Ein Vorvertrag für eine künftige Einheit wird nur beim Notar unterzeichnet, wenn die Genehmigung im Grundbuch steht und ein Auszug vorliegt (Art. 422(6)-(7)).
Eine Reservierung dauert bis zu 60 Tage und übersteigt 5 % des Preises nicht, sonst ist sie nichtig (Art. 422(9)).
Vom Projektkonto dürfen bis zu 25 % des Preises in den Rohbau fließen, danach bis zu 20 % in die Haustechnik, mit Freigabe des Bauleiters (Art. 422(10)).
Jede andere Verwendung der Anzahlungen ist verboten, das Bußgeld beträgt 1 % des Umsatzes des Bauträgers im Vorjahr (Art. 422(11)).
Off-Plan-Verkauf in Rumänien: die kurze Antwort
Viele Projektentwickler aus dem Ausland, etwa aus Israel, sind es gewohnt, den Vorverkauf als Finanzierungsquelle zu sehen. Man verkauft off-plan, die Käufer zahlen, und ihr Geld hilft beim Bauen. In Rumänien funktioniert das anders.
Seit Gesetz 207/2025, und heute nach Artikel 422 des Raumordnungs- und Baugesetzbuchs (Gesetz 169/2026), legt das Gesetz vier Dinge fest, die den Cashflow verändern:
- Kein Vorvertrag, bevor die Genehmigung eingetragen ist. Ein Vorvertrag für eine künftige Einheit wird nur beim Notar unterzeichnet und erst, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist und ein Grundbuchauszug für die Einheit vorliegt.
- Eine kleine und kurze Reservierung. Bis zu 60 Tage und bis zu 5 % des Preises.
- Die Anzahlungen auf einem separaten Konto. Ein Bankkonto des Bauträgers, das nur für dieses Projekt bestimmt ist.
- Ausgaben nach Baufortschritt. Aus den Anzahlungen dürfen bis zu 25 % des Preises für den Rohbau ausgegeben werden und erst danach bis zu 20 % für die Haustechnik, jede Zahlung mit Freigabe des Bauleiters.
Die Bedeutung: Grundstück, Planung, Genehmigung und Baubeginn finanzieren Sie ohne Geld von Käufern. Der Finanzplan muss auf Eigenkapital und Finanzierung stehen, nicht auf Verkäufen.
Was das Gesetz festlegt, Artikel für Artikel
Diese Regeln nennt man in Rumänien das „Nordis-Gesetz“. Gesetz 207/2025 (Monitorul Oficial Nr. 1133, 8.12.2025) hat sie in Artikel 22 von Gesetz 10/1995 eingefügt. Das neue Raumordnungs- und Baugesetzbuch hat diesen Artikel aufgehoben (Art. 576(3)(c)) und die Regeln fast wortgleich in Artikel 422 übernommen. Das Gesetzbuch gilt 15 Tage nach der Veröffentlichung, also seit dem 25. August 2026 (Art. 575(1)). Den vollständigen Vergleich der Fassungen finden Sie auf der Seite zu Gesetz 169/2026.
| Was | Die Regel | Artikel in Gesetz 169/2026 |
|---|---|---|
| Wann ein Verkauf zugesagt werden darf | Erst nach Eintragung der Genehmigung im Grundbuch und Eröffnung von Blättern für die künftigen Einheiten | 422(6) |
| Form des Vorvertrags | Nur als notarielle Urkunde und erst, wenn ein Grundbuchauszug für die Einheit vorliegt | 422(7) |
| Eintragung des Vertrags | Der Notar beantragt die Eintragung am Tag der Unterzeichnung oder am folgenden Arbeitstag | 422(8) |
| Reservierungsvereinbarung | Bis zu 60 Tage, bis zu 5 % des Preises, sonst nichtig. Wird der Vertrag allein durch Verschulden des Bauträgers nicht unterzeichnet, wird alles innerhalb von 30 Tagen zurückgezahlt | 422(9) |
| Konto für die Anzahlungen | Ein separates Bankkonto des Bauträgers, nur für dieses Projekt | 422(10) |
| Ausgabegrenzen | Bis zu 25 % des Preises für den Rohbau, danach bis zu 20 % für die Haustechnik, mit Freigabe „zur Zahlung“ des Bauleiters | 422(10) |
| Andere Verwendung des Geldes | Verboten. Bußgeld von 1 % des Umsatzes des Bauträgers im Vorjahr, sofern die Tat keine Straftat ist | 422(11) |
| Übergabe | Erst nach Abnahme der Arbeiten und mit dauerhaftem Anschluss an die Versorgungsnetze | 422(5)(k) |
Wie das im Cashflow aussieht
Wir teilen das Projekt in Phasen und fragen bei jeder: Woher kommt das Geld?
