Une donation entre parents et enfants, époux et parents jusqu'au troisième degré est exonérée de l'impôt roumain sur la transmission, selon l'article 111 du Code fiscal.
Celui qui a reçu un bien en donation et le vend dans les trois ans suivant la donation paie 3 % de la valeur de la transaction, même si les parents l'ont détenu dix ans.
Une donation à un proche résident israélien est exonérée de l'impôt sur la plus-value, et le donataire reprend la date d'acquisition et le coût du donateur. Un enfant non-résident n'en bénéficie pas.
L'inscription des donataires au livre foncier de l'ANCPI coûte 0,15 % de la valeur pour un particulier, plus les honoraires du notaire selon un barème dégressif.
Vendre ou hypothéquer le bien d'un mineur exige l'autorisation préalable du juge des tutelles, accordée seulement si l'opération lui est manifestement profitable.
Donner un bien en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, on transmet un bien par donation au moyen d'un contrat de donation (contract de donație) signé devant notaire, faute de quoi il est nul. Une donation entre parents et enfants, entre époux et entre parents jusqu'au troisième degré est exonérée de l'impôt roumain sur la transmission ; on ne paie que le notaire et l'inscription au livre foncier. En Israël, une donation à un proche résident israélien est exonérée de l'impôt sur la plus-value. Le point que beaucoup manquent : en cas de revente ultérieure, le décompte des années de détention en Roumanie repart du jour de la donation.
Des parents me demandent : « Pourquoi attendre la succession, si l'on peut le leur donner dès maintenant ? » Bonne question. Mais une donation est très difficile à défaire ; il vaut donc mieux comprendre ce qu'elle apporte, ce qu'elle coûte et ce que l'on perd en chemin.
Donation ou succession : la différence pratique
Nous avons consacré un guide distinct à la succession d'un bien en Roumanie. Ici, je compare les deux voies, car la décision se joue généralement entre elles.
| Sujet | Donation de son vivant | Succession |
|---|---|---|
| Procédure en Roumanie | Contrat de donation devant notaire | Procédure successorale devant notaire et certificat d'héritier |
| Impôt roumain sur la transmission, parents jusqu'au 3e degré | Exonéré | Exonéré si la procédure s'achève dans les deux ans, sinon 1 % |
| Impôt roumain sur la transmission, non-parents | 3 % ou 1 %, comme pour une vente | Même règle des deux ans |
| Qui décide du bien après la transmission | Les enfants, dès la signature | Les parents, jusqu'au décès |
| Impôt en Israël le jour de la transmission | Exonéré pour une donation à un proche résident israélien, selon l'article 97(a)(5) | Pas d'impôt sur les successions en Israël |
La donation transmet le bien dès aujourd'hui, mais elle en transmet aussi le contrôle. C'est le cœur du sujet, davantage que n'importe quelle ligne fiscale.
Comment procéder en Roumanie : le contrat de donation devant notaire
Selon l'article 1011 du Code civil roumain, la donation se fait par acte notarié, faute de quoi elle est frappée de nullité absolue. Il n'existe pas de donation « verbale » ni de donation par acte sous seing privé, même entre parents et enfants.
Ce qu'il faut apporter au notaire, selon les listes publiées par des études notariales roumaines :
- Les pièces d'identité des donateurs et des donataires.
- Les documents du bien : l'acte d'achat et un extrait à jour du livre foncier.
- Un certificat fiscal de la collectivité locale attestant l'absence de dettes sur le bien.
- Les documents prouvant le lien de parenté, comme les actes de naissance et de mariage, car ce sont eux qui ouvrent droit à l'exonération.
- La police d'assurance habitation obligatoire (PAD).
Un document israélien doit être apostillé et accompagné d'une traduction certifiée en roumain. Celui qui ne peut pas se présenter à la signature donne une procuration spéciale, signée dans un consulat roumain ou devant un notaire en Israël avec apostille. Nous avons décrit cette voie dans notre guide de la procuration.
