Eine Schenkung zwischen Eltern und Kindern, Ehepartnern und Verwandten bis zum dritten Grad ist nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs von der rumänischen Übertragungssteuer befreit.
Wer eine geschenkte Immobilie innerhalb von drei Jahren ab der Schenkung verkauft, zahlt 3 % des Transaktionswerts, auch wenn die Eltern sie ein Jahrzehnt gehalten haben.
Eine Schenkung an einen in Israel ansässigen Verwandten ist von der Steuer auf Veräußerungsgewinne befreit, und der Beschenkte übernimmt Erwerbstag und Kosten. Ein gebietsfremdes Kind profitiert nicht.
Die Eintragung der Beschenkten im Grundbuch der ANCPI kostet für Privatpersonen 0,15 % des Werts, dazu das Notarhonorar nach einer gestaffelten Tabelle.
Verkauf oder Belastung der Immobilie eines Minderjährigen erfordern eine vorherige Genehmigung des Vormundschaftsgerichts, nur wenn die Handlung ihm eindeutig nützt.
Schenkung einer Immobilie in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien wird eine Immobilie mit einem Schenkungsvertrag (contract de donație) verschenkt, der beim Notar unterzeichnet wird, sonst ist er nichtig. Eine Schenkung zwischen Eltern und Kindern, zwischen Ehepartnern und zwischen Verwandten bis zum dritten Grad ist von der rumänischen Übertragungssteuer befreit, und es fallen nur Notar und Grundbucheintragung an. In Israel ist eine Schenkung an einen in Israel ansässigen Verwandten von der Steuer auf Veräußerungsgewinne befreit. Der Punkt, den viele übersehen: Bei einem späteren Verkauf beginnt die Zählung der Haltedauer in Rumänien mit dem Tag der Schenkung.
Eltern fragen mich: „Warum auf die Erbschaft warten, wenn wir es ihnen schon jetzt geben können?“ Eine gute Frage. Aber eine Schenkung lässt sich nur sehr schwer rückgängig machen, daher sollten Sie verstehen, was sie bringt, was sie kostet und was dabei verloren geht.
Schenkung oder Erbschaft: der praktische Unterschied
Über das Erben einer Immobilie in Rumänien haben wir einen eigenen Ratgeber geschrieben. Hier vergleiche ich beide Wege, denn die Entscheidung fällt in der Regel zwischen ihnen.
| Thema | Schenkung zu Lebzeiten | Erbschaft |
|---|---|---|
| Verfahren in Rumänien | Schenkungsvertrag beim Notar | Nachlassverfahren beim Notar und Erbschein |
| Rumänische Übertragungssteuer, Verwandte bis 3. Grad | Befreit | Befreit, wenn das Verfahren innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen wird, sonst 1 % |
| Rumänische Übertragungssteuer, Nichtverwandte | 3 % oder 1 %, wie bei einem Verkauf | Dieselbe Zwei-Jahres-Regel |
| Wer nach der Übertragung über die Immobilie entscheidet | Die Kinder, ab dem Tag der Unterzeichnung | Die Eltern, bis zum Tod |
| Steuer in Israel am Tag der Übertragung | Befreit bei Schenkung an einen in Israel ansässigen Verwandten, nach Abschnitt 97(a)(5) | Israel kennt keine Erbschaftsteuer |
Eine Schenkung überträgt die Immobilie schon heute, aber sie überträgt auch die Kontrolle darüber. Das ist der Kern der Sache, mehr als jede Steuerzeile.
Wie es in Rumänien funktioniert: Schenkungsvertrag beim Notar
Nach Artikel 1011 des rumänischen Zivilgesetzbuchs wird eine Schenkung durch notarielle Urkunde vorgenommen, andernfalls ist sie von Anfang an nichtig. Es gibt keine „mündliche“ Schenkung und keine Schenkung durch privatschriftliche Urkunde, auch nicht zwischen Eltern und Kindern.
