Pe numele cui înscrieți vila: soții, copiii sau unul dintre dumneavoastră?

Pe numele cui înscrieți o proprietate în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

În România puteți înscrie o proprietate pe numele unuia dintre soți, pe numele amândurora în cote-părți determinate, ca bun comun al soților în devălmășie sau pe numele copiilor. Pentru un cuplu israelian, legea care stabilește ce aparține cu adevărat fiecăruia este de regulă legea regimului matrimonial, cel mai adesea legea israeliană, nu doar numele din extrasul de carte funciară. Oricine este înscris ca proprietar va trebui să semneze la vânzare și la ipotecă, iar o proprietate pe numele unui minor este practic blocată până când acesta crește.

Este o întrebare care apare la noi în aproape fiecare tranzacție, de obicei în săptămâna dinaintea notarului. Vă recomand să o ridicați mult mai devreme, pentru că răspunsul influențează creditul ipotecar, impozitele, moștenirea și uneori chiar relația de cuplu.

Cele patru variante, una lângă alta

Întrebați dezvoltatorii

Variantă	Ce se înscrie	Ce trebuie să știți
Unul dintre soți	Proprietar unic în extras	Extrasul nu spune întotdeauna toată povestea: regimul matrimonial poate stabili că bunul este comun
Amândoi pe cote-părți	Fiecare este proprietarul unei cote, de exemplu 50/50	Fără altă mențiune, cotele se prezumă egale
Amândoi ca bun comun al soților (devălmășie)	Proprietate comună fără cote determinate	Împărțirea se stabilește doar la încetarea regimului, de exemplu la divorț
Copiii	Copiii ca proprietari	Minor: vânzarea și ipoteca necesită autorizarea instanței

Extrasul nu este toată imaginea: regimul matrimonial

Întrebați dezvoltatorii

Aici este marea diferență între ce vedeți în extras și ce decide.

România participă la Regulamentul european 2016/1103 privind regimurile matrimoniale. Regulamentul se aplică celor care s-au căsătorit sau au ales legea aplicabilă începând cu 29 ianuarie 2019. Dacă nu ați ales legea, potrivit articolului 26 se aplică legea primei reședințe obișnuite comune după căsătorie, chiar dacă este un stat din afara Uniunii. Pentru un cuplu care s-a căsătorit și locuiește în Israel, aceasta este de regulă legea israeliană.

Pentru cuplurile căsătorite înainte de 2019, Codul civil român (articolele 2589 și 2590) trimite la legea aleasă de soți, iar în lipsa alegerii, la legea reședinței obișnuite comune. Și aici, pentru un cuplu care locuiește în Israel, drumul duce de regulă la legea israeliană.

Iar legea israeliană, Legea privind relațiile patrimoniale dintre soți (în ebraică), se aplică celor căsătoriți începând cu 1.1.1974. În timpul căsătoriei, fiecare își deține bunurile, iar la încetarea căsătoriei are loc echilibrarea resurselor: fiecare are dreptul la jumătate din valoarea bunurilor comune. Adică o vilă cumpărată din bani comuni și înscrisă doar pe numele unuia dintre dumneavoastră poate fi totuși inclusă în echilibrare. Am detaliat acest scenariu în articolul despre proprietatea din România la divorț.

Coproprietatea în România: ce înseamnă în viața de zi cu zi

Întrebați dezvoltatorii

Dacă ați ales înscrierea în coproprietate pe cote, acestea sunt regulile de știut din Codul civil român:

• Cotele sunt egale, dacă nu se prevede altfel (articolul 634). Ați plătit 70/30? Scrieți asta în extras.
• Vânzarea sau ipoteca necesită acordul tuturor (articolul 641). Un coproprietar nu poate vinde singur casa.
• Orice coproprietar poate cere oricând partajul (articolul 669), cu excepția cazului în care partajul a fost suspendat prin lege, convenție sau hotărâre judecătorească.

Iar soții cărora li se aplică regimul comunității din dreptul român? Potrivit articolului 346, înstrăinarea sau grevarea unui bun comun necesită acordul amândurora.

Creditul ipotecar: cine este înscris, semnează

Întrebați dezvoltatorii

Dacă finanțați cumpărarea cu un credit ipotecar românesc, ipoteca se înscrie pe proprietate. În practică, oricine este înscris ca proprietar trebuie să semneze contractul de ipotecă, iar băncile analizează veniturile celui care se împrumută. Când proprietatea este pe numele unuia, iar venitul îi aparține celuilalt, așteptați-vă la întrebări și cerințe din partea băncii.

Întrebați banca cine trebuie să fie împrumutat și cine garant ipotecar, înainte să decideți pe numele cui înscrieți. Despre condițiile creditului ipotecar pentru nerezidenți am scris un ghid separat.

