חוזה מקדים ליחידה עתידית נחתם רק אצל נוטריון, אחרי שההיתר נרשם בפנקס המקרקעין ויש נסח ליחידה (חוק 169/2026, סעיף 422(6)-(7)).
הזמנה נמשכת עד 60 יום ולא עוברת 5% מהמחיר, אחרת היא בטלה (סעיף 422(9)).
מהחשבון הייעודי מותר להוציא על השלד עד 25% מהמחיר, ואחריו עד 20% על המערכות, כל תשלום באישור מפקח הבנייה (סעיף 422(10)).
שימוש במקדמות לכל מטרה אחרת אסור, והקנס הוא 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת (סעיף 422(11)).
מכירה על הנייר ברומניה: התשובה הקצרה
יזם ישראלי רגיל לחשוב על מכירה מוקדמת כעל מקור מימון. מוכרים על הנייר, הקונים משלמים, והכסף שלהם עוזר לבנות. ברומניה זה עובד אחרת.
מאז חוק 207/2025, והיום לפי סעיף 422 של קוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), החוק קובע ארבעה דברים שמשנים את התזרים:
- אין חוזה מקדים לפני שההיתר רשום. חוזה מקדים ליחידה עתידית נחתם רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ויש נסח ליחידה.
- הזמנה קטנה וקצרה. עד 60 יום ועד 5% מהמחיר.
- המקדמות בחשבון נפרד. חשבון בנק של היזם שמיועד לפרויקט הזה בלבד.
- הוצאה לפי קצב הבנייה. מהמקדמות מותר להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ורק אחריו עד 20% על המערכות, כל תשלום באישור מפקח הבנייה.
המשמעות: את הקרקע, התכנון, ההיתר ותחילת העבודות אתם מממנים בלי כסף של קונים. התוכנית הפיננסית צריכה לעמוד על הון עצמי ועל מימון, לא על מכירות.
מה החוק קובע, סעיף אחר סעיף
את הכללים האלה מכנים ברומניה ״חוק נורדיס״. חוק 207/2025 (Monitorul Oficial מס׳ 1133, 8.12.2025) הכניס אותם לסעיף 22 של חוק 10/1995. קוד התכנון והבנייה החדש ביטל את הסעיף הזה (סעיף 576(3)(c)) והעביר את הכללים, כמעט באותו נוסח, לסעיף 422. הקוד בתוקף 15 יום מהפרסום, כלומר מ-25 באוגוסט 2026 (סעיף 575(1)). ההשוואה המלאה בין הנוסחים נמצאת בדף על חוק 169/2026.
| מה | הכלל | סעיף בחוק 169/2026 |
|---|---|---|
| מתי מותר להבטיח מכירה | רק אחרי רישום ההיתר בפנקס המקרקעין ופתיחת דפים ליחידות העתידיות | 422(6) |
| צורת החוזה המקדים | רק במסמך נוטריוני, ואחרי שיש נסח ליחידה | 422(7) |
| רישום החוזה | הנוטריון מבקש לרשום אותו ביום החתימה או ביום העבודה הבא | 422(8) |
| הסכם הזמנה | עד 60 יום, עד 5% מהמחיר, אחרת בטל. אם החוזה לא נחתם רק באשמת היזם, מחזירים הכול תוך 30 יום | 422(9) |
| חשבון המקדמות | חשבון בנק נפרד של היזם, לפרויקט הזה בלבד | 422(10) |
| תקרות הוצאה | עד 25% מהמחיר לשלד, ואחריו עד 20% למערכות, באישור ״לתשלום״ של מפקח הבנייה | 422(10) |
| שימוש אחר בכסף | אסור. קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה פלילית | 422(11) |
| מסירה | רק אחרי קבלת העבודות וחיבור קבוע לתשתיות | 422(5)(k) |
איך זה נראה בתזרים
נחלק את הפרויקט לשלבים, ונשאל בכל אחד: מאיפה בא הכסף?
שלב 1: קרקע, תכנון והיתר
כאן אין קונים. אי אפשר לחתום חוזה מקדים, ולכן אין מקדמות. גם הזמנה לא עוזרת: היא מוגבלת ל-60 יום, ובסופם צריך חוזה מקדים, שאפשר לחתום רק אחרי שההיתר רשום. מי שגובה הזמנות מוקדם מדי, מסתכן שיצטרך להחזיר אותן.
