Enregistrer un bien en Roumanie : au nom de qui ?

Au nom de qui enregistrer un bien en Roumanie : la réponse courte

En Roumanie, un bien peut être enregistré au nom de l'un des conjoints, au nom des deux en quotes-parts définies (cote-părți), en tant que bien commun des époux (devălmășie), ou au nom des enfants. Pour un couple israélien, le droit qui détermine ce qui appartient réellement à qui est généralement celui du régime matrimonial, le plus souvent le droit israélien, et pas seulement le nom inscrit sur l'extrait. Toute personne inscrite comme propriétaire devra signer une vente et une hypothèque, et un bien au nom d'un mineur est pratiquement bloqué jusqu'à sa majorité.

Cette question se pose dans presque chacune de nos transactions, généralement la semaine qui précède le rendez-vous chez le notaire. Je recommande de la soulever bien plus tôt, car la réponse a des effets sur le crédit immobilier, l'impôt, la succession et parfois même le couple.

Les quatre options, côte à côte

Option	Ce qui est inscrit	Ce qu'il faut savoir
L'un des conjoints	Propriétaire unique sur l'extrait	L'extrait ne raconte pas toujours toute l'histoire : le régime matrimonial peut faire du bien un bien commun
Les deux en quotes-parts (cote-părți)	Chacun est propriétaire d'une part, par exemple 50/50	Sauf mention contraire, les parts sont présumées égales
Les deux en tant que bien commun des époux (devălmășie)	Propriété commune sans parts définies	Le partage n'est déterminé qu'à la fin du régime, par exemple en cas de divorce
Les enfants	Les enfants comme propriétaires	Mineur : vente et hypothèque exigent l'autorisation du tribunal

L'extrait n'est pas tout : le régime matrimonial

C'est ici que se trouve la grande différence entre ce que l'on voit sur l'extrait et ce qui est déterminant.

La Roumanie participe au règlement européen 2016/1103 relatif aux régimes matrimoniaux. Le règlement s'applique aux époux mariés, ou ayant choisi une loi applicable, à partir du 29 janvier 2019. À défaut de choix, selon l'article 26, s'applique la loi de la première résidence habituelle commune des époux après le mariage, même s'il s'agit d'un État hors de l'Union. Pour un couple marié et vivant en Israël, il s'agit généralement du droit israélien.

Pour les couples mariés avant 2019, le Code civil roumain (articles 2589 et 2590) renvoie à la loi choisie par les époux et, à défaut, à la loi de leur résidence habituelle commune. Là encore, pour un couple vivant en Israël, le chemin mène généralement au droit israélien.

Et le droit israélien, la loi sur les relations patrimoniales entre époux (en hébreu), s'applique aux personnes mariées depuis le 1.1.1974. Pendant le mariage, chacun conserve ses biens et, à la dissolution du mariage, a lieu un partage des ressources : chacun a droit à la moitié de la valeur des biens communs. Autrement dit, une villa achetée avec de l'argent commun et enregistrée au nom d'un seul d'entre vous peut tout de même être incluse dans le partage. Nous avons détaillé ce scénario dans notre article sur un bien en Roumanie en cas de divorce.

La copropriété en Roumanie : ce que cela signifie au quotidien

Si vous avez choisi une copropriété en quotes-parts, voici les règles à connaître, selon le Code civil roumain :

Les parts sont égales, sauf disposition contraire (article 634). Vous avez payé 70/30 ? Faites-le inscrire sur l'extrait.
La vente ou l'hypothèque exige l'accord de tous (article 641). Un copropriétaire ne peut pas vendre la maison seul.
Chaque copropriétaire peut demander le partage à tout moment (article 669), sauf si le partage a été suspendu par la loi, par une convention ou par une décision de justice.

Et les époux soumis au régime de communauté roumain ? Selon l'article 346, la vente ou la mise en garantie d'un bien commun exige le consentement des deux.

Le crédit immobilier : qui est inscrit, signe

Si vous financez l'achat par un crédit immobilier roumain, l'hypothèque est inscrite sur le bien. En pratique, toute personne inscrite comme propriétaire doit signer le contrat d'hypothèque, et les banques examinent les revenus de l'emprunteur. Lorsque le bien est au nom de l'un et que le revenu appartient à l'autre, attendez-vous à des questions et à des exigences de la banque.

Demandez à la banque qui doit être emprunteur et qui doit constituer l'hypothèque, avant même de décider au nom de qui enregistrer le bien. Nous avons consacré un guide distinct aux conditions de crédit pour les non-résidents.

Il n'existe pas d'enregistrement « correct » pour tout le monde. Il existe un enregistrement adapté à l'origine des fonds, au financement et au projet de la famille, et mieux vaut le choisir avant le notaire, pas après.

