاة الواقعة في 17 أغسطس 2015 أو بعده، وتضع ثلاث قواعد مهمة:

1. القاعدة الأساسية: يُطبَّق قانون الدولة التي كان فيها محل الإقامة المعتادة للمتوفى عند وفاته.
2. اختيار القانون: يجوز للشخص أن يختار في وصيته إخضاع الإرث كله لقانون جنسيته.
3. التطبيق العالمي: يُطبَّق القانون المحدد حتى لو كان قانون دولة من خارج الاتحاد الأوروبي.

أي أن المستثمر المقيم خارج الاتحاد الأوروبي ويملك عقاراً في رومانيا، سيخضع إرثه عادة لقانون بلد إقامته، بما في ذلك العقار الروماني. لكن الإجراء نفسه، أي نقل العقار وتسجيله، يجري في رومانيا ووفق القواعد الرومانية.

من الميدان: الوصية الإسرائيلية التي لم تُطبَّق على شقق رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش:

جاءني أخوان بعد وفاة والدهما. كان الأب قد طلّق والدتهما حين كانا مراهقين، وانتقل إلى رومانيا وتزوج هناك مرة ثانية. وحين مرض بقي في إسرائيل، واعتنى به ابناه حتى وفاته. وقبل وفاته بنحو ستة أشهر كتب وصية أورثهما فيها كل ما يملك.

جاءا بأمر تنفيذ الوصية الصادر عن مسجّل شؤون الإرث في إسرائيل، وطلبا نقل شقق والدهما في رومانيا إلى اسميهما. لكن الأب كان لا يزال متزوجاً هناك، وكانت الأرملة، التي لم تكن تعلم بالوصية، قد فتحت إجراءات الإرث لدى كاتب عدل روماني. قدّمنا لكاتب العدل شهادة الوفاة وترجمة الوصية وأمر التنفيذ. وبعد يومين أبلغنا أن الأرملة اعترضت، وأن القرار ينتقل إلى المحكمة.

استمرت القضية عامين أمام درجتين من التقاضي. وقضت المحكمة بأن القانون الروماني هو الذي يسري على الأملاك الموجودة في رومانيا، لأن الوصية لم تنص على تطبيق القانون الإسرائيلي، ولأن المتوفى كان يحمل الجنسية الرومانية أيضاً وعاش في رومانيا أكثر من 25 عاماً. ووفق القانون الروماني حصلت الأرملة والابنان على الثلث لكل منهم.

استندت المحكمة تحديداً إلى ما لم تذكره الوصية: أي قانون يسري. لذلك ينبغي للوصية التي تشمل عقاراً في رومانيا أن تنص على ذلك صراحة، وأن تذكر العقار نفسه.

إذا انطبق القانون الروماني: ما يجب معرفته

اسألوا المطوّرين عن هذا

إذا كان المتوفى مقيماً في رومانيا، أو اختار القانون الروماني، تنطبق قواعد القانون المدني الروماني. وقاعدتان منها تفاجئان الناس عادة:

• الحصة المحفوظة (rezerva succesorală). الزوج والفروع والوالدان «ورثة محفوظون». ولكل منهم الحق في نصف ما كان سيرثه بحكم القانون، حتى لو نصت الوصية على خلاف ذلك.
• سنة واحدة للقرار. على الوارث أن يقبل الإرث أو يرفضه خلال سنة من افتتاحه، أي عادة من تاريخ الوفاة.

إجراء الإرث في رومانيا خطوة بخطوة

1. التوجه إلى كاتب العدل. إذا كان آخر محل إقامة للمتوفى خارج رومانيا، يكون مختصاً أول كاتب عدل يُلجأ إليه، بشرط وجود عقار من التركة في دائرته. ويمكن العثور على كاتب عدل عبر الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا.
2. تقديم المستندات مترجمة إلى الرومانية ومصدقة بالأبوستيل عند الحاجة.
3. فتح الملف وتحديد الورثة. يحدد كاتب العدل من هم الورثة، وإذا وُجدت وصية، يتحقق من صحتها.
4. شهادة الوراثة (certificat de moștenitor). وهي المستند الذي يثبت من يرث ماذا.
5. التسجيل بأسماء الورثة في السجل العقاري (ANCPI).

تذكّر: التوقيع أمام كاتب العدل في رومانيا لا يتم عن بُعد. ويمكن للورثة الذين يتعذر عليهم السفر منح توكيل لممثل. وقد تناولنا التوكيل ودور كاتب العدل في دليل كاتب العدل في رومانيا.

المستندات المطلوبة

المستند	ملاحظة
شهادة الوفاة	مع الأبوستيل وترجمة إلى الرومانية
ما يثبت القرابة	شهادات الميلاد والزواج
الوصية إن وُجدت	وأي مستند بشأن اختيار القانون
مستندات العقار	عقد الشراء ومستخرج السجل العقاري
وثائق هوية الورثة	ورقم NIF إذا لزم لاحقاً للبيع أو التأجير

الضريبة: قاعدة السنتين

وفقاً لـالقانون الضريبي الروماني، لا ضريبة على نقل العقار بالإرث إذا اكتمل إجراء الإرث خلال سنتين من الوفاة. أما إذا اكتمل بعد سنتين، فيدفع الورثة 1% من قيمة العقار.