Phase 1: Grundstück, Planung und Genehmigung
Hier gibt es keine Käufer. Ein Vorvertrag kann nicht unterzeichnet werden, also gibt es keine Anzahlungen. Auch eine Reservierung hilft nicht: Sie ist auf 60 Tage begrenzt, und an ihrem Ende braucht es einen Vorvertrag, der erst unterzeichnet werden kann, wenn die Genehmigung eingetragen ist. Wer zu früh Reservierungen kassiert, riskiert, sie zurückzahlen zu müssen.
Diese ganze Phase finanzieren Eigenkapital, Partner oder andere Finanzierung.
Phase 2: Die Genehmigung ist eingetragen, die Grundbuchblätter sind eröffnet
Erst ab hier beginnt der Verkauf. Jetzt können Sie Vorverträge beim Notar unterzeichnen, und jeder Vertrag wird im Grundbuch eingetragen. Die Anzahlungen fließen auf das zweckgebundene Konto. Sie sind Geld des Projekts, aber noch kein Geld, das Sie frei ausgeben dürfen.
Phase 3: Rohbau
Aus den Anzahlungen dürfen für den Rohbau bis zu 25 % des Preises ausgegeben werden, und jede Zahlung braucht den Stempel des Bauleiters. Das Geld bewegt sich also nur, wenn sich die Arbeit auf der Baustelle bewegt, und erst nachdem eine befugte Person sie freigegeben hat.
Phase 4: Haustechnik
Erst nachdem der Rohbau fertig ist, dürfen weitere bis zu 20 % des Preises für die Haustechnik ausgegeben werden, wieder mit Freigabe des Bauleiters.
Phase 5: Ausbau, Abnahme und Übergabe
Artikel 422 legt keine Ausgaberegel für die Ausbauphase fest. Wie mit dem Rest der Anzahlungen und den Zahlungen nach der Haustechnik umgegangen wird, ist eine Frage für Ihren Anwalt und den Vertrag. In jedem Fall wird das Haus erst nach Abnahme der Arbeiten und mit dauerhaftem Anschluss an Wasser, Strom und Abwasser übergeben. Planen Sie deshalb, dass ein Teil der Einnahmen erst am Ende kommt.
In Rumänien ist der Off-Plan-Verkauf nicht der Finanzierungsmotor des Projekts. Er kommt nach der Genehmigung, und sein Geld wird nach Baufortschritt freigegeben.
Wie ein solcher Zahlungsplan von der Käuferseite aussieht, haben wir im Artikel über Zahlungen direkt an den Bauträger beschrieben.
Was anders ist als zu Hause, zum Beispiel in Israel
In Israel zum Beispiel erhält ein Off-Plan-Käufer in der Regel eine Sicherheit nach dem Verkaufsgesetz (Wohnungen) (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern), meist eine Bankgarantie. Ein israelischer Projektentwickler kennt diese Welt: die begleitende Bank, die Garantien und einen Cashflow, der um sie herum gebaut ist.
