Donația între părinți și copii, soți și rude până la gradul al treilea este scutită de impozitul românesc pe transfer, potrivit articolului 111 din Codul fiscal.
Cine a primit o proprietate prin donație și o vinde în trei ani de la donație plătește 3% din valoarea tranzacției, chiar dacă părinții au deținut-o un deceniu.
Donația către o rudă rezidentă în Israel este scutită de impozitul pe câștigul de capital, iar donatarul intră în locul donatorului la data achiziției și la cost. Un copil nerezident nu beneficiază de scutire.
Înscrierea donatarilor în cartea funciară la ANCPI costă 0,15% din valoare pentru o persoană fizică, plus onorariul notarului după o grilă în trepte.
Vânzarea sau ipotecarea bunului unui minor necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, dată doar când actul îi aduce un folos neîndoielnic.
Donația unei proprietăți în România: răspunsul scurt
În România, o proprietate se transmite prin donație cu un contract de donație încheiat la notar, altfel este nul. Donația între părinți și copii, între soți și între rude până la gradul al treilea este scutită de impozitul românesc pe transfer, iar costurile sunt doar notarul și înscrierea în cartea funciară. În Israel, donația către o rudă rezidentă în Israel este scutită de impozitul pe câștigul de capital. Punctul pe care mulți îl scapă: la o vânzare ulterioară, numărătoarea anilor de deținere în România începe din ziua donației.
Părinții mă întreabă: „De ce să așteptăm moștenirea, dacă le-o putem da chiar acum?”. Întrebare bună. Dar o donație este foarte greu de întors, așa că merită înțeles ce oferă, cât costă și ce se pierde pe drum.
Donație sau moștenire: diferența practică
Despre moștenirea unei proprietăți din România am scris un ghid separat. Aici compar cele două căi, pentru că decizia este de regulă între ele.
| Subiect | Donație în timpul vieții | Moștenire |
|---|---|---|
| Procedura în România | Contract de donație la notar | Procedură succesorală la notar și certificat de moștenitor |
| Impozitul românesc pe transfer, rude până la gradul 3 | Scutire | Scutire dacă procedura se încheie în doi ani, altfel 1% |
| Impozitul românesc pe transfer, persoane care nu sunt rude | 3% sau 1%, ca la vânzare | Aceeași regulă a celor doi ani |
| Cine decide asupra proprietății după transfer | Copiii, din ziua semnării | Părinții, până la deces |
| Impozit în Israel în ziua transferului | Scutire la donația către o rudă rezidentă în Israel, potrivit secțiunii 97(a)(5) | În Israel nu există impozit pe moștenire |
Donația transmite proprietatea chiar de azi, dar transmite și controlul asupra ei. Acesta este miezul problemei, mai mult decât orice rând fiscal.
Cum se face în România: contractul de donație la notar
Potrivit articolului 1011 din Codul civil român, donația se încheie prin înscris autentic la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Nu există donație „verbală” și nici donație prin înscris sub semnătură privată, nici între părinți și copii.
Ce duceți la notar, potrivit listelor unor birouri notariale din România:
- Actele de identitate ale donatorilor și ale donatarilor.
- Actele proprietății: contractul de cumpărare și un extras de carte funciară recent.
- Certificatul fiscal de la autoritatea locală, care arată că nu există datorii pentru proprietate.
- Documente care dovedesc rudenia, precum certificatele de naștere și de căsătorie, pentru că ele dau dreptul la scutire.
- Polița obligatorie de asigurare a locuinței (PAD).
Un document israelian vine cu apostilă și traducere autorizată în limba română. Cine nu poate veni la semnare dă o procură specială, semnată la un consulat român sau la un notar în Israel, cu apostilă. Despre această cale am scris în ghidul procurii.
Cât costă: impozit, notar și înscriere
Impozitul pe transfer. Potrivit articolului 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015), donația între soți și între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv nu se impozitează. Gradul întâi înseamnă părinți și copii, gradul al doilea bunici, nepoți și frați, iar gradul al treilea unchi și mătuși, nepoți de frate sau soră, strănepoți și străbunici. Donația către cineva care nu este o astfel de rudă se impozitează ca o vânzare: 3% dacă donatorul a deținut proprietatea până la trei ani și 1% după trei ani, potrivit detalierii de pe notari.pro.
