חולמים להיות יזמיםמעבר לים?
עו״ד אילן ליבוביץ בונה נבחרת קטנה של יזמים, ומלווה אותם שלב אחר שלב עד הפרויקט הראשון שלהם בחו״ל. לא קורס שצופים בו. נבחרת שעובדים בה.
המועמדויות נבחנות לפי סדר ההגשה · כל מועמד מקבל תשובה בכתב
Hall of Fame
מי יוביל אתכם.300 עסקאות. כל אחת לימדה משהו.
לפני שבונים פרויקט ראשון בארץ זרה, כדאי ללמוד ממי שכבר ראה איך זה נראה מבפנים: כשזה מצליח, וגם כשזה לא.
- חבר הכנסת ה-16לשעבר. היום עורך דין, יזם ושותף.
- 300+עסקאות נדל״ן בינלאומי שליווה כעורך דין.
- 190+סיפורי נדל״ן אמיתיים מהשטח, בטור שבועי.
- 29 וילותיזם ושותף ב-Compass on the Lake, על שפת האגם בבלוטשט, צפונית לבוקרשט.
- 6 פרקיםקורס הווידאו של בית הספר לנדל״ן, בהגשתו.
- צעד אחר צעדכתב תכנית לימודים מלאה ליזמות נדל״ן בחו״ל. ממנה צמחה הנבחרת.
לא דין מדינה אחת כדין מדינה אחרת.עו״ד אילן ליבוביץ, מתוך הטור השבועי
הכוורת המקצועית שעוטפת את היזם מהווה מרכיב חשוב בהצלחת הפרויקט.עו״ד אילן ליבוביץ, מתוך הטור השבועי
אני יודע שיזמות היא מסע רגשי, לא רק עסקי.עו״ד אילן ליבוביץ, מתוך הטור השבועי
יזם גמיש הוא כמו עץ שמתכופף ברוח ולא נשבר.עו״ד אילן ליבוביץ, מתוך הטור השבועי
Why this program
שלושה דבריםשקשה למצוא יחד.
יש לא מעט קורסים על השקעות בחו״ל. כמעט אין מקום שבו לומדים יזמות חוצת גבולות ממי שבונה עכשיו, על עסקה שלכם, בקבוצה קטנה.
- 1
יזם שבונה עכשיו
אילן לא מלמד מהצד. הוא בונה כרגע 29 וילות בבלוטשט, והפרויקט פתוח בפניכם כמקרה בוחן מבפנים: ההיתרים, הלוחות, ומה היינו עושים אחרת.
- 2
עורך דין שליווה מאות עסקאות
יותר מ-300 עסקאות נדל״ן בינלאומי, ממבנה החזקה ועד רישום. רוב הטעויות שתלמדו להימנע מהן, הוא כבר ראה מקרוב.
- 3
תיק עסקה משלכם
לא מקרה בוחן כללי. כל משתתף בונה לאורך הדרך תיק לעסקה אמיתית שהוא בודק, ומציג אותו בסוף בפני ועדה.
Investor or developer
קונים דירה,או בונים פרויקט?
שני משחקים שונים. עם פחדים שונים, שאלות שונות ובדיקות שונות.
קונה נכס שמישהו אחר בונה.
שואל: האם הדירה באמת שלי? מה קורה אם הקבלן לא מסיים? איך יוצאים? הוא מפחד לאבד כסף.
מאתר קרקע, מקים צוות, מגייס הון ובונה.
עובד מול רשויות, בנקים, קבלנים ושותפים, בשפה ובתרבות שאינן שלו. הוא מפחד לאבד שליטה. לזה נועדה הנבחרת.
The method
שלושה מסננים.כל עסקה עוברת את שלושתם.
השיטה שאילן מלמד יזמים שהוא מלווה. עסקה שנופלת במסנן הראשון לא עולה לכם כרטיס טיסה.
- א
כדאיות כלכלית
תוכנית עסקית שמרנית, עם כל ההוצאות, גם אלה ששוכחים: מיסוי, טיסות ושהייה. כל נתון נבדק מול כמה מקורות.
