Nach Pass
Wer in Rumänien was kaufen darf, nach Pass
Haus, Grundstück, Aufenthalt, Einreise und Dokumente: eine Tabelle für 11 Staatsangehörigkeiten, mit der Rechtsquelle für jede Antwort.
Aktualisiert: 17.10.2026 · Glossar
●Ja○Nein◐Mit Bedingungen–Nicht zutreffend
Pass für Pass
Rumänischer Staatsbürger (inkl. Doppelstaatler)
Die rumänische Staatsbürgerschaft gilt ab dem Datum des Eides, nicht ab dem Ausstellungsdatum des Passes. Ein Doppelstaatler (zum Beispiel israelisch-rumänisch) kauft Haus und Grundstück wie jeder Rumäne.
Quellen
- Verfassung Art. 44(1)-(2)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1)
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695
- Gesetz 17/2014 Art. 2, 4, 4^1, 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- Beschluss (EU) 2024/3212 des Rates, Art. 1 - Kontrollen an den Landgrenzen mit/zwischen BG und RO ab 1.1.2025 aufgehoben
- VO (EU) 833/2014, konsolidiert 24.07.2026 - Art. 5b, 5c, 5d, 12
- VO (EG) 765/2006, konsolidiert 24.07.2026 - Art. 1u, 1v
EU-/EWR-Bürger (Frankreich, Deutschland, Irland, Österreich, Norwegen…)
EU- und EWR-Bürger erwerben Grundstücke zu denselben Bedingungen wie Rumänen, unabhängig davon, ob sie in Rumänien wohnen. Der Besitz eines Hauses ist für sich genommen kein Aufenthaltsgrund: Aufenthalte über 3 Monate erfordern einen Grund wie Arbeit oder ausreichende Mittel, mit Anmeldung innerhalb von 3 Monaten.
Quellen
Schweizer Staatsbürger
Die Schweiz ist nach Gesetz 312/2005 kein EU-/EWR-Staat. Ein Schweizer Staatsangehöriger mit Aufenthaltsrecht und Hauptwohnsitz in Rumänien kann nach dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz Immobilien wie ein Rumäne erwerben; ein nicht in Rumänien ansässiger Schweizer Käufer hält das Villengrundstück über Superficie oder eine Gesellschaft.
Quellen
Britischer Staatsbürger (nach dem Brexit)
Britische Staatsangehörige verloren die EU-Rechte an Grundstücken mit dem Ende des Übergangszeitraums am 31.12.2020; das Handels- und Kooperationsabkommen zwischen der EU und dem Vereinigten Königreich behält Rumäniens Regel bei, dass Grundstücke nur auf Grundlage eines Gegenseitigkeitsabkommens erworben werden dürfen, und ein solches besteht nicht. Das Haus wird auf Ihren Namen gekauft, das Grundstück über Superficie oder eine Gesellschaft gehalten.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2): Privateigentum garantiert „indiferent de titular“; die Beschränkung für Ausländer betrifft nur „terenurilor“ (Grundstücke)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1): gilt nur für Grundstücke
- Austrittsabkommen EU-UK Art. 23, 126 (EUR-Lex)
- Handels- und Kooperationsabkommen EU-UK, Anhang 19, Liste der EU, Vorbehalt Nr. 1 (in RO: Grundstücke) (EUR-Lex)
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
Israelischer Staatsbürger (ohne EU-Pass)
Ein Gegenseitigkeitsabkommen zwischen Israel und Rumänien wurde nicht festgestellt; daher lässt ein Israeli das Haus auf seinen eigenen Namen eintragen und hält das Grundstück darunter über ein Superficie-Recht (bis zu 99 Jahre, verlängerbar) oder besitzt beides über eine rumänische Gesellschaft. Ein Israeli mit EU-Pass gehört in die EU-Zeile.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2): Privateigentum garantiert „indiferent de titular“; die Beschränkung für Ausländer betrifft nur „terenurilor“ (Grundstücke)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1): gilt nur für Grundstücke
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- IGI - Handelstätigkeiten (gesellschaftsbasierter Aufenthalt)
- VO (EU) 2018/1806, konsolidiert 30.12.2025 - Art. 4(1) 90/180, Anhang I (Visumpflicht) / Anhang II (visumfrei)