Notarul. Onorariul se stabilește după o grilă în trepte, în funcție de valoarea proprietății, plus TVA. Potrivit unui birou notarial din București, pentru o proprietate în valoare de 300.000 de lei este vorba de circa 3.705 lei fără TVA. La o proprietate mai scumpă suma crește, dar cu o cotă marginală descrescătoare.
Înscrierea. Înscrierea donatarilor în cartea funciară la ANCPI costă 0,15% din valoare pentru o persoană fizică.
Ceasul impozitului la vânzare pornește de la zero
Aici se află cea mai frecventă capcană. Scutirea se aplică donației în sine, nu la ce se întâmplă după ea.
Potrivit notari.pro, când cel care a primit o proprietate prin donație o vinde, cota impozitului românesc se stabilește după timpul scurs de la data contractului de donație. Adică părinții care au deținut casa zece ani și ar fi plătit 1% dacă ar fi vândut ei înșiși o donează fiicei, iar ea o vinde un an mai târziu: va plăti 3% din valoarea tranzacției.
Cine plănuiește să vândă curând trebuie să calculeze donația în raport cu calendarul vânzării, nu doar cu socoteala moștenirii.
Cine plănuiește să vândă curând trebuie să calculeze donația în raport cu calendarul vânzării, nu doar cu socoteala moștenirii. Despre impozitul la vânzare am scris un ghid separat.
Partea israeliană: secțiunea 97(a)(5)
Potrivit Ordonanței israeliene a impozitului pe venit (în ebraică), donația este considerată „vânzare” în privința impozitului pe câștigul de capital. O proprietate în România a unui rezident israelian este un bun în străinătate, așa că este analizată potrivit Ordonanței. Secțiunea 97(a)(5) scutește donația către o persoană fizică ce este rudă sau către o altă persoană fizică atunci când inspectorul fiscal s-a convins că donația a fost făcută cu bună-credință, cu condiția ca donatarul să nu fie nerezident.
Două consecințe practice:
- Copilul moștenește „istoricul fiscal”. Potrivit definiției „datei achiziției” din secțiunea 88, cine a primit un bun printr-o donație scutită intră în locul donatorului: data achiziției și costul sunt ale celui care a cumpărat bunul altfel decât prin donație. Impozitul este amânat, nu șters.
- Un copil care locuiește în străinătate este un alt caz. Dacă fiul sau fiica sunt nerezidenți potrivit legii israeliene, această scutire nu se aplică, iar impozitul trebuie verificat încă dinainte de semnare.
Să donați casa și să continuați să locuiți în ea
Mulți părinți vor să transmită proprietatea, dar să folosească în continuare casa. Dreptul român cunoaște o soluție uzuală: donația cu rezerva dreptului de uzufruct viager. Copiii primesc nuda proprietate, iar părinții își păstrează dreptul de a locui și de a folosi casa până la sfârșitul vieții.
Se pot impune donatarului și sarcini, de exemplu să se îngrijească de donator, dar asta complică lucrurile când donatarul este minor.
Copii minori, credit ipotecar și teren
Minorii. Un minor poate primi o donație fără sarcini, iar părinții semnează în numele lui, fără autorizarea instanței de tutelă. O donație cu sarcini necesită o astfel de autorizare. Și cel mai important: potrivit articolului 144 din Codul civil, pentru a vinde sau a ipoteca un bun al unui minor este necesară autorizarea prealabilă a instanței, care se dă doar dacă actul răspunde unei nevoi a minorului sau îi aduce un folos neîndoielnic, potrivit unei analize juridice de pe law-partners. O casă înscrisă pe numele unui copil de 8 ani este o casă foarte greu de vândut până când acesta crește.
Creditul ipotecar. Dacă pe proprietate există o ipotecă, ea rămâne și după donație. Discutați cu banca înainte de notar, nu după.
Terenul. La o vilă cumpărată cu drept de superficie, donația transmite proprietatea asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului, nu terenul însuși. Despre această distincție am scris în articolul despre proprietatea asupra terenului.