Înscrierea pe numele copiilor: sună inteligent, uneori nu este

Copil minor. Se poate cumpăra o proprietate pe numele unui minor, iar părinții semnează în numele lui. Dar potrivit articolului 144 din Codul civil, vânzarea sau ipotecarea bunului unui minor necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, dată doar dacă actul răspunde unei nevoi a minorului sau îi aduce un folos neîndoielnic. Potrivit unei analize de pe law-partners, la cerere trebuie atașate și o evaluare, un proiect de contract și un cont bancar pe numele minorului pentru prețul obținut. Adică, dacă veți vrea să vindeți peste cinci ani, va trebui să convingeți un judecător.

Copil major. Proprietatea este a lui în toate privințele: el decide dacă vinde, o poate ipoteca, iar proprietatea este expusă creditorilor lui. Pe de altă parte, o proprietate primită de un copil prin donație de la părinți este în România, ca regulă, bunul lui propriu, nu un bun comun cu soțul sau soția lui, dacă nu s-a prevăzut altfel.

Și dacă o înscrieți pe numele dumneavoastră și o transmiteți ulterior? Este o variantă legitimă, cu consecințe fiscale în ambele țări. Le-am detaliat în ghidul donației către copii.

Moștenirea: ce schimbă înscrierea

Coproprietatea nu înlocuiește un testament. Când unul dintre proprietari decedează, cota lui se transmite printr-o procedură succesorală la un notar român, iar legea aplicabilă se stabilește potrivit Regulamentului european privind succesiunile. Coproprietatea ușurează însă viața de zi cu zi: soțul supraviețuitor este deja proprietarul cotei sale și nu trebuie să aștepte încheierea procedurii pentru a o administra. Despre aceasta, în ghidul moștenirii unei proprietăți în România.

Cinci întrebări care vă ajută să decideți

1. De unde au venit banii? Din bani comuni, din moștenirea unuia dintre dumneavoastră sau dintr-o donație de la părinți?
2. Cine va cere creditul ipotecar? Și cine trebuie să fie înscris pentru ca banca să aprobe?
3. Aveți o convenție matrimonială? Și dacă da, se referă la bunurile din străinătate?
4. Care este planul pe termen lung? Locuință, vânzare peste câțiva ani sau o proprietate care trece la copii?
5. Ce se întâmplă dacă unul dintre dumneavoastră decedează? Există un testament care menționează proprietatea din România?

Nu există o înscriere „corectă” pentru toată lumea. Există o înscriere potrivită pentru proveniența banilor, pentru finanțare și pentru planul familiei, iar ea trebuie aleasă înainte de notar, nu după.

Întrebări frecvente

Pot înscrie o proprietate în România doar pe numele unuia dintre soți?

Da. Dar pentru un cuplu israelian, ce aparține fiecăruia se stabilește și după regimul matrimonial, de regulă legea israeliană. Dacă proprietatea a fost cumpărată din bani comuni, poate fi inclusă în echilibrarea resurselor la încetarea căsătoriei, chiar dacă doar unul dintre dumneavoastră este înscris.

Care este diferența dintre cote-părți și devălmășie?

În coproprietatea pe cote-părți, fiecare proprietar are o cotă determinată, iar fără altă mențiune cotele se prezumă egale. În proprietatea comună a soților în devălmășie nu există cote determinate, iar ele se stabilesc doar la încetarea regimului, de exemplu la divorț.

Poate unul dintre proprietari să vândă vila fără celălalt?

Nu. Potrivit articolului 641 din Codul civil român, vânzarea sau grevarea unui bun aflat în coproprietate necesită acordul tuturor coproprietarilor. Ce poate face singur fiecare coproprietar este să ceară partajul.

Merită să înscriu proprietatea pe numele copilului minor?

De regulă, este o limitare. Vânzarea sau ipotecarea bunului unui minor necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, dată doar când actul îi aduce minorului un folos neîndoielnic. Cine ar putea dori să vândă sau să refinanțeze înainte ca copilul să devină major trebuie să cântărească bine acest lucru.

Va cere banca românească să fim amândoi împrumutați?

Depinde de bancă și de veniturile dumneavoastră. Cine este înscris ca proprietar va trebui să semneze ipoteca, iar cel al cărui venit este folosit pentru aprobare va fi de regulă împrumutat. Întrebați banca înainte să decideți asupra înscrierii.

Concluzia

Numele din extras este doar o parte din răspuns. Decid și regimul dumneavoastră matrimonial, cine ipotechează și care este planul pentru generația următoare.

Dacă sunteți înaintea unei cumpărări, în Balotești sau oriunde altundeva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin cele cinci întrebări și pregătim lista pentru avocat și pentru bancă.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse și date: Regulamentul (UE) 2016/1103 privind regimurile matrimoniale, EUR-Lex · Legea israeliană privind relațiile patrimoniale dintre soți, 1973 (Nevo, în ebraică) · Portalul legislativ: Codul civil, Legea 287/2009 · codulcivil.ro: articolul 357, lichidarea comunității și partajul · law-partners.ro: regimul juridic al bunurilor imobile ale minorilor · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR).

Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile în octombrie 2026. Legea aplicabilă regimului matrimonial depinde de data căsătoriei, de locul de reședință și de convențiile dintre soți. Înainte de înscriere, vă recomandăm să consultați un avocat român și un avocat specializat în dreptul familiei din Israel.