Eşlerden biri, ikiniz pay olarak (cote-părți), eşlerin ortak mülkiyeti (devălmășie) veya çocuklar.
Romanya, AB tüzüğünü uygulamaz. Romanya Medeni Kanunu, eşlerin seçtiği hukuka, aksi halde ortak mutad meskenlerinin hukukuna yönlendirir. İsrail'de yaşayan bir çift için genellikle İsrail hukuku.
Medeni Kanun'un 634. maddesi uyarınca, aksi belirtilmedikçe maliklerin paylarının eşit olduğu varsayılır. 70/30 mı ödediniz? Örneğe yazdırın.
Ortak mülkiyetteki bir gayrimenkulün satışı veya üzerine yük konulması tüm maliklerin onayını gerektirir. Her malik istediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Reşit olmayanın mülkünü satmak veya ipotek etmek, vesayet mahkemesinden önceden onay gerektirir.
Romanya'da bir gayrimenkul kimin adına tescil edilmeli: kısa cevap
Romanya'da bir gayrimenkulü eşlerden birinin adına, ikinizin adına belirli paylarla (cote-părți), eşlerin ortak mülkiyeti (devălmășie) olarak veya çocukların adına tescil ettirebilirsiniz. Bir İsrailli çift için kimin gerçekte neye sahip olduğunu belirleyen hukuk, genellikle eşlerin mal rejimi hukukudur, çoğunlukla İsrail hukuku; yalnızca örnekteki ad değil. Malik olarak tescil edilen herkes bir satışı veya ipoteği imzalamak zorunda kalır ve reşit olmayan birinin adındaki gayrimenkul, o büyüyene kadar neredeyse kilitlidir.
Bu soru ele aldığımız hemen her işlemde gelir, genellikle noterden bir hafta önce. Çok daha erken gündeme getirmenizi öneririm, çünkü cevap konut kredisini, vergiyi, mirası ve bazen ilişkiyi bile etkiler.
Dört seçenek, yan yana
| Seçenek | Ne tescil edilir | Bilmeniz gerekenler |
|---|---|---|
| Eşlerden biri | Örnekte tek malik | Örnek her zaman tüm hikayeyi anlatmaz: mal rejimi gayrimenkulü ortak yapabilir |
| İkiniz pay olarak (cote-părți) | Her biri bir paya sahip, örneğin 50/50 | Aksi belirtilmedikçe payların eşit olduğu varsayılır |
| İkiniz eşlerin ortak mülkiyeti (devălmășie) olarak | Belirli pay olmadan ortak mülkiyet | Paylaşım yalnızca rejim sona erdiğinde, örneğin boşanmada belirlenir |
| Çocuklar | Malik olarak çocuklar | Reşit olmayan: satış ve ipotek için mahkeme onayı gerekir |
Örnek tüm tablo değildir: eşlerin mal rejimi
Örnekte gördüğünüz ile gerçekte belirleyici olan arasındaki büyük fark tam da burada.
Romanya, mal rejimlerine ilişkin 2016/1103 sayılı AB Tüzüğü'nü uygulayan devletler arasında değildir: 2016/954 sayılı Konsey Kararı katılan 18 devleti sıralar ve Romanya bunlardan biri değildir. Bu nedenle bir Romanyalı noter veya mahkeme Romanya Medeni Kanunu'nu (2589 ile 2592. maddeler) uygular. Bir hukuk seçtiyseniz o hukuk uygulanır. Seçmediyseniz, evliliğinizin genel etkilerini düzenleyen hukuk uygulanır: ortak mutad meskeninizin hukuku, sonra ortak uyrukluğunuzun, sonra evlendiğiniz ülkenin hukuku. İsrail'de evlenip yaşayan bir çift için bu genellikle İsrail hukukudur.
Evlilik tarihi bu kuralı değiştirmez. Hukuku, ikinizin imzaladığı ve tarihlendirdiği yazılı bir anlaşmayla da seçebilirsiniz: birinizin mutad meskeninin bulunduğu ülkenin hukuku, birinizin uyrukluğunun hukuku veya düğünden sonraki ilk ortak mutad meskeninizin hukuku (2590 ve 2591. maddeler). Hiçbir seçim yapmadıysanız ve ikiniz de sonradan başka bir ülkeye taşınırsanız, yeni ortak ikametgâhın hukuku rejiminize yalnızca o andan itibaren uygulanır (madde 2596).