את כל השלב הזה מממנים הון עצמי, שותפים או מימון אחר.
שלב 2: ההיתר רשום, הנסחים פתוחים
רק מכאן מתחילה המכירה. עכשיו אפשר לחתום חוזים מקדימים אצל נוטריון, וכל חוזה נרשם בפנקס המקרקעין. המקדמות נכנסות לחשבון הייעודי. הן כסף של הפרויקט, אבל עוד לא כסף שאתם חופשיים להוציא.
שלב 3: שלד
מהמקדמות מותר להוציא על השלד עד 25% מהמחיר, וכל תשלום עובר בחותמת של מפקח הבנייה. כלומר, הכסף זז רק כשהעבודה בשטח זזה, ורק אחרי שמישהו מוסמך אישר אותה.
שלב 4: מערכות
רק אחרי שהשלד הושלם, מותר להוציא עוד עד 20% מהמחיר על המערכות, שוב באישור המפקח.
שלב 5: גמר, קבלה ומסירה
סעיף 422 לא מפרט כלל הוצאה לשלב הגמר. איך מטפלים ביתרת המקדמות ובתשלומים שאחרי המערכות, זו שאלה לעורך הדין שלכם ולחוזה. ובכל מקרה, את הבית מוסרים רק אחרי קבלת העבודות וחיבור קבוע למים, לחשמל ולביוב. לכן תכננו שחלק מהתקבולים יגיע רק בסוף.
ברומניה, מכירה על הנייר היא לא מנוע המימון של הפרויקט. היא מגיעה אחרי ההיתר, והכסף שלה משתחרר לפי קצב הבנייה.
איך לוח תשלומים כזה נראה מהצד של הקונה, פירטנו במאמר על תשלומים ישירות ליזם.
מה שונה מישראל
בישראל, קונה דירה על הנייר מקבל בדרך כלל ערובה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), לרוב ערבות בנקאית. יזם ישראלי מכיר את העולם הזה: הבנק המלווה, הערבויות, ותזרים שבנוי סביבם.
ברומניה המנגנון אחר. ההגנה על הקונה לא באה מערבות שמישהו נותן לו, אלא משלושה דברים: רישום החוזה בפנקס המקרקעין, חשבון נפרד, ותקרות הוצאה לפי שלב. לכן אי אפשר להעתיק את המודל הישראלי. צריך לבנות את התוכנית מחדש:
- הון עצמי לשלב שלפני ההיתר. הקרקע, התכנון, היועצים והאגרות, כולם לפני השקל הראשון של קונה.
- מימון שלא נשען על מקדמות חופשיות. המקדמות יושבות בחשבון ייעודי, וההוצאה מהן מוגבלת. כשאתם מדברים עם בנק, שאלו איך הוא רואה את החשבון הזה ואת המכירות המוקדמות. אל תניחו שהתשובה זהה לזו שאתם מכירים מהארץ.
- מרווח לעיכובים. כל עיכוב ברישום ההיתר הוא עיכוב בתחילת המכירות. כל עיכוב באישור של המפקח הוא עיכוב בכסף.
- חוזה עם הקבלן שמתאים לקצב. אם הקבלן מצפה לתשלום לפני שהמפקח אישר, הפער נופל עליכם.
מה קורה כשהמימון לא נסגר בזמן, כתבנו בעסקה שנכשלה כשהמימון נפל.
למה הקונים שלכם ישאלו על זה
קונה ישראלי רגיל לשאול ״איפה הערבות?״. ברומניה אין לכם ערבות לפי חוק המכר הישראלי להציע לו. יש לכם משהו אחר להראות, ותכינו אותו מראש:
- נסח מפנקס המקרקעין שבו רשום ההיתר, ונסח ליחידה שלו.
- את פרטי החשבון הייעודי, ואת החוזה שאומר שהמקדמות נכנסות אליו.
- את אישורי המפקח לכל תשלום שיצא מהחשבון.
- את לוח התשלומים, מקושר לשלבי הבנייה.
הקונים המתוחכמים כבר יודעים לבדוק את זה. הם קוראים מאמרים כמו מה קורה לכסף אם היזם נתקע באמצע, ומגיעים לפגישה עם רשימה. יזם שמראה את המסמכים בלי שביקשו, בונה אמון מהר יותר.
