L'avant-contrat d'un logement futur se signe devant notaire, après l'inscription du permis au registre foncier, avec un extrait du logement (422(6)-(7)).
Une réservation dure jusqu'à 60 jours et ne dépasse pas 5 % du prix, sinon elle est nulle (article 422(9)).
Compte dédié : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis 20 % pour les installations, chaque paiement validé par le contrôle des travaux (422(10)).
Utiliser les acomptes à toute autre fin est interdit, et l'amende est de 1 % du chiffre d'affaires du promoteur de l'année précédente (article 422(11)).
La vente sur plan en Roumanie : la réponse courte
Un promoteur venu de l'étranger, d'Israël par exemple, a souvent l'habitude de voir la prévente comme une source de financement. On vend sur plan, les acheteurs paient, et leur argent aide à construire. En Roumanie, cela fonctionne autrement.
Depuis la loi 207/2025, et aujourd'hui selon l'article 422 du Code de l'aménagement et de la construction (loi 169/2026), la loi fixe quatre éléments qui changent la trésorerie :
- Pas d'avant-contrat avant l'inscription du permis. Un avant-contrat pour un logement futur ne se signe que devant notaire, et seulement après l'inscription du permis de construire au registre foncier et l'existence d'un extrait pour le logement.
- Une réservation petite et courte. Jusqu'à 60 jours et jusqu'à 5 % du prix.
- Les acomptes sur un compte distinct. Un compte bancaire du promoteur dédié uniquement à ce projet.
- Une dépense au rythme de la construction. Sur les acomptes, on peut dépenser jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, et seulement ensuite jusqu'à 20 % pour les installations techniques, chaque paiement avec l'accord du responsable du contrôle des travaux.
Ce que cela signifie : le terrain, la conception, le permis et le début des travaux, vous les financez sans l'argent des acheteurs. Le plan financier doit reposer sur les fonds propres et le financement, pas sur les ventes.
Ce que prévoit la loi, article par article
En Roumanie, on appelle ces règles la « loi Nordis ». La loi 207/2025 (Monitorul Oficial n° 1133, 8.12.2025) les a introduites à l'article 22 de la loi 10/1995. Le nouveau Code de l'aménagement et de la construction a abrogé cet article (article 576(3)(c)) et a transféré les règles, presque mot pour mot, à l'article 422. Le code est entré en vigueur 15 jours après sa publication, soit le 25 août 2026 (article 575(1)). La comparaison complète entre les versions se trouve sur la page consacrée à la loi 169/2026.
| Quoi | La règle | Article de la loi 169/2026 |
|---|---|---|
| Quand peut-on promettre une vente | Seulement après l'inscription du permis au registre foncier et l'ouverture de feuillets pour les logements futurs | 422(6) |
| Forme de l'avant-contrat | Uniquement par acte notarié, et une fois qu'il existe un extrait pour le logement | 422(7) |
| Inscription du contrat | Le notaire demande son inscription le jour de la signature ou le jour ouvrable suivant | 422(8) |
| Contrat de réservation | Jusqu'à 60 jours, jusqu'à 5 % du prix, sinon nul. Si le contrat n'est pas signé par la seule faute du promoteur, tout est restitué dans les 30 jours | 422(9) |
| Compte des acomptes | Un compte bancaire distinct du promoteur, pour ce projet uniquement | 422(10) |
| Plafonds de dépense | Jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis jusqu'à 20 % pour les installations techniques, avec la mention « bun de plată » du responsable du contrôle des travaux | 422(10) |
| Autre usage de l'argent | Interdit. Amende de 1 % du chiffre d'affaires du promoteur de l'année précédente, si le fait ne constitue pas une infraction pénale | 422(11) |
| Remise des clés | Seulement après la réception des travaux et le raccordement définitif aux réseaux | 422(5)(k) |
À quoi cela ressemble dans la trésorerie
Découpons le projet en étapes, et posons à chacune la même question : d'où vient l'argent ?
Étape 1 : terrain, conception et permis
Ici, il n'y a pas d'acheteurs. On ne peut pas signer d'avant-contrat, donc il n'y a pas d'acomptes. Une réservation n'aide pas non plus : elle est limitée à 60 jours, au terme desquels il faut un avant-contrat, qui ne peut se signer qu'après l'inscription du permis. Celui qui encaisse des réservations trop tôt risque de devoir les rembourser.
Toute cette étape se finance par les fonds propres, des associés ou un autre financement.