- ב
בדיקה תכנונית ופיזית
ביקור בנכס, אדריכלים וקבלנים, זכויות בנייה, מחיר למ״ר בעסקאות דומות באזור, ולוחות זמנים אמיתיים להיתר.
- ג
בדיקה משפטית
ההיסטוריה של הנכס ומצבו היום: שעבודים, חובות, רישום. עם עו״ד מקומי לצד העו״ד המלווה.
עסקה שלא עוברת מסנן נפסלת עוד משולחן העבודה בארץ. זה הכסף הכי זול שתחסכו.
The program
12 מפגשים.ובסוף, ועדת השקעות.
כל מפגש מתחיל בסוגיה אמיתית ומסתיים בכלי עבודה. לצד אילן מלמדים אנשי מקצוע מהשטח: מס, תכנון, מימון ושיווק.
מהמפגש הראשון כל משתתף בונה תיק לעסקה אמיתית שהוא בודק: שוק, מסננים, אישורים, מבנה, תקציב ומימון. במפגש האחרון הוא מציג אותו בפני ועדת השקעות. מי שעוד אין לו עסקה, עובד על תיק לימודי שאנחנו מביאים.
לפני שקופצים למים
- 01
מפת המשחק
משקיע מול יזם, סוגי עסקאות, ולמה יזמים ישראלים בונים מעבר לים. כאן נפתח גם תיק העסקה האישי שלכם.
מפת השחקנים ותיק עסקה פתוח - 02
בחירת מדינה ושוק
איך בוחרים מדינה, עיר ושכונה, אילו מאגרי מידע עובדים, ומה עושים עם סיכון מטבע ושינויי חקיקה.
דוח שוק לעיר אחת - 03
שלושת המסננים, במעבדה
ניתוח עסקה כלכלי, תכנוני־פיזי ומשפטי, על מודל אמיתי שבונים יחד בכיתה.
מודל סינון לעסקה שלכם - 04
תכנון ובנייה בחו״ל
תעודת אורבניזם, היתר, תוכניות מתאר ולוחות זמנים. דוגמה חיה: חוק התכנון והבנייה החדש של רומניה.
מפת אישורים לפרויקט
לבנות את הפרויקט
- 05
מבנה ושותפים
חברה מקומית, שותף מקומי ומיזם משותף: מי מחזיק מה, מי מחליט, ומה קורה כשיש מחלוקת.
תרשים מבנה וכללי הכרעה - 06
המוצר: מה בונים ולמי
מהקונה אל התוכנית: גודל, מפרט, עלויות בנייה ובקרת תקציב מול הקבלן.
אפיון מוצר ותקציב ביצוע - 07
מימון, מצד הבנק
איך בנק מקומי בוחן יזם זר, מה הוא מבקש לראות, ושיחת אשראי מדומה מול מומחה מימון.
תיק אשראי מוכן לבנק - 08
מיסוי בינלאומי
עם יועץ מס: מיסוי בשתי מדינות, אמנות מס, ומה מתכננים מראש.
רשימת שאלות ליועץ המס
לבנות, למכור, להחליט
- 09
הכוורת והביצוע
הצוות המקומי: עו״ד, אדריכל, מהנדס, קבלן, רו״ח ומתווך. איך בוחרים, איך מנהלים, ואיך מפקחים על האתר מרחוק.
מפת הכוורת והנחיות לעו״ד מקומי - 10
שיווק, מכירה וכספי רוכשים
למקומיים ולישראלים, ואיך מבטיחים את כספי הרוכשים: מחוק המכר בישראל ועד חשבון ייעודי בחו״ל.
צ׳קליסט לחומרי שיווק - 11
משא ומתן, וכשמשהו משתבש
סימולציה של משא ומתן חוצה תרבויות, ואחריה בנק שעוצר את משיכות האשראי באמצע הבנייה, או קבלן שמאחר: מה עושים ב-72 השעות הראשונות.