Când donația este o idee mai puțin bună
- Când s-ar putea să aveți nevoie de proprietate sau de banii din ea. După semnare, decizia de a vinde sau de a închiria aparține copiilor.
- Când vânzarea este aproape. Ceasul celor trei ani se resetează.
- Când copilul este nerezident. Scutirea israeliană nu se aplică.
- Când aveți mai mulți copii și nu există un plan de ansamblu. O donație către unul poate încălca rezerva succesorală a celorlalți, dacă moștenirea se va deschide potrivit dreptului român. Potrivit notari.pro, un moștenitor rezervatar poate cere reducțiunea unei astfel de donații după deces.
Există și multe motive bune de a dona: copiii sunt așezați devreme, nu există o procedură succesorală într-o altă țară, iar o proprietate primită de un copil prin donație de la părinți este în România, ca regulă, bunul lui propriu, nu un bun comun cu soțul sau soția, cu excepția cazului în care donatorul a prevăzut expres altfel (articolul 340 din Codul civil). Și în dreptul israelian, donația primită de unul dintre soți este exclusă de la echilibrarea resurselor. Despre aceasta, în articolul despre divorț și proprietatea din România.
Întrebări frecvente
Există impozit pe donația unei proprietăți către copii în România?
Nu. Potrivit articolului 111 din Codul fiscal român, donația între părinți și copii, între soți și între rude până la gradul al treilea este scutită de impozitul pe transfer. Plătiți onorariul notarului și înscrierea în cartea funciară, 0,15% din valoare pentru o persoană fizică.
Pot semna contractul de donație din Israel?
Contractul se semnează la un notar în România, dar nu e obligatoriu să veniți. Puteți da o procură specială la un consulat român sau la un notar în Israel, cu apostilă și traducere autorizată, iar un reprezentant semnează în numele dumneavoastră.
Dacă fiica mea vinde proprietatea primită prin donație, cât impozit plătește în România?
Cota impozitului se stabilește după timpul scurs de la data contractului de donație: 3% din valoarea tranzacției dacă vinde în trei ani și 1% după trei ani. Timpul în care ați deținut dumneavoastră proprietatea nu i se numără.
Este donația unei proprietăți din străinătate către un copil scutită de impozit în Israel?
Potrivit secțiunii 97(a)(5) din Ordonanța israeliană a impozitului pe venit, donația către o persoană fizică ce este rudă este scutită de impozitul pe câștigul de capital dacă donatarul nu este nerezident. Donatarul intră în locul donatorului în privința datei achiziției și a costului, așa că impozitul este amânat până la vânzarea viitoare. Verificați cazul dumneavoastră cu un consultant fiscal.
Pot dona casa și să continui să locuiesc în ea?
Da. În România este uzual să donați o proprietate cu rezerva dreptului de uzufruct viager. Copiii primesc proprietatea, iar părinții continuă să locuiască în casă și să o folosească.
Concluzia
Donația unei proprietăți din România către copii este simplă și relativ ieftină: notar, fără impozit pe transfer pentru rude, iar în Israel scutire pentru o rudă rezidentă în Israel. Dar transmite și controlul, resetează ceasul impozitului la vânzare și se complică atunci când copilul este minor sau locuiește în străinătate.
Dacă vă gândiți să transmiteți copiilor o proprietate din România, în Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin calendar, prin întrebările pentru notar și prin ce merită verificat cu consultantul dumneavoastră fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Codul civil (Legea 287/2009) și Codul fiscal (Legea 227/2015) · notari.pro: contractul de donație, documente, impozit și costuri (24.08.2026) · notari.pro: impozitul la vânzarea unei proprietăți în 2026 · Notariat Dorobanți: contractul de donație · law-partners.ro: regimul juridic al bunurilor imobile ale minorilor · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Ordonanța israeliană a impozitului pe venit, partea E: câștiguri de capital (în ebraică) · Autoritatea Fiscală din Israel (în ebraică).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile în octombrie 2026. Donația unei proprietăți este o decizie greu de anulat și depinde de rezidența fiscală a donatarului și de legea care se va aplica moștenirii. Înainte de semnare, vă recomandăm să consultați un notar sau un avocat român și un consultant fiscal israelian.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