Was Sie zum Notar mitbringen, laut Listen rumänischer Notariate:
- Ausweisdokumente der Schenkenden und der Beschenkten.
- Unterlagen zur Immobilie: den Kaufvertrag und einen aktuellen Grundbuchauszug.
- Eine steuerliche Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Schulden auf der Immobilie lasten.
- Nachweise der Verwandtschaft, etwa Geburts- und Heiratsurkunden, denn sie begründen die Befreiung.
- Die Police der Pflichtversicherung für Wohngebäude (PAD).
Ein israelisches Dokument kommt mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Rumänische. Wer nicht zur Unterzeichnung kommen kann, erteilt eine Spezialvollmacht, die in einem rumänischen Konsulat oder bei einem Notar in Israel mit Apostille unterzeichnet wird. Diesen Weg beschreiben wir im Ratgeber zur Vollmacht.
Was es kostet: Steuer, Notar und Eintragung
Übertragungssteuer. Nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs (Gesetz 227/2015) ist eine Schenkung zwischen Ehepartnern sowie zwischen Verwandten und Verschwägerten bis einschließlich dritten Grades nicht steuerpflichtig. Ersten Grades sind Eltern und Kinder, zweiten Grades Großeltern, Enkel und Geschwister, dritten Grades Onkel und Tanten, Nichten und Neffen, Urenkel und Urgroßeltern. Eine Schenkung an jemanden außerhalb dieses Kreises wird wie ein Verkauf besteuert: 3 %, wenn der Schenkende die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten hat, und 1 % nach drei Jahren, laut einer Aufstellung von notari.pro.
Notar. Das Honorar richtet sich nach einer gestaffelten Tabelle nach dem Wert der Immobilie, zuzüglich Mehrwertsteuer. Laut einem Notariat in Bukarest sind es bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Lei etwa 3.705 Lei vor Mehrwertsteuer. Bei einer teureren Immobilie steigt der Betrag, aber mit sinkendem Grenzsatz.
Eintragung. Die Eintragung der Beschenkten im Grundbuch der ANCPI kostet für Privatpersonen 0,15 % des Werts.
Die Uhr für die Verkaufssteuer beginnt von vorn
Hier liegt die häufigste Falle. Die Befreiung gilt für die Schenkung selbst, nicht für das, was danach geschieht.
Laut notari.pro richtet sich, wenn jemand eine geschenkte Immobilie verkauft, der rumänische Steuersatz nach der Zeit, die seit dem Tag des Schenkungsvertrags vergangen ist. Das heißt: Eltern, die das Haus zehn Jahre gehalten haben und bei eigenem Verkauf 1 % gezahlt hätten, schenken es der Tochter, und sie verkauft ein Jahr später: Sie zahlt 3 % des Transaktionswerts.
Wer bald verkaufen will, muss die Schenkung gegen die Zeitleiste des Verkaufs rechnen, nicht nur gegen die Erbschaftsrechnung.
Wer bald verkaufen will, muss die Schenkung gegen die Zeitleiste des Verkaufs rechnen, nicht nur gegen die Erbschaftsrechnung. Über die Steuer beim Verkauf haben wir einen eigenen Ratgeber geschrieben.
Die israelische Seite: Abschnitt 97(a)(5)
Nach der israelischen Einkommensteuerverordnung (auf Hebräisch) gilt eine Schenkung für die Steuer auf Veräußerungsgewinne als „Verkauf“. Eine Immobilie in Rumänien eines in Israel Ansässigen ist eine Auslandsimmobilie und wird daher nach der Verordnung geprüft. Abschnitt 97(a)(5) befreit eine Schenkung an eine Einzelperson, die ein Verwandter ist, oder an eine andere Einzelperson, wenn der Veranlagungsbeamte überzeugt ist, dass die Schenkung in gutem Glauben erfolgte, vorausgesetzt, der Beschenkte ist nicht gebietsfremd.