Combien cela coûte : impôt, notaire et inscription
Impôt sur la transmission. Selon l'article 111 du Code fiscal (loi 227/2015), une donation entre époux et entre parents et alliés jusqu'au troisième degré inclus n'est pas imposable. Le premier degré correspond aux parents et aux enfants, le deuxième aux grands-parents, petits-enfants et frères et sœurs, et le troisième aux oncles et tantes, neveux et nièces, arrière-petits-enfants et arrière-grands-parents. Une donation à une personne qui n'est pas un tel parent est imposée comme une vente : 3 % si le donateur a détenu le bien jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà de trois ans, selon le détail publié par notari.pro.
Notaire. Les honoraires sont fixés selon un barème dégressif en fonction de la valeur du bien, TVA en sus. Selon une étude notariale de Bucarest, pour un bien d'une valeur de 300 000 lei, cela représente environ 3 705 lei hors TVA. Pour un bien plus cher, le montant augmente, mais à un taux marginal décroissant.
Inscription. L'inscription des donataires au livre foncier de l'ANCPI coûte 0,15 % de la valeur pour un particulier.
L'horloge de l'impôt à la revente repart à zéro
C'est ici que se trouve le piège le plus fréquent. L'exonération porte sur la donation elle-même, pas sur ce qui se passera ensuite.
Selon notari.pro, lorsque celui qui a reçu un bien par donation le vend, le taux de l'impôt roumain est déterminé par le temps écoulé depuis le contrat de donation. Autrement dit, des parents qui ont détenu la maison dix ans et auraient payé 1 % s'ils l'avaient vendue eux-mêmes la donnent à leur fille, qui la vend un an plus tard : elle paiera 3 % de la valeur de la transaction.
Si vous prévoyez une vente prochaine, évaluez la donation au regard du calendrier de la vente, et pas seulement du calcul successoral.
Si vous prévoyez une vente prochaine, évaluez la donation au regard du calendrier de la vente, et pas seulement du calcul successoral. Nous avons consacré un guide distinct à l'impôt à la revente.
Le versant israélien : l'article 97(a)(5)
Selon l'Ordonnance israélienne de l'impôt sur le revenu (en hébreu), une donation est considérée comme une « vente » au regard de l'impôt sur la plus-value. Le bien roumain d'un résident israélien est un actif situé à l'étranger ; il relève donc de l'Ordonnance. L'article 97(a)(5) exonère la donation à un particulier qui est un proche, ou à un autre particulier lorsque l'inspecteur des impôts est convaincu que la donation a été faite de bonne foi, à condition que le donataire ne soit pas non-résident.
Deux conséquences pratiques :
- L'enfant hérite de « l'historique fiscal ». Selon la définition de la « date d'acquisition » à l'article 88, celui qui a reçu un bien par donation exonérée se substitue au donateur : la date d'acquisition et le coût sont ceux de la personne qui a acquis le bien autrement que par donation. L'impôt est reporté, il n'est pas effacé.
- Un enfant qui vit à l'étranger est un autre cas. Si votre fils ou votre fille est non-résident au sens du droit israélien, cette exonération ne s'applique pas, et l'impôt doit être examiné avant même la signature.
Donner la maison et continuer d'y vivre
Beaucoup de parents souhaitent transmettre la propriété tout en continuant d'utiliser la maison. Le droit roumain reconnaît une solution courante : la donation avec réserve d'usufruit viager (rezerva dreptului de uzufruct viager). Les enfants reçoivent la propriété, et les parents conservent le droit d'habiter et d'utiliser le bien jusqu'à la fin de leurs jours.
Il est aussi possible d'imposer des charges au donataire, par exemple prendre soin du donateur, mais cela complique les choses lorsque le donataire est mineur.
Enfants mineurs, crédit immobilier et terrain
Mineurs. Un mineur peut recevoir une donation sans charges, et les parents signent en son nom, sans autorisation du juge des tutelles. Une donation avec charges exige une telle autorisation. Et surtout : selon l'article 144 du Code civil, vendre ou hypothéquer le bien d'un mineur exige l'autorisation préalable du tribunal, qui n'est accordée que si l'opération répond à un besoin du mineur ou lui est manifestement profitable, selon une analyse juridique de law-partners. Une maison inscrite au nom d'un enfant de 8 ans est une maison très difficile à vendre avant qu'il ne grandisse.