In Rumänien ist der Mechanismus ein anderer. Der Schutz des Käufers kommt nicht aus einer Garantie, die ihm jemand gibt, sondern aus drei Dingen: der Eintragung des Vertrags im Grundbuch, dem separaten Konto und den Ausgabegrenzen nach Phase. Deshalb lässt sich ein Modell von zu Hause, etwa das israelische, nicht kopieren. Der Plan muss neu gebaut werden:
- Eigenkapital für die Phase vor der Genehmigung. Grundstück, Planung, Berater und Gebühren, alles bevor der erste Käufer auch nur einen Cent zahlt.
- Finanzierung, die sich nicht auf frei verfügbare Anzahlungen stützt. Die Anzahlungen liegen auf einem zweckgebundenen Konto, und die Ausgaben daraus sind begrenzt. Wenn Sie mit einer Bank sprechen, fragen Sie, wie sie dieses Konto und die Vorverkäufe sieht. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Antwort dieselbe ist, die Sie von zu Hause kennen.
- Puffer für Verzögerungen. Jede Verzögerung bei der Eintragung der Genehmigung verzögert den Verkaufsstart. Jede Verzögerung bei der Freigabe des Bauleiters verzögert das Geld.
- Ein Vertrag mit dem Bauunternehmer, der zum Tempo passt. Erwartet der Bauunternehmer eine Zahlung, bevor der Bauleiter freigegeben hat, fällt die Lücke auf Sie.
Was passiert, wenn die Finanzierung nicht rechtzeitig steht, haben wir im gescheiterten Geschäft, bei dem die Finanzierung zusammenbrach, beschrieben.
Warum Ihre Käufer danach fragen werden
Käufer aus Israel zum Beispiel sind gewohnt zu fragen: „Wo ist die Garantie?“ In Rumänien haben Sie keine Garantie nach dem israelischen Verkaufsgesetz anzubieten. Sie haben etwas anderes zu zeigen, und das bereiten Sie im Voraus vor:
- Einen Grundbuchauszug, in dem die Genehmigung eingetragen ist, und einen Auszug für die Einheit des Käufers.
- Die Angaben zum zweckgebundenen Konto und den Vertrag, der festhält, dass die Anzahlungen darauf fließen.
- Die Freigaben des Bauleiters für jede Zahlung, die vom Konto abging.
- Den Zahlungsplan, verknüpft mit den Bauphasen.
Erfahrene Käufer wissen schon, wie man das prüft. Sie lesen Artikel wie was mit dem Geld passiert, wenn der Bauträger mittendrin steckenbleibt, und kommen mit einer Liste zum Termin. Ein Projektentwickler, der die Unterlagen zeigt, ohne dass man danach fragt, baut schneller Vertrauen auf.
Drei Cashflow-Fehler, die Sie im Voraus vermeiden sollten
- Reservierungen öffnen, bevor die Genehmigung kurz vor der Eintragung steht. Die Reservierung erlischt nach 60 Tagen. Gibt es bis dahin keinen Grundbuchauszug für die Einheit, gibt es keinen Vorvertrag, und Sie müssen womöglich das Geld zurückzahlen und verlieren den Käufer.
- Die Anzahlungen als freie Liquidität zählen. Das Geld auf dem zweckgebundenen Konto gehört Ihnen für das Projekt, aber nur innerhalb der Grenzen und nur mit Freigabe des Bauleiters. Trennen Sie in der Cashflow-Tabelle zwischen „auf dem Konto eingegangen“ und „darf ausgegeben werden“.
- Vergessen, dass das Bußgeld am Umsatz gemessen wird. Das Bußgeld für eine andere Verwendung der Anzahlungen beträgt 1 % des Umsatzes des Vorjahres, nicht des überwiesenen Betrags. Für einen Projektentwickler mit mehreren Projekten kann das ein viel größerer Betrag sein als der Fehler selbst.