Zwei praktische Folgen:
- Das Kind übernimmt die „Steuerhistorie“. Nach der Definition des „Erwerbstags“ in Abschnitt 88 tritt, wer eine Immobilie als befreite Schenkung erhalten hat, in die Fußstapfen des Schenkenden: Erwerbstag und Anschaffungskosten sind die desjenigen, der die Immobilie nicht als Schenkung erworben hat. Die Steuer wird aufgeschoben, nicht gelöscht.
- Ein im Ausland lebendes Kind ist ein anderer Fall. Ist der Sohn oder die Tochter nach israelischem Recht gebietsfremd, gilt diese Befreiung nicht, und die Steuer sollte schon vor der Unterzeichnung geprüft werden.
Das Haus verschenken und weiter darin wohnen
Viele Eltern möchten das Eigentum übertragen, das Haus aber weiter nutzen. Das rumänische Recht kennt dafür eine übliche Lösung: die Schenkung unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs (rezerva dreptului de uzufruct viager). Die Kinder erhalten das Eigentum, und die Eltern behalten das Wohn- und Nutzungsrecht bis an ihr Lebensende.
Man kann dem Beschenkten auch Auflagen machen, etwa für den Schenkenden zu sorgen, aber das verkompliziert die Dinge, wenn der Beschenkte minderjährig ist.
Minderjährige Kinder, Hypothek und Grundstück
Minderjährige. Ein Minderjähriger kann eine Schenkung ohne Auflagen annehmen, und die Eltern unterzeichnen in seinem Namen, ohne Genehmigung des Vormundschaftsgerichts. Eine Schenkung mit Auflagen erfordert eine solche Genehmigung. Und vor allem: Nach Artikel 144 des Zivilgesetzbuchs ist für den Verkauf oder die Belastung einer Immobilie eines Minderjährigen eine vorherige gerichtliche Genehmigung nötig, die nur erteilt wird, wenn die Handlung einem Bedürfnis des Minderjährigen entspricht oder ihm eindeutig nützt, laut einer rechtlichen Analyse von law-partners. Ein Haus, das auf ein 8-jähriges Kind eingetragen ist, ist ein Haus, das sich bis zu seiner Volljährigkeit nur sehr schwer verkaufen lässt.
Hypothek. Lastet eine Hypothek auf der Immobilie, bleibt die Belastung auch nach der Schenkung bestehen. Sprechen Sie mit der Bank vor dem Notartermin, nicht danach.
Grundstück. Bei einer Villa, die mit einem Superficie-Recht erworben wurde, überträgt die Schenkung das Eigentum am Gebäude und das Nutzungsrecht am Grundstück, nicht das Grundstück selbst. Diese Unterscheidung erklären wir im Artikel zum Grundeigentum.
Wann eine Schenkung die schlechtere Idee ist
- Wenn Sie die Immobilie oder das Geld daraus noch brauchen könnten. Nach der Unterzeichnung entscheiden die Kinder über Verkauf oder Vermietung.
- Wenn ein Verkauf bevorsteht. Die Drei-Jahres-Uhr wird auf null gesetzt.
- Wenn das Kind gebietsfremd ist. Die israelische Befreiung gilt nicht.
- Wenn es mehr als ein Kind und keinen Gesamtplan gibt. Eine Schenkung an eines kann den Pflichtteil der anderen verletzen, wenn auf die Erbschaft rumänisches Recht anwendbar ist. Laut notari.pro kann ein pflichtteilsberechtigter Erbe nach dem Tod die Herabsetzung einer solchen Schenkung verlangen.
Und es gibt auch viele gute Gründe zu schenken: Die Kinder sind früh versorgt, es gibt kein Nachlassverfahren in einem anderen Land, und eine Immobilie, die ein Kind von seinen Eltern geschenkt bekommt, ist in Rumänien grundsätzlich sein Eigengut und kein gemeinsames Vermögen mit dem Ehepartner, sofern der Schenkende nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt hat (Artikel 340 des Zivilgesetzbuchs). Auch nach israelischem Recht ist eine Schenkung, die einer der Ehepartner erhalten hat, vom Vermögensausgleich ausgenommen. Mehr dazu im Artikel zu Scheidung und Immobilie in Rumänien.