Étape 2 : le permis est inscrit, les extraits sont ouverts
C'est seulement à partir d'ici que la vente commence. On peut désormais signer des avant-contrats devant notaire, et chaque contrat est inscrit au registre foncier. Les acomptes sont versés sur le compte dédié. C'est l'argent du projet, mais ce n'est pas encore de l'argent que vous êtes libre de dépenser.
Étape 3 : le gros œuvre
Sur les acomptes, on peut dépenser jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, et chaque paiement passe par le visa du responsable du contrôle des travaux. Autrement dit, l'argent ne bouge que lorsque le travail avance sur le chantier, et seulement après qu'une personne habilitée l'a validé.
Étape 4 : les installations techniques
Ce n'est qu'une fois le gros œuvre achevé que l'on peut dépenser jusqu'à 20 % supplémentaires du prix pour les installations techniques, là encore avec l'accord du responsable du contrôle des travaux.
Étape 5 : finitions, réception et remise des clés
L'article 422 ne fixe pas de règle de dépense pour l'étape des finitions. Comment traiter le solde des acomptes et les paiements postérieurs aux installations techniques est une question pour votre avocat et pour le contrat. Et dans tous les cas, la maison n'est remise qu'après la réception des travaux et le raccordement définitif à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement. Prévoyez donc qu'une partie des encaissements n'arrivera qu'à la fin.
En Roumanie, la vente sur plan n'est pas le moteur de financement du projet. Elle vient après le permis, et son argent se débloque au rythme de la construction.
À quoi ressemble un tel échéancier de paiement du côté de l'acheteur, nous l'avons détaillé dans l'article sur les paiements directs au promoteur.
Ce qui change par rapport à chez vous
Prenons un exemple. En Israël, l'acheteur d'un appartement sur plan reçoit généralement une garantie selon la loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements des acquéreurs d'appartements), le plus souvent une garantie bancaire. Un promoteur israélien connaît bien ce monde : la banque qui accompagne le projet, les garanties, et une trésorerie construite autour d'elles.
En Roumanie, le mécanisme est différent. La protection de l'acheteur ne vient pas d'une garantie que quelqu'un lui donne, mais de trois éléments : l'inscription du contrat au registre foncier, un compte distinct, et des plafonds de dépense par étape. On ne peut donc pas copier le modèle de chez vous. Il faut reconstruire le plan :
- Des fonds propres pour l'étape qui précède le permis. Le terrain, la conception, les consultants et les taxes, tout cela avant le premier euro d'un acheteur.
- Un financement qui ne repose pas sur des acomptes libres. Les acomptes sont sur un compte dédié, et leur dépense est limitée. Quand vous parlez à une banque, demandez-lui comment elle considère ce compte et les préventes. Ne supposez pas que la réponse est la même que celle que vous connaissez chez vous.
- Une marge pour les retards. Chaque retard dans l'inscription du permis est un retard dans le début des ventes. Chaque retard dans l'accord du responsable du contrôle des travaux est un retard dans l'argent.
- Un contrat avec l'entrepreneur adapté à ce rythme. Si l'entrepreneur attend un paiement avant l'accord du responsable du contrôle des travaux, l'écart retombe sur vous.
Ce qui se passe quand le financement ne se boucle pas à temps, nous l'avons raconté dans la transaction qui a échoué quand le financement s'est effondré.
Pourquoi vos acheteurs vous poseront la question
Un acheteur étranger, israélien par exemple, a l'habitude de demander « où est la garantie ? ». En Roumanie, vous n'avez pas de garantie au sens de la loi israélienne sur la vente à lui proposer. Vous avez autre chose à montrer, et préparez-le à l'avance :
- Un extrait du registre foncier où le permis est inscrit, et un extrait pour son logement.
- Les coordonnées du compte dédié, et le contrat qui prévoit que les acomptes y sont versés.
- Les accords du responsable du contrôle des travaux pour chaque paiement sorti du compte.
- L'échéancier de paiement, lié aux étapes de la construction.
Les acheteurs avertis savent déjà vérifier tout cela. Ils lisent des articles comme ce que devient l'argent si le promoteur s'arrête en cours de route, et arrivent au rendez-vous avec une liste. Un promoteur qui montre les documents sans qu'on les lui demande gagne la confiance plus vite.