Enregistrer au nom des enfants : cela semble judicieux, parfois non

Enfant mineur. Il est possible d'acheter un bien au nom d'un mineur, les parents signant en son nom. Mais selon l'article 144 du Code civil, la vente ou l'hypothèque du bien d'un mineur exige l'autorisation préalable du juge des tutelles, accordée seulement si l'opération répond à un besoin du mineur ou lui est manifestement profitable. Selon une analyse de law-partners, il faut aussi joindre à la demande une expertise, un projet de contrat et un compte bancaire au nom du mineur pour le produit de la vente. Autrement dit, si vous voulez vendre dans cinq ans, vous devrez convaincre un juge.

Enfant majeur. Le bien lui appartient à tous égards : il décide de vendre, il peut hypothéquer, et le bien est exposé à ses créanciers. En revanche, un bien qu'un enfant a reçu en donation de ses parents est, en Roumanie, en règle générale un bien propre et non un bien commun avec son conjoint, sauf disposition contraire.

Et si vous enregistrez à votre nom pour transmettre plus tard ? C'est une option légitime, avec des conséquences fiscales dans les deux pays. Nous les avons détaillées dans notre guide de la donation aux enfants.

La succession : ce que l'enregistrement change

La copropriété ne remplace pas un testament. Lorsque l'un des propriétaires décède, sa part est transmise par une procédure successorale devant un notaire roumain, et la loi applicable est déterminée selon le règlement européen sur les successions. La copropriété facilite toutefois le quotidien : le conjoint survivant est déjà propriétaire de sa part et n'a pas besoin d'attendre la fin de la procédure pour la gérer. Voir notre guide de la succession d'un bien en Roumanie.

Cinq questions pour vous aider à décider

D'où vient l'argent ? D'argent commun, de l'héritage de l'un de vous, ou d'une donation des parents ?
Qui demandera le crédit immobilier ? Et qui doit être inscrit pour que la banque donne son accord ?
Avez-vous un contrat de mariage ? Et si oui, vise-t-il les biens situés à l'étranger ?
Quel est le plan à long terme ? Y habiter, vendre dans quelques années, ou transmettre le bien aux enfants ?
Que se passe-t-il si l'un de vous décède ? Existe-t-il un testament qui mentionne le bien en Roumanie ?

Questions fréquentes

Peut-on enregistrer un bien en Roumanie au nom d'un seul des conjoints ?

Oui. Mais pour un couple israélien, ce qui appartient à qui est aussi déterminé par le régime matrimonial, généralement le droit israélien. Si le bien a été acheté avec de l'argent commun, il peut être inclus dans le partage des ressources à la dissolution du mariage, même si un seul de vous est inscrit.

Quelle est la différence entre cote-părți et devălmășie ?

Dans la propriété en quotes-parts (cote-părți), chaque propriétaire détient une part définie et, sauf mention contraire, les parts sont présumées égales. Dans la communauté des époux (devălmășie), il n'y a pas de parts définies ; elles ne sont déterminées qu'à la fin du régime, par exemple en cas de divorce.

L'un des propriétaires peut-il vendre la villa sans l'autre ?

Non. Selon l'article 641 du Code civil roumain, la vente ou la mise en garantie d'un bien en copropriété exige le consentement de tous les copropriétaires. Ce que chaque copropriétaire peut faire seul, c'est demander le partage.

Faut-il enregistrer le bien au nom d'un enfant mineur ?

En général, c'est contraignant. La vente ou l'hypothèque du bien d'un mineur exige l'autorisation préalable du juge des tutelles, accordée uniquement si l'opération est manifestement profitable au mineur. Si vous pourriez vouloir vendre ou refinancer avant la majorité de l'enfant, réfléchissez-y sérieusement.

La banque roumaine exigera-t-elle que nous soyons tous deux emprunteurs ?

Cela dépend de la banque et de vos revenus. La personne inscrite comme propriétaire devra signer l'hypothèque, et celle dont le revenu sert à l'approbation sera généralement emprunteur. Interrogez la banque avant de décider de l'enregistrement.

En résumé

Le nom inscrit sur l'extrait n'est qu'une partie de la réponse. Ce qui compte, c'est aussi votre régime matrimonial, qui constitue l'hypothèque, et le projet pour la génération suivante.

Si vous êtes sur le point d'acheter, chez nous à Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue les cinq questions, et préparerons la liste pour votre avocat et pour la banque.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources et données : Règlement (UE) 2016/1103 relatif aux régimes matrimoniaux, EUR-Lex · Loi israélienne sur les relations patrimoniales entre époux, 1973 (Nevo, en hébreu) · Portail de la législation roumaine : Code civil, loi 287/2009 · codulcivil.ro : article 357, liquidation de la communauté et partage · law-partners.ro : les biens immobiliers des mineurs · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR).

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données sont celles d'octobre 2026. La loi applicable au régime matrimonial dépend de la date du mariage, du lieu de résidence et des conventions entre époux. Avant l'enregistrement, consultez un avocat roumain et un avocat israélien en droit de la famille.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.

Au nom de qui enregistrer la villa : le couple, les enfants ou l'un de vous ?