İsrail hukuku olan Eşler (Mal İlişkileri) Kanunu (İbranice) ise 1.1.1974'ten itibaren evlenenlere uygulanır. Evlilik sırasında her eş kendi malına sahiptir ve evlilik sona erdiğinde kaynakların dengelenmesi yapılır: her biri ortak varlıkların değerinin yarısına hak kazanır. Başka bir deyişle, ortak parayla alınıp yalnızca birinizin adına tescil edilen bir villa yine de dengelemeye dahil edilebilir. Bu senaryoyu boşanmada Romanya'daki gayrimenkul yazımızda anlattık.
Romanya'da ortak tescil: günlük hayatta ne anlama gelir
Paylı ortak tescili seçtiyseniz, Romanya Medeni Kanunu'ndan bilmeye değer kurallar şunlardır:
- Aksi belirtilmedikçe paylar eşittir (madde 634). 70/30 mu ödediniz? Örneğe yazdırın.
- Satış veya ipotek için herkes gerekir (madde 641). Bir malik evi tek başına satamaz.
- Her malik istediği zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir (madde 669); ortaklığın giderilmesi kanunla, anlaşmayla veya mahkeme kararıyla askıya alınmadıysa.
Peki Romanya mal ortaklığı rejimindeki eşler? 346. madde uyarınca, ortak bir malın satışı veya üzerine yük konulması ikisinin de onayını gerektirir.
Konut kredisi: tescilli olan imzalar
Alımı bir Romanya konut kredisiyle finanse ederseniz, yük gayrimenkule tescil edilir. Uygulamada malik olarak tescil edilen herkes ipotek sözleşmesini imzalamak zorundadır ve bankalar borçlanan kişinin gelirini değerlendirir. Gayrimenkul bir kişinin adına, gelir ise diğerine aitse, bankadan sorular ve şartlar bekleyin.
Kimin adına tescil yapacağınıza karar vermeden önce bankaya kimin borçlu olması gerektiğini ve ipoteği kimin vereceğini sorun. Yerleşik olmayanlar için konut kredisi koşullarını ayrı bir rehberde yazdık.
Herkes için "doğru" bir tescil yoktur. Paranın kaynağına, finansmana ve ailenin planına uyan bir tescil vardır ve bunu noterden sonra değil, noterden önce seçmeye değer.
Çocukların adına tescil: akıllıca görünür, bazen değildir
Reşit olmayan çocuk. Reşit olmayanın adına gayrimenkul alabilirsiniz ve ebeveynler onun adına imzalar. Ancak Medeni Kanun'un 144. maddesi uyarınca, reşit olmayanın mülkünü satmak veya ipotek etmek vesayet mahkemesinden önceden onay gerektirir ve bu onay yalnızca işlem reşit olmayanın bir ihtiyacını karşılıyorsa veya açıkça onun yararınaysa verilir. law-partners'ın bir analizine göre başvuruya ayrıca bir değerleme, taslak bir sözleşme ve satış gelirleri için reşit olmayanın adına bir banka hesabı da eklenmelidir. Başka bir deyişle, beş yıl sonra satmak isterseniz bir hâkimi ikna etmeniz gerekecek.
Reşit çocuk. Gayrimenkul her anlamda onundur: satıp satmayacağına o karar verir, ipotek edebilir ve gayrimenkul onun alacaklılarına karşı açıktır. Öte yandan, bir çocuğun ebeveynlerinden hediye olarak aldığı gayrimenkul, Romanya'da kural olarak onun kendi ayrı malıdır ve aksi öngörülmedikçe eşiyle ortak mülk değildir.
Peki kendi adınıza tescil edip sonra devrederseniz? Bu meşru bir seçenektir ve her iki ülkede de vergi sonuçları vardır. Bunları çocuklarınıza hediye rehberimizde anlattık.
Miras: tescil neyi değiştirir
Ortak tescil bir vasiyetin yerini tutmaz. Bir malik öldüğünde payı, bir Romanyalı noter huzurunda bir intikal sürecinden geçer ve uygulanacak hukuk AB Miras Tüzüğü ile belirlenir. Ortak tescil günlük hayatı kolaylaştırır: hayatta kalan eş payına zaten sahiptir ve onu yönetmek için sürecin bitmesini beklemesi gerekmez. Bkz. Romanya'da bir gayrimenkulü miras alma rehberimiz.
