Предварительный договор на будущую единицу подписывают только у нотариуса, после внесения разрешения в земельную книгу и открытия выписки (ст. 422(6)-(7)).
Бронирование длится до 60 дней и не превышает 5% цены, иначе оно ничтожно (ст. 422(9)).
С целевого счета можно потратить на каркас до 25% цены, а после него до 20% на инженерные системы, каждый платеж с одобрения надзора (ст. 422(10)).
Использовать авансы на любые другие цели запрещено, а штраф составляет 1% оборота девелопера за предыдущий год (ст. 422(11)).
Продажа на этапе строительства в Румынии: короткий ответ
Девелопер из-за рубежа, например из Израиля, привык думать о ранней продаже как об источнике финансирования. Продают на этапе строительства, покупатели платят, и их деньги помогают строить. В Румынии это работает иначе.
Со времени Закона 207/2025, а сегодня по статье 422 Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), закон устанавливает четыре вещи, которые меняют денежный поток:
- Нет предварительного договора, пока разрешение не зарегистрировано. Предварительный договор на будущую единицу подписывается только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу и есть выписка на единицу.
- Небольшое и короткое бронирование. До 60 дней и до 5% цены.
- Авансы на отдельном счете. Банковский счет девелопера, предназначенный только для этого проекта.
- Расходы по темпу строительства. Из авансов можно потратить до 25% цены на каркас и только после него до 20% на инженерные системы, каждый платеж с одобрения технического надзора.
Это означает: землю, проектирование, разрешение и начало работ Вы финансируете без денег покупателей. Финансовый план должен опираться на собственный капитал и финансирование, а не на продажи.
Что устанавливает закон, статья за статьей
Эти правила в Румынии называют «законом Нордис». Закон 207/2025 (Monitorul Oficial № 1133, 8.12.2025) внес их в статью 22 Закона 10/1995. Новый Кодекс градостроительства и строительства отменил эту статью (статья 576(3)(c)) и перенес правила почти в той же редакции в статью 422. Кодекс вступает в силу через 15 дней после публикации, то есть с 25 августа 2026 года (статья 575(1)). Полное сравнение редакций находится на странице о Законе 169/2026.
| Что | Правило | Статья Закона 169/2026 |
|---|---|---|
| Когда можно обещать продажу | Только после регистрации разрешения в земельной книге и открытия листов на будущие единицы | 422(6) |
| Форма предварительного договора | Только нотариальный документ и после появления выписки на единицу | 422(7) |
| Регистрация договора | Нотариус подает договор на регистрацию в день подписания или на следующий рабочий день | 422(8) |
| Договор бронирования | До 60 дней, до 5% цены, иначе ничтожен. Если договор не подписан исключительно по вине девелопера, все возвращается в течение 30 дней | 422(9) |
| Счет авансов | Отдельный банковский счет девелопера, только для этого проекта | 422(10) |
| Лимиты расходов | До 25% цены на каркас, а после него до 20% на инженерные системы, с одобрением «к оплате» от технического надзора | 422(10) |
| Иное использование денег | Запрещено. Штраф 1% оборота девелопера за предыдущий год, если деяние не является уголовным преступлением | 422(11) |
| Передача | Только после приемки работ и постоянного подключения к сетям | 422(5)(k) |
Как это выглядит в денежном потоке
Разделим проект на этапы и на каждом спросим: откуда приходят деньги?
Этап 1: земля, проектирование и разрешение
Здесь покупателей нет. Предварительный договор подписать нельзя, поэтому нет и авансов. Бронирование тоже не помогает: оно ограничено 60 днями, а по их окончании нужен предварительный договор, который можно подписать только после регистрации разрешения. Тот, кто берет бронирования слишком рано, рискует их вернуть.
Весь этот этап финансируют собственным капиталом, партнерами или другим финансированием.
Этап 2: разрешение зарегистрировано, выписки открыты
Только отсюда начинается продажа. Теперь можно подписывать предварительные договоры у нотариуса, и каждый договор вносится в земельную книгу. Авансы поступают на целевой счет. Это деньги проекта, но еще не деньги, которые Вы можете свободно тратить.
Этап 3: каркас
Из авансов на каркас можно потратить до 25% цены, и каждый платеж проходит с печатью технического надзора. То есть деньги двигаются, только когда двигается работа на объекте, и только после того, как ее одобрил уполномоченный специалист.
Этап 4: инженерные системы
Только после завершения каркаса можно потратить еще до 20% цены на инженерные системы, снова с одобрения надзора.
Этап 5: отделка, приемка и передача
Статья 422 не устанавливает правила расходов для этапа отделки. Как обращаться с остатком авансов и платежами после инженерных систем, это вопрос к Вашему юристу и к договору. И в любом случае дом передают только после приемки работ и постоянного подключения к воде, электричеству и канализации. Поэтому планируйте, что часть поступлений придет только в конце.
В Румынии продажа на этапе строительства не является двигателем финансирования проекта. Она приходит после разрешения, а ее деньги высвобождаются по темпу строительства.
Как такой график платежей выглядит со стороны покупателя, мы подробно описали в статье о платежах напрямую девелоперу.
Чем это отличается от модели, к которой Вы привыкли (пример Израиля)
В Израиле, например, покупатель квартиры на этапе строительства обычно получает обеспечение по Закону о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей квартир), чаще всего банковскую гарантию. Израильский девелопер знаком с этим миром: банк, сопровождающий проект, гарантии и денежный поток, выстроенный вокруг них.