وهذا أقوى سبب عملي لعدم التأجيل. فسنتان تبدوان مدة طويلة، لكنهما تمران بسرعة بين جمع المستندات والأبوستيل والترجمة والتنسيق مع كاتب عدل من الخارج.

وماذا عن بلد إقامتك؟ تختلف قواعد ضريبة الإرث والضريبة على البيع اللاحق من بلد لآخر، وقد تنطبق اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي بين بلدك ورومانيا. استشر مستشاراً ضريبياً في بلد إقامتك.

وراثة الأرض من قبل الأجانب

سؤال يتكرر في الفلل: ماذا عن الأرض؟ يسمح الدستور الروماني في مادته 44 صراحةً للمواطنين الأجانب باكتساب الأرض بالإرث القانوني. أما ما يحدث في الإيصاء بالأرض بموجب وصية، وعموماً في تملّك الأرض من قبل مواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي، فيحتاج إلى فحص كل حالة على حدة. وقد شرحنا قواعد ملكية الأرض في مقالنا عن تسجيل العقار والأرض باسمك.

خمس خطوات تستحق القيام بها يوم الشراء

1. وصية تشير صراحة إلى العقار في رومانيا، ومع اختيار صريح لقانون الجنسية إن رغبت.
2. ملف مستندات في مكان يعرفه ورثتك: العقود ومستخرج السجل وبيانات كاتب العدل.
3. ملكية مشتركة مع الزوج أو الزوجة، إذا كانت تناسب العائلة، بعد الاستشارة.
4. رقم NIF للورثة المستقبليين غير مطلوب مسبقاً، لكن يحسن أن يعرفوا أنهم سيحتاجونه. راجع دليل الرقم الضريبي NIF في رومانيا.
5. تذكّر أن التوكيل ينتهي بالوفاة. فهو ليس بديلاً عن التخطيط للإرث.

في مشروعنا في بالوتيشتي ننصح كل مشترٍ بأن يجلس مع محامٍ حول هذه النقطة منذ مرحلة العقد المبدئي. إنها محادثة لساعة توفر سنة.

أسئلة شائعة

أي قانون سينطبق على عقاري في رومانيا إذا كنت أقيم خارج الاتحاد الأوروبي؟

وفقاً للائحة الإرث الأوروبية، القاعدة العامة هي قانون محل إقامتك المعتادة عند الوفاة، بما في ذلك على العقار في رومانيا. ويمكنك أن تختار في وصيتك قانون جنسيتك. أما الإجراء والتسجيل فيتمان في رومانيا.

هل توجد ضريبة إرث في رومانيا؟

لا ضريبة إذا اكتمل إجراء الإرث خلال سنتين من الوفاة. وإذا اكتمل لاحقاً، يدفع الورثة 1% من قيمة العقار وفقاً للقانون الضريبي.

هل يجب أن يسافر الورثة إلى رومانيا؟

ليس بالضرورة. فالتوقيع أمام كاتب العدل لا يتم عن بُعد، لكن يمكن للوارث منح توكيل لممثل يتصرف باسمه أمام كاتب العدل.

ما هي شهادة الوراثة؟

المستند الذي يصدره كاتب العدل الروماني في نهاية إجراء الإرث، ويحدد من هم الورثة ونصيب كل منهم. وعلى أساسه يُسجَّل العقار بأسمائهم في السجل العقاري.

هل يمكنني توريث فيلا مع أرضها لأبناء ليسوا من مواطني الاتحاد الأوروبي؟

يسمح الدستور الروماني للأجانب باكتساب الأرض بالإرث القانوني. أما في الإيصاء بوصية وفي الهياكل القانونية الأخرى فالصورة أكثر تعقيداً، لذا خطط لذلك مسبقاً مع محامٍ روماني.

الخلاصة

الإرث ليس موضوعاً مريحاً، لكنه جزء من الصفقة. فالوصية الواضحة والمستندات المرتبة ومعرفة أن أمامك سنتين للإنهاء دون ضريبة، تحوّل عملية مرهقة إلى عملية منظمة.

إذا أردت أن تتأكد من انتقال عقارك في رومانيا دون عقبات، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. نقدم خدماتنا بالعبرية والإنجليزية والرومانية، وسنراجع معاً ما يجب تحضيره ونربطك بالمختصين المناسبين.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: بوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية: لائحة الإرث 650/2012 · البوابة التشريعية الرومانية: القانون المدني، والقانون الضريبي، والدستور، وقانون كتّاب العدل 36/1995 · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI).

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يتوقف قانون الإرث على الظروف العائلية ومحل الإقامة. قبل التخطيط للإرث، استشر محامياً رومانياً ومستشاراً ضريبياً في بلد إقامتك.