Crédit immobilier. Si le bien est grevé d'une hypothèque, celle-ci subsiste après la donation. Parlez à la banque avant d'aller chez le notaire, pas après.
Terrain. Pour une villa acquise avec un droit de superficie (Superficie), la donation transmet la propriété du bâtiment et le droit d'usage du terrain, pas le terrain lui-même. Nous avons expliqué cette distinction dans notre article sur la propriété du terrain.
Quand la donation est une moins bonne idée
- Quand vous pourriez avoir besoin du bien ou de l'argent qu'il rapporte. Après la signature, la décision de vendre ou de louer appartient aux enfants.
- Quand une vente est proche. L'horloge des trois ans repart à zéro.
- Quand l'enfant est non-résident. L'exonération israélienne ne s'applique pas.
- Quand il y a plus d'un enfant et pas de plan d'ensemble. Une donation à l'un peut porter atteinte à la réserve héréditaire des autres, si la succession est régie par le droit roumain. Selon notari.pro, un héritier réservataire peut demander la réduction d'une telle donation après le décès.
Et il existe aussi de nombreuses bonnes raisons de donner : les enfants sont installés tôt, il n'y a pas de procédure successorale dans un autre pays, et un bien qu'un enfant reçoit en donation de ses parents est, en Roumanie, en règle générale un bien propre et non un bien commun avec son conjoint, sauf si le donateur en a expressément décidé autrement (article 340 du Code civil). En droit israélien également, une donation reçue par l'un des époux est exclue du partage des biens. Voir notre article sur le divorce et un bien en Roumanie.
Questions fréquentes
Une donation de bien aux enfants est-elle imposée en Roumanie ?
Non. Selon l'article 111 du Code fiscal roumain, une donation entre parents et enfants, entre époux et entre parents jusqu'au troisième degré est exonérée de l'impôt sur la transmission. On paie les honoraires du notaire et l'inscription au livre foncier, 0,15 % de la valeur pour un particulier.
Peut-on signer le contrat de donation depuis Israël ?
Le contrat est signé devant un notaire en Roumanie, mais vous n'êtes pas obligé de vous déplacer. Vous pouvez donner une procuration spéciale dans un consulat roumain ou devant un notaire en Israël, avec apostille et traduction certifiée, et un représentant signera en votre nom.
Si ma fille vend le bien reçu en donation, combien d'impôt paiera-t-elle en Roumanie ?
Le taux est déterminé par le temps écoulé depuis le contrat de donation : 3 % de la valeur de la transaction si elle vend dans les trois ans, et 1 % au-delà de trois ans. La période pendant laquelle vous avez détenu le bien ne compte pas pour elle.
La donation d'un bien à l'étranger à un enfant est-elle exonérée d'impôt en Israël ?
Selon l'article 97(a)(5) de l'Ordonnance israélienne de l'impôt sur le revenu, une donation à un particulier qui est un proche est exonérée de l'impôt sur la plus-value si le donataire n'est pas non-résident. Le donataire se substitue au donateur quant à la date d'acquisition et au coût ; l'impôt est donc reporté à la vente future. Vérifiez votre cas avec un conseiller fiscal.
Peut-on donner la maison et continuer d'y vivre ?
Oui. En Roumanie, il est courant de donner un bien en se réservant un usufruit viager (uzufruct viager). Les enfants reçoivent la propriété, et les parents continuent d'habiter et d'utiliser la maison.
En résumé
Donner un bien roumain à ses enfants est simple et relativement peu coûteux : un notaire, pas d'impôt sur la transmission entre proches et, en Israël, une exonération pour un proche résident israélien. Mais la donation transmet aussi le contrôle, remet à zéro l'horloge de l'impôt à la revente, et se complique lorsque l'enfant est mineur ou vit à l'étranger.
Si vous envisagez de transmettre un bien roumain à vos enfants, chez nous à Balotești ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue le calendrier, les questions pour le notaire et les points à vérifier avec votre conseiller fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
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Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données sont celles d'octobre 2026. La donation d'un bien est une décision difficile à annuler, qui dépend de la résidence fiscale du donataire et du droit applicable à la succession. Avant de signer, consultez un notaire ou un avocat roumain ainsi qu'un conseiller fiscal israélien.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