В Румынии механизм другой. Защита покупателя приходит не от гарантии, которую ему кто-то дает, а от трех вещей: регистрации договора в земельной книге, отдельного счета и лимитов расходов по этапам. Поэтому модель, привычную у Вас дома, скопировать нельзя. План нужно выстроить заново:
- Собственный капитал на этап до разрешения. Земля, проектирование, консультанты и сборы, все это до первых денег покупателя.
- Финансирование, которое не опирается на свободные авансы. Авансы лежат на целевом счете, и расходы из них ограничены. Когда Вы говорите с банком, спросите, как он смотрит на этот счет и на ранние продажи. Не предполагайте, что ответ будет таким же, как тот, к которому Вы привыкли дома.
- Запас на задержки. Каждая задержка регистрации разрешения это задержка начала продаж. Каждая задержка одобрения надзора это задержка денег.
- Договор с подрядчиком, который соответствует темпу. Если подрядчик ожидает оплату до одобрения надзора, разница ложится на Вас.
Что происходит, когда финансирование не закрывается вовремя, мы описали в сорвавшейся сделке, когда рухнуло финансирование.
Почему Ваши покупатели спросят об этом
Покупатель из Израиля, например, привык спрашивать: «Где гарантия?». В Румынии гарантии по израильскому Закону о продаже Вам предложить нечего. У Вас есть что показать другое, и подготовьте это заранее:
- Выписку из земельной книги, в которой зарегистрировано разрешение, и выписку на его единицу.
- Реквизиты целевого счета и договор, в котором сказано, что авансы поступают на него.
- Одобрения надзора по каждому платежу, вышедшему со счета.
- График платежей, привязанный к этапам строительства.
Опытные покупатели уже умеют это проверять. Они читают статьи вроде что будет с деньгами, если девелопер застрянет посреди стройки и приходят на встречу со списком. Девелопер, который показывает документы без просьбы, быстрее завоевывает доверие.
Три ошибки денежного потока, которые стоит предотвратить заранее
- Открывать бронирование до того, как разрешение близко к регистрации. Бронирование истекает через 60 дней. Если к тому времени нет выписки на единицу, нет и предварительного договора, и Вы можете вернуть деньги и потерять покупателя.
- Считать авансы свободными деньгами. Деньги на целевом счете Ваши для проекта, но только в пределах лимитов и только с одобрения надзора. В таблице денежного потока разделяйте «поступило на счет» и «разрешено потратить».
- Забывать, что штраф считается от оборота. Штраф за иное использование авансов составляет 1% оборота за предыдущий год, а не от переведенной суммы. Для девелопера с несколькими проектами это может быть сумма намного больше самой ошибки.
Руководство для девелопера за рубежом в пяти частях
Эта статья входит в серию о переходе от инвестиций к девелопменту недвижимости за рубежом:
- Инвестор или девелопер за рубежом: 7 различий
- Проверка земли в Румынии перед покупкой под девелопмент
- Румынская компания (SRL) для иностранного девелопера: структура
- Разрешение на строительство в Румынии для девелопера, шаг за шагом
Часто задаваемые вопросы
Может ли девелопер в Румынии продавать на этапе строительства?
Да, но только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу и открыта выписка на будущую единицу. Предварительный договор подписывается у нотариуса и вносится в земельную книгу в день подписания или на следующий рабочий день (Закон 169/2026, статья 422(6)-(8)).
Сколько можно брать по договору бронирования?
До 5% цены и на срок не более 60 дней. Более высокая сумма делает договор ничтожным. Если предварительный договор не подписан вовремя исключительно по вине девелопера, он возвращает деньги полностью в течение 30 дней (статья 422(9)).
Можно ли использовать авансы одного проекта в другом проекте?
Нет. Авансы поступают на отдельный счет проекта, и тратить их можно только на него. Иное использование наказывается штрафом 1% оборота девелопера за предыдущий год, если деяние не является уголовным преступлением (статья 422(10)-(11)).
В чем разница между Законом 207/2025 и Законом 169/2026?
Закон 207/2025 внес правила в Закон 10/1995 в декабре 2025 года. Закон 169/2026, новый Кодекс градостроительства и строительства, отменил большинство статей Закона 10/1995, включая статью 22 (статья 576(3)(c)), и перенес правила в статью 422 почти в той же редакции. Он действует с 25 августа 2026 года.
Есть ли в Румынии банковская гарантия для покупателя, как, например, в Израиле?
Статья 422 такой гарантии не требует. Защита, которую она устанавливает, это регистрация договора в земельной книге, отдельный счет и лимиты расходов. Если девелопер предлагает дополнительную гарантию, проверьте с юристом, что именно она покрывает.
Итог
В Румынии продажа на этапе строительства не является двигателем финансирования проекта. Она приходит после разрешения, а ее деньги высвобождаются по темпу строительства. Девелопер, который планирует финансировать первые этапы за счет покупателей, застрянет.
Начните с простого вопроса: сколько денег нужно до регистрации разрешения и сколько до готового каркаса, без единого платежа покупателя? Этот ответ и есть основа разговора с партнерами и с банком.
Если Вы планируете проект в Румынии, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по Вашему плану финансирования, этап за этапом. А перед этим пропустите сделку через три фильтра в нашей бесплатной проверке сделки.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, статьи 422, 575 и 576 (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026) · Закон 207/2025 об изменении статьи 22 Закона 10/1995 (Monitorul Oficial № 1133, 8.12.2025, legislatie.just.ro) · Сравнение редакций: Закон 169/2026
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, финансовой или налоговой консультацией. Правила актуальны на 18 октября 2026 года. Прежде чем выстраивать план финансирования проекта, проконсультируйтесь с румынским юристом и финансовым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
