Juridique, urbanistique et physique, et économique. Un terrain qui échoue à l'un d'eux est écarté dès le bureau.
Loi 312/2005 : hors de l'UE, on n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité et par réciprocité. Les promoteurs passent par une société roumaine.
Un terrain agricole en extravilan ne se vend qu'après la publication par la mairie de l'offre aux titulaires du droit de préemption (loi 17/2014, article 6(2)).
En intravilan, diviser exige un PUZ. Jusqu'à 12 parcelles pour maisons individuelles : une fois, sur la base d'un PUD si les règles existent (article 218).
Extrait récent et certificat d'urbanisme d'information se demandent même pour un terrain qui n'est pas à vous. Sans eux, c'est trop tôt pour payer.
Vérifier un terrain en Roumanie : la réponse courte
Avant d'acheter un terrain en Roumanie pour un projet, on le fait passer par trois filtres : juridique, urbanistique et physique, et économique. La plupart des vérifications peuvent commencer depuis chez vous, sur des documents officiels : un extrait du registre foncier (extras de carte funciară), le plan cadastral et un certificat d'urbanisme à titre d'information (certificat de urbanism pentru informare), que toute personne peut demander.
Deux règles pèsent lourd avant même le prix. La première : une personne qui n'est pas citoyenne de l'Union européenne n'achète pas de terrain en nom propre, c'est pourquoi un promoteur venu de l'extérieur de l'Union (d'Israël, par exemple) achète généralement par l'intermédiaire d'une société roumaine. La seconde : un terrain agricole situé hors du périmètre bâti (extravilan) ne se vend qu'après une procédure de droit de préemption, et tout acheteur n'a pas le droit de l'acquérir.
La règle : on ne verse aucun acompte avant que le terrain ait passé les trois filtres.
Pourquoi un promoteur vérifie autrement que l'acheteur d'une maison
Celui qui achète une villa dans un projet vérifie le promoteur. Le promoteur qui achète un terrain vérifie tout ce que ses acheteurs vérifieront après lui, plus une question : peut-on diviser le terrain, le raccorder aux réseaux et obtenir un permis dessus ?
Une erreur sur le terrain ne se révèle pas le jour de l'achat. Elle se révèle lors de la demande de permis, à la banque, ou le jour où votre premier acheteur commande un extrait du registre foncier.
Filtre 1 : la vérification juridique
L'extrait : propriétaires, charges et procédures
L'extrait comporte trois parties. La partie I décrit le terrain et son numéro cadastral. La partie II indique qui est propriétaire et sur quel fondement. La partie III détaille les hypothèques, les saisies, les mentions de procédures judiciaires (notare litigiu), les interdictions d'aliéner et les droits de tiers. Un extrait à titre d'information est accessible à toute personne qui le demande, y compris par le service en ligne de l'ANCPI (loi 7/1996, article 11(2)(q)). Comment lire chaque partie, nous l'avons expliqué dans le guide de l'extrait du registre foncier.
Ce que l'on cherche : que le vendeur soit le propriétaire inscrit, que tous les propriétaires signent, et que la partie III soit vide, ou que chaque inscription qui y figure soit radiée selon une procédure en règle avant la signature.
Un terrain non inscrit au registre
En règle générale, un notaire n'authentifie un transfert de propriété immobilière que lorsque le bien est inscrit au registre foncier (loi 7/1996, article 36(1)). Un terrain dont on vous dit « il y a un titre, l'inscription est en cours » n'est pas un terrain que l'on achète aujourd'hui. D'abord l'inscription, ensuite l'acompte.
Les limites sur le terrain contre les limites au registre
On repère le numéro cadastral sur le géoportail de l'ANCPI et on le compare à la clôture, à la route et aux voisins. Un géomètre agréé (topograf autorizat) mesure le terrain sur place et le compare au plan cadastral. Une surface inscrite qui ne correspond pas à la surface réelle change ce qu'il est possible de construire, et parfois aussi le prix.
