Comment obtenir un permis de construire en Roumanie en tant que promoteur, et qu'est-ce que cela change pour le calendrier et le budget ?

Le permis de construire en Roumanie pour un promoteur : la réponse courte

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Depuis le 25 août 2026, tout le parcours d'un promoteur en Roumanie, du terrain jusqu'à la remise de la maison, est régi par une seule loi : le Code de l'aménagement et de la construction, la loi 169/2026. Le code a abrogé la loi 50/1991 sur les permis de construire et la loi 350/2001 sur l'urbanisme (article 576(3)). Nous avons rassemblé la comparaison complète entre les lois sur la page de la loi 169/2026.

Le parcours est fixe : certificat d'urbanisme (certificat de urbanism), avis et accords (avize și acorduri), parfois un PUZ ou un PUD, permis de construire (autorizație de construire), projet d'exécution vérifié et notification du début des travaux, et à la fin deux réceptions : la réception à la fin des travaux et la réception finale au terme de la période de garantie.

Pour certaines étapes, la loi fixe à l'autorité un délai maximal. Pour les étapes qui dépendent de vous, comme la conception, le PUZ et la construction elle-même, la loi ne prévoit aucune horloge. Celui qui établit le calendrier et le budget d'un projet doit séparer ces deux types de temps.

Les étapes en un coup d'œil

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Étape	De quoi il s'agit	Délai légal	Article
1. Certificat d'urbanisme à titre d'information	Un état des lieux du terrain, pour tout demandeur	Jusqu'à 10 jours ouvrables, et jusqu'à 5 lorsque l'autorité dispose d'un système informatisé	254(2), (6)–(7)
2. Certificat d'urbanisme pour construire	Les conditions et la liste des avis pour votre projet	Jusqu'à 15 jours ouvrables. Validité : 12 à 36 mois	257(4), (15)
3. PUZ ou PUD, si nécessaire	Un plan qui précise ou modifie les règles	Avis d'opportunité pour lancer un PUZ : jusqu'à 30 jours calendaires. Durée totale du PUZ : non fixée	69(8)
4. Avis et accords	Selon la liste du certificat d'urbanisme	30 jours calendaires en commission unique d'avis, ou 15 jours par organisme séparément	269(3), (9)
5. Permis de construire	L'autorisation de construire	Jusqu'à 30 jours calendaires à partir d'un dossier complet. En procédure d'urgence : jusqu'à 7 jours ouvrables	273(1)–(2)
6. Avant le premier coup de pelle	Projet d'exécution vérifié, notification à l'autorité et à l'ISC, panneau de chantier	Avant le début des travaux	278
7. Réception à la fin des travaux	Avec la participation obligatoire d'un représentant de l'autorité	Après la fin de la construction	280(3), 528
8. Réception finale	Au terme de la période de garantie	Dans les 10 jours suivant la fin de la garantie	532(4)

Avant d'acheter un terrain : ce qu'il faut vérifier

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Une erreur coûteuse des promoteurs survient avant même le permis : on achète un terrain, et seulement ensuite on vérifie ce qu'il est permis d'y construire.

1. Le certificat d'urbanisme à titre d'information. Toute personne peut le demander, y compris pour un terrain qui ne lui appartient pas (article 254(2)). Il comprend le régime juridique du terrain (propriété selon le registre foncier, servitudes, s'il se trouve dans le périmètre bâti, intravilan, et interdictions de construire), les usages autorisés, et les règles techniques : POT, CUT, hauteur, taille de la parcelle, accès, stationnement et réseaux (article 253(4)). C'est le premier document à demander, avant la signature pour le terrain.
2. Intravilan ou extravilan. Faire entrer un terrain situé hors du périmètre bâti à l'intérieur de celui-ci exige un PUZ (articles 62(4) et 66(1)(b)). Sur un tel PUZ, l'autorité peut imposer des taxes locales d'aménagement (article 63(3)).
3. La division en parcelles. Diviser un terrain en trois parcelles ou plus pour une construction nouvelle est une « parcelare », et cela exige d'abord un certificat d'urbanisme pour l'élaboration d'un PUZ (article 216(1)). Pour qui prévoit plusieurs maisons sur un même terrain, c'est souvent la question décisive.
4. Les réseaux. Dans un PUZ, l'obligation minimale du promoteur porte sur les réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité, et sur les voies d'accès (article 63(4)). Pour les ensembles résidentiels, la réception à la fin des travaux n'a lieu qu'en même temps que la réception des raccordements aux réseaux (article 528(4)). Un terrain bon marché sans réseaux n'est pas forcément bon marché.
5. L'extrait. Le certificat d'urbanisme pour construire est délivré au titulaire d'un droit réel sur le terrain (article 257(1)), et le dossier de permis exige un extrait du registre foncier datant de moins de 30 jours (article 262(1)(b)). Comment le lire : dans le guide de l'extrait du registre foncier. En Ilfov, on vérifie aussi les demandes de restitution sur le terrain.
6. Les voisins. Si la construction impose de renforcer ou de sécuriser un bâtiment voisin, il faut l'accord des voisins par acte notarié (article 261(1)–(2)).