שלוש טעויות תזרים שכדאי למנוע מראש
- לפתוח הזמנות לפני שההיתר קרוב לרישום. ההזמנה פוקעת אחרי 60 יום. אם עד אז אין נסח ליחידה, אין חוזה מקדים, ואתם עלולים להחזיר את הכסף ולאבד את הקונה.
- לספור את המקדמות כמזומן חופשי. הכסף בחשבון הייעודי הוא שלכם לפרויקט, אבל רק בתקרות ורק באישור המפקח. בטבלת התזרים, הפרידו בין ״נכנס לחשבון״ לבין ״מותר להוציא״.
- לשכוח שהקנס נמדד במחזור. הקנס על שימוש אחר במקדמות הוא 1% מהמחזור של השנה הקודמת, לא מהסכום שהועבר. ליזם עם כמה פרויקטים, זה יכול להיות סכום גדול בהרבה מהטעות עצמה.
המדריך ליזם בחו״ל, בחמישה חלקים
המאמר הזה הוא חלק מסדרה על המעבר מהשקעה ליזמות נדל״ן בחו״ל:
- משקיע או יזם נדל״ן בחו״ל: 7 ההבדלים
- בדיקת קרקע ברומניה לפני שקונים ליזמות
- חברה רומנית (SRL) ליזם ישראלי: המבנה
- היתר בנייה ברומניה ליזם, שלב אחר שלב
שאלות נפוצות
מותר ליזם ברומניה למכור על הנייר?
כן, אבל רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ונפתח נסח ליחידה העתידית. החוזה המקדים נחתם אצל נוטריון ונרשם בפנקס ביום החתימה או ביום העבודה הבא (חוק 169/2026, סעיף 422(6)-(8)).
כמה מותר לגבות בהסכם הזמנה?
עד 5% מהמחיר, ולתקופה של 60 יום לכל היותר. סכום גבוה יותר הופך את ההסכם לבטל. אם החוזה המקדים לא נחתם בזמן רק באשמת היזם, הוא מחזיר את הכסף במלואו תוך 30 יום (סעיף 422(9)).
אפשר להשתמש במקדמות של פרויקט אחד בפרויקט אחר?
לא. המקדמות נכנסות לחשבון נפרד של הפרויקט, ומותר להוציא אותן רק עליו. שימוש אחר נקנס ב-1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה פלילית (סעיף 422(10)-(11)).
מה ההבדל בין חוק 207/2025 לחוק 169/2026?
חוק 207/2025 הכניס את הכללים לחוק 10/1995 בדצמבר 2025. חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה החדש, ביטל את רוב הסעיפים של חוק 10/1995, כולל סעיף 22 (סעיף 576(3)(c)), והעביר את הכללים לסעיף 422 כמעט באותו נוסח. הוא בתוקף מ-25 באוגוסט 2026.
יש ברומניה ערבות בנקאית לקונה כמו בישראל?
סעיף 422 לא מחייב ערבות כזו. ההגנה שהוא קובע היא רישום החוזה בפנקס, חשבון נפרד ותקרות הוצאה. אם יזם מציע ערבות נוספת, בדקו עם עורך דין מה היא מכסה בדיוק.
השורה התחתונה
ברומניה, מכירה על הנייר היא לא מנוע המימון של הפרויקט. היא מגיעה אחרי ההיתר, והכסף שלה משתחרר לפי קצב הבנייה. יזם שמתכנן לממן את השלבים הראשונים מהקונים, נתקע.
התחילו מהשאלה הפשוטה: כמה כסף צריך עד שההיתר רשום, וכמה עד שהשלד עומד, בלי שקל של קונה? התשובה הזו היא הבסיס לשיחה עם שותפים ועם בנק.
את בדיוק התרגיל הזה עושים בנבחרת היזמים של עו״ד אילן ליבוביץ. יש בה מפגש שלם על מימון מהצד של הבנק, וכל משתתף בונה תקציב ותוכנית מימון לעסקה שהוא בודק, ומציג אותם בסוף בפני ועדת השקעות.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, סעיפים 422, 575 ו-576 (Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026) · חוק 207/2025 לתיקון סעיף 22 בחוק 10/1995 (Monitorul Oficial מס׳ 1133, 8.12.2025, legislatie.just.ro) · השוואת הנוסחים: חוק 169/2026
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, פיננסי או מיסויי. הכללים נכונים ל-18 באוקטובר 2026. לפני שבונים תוכנית מימון לפרויקט, התייעצו עם עורך דין רומני ועם יועץ פיננסי.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