US-amerikanischer / kanadischer / australischer Staatsbürger
Drittstaatsangehörige, in derselben Lage wie Israelis. Ein zweiter Pass aus der EU (zum Beispiel ein irischer) bringt den Käufer in die EU-Zeile. Kanada ist dem Apostille-Übereinkommen am 11.01.2024 beigetreten.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2): Privateigentum garantiert „indiferent de titular“; die Beschränkung für Ausländer betrifft nur „terenurilor“ (Grundstücke)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1): gilt nur für Grundstücke
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- IGI - Handelstätigkeiten (gesellschaftsbasierter Aufenthalt)
- VO (EU) 2018/1806, konsolidiert 30.12.2025 - Art. 4(1) 90/180, Anhang I (Visumpflicht) / Anhang II (visumfrei)
Moldauischer Staatsbürger ohne rumänischen Pass
Wird die rumänische Staatsbürgerschaft verliehen oder wiedererlangt, wird sie mit dem Datum des Eides wirksam. Ab diesem Datum kann der Käufer das Grundstück direkt besitzen; davor wird es über Superficie oder eine Gesellschaft gehalten.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2): Privateigentum garantiert „indiferent de titular“; die Beschränkung für Ausländer betrifft nur „terenurilor“ (Grundstücke)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1): gilt nur für Grundstücke
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- IGI - Handelstätigkeiten (gesellschaftsbasierter Aufenthalt)
- VO (EU) 2018/1806, konsolidiert 30.12.2025 - Art. 4(1) 90/180, Anhang I (Visumpflicht) / Anhang II (visumfrei)
Ukrainischer Staatsbürger (inkl. vorübergehender Schutz)
Der vorübergehende Schutz der EU wurde bis zum 4. März 2028 verlängert (Durchführungsbeschluss (EU) 2026/1912 des Rates). Er ist ein Bleiberecht, keine EU-Staatsbürgerschaft, und der Besitz eines Hauses wandelt ihn nicht in ein Aufenthaltsrecht um.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2): Privateigentum garantiert „indiferent de titular“; die Beschränkung für Ausländer betrifft nur „terenurilor“ (Grundstücke)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1): gilt nur für Grundstücke
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- Durchführungsbeschluss (EU) 2026/1912 des Rates vom 30.7.2026 - vorübergehender Schutz bis 4.3.2028 verlängert
- VO (EU) 2018/1806, konsolidiert 30.12.2025 - Art. 4(1) 90/180, Anhang I (Visumpflicht) / Anhang II (visumfrei)
Russischer / belarussischer Staatsbürger
Weder EU-Sanktionen noch rumänisches Recht verbieten den Kauf eines Hauses. EU-Vorschriften begrenzen Einlagen auf 100.000 € pro Bank und beschränken Krypto-, Zahlungs- und E-Geld-Dienste für diese Staatsangehörigen, es sei denn, sie besitzen die Staatsbürgerschaft eines EU-/EWR-Staates oder der Schweiz oder dort einen Aufenthaltstitel. Rumäniens Doppelbesteuerungsabkommen mit Russland und Belarus sind seit Oktober und November 2024 ausgesetzt.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2)
- VO (EU) 833/2014 Art. 5b, konsolidiert 24.07.2026 (EUR-Lex)
- VO (EG) 765/2006 Art. 1u, konsolidiert 24.07.2026 (EUR-Lex)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(2), 2(b), 6
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2)
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
Staatsbürger der Golfstaaten (VAE, Saudi-Arabien, Katar)
Drittstaatsangehörige, in derselben Lage wie Israelis. Bürger der VAE reisen für 90 Tage innerhalb von 180 Tagen visumfrei ein; saudische und katarische Bürger benötigen ein Schengen-Visum. Dokumente aus den VAE und Katar benötigen eine konsularische Legalisation, weil diese Staaten nicht Vertragsparteien des Apostille-Übereinkommens sind.