Les demandes de restitution
En Ilfov, une partie des terrains sont parvenus à leurs propriétaires par des titres de propriété délivrés après 1991. On vérifie la chaîne de propriété jusqu'à l'origine, on cherche des dossiers devant les tribunaux au nom des propriétaires successifs, et on demande à la mairie une réponse écrite indiquant s'il existe des demandes de restitution en cours sur la parcelle. Nous avons détaillé les cinq étapes dans l'article sur les demandes de restitution en Ilfov.
Qui a le droit de détenir un terrain
Selon la loi 312/2005, un citoyen d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen acquiert un terrain dans les mêmes conditions qu'un Roumain (article 3). Un citoyen d'un État hors de l'Union n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité international et sur la base de la réciprocité (article 6(1)). Pour Israël, par exemple, aucun traité de ce type n'a été trouvé.
C'est pourquoi un promoteur sans passeport européen achète généralement le terrain par l'intermédiaire d'une société roumaine (SRL), qui est une personne morale roumaine. Ce que cela implique sur le plan fiscal et déclaratif, nous l'avons expliqué dans l'article sur l'achat via une SRL. Le tableau complet par nationalité se trouve sur la page qui peut acheter quoi, selon le passeport.
Un terrain agricole hors du périmètre bâti
Beaucoup de terrains en périphérie sont inscrits comme terrains agricoles. S'ils se trouvent à l'intérieur du périmètre bâti (intravilan), la loi 17/2014 ne s'applique pas (article 2(1)). S'ils sont en extravilan, la loi s'applique, et la vente suit une procédure fixe :
- Le vendeur dépose une offre de vente à la mairie, qui la publie pendant 45 jours ouvrables (article 6(2)).
- Les titulaires du droit de préemption passent avant vous, dans l'ordre fixé par la loi : copropriétaires et membres de la famille, preneurs à bail, voisins, jeunes agriculteurs et d'autres, et en dernier l'État (article 4(1)).
- Si aucun d'eux n'achète, une société ne peut acheter que si elle a son siège en Roumanie et y exerce une activité agricole depuis au moins 5 ans, qu'au moins 75 % de ses revenus des 5 dernières années proviennent de l'agriculture, et que l'associé qui la contrôle réside en Roumanie depuis 5 ans (article 4^1(2)). Une société de promotion nouvellement créée n'y satisfait généralement pas.
- Ce n'est que si aucun acheteur ne remplit les conditions que la vente est ouverte à tous (article 4^1(5)).
- Une vente réalisée sans la procédure de préemption ou sans les autorisations requises est frappée de nullité absolue (article 16(1)).
Et après l'achat : pour construire un quartier sur un terrain agricole en extravilan, il faut l'intégrer au périmètre bâti par un plan d'urbanisme général (PUG) ou zonal (PUZ), après avis préalable du ministère de l'Agriculture (loi 169/2026, article 153(1)). C'est une procédure d'urbanisme complète, pas un simple tampon.
Un terrain qui échoue à l'un des filtres est écarté dès le bureau. C'est l'argent le moins cher que vous économiserez jamais.
Filtre 2 : la vérification urbanistique et physique
Le certificat d'urbanisme à titre d'information
Le certificat d'urbanisme à titre d'information est délivré à tout demandeur, y compris pour un terrain qui ne vous appartient pas, et son contenu est identique pour tous les demandeurs (loi 169/2026, article 254). Selon l'article 253(4), il précise notamment : si le terrain est en intravilan ou en extravilan, les zones protégées et les interdictions de construire, les usages autorisés, le coefficient d'occupation du sol (POT), le coefficient d'utilisation du terrain (CUT), la taille minimale et maximale des parcelles, et ce que l'autorité sait des réseaux dans le secteur.
Il ne donne pas le droit de construire. Il dit ce qui est permis. La différence avec le permis de construire, et la lecture du PUG et du PUZ, nous les avons expliquées dans le guide du permis de construire et du PUZ.
La division en parcelles
Un projet de plusieurs maisons commence généralement par une division du terrain (parcelare). À l'intérieur du périmètre bâti, l'autorité subordonne la division à un PUZ (article 218(1)). Il existe une exception : une division d'au plus 12 parcelles pour des maisons individuelles est possible une seule fois sur la base d'un plan d'urbanisme de détail (PUD), si le PUG ou le PUZ fixe déjà les règles des parcelles (article 218(2)). Et chaque parcelle créée doit être raccordée aux réseaux et disposer d'un accès direct ou indirect à une voie publique (article 219(2)).