Quand faut-il un PUZ, et quand un PUD suffit-il

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Le PUZ est nécessaire lorsque le PUG de la localité l'impose pour une zone donnée, par exemple les zones protégées, les zones entrées dans le périmètre bâti ou la modification du découpage parcellaire (article 62(6)), et lorsqu'on veut modifier des règles approuvées. Un promoteur privé commence par demander un avis d'opportunité (aviz de inițiere), délivré dans les 30 jours calendaires (article 69(8)). Le PUZ est approuvé par le conseil local à la majorité absolue (article 76(1)). La procédure dans son ensemble n'a pas de délai légal.

Le PUD est un outil plus étroit : il ne fait que préciser le PUG ou le PUZ pour un projet donné (article 81(1), (3)). L'architecte en chef donne son avis dans les 15 jours à partir d'un dossier complet (article 84(5)), et le maire approuve dans les 15 jours calendaires qui suivent (article 85(1)).

Lorsqu'un PUZ est nécessaire, le certificat d'urbanisme est délivré avec l'obligation de l'élaborer (article 257(9)(c)), et la procédure de permis est suspendue jusqu'à son approbation, puis se poursuit sur la base du même certificat (article 249(2)). Après l'approbation, le certificat reste valable encore 12 mois (article 257(10)). Les conséquences du PUZ pour les acheteurs, nous les avons décrites dans le guide du permis de construire et du PUZ. Pour le promoteur, la phrase qui compte : un terrain qui exige un PUZ est un terrain sans date de démarrage connue.

Le temps de l'autorité, et votre temps

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Les avis. En commission unique d'avis, ils sont délivrés dans les 30 jours calendaires à partir d'un dossier complet (article 269(3)). Hors commission, chaque organisme répond dans les 15 jours, avec des exceptions pour l'environnement, les sites patrimoniaux et l'aviation (article 269(9)). Un organisme ne peut demander des compléments qu'une seule fois (article 269(10)), et vous répondez dans un délai de 60 jours au plus (article 269(11)). Un organisme qui garde le silence après le délai est réputé avoir donné son accord (article 269(14)), sauf les institutions de défense et de sécurité (article 269(15)).

Le permis. Si le dossier est incomplet, l'autorité vous en informe dans les 10 jours ouvrables et vous accorde jusqu'à 3 mois pour le compléter (article 271(1)–(2)). À partir d'un dossier complet, le permis est délivré dans les 30 jours calendaires, et en procédure d'urgence dans les 7 jours ouvrables contre une taxe spéciale (article 273(1)–(2)).

Ce que la loi ne cadence pas : les études, la conception, le PUZ et la construction. Ces étapes, c'est vous qui les planifiez, et c'est vous qui budgétez la marge qui les entoure.

Après le permis : l'horloge des 3 ans

Un permis de construire est valable 3 ans à compter de sa délivrance (article 309(1)). Après la notification du début des travaux, sa validité s'étend à toute la durée d'exécution prévue par le permis. Sans notification, la durée d'exécution se compte à partir de la date de délivrance (article 309(2)–(3)). Les 3 ans ne peuvent pas être prolongés (article 309(5)), mais ils peuvent être suspendus une seule fois, pour 12 mois au plus (article 309(4)). Le permis devient caduc si les travaux n'ont pas commencé à temps, ou s'ils sont suspendus plus de 24 mois (article 310(1), (3)). La durée d'exécution peut être prolongée une seule fois, jusqu'à 12 mois, contre 30 % de la taxe initiale (article 310(5)).

Avant de commencer à construire : un projet d'exécution détaillé, vérifié par un vérificateur agréé, et la responsabilité de cette vérification vous incombe (articles 264(5)–(6) et 277(5)). On notifie à l'autorité et à l'Inspection d'État de la construction (ISC) la date de début, on téléverse les documents dans le registre national de la construction et on installe un panneau sur le chantier (article 278(3), (5)–(6)). On construit par l'intermédiaire d'entrepreneurs, et tous les intervenants, y compris le promoteur, doivent être assurés (article 279(1)–(2)).

Notre recommandation : ne pas prendre le permis avant que le financement et l'entrepreneur soient prêts, car l'horloge démarre le jour de la délivrance.

Vendre avant la fin de la construction

Un promoteur ne peut s'engager à vendre une maison future qu'après l'inscription du permis au registre foncier et l'ouverture d'un extrait pour le logement futur. L'avant-contrat ne se signe que devant notaire (article 422(6)–(7)). Les acomptes sont versés sur un compte distinct du projet, et sont débloqués avec l'accord du responsable du contrôle des travaux : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis jusqu'à 20 % pour les installations techniques (article 422(10)). Ce que cela signifie pour le budget : le terrain, la conception et le permis se financent sans l'argent des acheteurs. Ce qui se passe quand on vend avant le permis, voyez-le dans la transaction qui a échoué faute de permis.