Häufig gestellte Fragen
Fällt in Rumänien Steuer an, wenn ich meinen Kindern eine Immobilie schenke?
Nein. Nach Artikel 111 des rumänischen Steuergesetzbuchs ist eine Schenkung zwischen Eltern und Kindern, zwischen Ehepartnern und zwischen Verwandten bis zum dritten Grad von der Übertragungssteuer befreit. Sie zahlen das Notarhonorar und die Grundbucheintragung, 0,15 % des Werts für Privatpersonen.
Kann ich den Schenkungsvertrag von Israel aus unterzeichnen?
Der Vertrag wird bei einem Notar in Rumänien unterzeichnet, aber Sie müssen nicht anreisen. Sie können eine Spezialvollmacht in einem rumänischen Konsulat oder bei einem Notar in Israel erteilen, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, und ein Vertreter unterzeichnet in Ihrem Namen.
Wenn meine Tochter die geschenkte Immobilie verkauft, wie viel Steuer zahlt sie in Rumänien?
Der Steuersatz richtet sich nach der Zeit ab dem Tag des Schenkungsvertrags: 3 % des Transaktionswerts bei einem Verkauf innerhalb von drei Jahren und 1 % nach drei Jahren. Die Zeit, in der Sie die Immobilie gehalten haben, wird ihr nicht angerechnet.
Ist die Schenkung einer Auslandsimmobilie an ein Kind in Israel steuerfrei?
Nach Abschnitt 97(a)(5) der israelischen Einkommensteuerverordnung ist eine Schenkung an eine Einzelperson, die ein Verwandter ist, von der Steuer auf Veräußerungsgewinne befreit, wenn der Beschenkte nicht gebietsfremd ist. Der Beschenkte tritt hinsichtlich Erwerbstag und Anschaffungskosten in die Fußstapfen des Schenkenden, daher wird die Steuer auf den künftigen Verkauf aufgeschoben. Prüfen Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater.
Kann ich das Haus verschenken und weiter darin wohnen?
Ja. In Rumänien ist es üblich, eine Immobilie unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs (uzufruct viager) zu verschenken. Die Kinder erhalten das Eigentum, und die Eltern wohnen weiter im Haus und nutzen es.
Fazit
Die Schenkung einer Immobilie in Rumänien an die Kinder ist einfach und relativ günstig: Notar, keine Übertragungssteuer für Verwandte und in Israel eine Befreiung für in Israel ansässige Verwandte. Aber sie überträgt auch die Kontrolle, setzt die Uhr für die Verkaufssteuer auf null und wird kompliziert, wenn das Kind minderjährig ist oder im Ausland lebt.
Wenn Sie erwägen, eine Immobilie in Rumänien an Ihre Kinder zu übertragen, bei uns in Balotești oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Gemeinsam gehen wir die Zeitleiste durch, die Fragen an den Notar und das, was Sie mit Ihrem Steuerberater prüfen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Zivilgesetzbuch (Gesetz 287/2009) und Steuergesetzbuch (Gesetz 227/2015) · notari.pro: Schenkungsvertrag, Unterlagen, Steuer und Kosten (24.08.2026) · notari.pro: die Steuer beim Immobilienverkauf 2026 · Notariat Dorobanți: Schenkungsvertrag · law-partners.ro: Immobilien von Minderjährigen · Grundbuchbehörde (ANCPI) · Israelische Einkommensteuerverordnung, Teil E: Veräußerungsgewinne (auf Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben gelten für Oktober 2026. Die Schenkung einer Immobilie ist eine schwer umkehrbare Entscheidung und hängt von der steuerlichen Ansässigkeit des Beschenkten und vom auf die Erbschaft anwendbaren Recht ab. Ziehen Sie vor der Unterzeichnung einen rumänischen Notar oder Anwalt und einen israelischen Steuerberater hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