Accès et réseaux
Route : l'accès au terrain se fait-il depuis une voie publique, ou depuis une voie privée sur laquelle il faut une servitude de passage inscrite dans l'extrait ?
Eau, assainissement, électricité et gaz : chacun a son propre opérateur. Demandez par écrit à chaque opérateur s'il existe un réseau dans la rue, et quelles sont les conditions pour y raccorder un projet entier et non une seule maison. Un réseau qui n'arrive pas jusqu'au terrain représente un coût et un délai à intégrer au plan.
Zones protégées, inondations et sol
Le certificat d'urbanisme indique les zones protégées et les interdictions de construire. Près d'un lac ou d'une rivière, vérifiez aussi les cartes de risque d'inondation de l'autorité des eaux (Apele Române). Pour un terrain agricole en extravilan comportant un site archéologique, la vente elle-même exige l'autorisation du ministère de la Culture (loi 17/2014, article 3(4)). Et avant d'arrêter un prix, il vaut la peine de commander une étude géotechnique (studiu geotehnic), car elle influe sur les fondations et sur le budget de construction.
Filtre 3 : la vérification économique
Des transactions conclues, pas des annonces
Le prix d'une annonce est ce que le vendeur demande. Demandez à un évaluateur agréé ou à des professionnels locaux des données sur les transactions conclues dans le secteur, et comparez avec des terrains réellement similaires : même destination, même accès, mêmes réseaux. La grille notariale est un plancher pour le calcul de l'impôt, pas un prix de marché.
Le coût complet
Un plan prudent inclut toutes les dépenses, y compris celles que l'on oublie :
- Le prix du terrain, les honoraires du notaire et les frais d'inscription.
- Votre propre avocat, géomètre et évaluateur.
- La création et la tenue d'une société roumaine, si vous achetez via une SRL.
- Les certificats d'urbanisme, le PUZ ou le PUD, la conception architecturale et le permis.
- Les raccordements aux réseaux, et l'extension du réseau s'il n'y en a pas dans la rue.
- Une voie d'accès, s'il faut la construire.
- Les impôts dans les deux pays, y compris la question de savoir si la vente est soumise à la TVA. Cela se vérifie avec un expert-comptable.
- Les vols, les séjours et le temps jusqu'au permis, qui coûte aussi de l'argent.
La liste de contrôle en un coup d'œil
| Vérification | Où vérifier | Ce que l'on cherche |
|---|---|---|
| Propriété | Extrait, partie II | Que le vendeur soit le propriétaire inscrit, et que tous les propriétaires signent |
| Charges et procédures | Extrait, partie III | Hypothèques, saisies, notare litigiu, interdictions d'aliéner |
| Inscription | Registre foncier | Que le terrain soit inscrit, et non « l'inscription est en cours » |
| Limites et surface | Géoportail de l'ANCPI et géomètre agréé | Concordance entre la surface au registre et la surface réelle |
| Demandes de restitution | Chaîne de propriété, portail des tribunaux, mairie | Titres de propriété, dossiers en cours, demandes de restitution |
| Qui achète | Loi 312/2005 et votre propre avocat | Structure : société roumaine ou nationalité d'un État de l'Union |
| Terrain agricole | Extrait et certificat d'urbanisme | Intravilan ou extravilan, et si la loi 17/2014 s'applique |
| Destination et droits à construire | Certificat d'urbanisme à titre d'information, PUG et PUZ | Usage autorisé, POT, CUT, taille des parcelles, interdictions |
| Division | Le PUZ ou le PUD en vigueur | Si la division dont vous avez besoin est possible, et par quel plan |
| Accès | Extrait et plan | Voie publique, ou servitude de passage inscrite |
| Réseaux | Les opérateurs, par écrit | Réseau dans la rue et conditions de raccordement pour le projet |
| Inondations et sol | Apele Române et étude géotechnique | Risque d'inondation, stabilité du sol, effet sur les fondations |
| Prix | Évaluateur et transactions conclues | Comparaison avec des terrains similaires, pas avec des annonces |
| Coût complet | Business plan prudent | Toutes les dépenses, y compris impôts, urbanisme et temps |
Avant de vous engager sur un terrain précis, faites passer la transaction par les trois filtres de notre vérification gratuite de transaction, puis apportez le résultat à l'échange d'une demi-heure que je vous propose en fin d'article.