Trois erreurs de trésorerie à éviter dès le départ
- Ouvrir les réservations avant que le permis soit près d'être inscrit. La réservation expire au bout de 60 jours. Si d'ici là il n'y a pas d'extrait pour le logement, il n'y a pas d'avant-contrat, et vous risquez de rembourser l'argent et de perdre l'acheteur.
- Compter les acomptes comme de la trésorerie libre. L'argent du compte dédié est à vous pour le projet, mais seulement dans les plafonds et seulement avec l'accord du responsable du contrôle des travaux. Dans votre tableau de trésorerie, séparez « encaissé sur le compte » et « autorisé à la dépense ».
- Oublier que l'amende se calcule sur le chiffre d'affaires. L'amende pour un autre usage des acomptes est de 1 % du chiffre d'affaires de l'année précédente, et non du montant détourné. Pour un promoteur qui mène plusieurs projets, cela peut représenter une somme bien plus élevée que l'erreur elle-même.
Le guide du promoteur à l'étranger, en cinq parties
Cet article fait partie d'une série sur le passage de l'investissement à la promotion immobilière à l'étranger :
- Investisseur ou promoteur immobilier à l'étranger : les 7 différences
- Vérifier un terrain en Roumanie avant de l'acheter pour un projet
- Une société roumaine (SRL) pour un promoteur étranger : la structure
- Le permis de construire en Roumanie pour un promoteur, étape par étape
Questions fréquentes
Un promoteur en Roumanie a-t-il le droit de vendre sur plan ?
Oui, mais seulement après l'inscription du permis de construire au registre foncier et l'ouverture d'un extrait pour le logement futur. L'avant-contrat se signe devant notaire et est inscrit au registre le jour de la signature ou le jour ouvrable suivant (loi 169/2026, article 422(6)-(8)).
Combien peut-on encaisser avec un contrat de réservation ?
Jusqu'à 5 % du prix, et pour une durée de 60 jours au plus. Un montant plus élevé rend le contrat nul. Si l'avant-contrat n'est pas signé à temps par la seule faute du promoteur, celui-ci restitue l'intégralité de l'argent dans les 30 jours (article 422(9)).
Peut-on utiliser les acomptes d'un projet pour un autre projet ?
Non. Les acomptes sont versés sur un compte distinct du projet, et ne peuvent être dépensés que pour lui. Tout autre usage est sanctionné par une amende de 1 % du chiffre d'affaires du promoteur de l'année précédente, si le fait ne constitue pas une infraction pénale (article 422(10)-(11)).
Quelle est la différence entre la loi 207/2025 et la loi 169/2026 ?
La loi 207/2025 a introduit les règles dans la loi 10/1995 en décembre 2025. La loi 169/2026, le nouveau Code de l'aménagement et de la construction, a abrogé la plupart des articles de la loi 10/1995, dont l'article 22 (article 576(3)(c)), et a transféré les règles à l'article 422 presque mot pour mot. Elle est en vigueur depuis le 25 août 2026.
Existe-t-il en Roumanie une garantie bancaire pour l'acheteur, comme en Israël par exemple ?
L'article 422 n'impose pas une telle garantie. La protection qu'il prévoit, c'est l'inscription du contrat au registre, un compte distinct et des plafonds de dépense. Si un promoteur propose une garantie supplémentaire, vérifiez avec un avocat ce qu'elle couvre exactement.
L'essentiel
En Roumanie, la vente sur plan n'est pas le moteur de financement du projet. Elle vient après le permis, et son argent se débloque au rythme de la construction. Un promoteur qui prévoit de financer les premières étapes avec les acheteurs se retrouve bloqué.
Commencez par la question simple : combien d'argent faut-il jusqu'à l'inscription du permis, et combien jusqu'à l'achèvement du gros œuvre, sans un euro d'acheteur ? Cette réponse est la base de la discussion avec des associés et avec une banque.
Si vous préparez le plan de financement d'un projet en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous reprendrons ensemble votre trésorerie, étape par étape, jusqu'à l'inscription du permis. Avant cela, soumettez votre transaction aux trois filtres de notre vérification gratuite de transaction.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction, articles 422, 575 et 576 (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026) · Loi 207/2025 modifiant l'article 22 de la loi 10/1995 (Monitorul Oficial n° 1133, 8.12.2025, legislatie.just.ro) · Comparaison des versions : loi 169/2026
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Les règles sont à jour au 18 octobre 2026. Avant de bâtir le plan de financement d'un projet, consultez un avocat roumain et un conseiller financier.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