La réception : la fin de la construction, pas du projet

Les travaux ne sont considérés comme achevés qu'après la réception à la fin des travaux. Une construction réalisée sans permis, ou en violation de celui-ci, ne sera pas réceptionnée (article 280(1), (8)). Le représentant de l'autorité qui a délivré le permis doit y participer (article 280(3)). Entre la fin de la construction et la réception, on régularise auprès de l'autorité la valeur finale des travaux et les paiements qui en découlent (article 280(9)). La maison n'est remise à l'acheteur qu'après la réception et une fois que les raccordements définitifs aux réseaux fonctionnent (article 422(5)(k)).

Ensuite commence la période de garantie, à compter de la réception (article 531(9)). Le minimum dépend du type de construction : un an, 3 ou 5 ans (article 531(6)), et les vices de structure sont garantis pendant toute la durée de vie de la construction (article 531(10)). À son terme, vous devez convoquer la réception finale dans les 10 jours (article 532(4)). L'ancien règlement des réceptions, la décision du gouvernement 273/1994, s'applique toujours (article 577(6)).

Retour du terrain : le permis de Compass on the Lake

Le permis que nous présentons aux acheteurs a été délivré en juin 2026, selon la loi 50/1991, avant l'entrée en vigueur du nouveau code. Il mentionne deux délais : 12 mois à compter de la délivrance pour commencer les travaux, et 12 mois d'exécution à compter du début effectif. Le projet comprend 24 villas jumelées, 2 villas individuelles et 3 villas de luxe, et chaque bâtiment reçoit son propre permis. La leçon pour le promoteur : dans un projet de plusieurs bâtiments, chaque permis a sa propre horloge. On planifie le calendrier bâtiment par bâtiment, pas projet par projet. Les détails dans l'article sur notre permis.

Le guide du promoteur à l'étranger, en cinq parties

Cet article fait partie d'une série sur le passage de l'investissement à la promotion immobilière à l'étranger :

• Investisseur ou promoteur immobilier à l'étranger : les 7 différences
• Vérifier un terrain en Roumanie avant de l'acheter pour un projet
• Une société roumaine (SRL) pour un promoteur étranger : la structure
• La vente sur plan et la trésorerie du promoteur en Roumanie

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire en Roumanie ?

L'autorité a des délais : le certificat d'urbanisme pour construire jusqu'à 15 jours ouvrables, les avis en commission unique 30 jours calendaires, et le permis jusqu'à 30 jours calendaires à partir d'un dossier complet (articles 257(4), 269(3) et 273(1)). La durée totale dépend de vous : de la conception, des études et de la nécessité d'un PUZ. Pour cela, la loi ne fixe aucun délai.

Puis-je demander un certificat d'urbanisme pour un terrain que je n'ai pas encore acheté ?

Oui. Le certificat d'urbanisme à titre d'information est délivré à tout demandeur (article 254(2)). Le certificat d'urbanisme pour construire est délivré au titulaire d'un droit réel sur le terrain (article 257(1)).

Quand faut-il un PUZ ?

Lorsque le PUG l'impose pour la zone, lorsqu'on divise un terrain en trois parcelles ou plus pour une construction nouvelle, lorsqu'on fait entrer un terrain dans le périmètre bâti, et lorsqu'on modifie des règles approuvées (articles 62, 66 et 216).

Peut-on prolonger un permis de construire ?

Les 3 ans pour commencer les travaux, non (article 309(5)). Une suspension unique de 12 mois au plus est permise (article 309(4)), ainsi qu'une prolongation unique de la durée d'exécution, jusqu'à 12 mois (article 310(5)).

Quand peut-on vendre une maison avant sa construction ?

Seulement après l'inscription du permis au registre foncier et l'ouverture d'un extrait pour le logement futur, et seulement par un avant-contrat notarié (article 422(6)–(7)).

L'essentiel

Un permis de construire en Roumanie n'est pas un document unique. C'est un parcours en huit étapes, dont une partie est cadencée par la loi. La partie non cadencée, la conception, le PUZ et la construction, est celle où les projets s'allongent et où les budgets se tendent. C'est pourquoi la vérification commence avant le terrain : le certificat d'urbanisme à titre d'information, la question du PUZ et les réseaux.

Si vous préparez un projet en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous reprendrons ensemble le parcours de votre terrain, étape par étape, et ce qu'il implique pour votre calendrier. Avant cela, soumettez votre transaction aux trois filtres de notre vérification gratuite de transaction.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026), articles 62, 63, 66, 69, 76, 81, 84, 85, 216, 249, 253, 254, 257, 261, 262, 264, 269, 271, 273, 277, 278, 279, 280, 309, 310, 422, 527, 528, 531, 532, 575, 576, 577 et 582 · Loi 169/2026 : ce qui est passé où

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles sont à jour au 18 octobre 2026, selon le texte publié au Monitorul Oficial. Le code est nouveau, et ses normes d'application sont encore en cours de mise à jour. Avant d'acheter un terrain ou de déposer une demande, vérifiez le terrain concerné avec un avocat et un architecte locaux.