Karar vermenize yardımcı olacak beş soru
- Para nereden geldi? Ortak para, birinizin mirası veya ebeveynlerden bir hediye mi?
- Konut kredisine kim başvuracak? Ve bankanın onaylaması için kimin tescilli olması gerekiyor?
- Evlilik öncesi sözleşmeniz var mı? Varsa, yurt dışındaki varlıkları kapsıyor mu?
- Uzun vadeli plan nedir? Orada yaşamak, birkaç yıl içinde satmak veya çocuklara geçecek bir gayrimenkul mü?
- Biriniz ölürse ne olur? Romanya'daki gayrimenkulden söz eden bir vasiyet var mı?
Herkes için "doğru" bir tescil yoktur. Paranın kaynağına, finansmana ve ailenin planına uyan bir tescil vardır ve bunu noterden sonra değil, noterden önce seçmeye değer.
Sık sorulan sorular
Romanya'daki bir gayrimenkul yalnızca eşlerden birinin adına tescil edilebilir mi?
Evet. Ama bir İsrailli çift için kimin neye sahip olduğunu mal rejimi de belirler, genellikle İsrail hukuku. Gayrimenkul ortak parayla alındıysa, yalnızca biriniz tescilli olsa bile evlilik sona erdiğinde kaynakların dengelenmesine dahil edilebilir.
Cote-părți ile devălmășie arasındaki fark nedir?
Paylı mülkiyette (cote-părți) her malikin belirli bir payı vardır ve aksi belirtilmedikçe payların eşit olduğu varsayılır. Eşlerin ortak mülkiyetinde (devălmășie) belirli paylar yoktur ve bunlar yalnızca rejim sona erdiğinde, örneğin boşanmada belirlenir.
Bir malik villayı diğerinin olmadan satabilir mi?
Hayır. Romanya Medeni Kanunu'nun 641. maddesi uyarınca, ortak mülkiyetteki bir gayrimenkulün satışı veya üzerine yük konulması tüm maliklerin onayını gerektirir. Her malikin tek başına yapabileceği şey ortaklığın giderilmesini (partition) istemektir.
Gayrimenkulü reşit olmayan bir çocuğun adına tescil ettirmeye değer mi?
Genellikle kısıtlayıcıdır. Reşit olmayanın mülkünü satmak veya ipotek etmek, vesayet mahkemesinden önceden onay gerektirir ve bu onay ancak işlem açıkça reşit olmayanın yararınaysa verilir. Çocuk reşit olmadan önce satmak veya yeniden finanse etmek isteyebilecek olanlar bunu iyice düşünmelidir.
Romanya bankası ikimizin de borçlu olmasını isteyecek mi?
Bankaya ve gelirlerinize bağlıdır. Malik olarak tescil edilen kişi ipotek sözleşmesini imzalamak zorunda kalır ve geliri onay için kullanılan kişi genellikle borçlu olur. Tescile karar vermeden önce bankaya sorun.
Sonuç
Örnekteki ad cevabın yalnızca bir parçasıdır. Belirleyici olan ayrıca mal rejiminiz, ipoteği kimin verdiği ve bir sonraki nesil için planıdır.
Balotești'deki projemizden ya da başka bir yerden satın almak üzereyseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Beş soruyu birlikte gözden geçirir, avukatınız ve banka için listeyi hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Mal rejimlerine ilişkin (AB) 2016/1103 sayılı Tüzük, EUR-Lex · Eşler (Mal İlişkileri) Kanunu, 1973 (Nevo, İbranice) · Romanya mevzuat portalı: Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun · codulcivil.ro: Madde 357, eşlerin mallarının paylaşımı · law-partners.ro: reşit olmayanların elindeki gayrimenkul · Tapu sicili kurumu (ANCPI) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR).
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Mal rejimini düzenleyen hukuk, evlilik tarihine, ikametgâha ve eşler arasındaki anlaşmalara bağlıdır. Tescilden önce bir Romanyalı avukata ve bir İsrailli aile hukuku avukatına danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