Quellen
- Verfassung Art. 44(2): Privateigentum garantiert „indiferent de titular“; die Beschränkung für Ausländer betrifft nur „terenurilor“ (Grundstücke)
- Gesetz 312/2005 Art. 1(1): gilt nur für Grundstücke
- SEKUNDÄRQUELLE: juridice.ro, I. Lacatus, 07.11.2023 - kein Gegenseitigkeitsabkommen; Superficie für Drittstaatsangehörige
- Zivilgesetzbuch Art. 693-695, 698-699
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- IGI - Handelstätigkeiten (gesellschaftsbasierter Aufenthalt)
- VO (EU) 2018/1806, konsolidiert 30.12.2025 - Art. 4(1) 90/180, Anhang I (Visumpflicht) / Anhang II (visumfrei)
Jeder Nicht-EU-Käufer über eine rumänische Gesellschaft (SRL)
Eine Gesellschaft mit Sitz in Rumänien ist eine rumänische juristische Person und darf Grundstücke besitzen, unabhängig davon, wer ihre Gesellschafter sind. Sie besitzen dann Geschäftsanteile, nicht das Haus, mit gesellschaftsrechtlichen, buchhalterischen und steuerlichen Pflichten. Der Weg über das Investorenvisum ist gesellschaftsbasiert: ein genehmigter Geschäftsplan und mindestens 100.000 € (als SRL-Gesellschafter) bei einer rumänischen Bank.
Quellen
- Zivilgesetzbuch Art. 225
- Verfassung Art. 44(2)
- Gesetz 312/2005 Art. 1, 6
- Gesetz 17/2014 Art. 4^1(2), 4^2
- OUG 194/2002 (konsolidiert 06.03.2024, MAE): Art. 2(a), Art. 24(1) Zwecke des Langzeitvisums, Art. 43, Art. 49
- IGI - Handelstätigkeiten (gesellschaftsbasierter Aufenthalt)
- VO (EU) 2018/1806, konsolidiert 30.12.2025 - Art. 4(1) 90/180, Anhang I (Visumpflicht) / Anhang II (visumfrei)
- VO (EU) 833/2014, konsolidiert 24.07.2026 - Art. 5b, 5c, 5d, 12
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Rumänien ein Haus kaufen?
Ja. Jeder Ausländer darf ein Gebäude, ein Haus oder eine Wohnung auf seinen eigenen Namen besitzen. Beschränkungen gelten nur für Grundstücke: EU- und EWR-Bürger dürfen Grundstücke wie Rumänen besitzen, während die meisten anderen Staatsangehörigen das Grundstück unter einem Haus über ein Superficie-Recht halten oder beides über eine rumänische Gesellschaft besitzen.
Kann ein Israeli in Rumänien ein Grundstück kaufen?
Nicht direkt auf seinen eigenen Namen, denn Rumänien erlaubt Drittstaatsangehörigen den Besitz von Grundstücken nur auf Grundlage eines Gegenseitigkeitsabkommens, und mit Israel wurde keines festgestellt. Ein israelischer Käufer lässt die Villa auf seinen eigenen Namen eintragen und hält das Grundstück über ein Superficie-Recht von bis zu 99 Jahren, verlängerbar, oder besitzt beides über eine rumänische Gesellschaft.
Verschafft der Kauf einer Immobilie in Rumänien ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Das rumänische Recht sieht für keine Staatsangehörigkeit einen Aufenthalt durch Immobilienerwerb vor. Langzeitvisa werden nur für gesetzlich aufgeführte Zwecke erteilt, etwa Arbeit, Studium, Familie oder eine gesellschaftsbasierte Investition mit einem genehmigten Geschäftsplan.
Können britische Staatsbürger nach dem Brexit in Rumänien Grundstücke kaufen?
Seit dem Ende des Übergangszeitraums am 31. Dezember 2020 nicht auf ihren eigenen Namen. Sie können das Haus besitzen und das Grundstück über Superficie oder eine rumänische Gesellschaft halten, wie andere Nicht-EU-Käufer.
Können Russen in Rumänien Immobilien kaufen?
Ja. Weder EU-Sanktionen noch rumänisches Recht verbieten es, und für Grundstücke gelten dieselben Regeln wie für andere Nicht-EU-Käufer. EU-Sanktionen begrenzen Bankeinlagen für russische und belarussische Staatsangehörige ohne EU-Staatsbürgerschaft oder EU-Aufenthaltstitel auf 100.000 € pro Bank, was beeinflusst, wie der Kaufpreis bezahlt werden kann.
Superficie oder rumänische Gesellschaft: Was ist der Unterschied?
Mit Superficie besitzen Sie das Haus auf Ihren eigenen Namen und halten ein im Grundbuch eingetragenes Recht am Grundstück für bis zu 99 Jahre, verlängerbar, das Banken als Hypothekensicherheit akzeptieren. Bei einer Gesellschaft gehören Haus und Grundstück der Gesellschaft und Ihnen die Gesellschaft, was gesellschaftsrechtliche, buchhalterische und steuerliche Pflichten mit sich bringt.
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