Le guide du promoteur à l'étranger, en cinq parties
Cet article fait partie d'une série sur le passage de l'investissement à la promotion immobilière à l'étranger :
- Investisseur ou promoteur immobilier à l'étranger : les 7 différences
- Une société roumaine (SRL) pour un promoteur étranger : la structure
- Le permis de construire en Roumanie pour un promoteur, étape par étape
- La vente sur plan et la trésorerie du promoteur en Roumanie
Questions fréquentes
Un acheteur hors de l'Union européenne peut-il acheter un terrain en Roumanie pour y construire ?
Pas en nom propre, tant qu'il n'a pas la nationalité d'un État de l'Union. Selon la loi 312/2005, article 6(1), le citoyen d'un État hors de l'Union n'acquiert un terrain qu'en vertu d'un traité et sur la base de la réciprocité. Pour Israël, par exemple, aucun traité de ce type n'a été trouvé. Les promoteurs achètent généralement par l'intermédiaire d'une société roumaine.
Quelle est la différence entre intravilan et extravilan ?
L'intravilan est le périmètre bâti de la localité, selon le plan général. L'extravilan est la zone située en dehors. Un terrain agricole en extravilan est soumis à la procédure de préemption de la loi 17/2014, et pour y construire un quartier, il faut d'abord l'intégrer au périmètre bâti par un plan d'urbanisme.
Puis-je demander un certificat d'urbanisme pour un terrain que je n'ai pas encore acheté ?
Oui. Selon l'article 254 de la loi 169/2026, le certificat d'urbanisme à titre d'information est délivré à toute personne ou société, et son contenu est identique pour tous les demandeurs. C'est la première vérification d'urbanisme, avant même un acompte.
Qu'est-ce que le droit de préemption sur un terrain agricole ?
C'est le droit d'une liste de personnes fixée par la loi, comme les copropriétaires, les preneurs à bail et les voisins, d'acheter un terrain agricole en extravilan au prix et aux conditions de l'offre, avant tout autre acheteur. Une vente qui contourne la procédure est frappée de nullité absolue.
Que faut-il vérifier en priorité avant un acompte ?
Un extrait récent, un certificat d'urbanisme à titre d'information, et une réponse claire à la question de savoir au nom de qui le terrain sera inscrit. S'il manque l'un des trois, il est encore trop tôt pour payer.
L'essentiel
Vérifier un terrain en Roumanie avant de l'acheter pour un projet n'est pas un pari. La plupart des réponses figurent dans des documents officiels : l'extrait, le certificat d'urbanisme et la loi. Ce qui compte, c'est l'ordre : d'abord le juridique, ensuite l'urbanisme, et seulement après le prix.
Un terrain qui échoue à l'un des filtres est écarté dès le bureau. C'est l'argent le moins cher que vous économiserez jamais.
Si vous vérifiez un terrain en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble l'extrait et le certificat d'urbanisme en revue, et nous préparerons une liste de questions pour votre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 312/2005 sur l'acquisition de terrains par des étrangers (legislatie.just.ro), articles 3 et 6 · Loi 17/2014 sur la vente de terrains agricoles en extravilan (legislatie.just.ro), articles 2, 3, 4, 4^1, 6 et 16 · Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière (legislatie.just.ro), articles 11 et 36 · Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026), articles 153, 218, 219, 253 et 254 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière de Roumanie (ANCPI)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 18 octobre 2026. Chaque terrain est différent, et avant toute signature ou tout acompte, il est recommandé qu'un avocat local qui représente uniquement vos intérêts vérifie le terrain concerné.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