Der Leitfaden für Projektentwickler im Ausland, in fünf Teilen
Dieser Artikel ist Teil einer Serie über den Wechsel von der Investition zur Immobilienentwicklung im Ausland:
- Investor oder Projektentwickler im Ausland: die 7 Unterschiede
- Grundstücksprüfung in Rumänien vor dem Kauf für ein Projekt
- Rumänische Gesellschaft (SRL) für Projektentwickler aus dem Ausland: die Struktur
- Baugenehmigung in Rumänien für Projektentwickler, Schritt für Schritt
Häufig gestellte Fragen
Darf ein Bauträger in Rumänien off-plan verkaufen?
Ja, aber erst nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen und ein Grundbuchauszug für die künftige Einheit eröffnet wurde. Der Vorvertrag wird beim Notar unterzeichnet und am Tag der Unterzeichnung oder am folgenden Arbeitstag im Grundbuch eingetragen (Gesetz 169/2026, Art. 422(6)-(8)).
Wie viel darf in einer Reservierungsvereinbarung verlangt werden?
Bis zu 5 % des Preises, für höchstens 60 Tage. Ein höherer Betrag macht die Vereinbarung nichtig. Wird der Vorvertrag allein durch Verschulden des Bauträgers nicht rechtzeitig unterzeichnet, zahlt er das Geld innerhalb von 30 Tagen vollständig zurück (Art. 422(9)).
Darf man Anzahlungen eines Projekts für ein anderes Projekt verwenden?
Nein. Die Anzahlungen fließen auf ein separates Projektkonto und dürfen nur für dieses Projekt ausgegeben werden. Eine andere Verwendung wird mit 1 % des Umsatzes des Bauträgers im Vorjahr geahndet, sofern die Tat keine Straftat ist (Art. 422(10)-(11)).
Was ist der Unterschied zwischen Gesetz 207/2025 und Gesetz 169/2026?
Gesetz 207/2025 hat die Regeln im Dezember 2025 in Gesetz 10/1995 eingefügt. Gesetz 169/2026, das neue Raumordnungs- und Baugesetzbuch, hat die meisten Artikel von Gesetz 10/1995 aufgehoben, einschließlich Artikel 22 (Art. 576(3)(c)), und die Regeln fast wortgleich in Artikel 422 übernommen. Es gilt seit dem 25. August 2026.
Gibt es in Rumänien eine Bankgarantie für den Käufer, wie etwa in Israel?
Artikel 422 schreibt eine solche Garantie nicht vor. Der Schutz, den er festlegt, besteht aus der Eintragung des Vertrags im Grundbuch, dem separaten Konto und den Ausgabegrenzen. Bietet ein Bauträger eine zusätzliche Garantie an, prüfen Sie mit einem Anwalt, was sie genau abdeckt.
Fazit
In Rumänien ist der Off-Plan-Verkauf nicht der Finanzierungsmotor des Projekts. Er kommt nach der Genehmigung, und sein Geld wird nach Baufortschritt freigegeben. Ein Projektentwickler, der die ersten Phasen über Käufer finanzieren will, bleibt stecken.
Beginnen Sie mit der einfachen Frage: Wie viel Geld brauchen Sie, bis die Genehmigung eingetragen ist, und wie viel, bis der Rohbau steht, ohne einen Cent von Käufern? Diese Antwort ist die Grundlage für das Gespräch mit Partnern und mit der Bank.
Bevor Sie dieses Gespräch führen, können Sie Ihr Geschäft durch die drei Filter unseres kostenlosen Deal-Checks schicken. Und wenn Sie den Finanzplan für ein Projekt in Rumänien aufstellen, mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam Ihren Cashflow durch, Phase für Phase.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Art. 422, 575 und 576 (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026) · Gesetz 207/2025 zur Änderung von Artikel 22 des Gesetzes 10/1995 (Monitorul Oficial Nr. 1133, 8.12.2025, legislatie.just.ro) · Vergleich der Fassungen: Gesetz 169/2026
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Finanz- oder Steuerberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 18. Oktober 2026. Bevor Sie einen Finanzierungsplan für ein Projekt aufstellen, lassen Sie sich von einem rumänischen Anwalt und einem Finanzberater beraten.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