פרוטוקול חירום - 12
ועדת ההשקעות
כל משתתף מציג את תיק העסקה שלו בפני אילן ופאנל מומחים. "לא נכנסים לעסקה הזו" היא תשובה נכונה לגמרי.
החלטה מנומקת ותוכנית פעולה ל-90 יום
מפגש היכרות פנים אל פנים בישראל לפני המפגש הראשון: מכירים את הקבוצה, את הכלים ואת התיק שתבנו.
אתר הבנייה שלנו בבלוטשט, אתר עבודה פעיל, אדריכל, בנק, נוטריון וקבלן, וארוחת ערב של הקבוצה. סיור לימודי, לא סיור מכירות.
בין המפגשים: פגישה קבוצתית עם אילן על העסקאות שאתם בודקים.
מה יוצאים איתו
The bench
מי מלמדלצד אילן.
כל נושא נלמד ממי שעושה אותו ביום־יום. שמות המומחים יפורסמו לפני פתיחת המחזור.
- עו״ד אילן ליבוביץמוביל הנבחרתמומחה בנדל״ן בינלאומי, ליווה מעל 300 עסקאות. יזם ושותף ב-Compass on the Lake.
- מוטי אזולאיאסטרטגיה, מחקר שוק ושיווקיזם ושותף ב-Compass on the Lake. דוקטורנט לניהול וחוקר התנהגות צרכנים.
- יועץ מס בין־לאומימיסוי בשתי מדינותהשם יפורסם לפני פתיחת המחזור.
- אדריכל ומתכנןתכנון, היתרים ומוצרהשם יפורסם לפני פתיחת המחזור.
- מומחה מימון ובנקאותהצד של הבנקהשם יפורסם לפני פתיחת המחזור.
- יזמים פעילים בחו״למקרי בוחן ממדינות נוספותהשמות יפורסמו לפני פתיחת המחזור.
Why small
למה הנבחרתקטנה בכוונה.
- פרויקט ראשון בחו״ל צריך ליווי אישי, ולא הרצאה לאולם מלא. אילן קורא כל תיק עסקה בעצמו.
- ועדת ההשקעות בסוף דורשת זמן לכל משתתף, ולכן מספר המקומות מוגבל באמת.
- קבוצה קטנה היא גם רשת: היזמים שיושבים לידכם הם השותפים, היועצים והחברים של הפרויקט הבא.
The process
מהמועמדותועד הפרויקט הראשון.
- 01מגישים מועמדותשתי דקות, בטופס בתחתית העמוד.
- 02שיחת היכרותשלוש שאלות: מה אתם מביאים, מה אתם מחפשים, ואיזו עסקה הייתם רוצים לבדוק.
- 03ראיון עם אילןשיחה אישית: האם זה הזמן הנכון בשבילכם. ואם לא, מה חסר.
- 04תשובה בכתבלכל מועמד, גם למי שלא התקבל, עם הסבר כן מה חסר ואיך משלימים.
- 05מצטרפים לנבחרתמפגש פתיחה, 12 מפגשים, שבוע שטח בבוקרשט ושעות קבלה.
- 06ועדת ההשקעותמציגים את התיק שלכם, ויוצאים עם החלטה ותוכנית לפרויקט הראשון.
The screening
לא כל מי שרוצה, מתאים.וזה בסדר.
הנבחרת קטנה וסגורה, ולכן יש מיון. זה מה שאנחנו מחפשים, וזה מה שלא.
מתאים לכם, אם
- אתם יודעים מאיפה יגיע ההון לפרויקט: שלכם, של שותפים או של משקיעים.
- ניסיון כמשקיעים בנדל״ן, או רקע מקצועי בתחום.
- זמן אמיתי, כולל נסיעות למדינת הפרויקט.
- נכונות לעבוד עם צוות מקצועי, ולא לבד.
- האומץ לפסול עסקה כשהמספרים לא עובדים.
פחות מתאים, אם
- מחפשים רווח מהיר ובטוח.
- מתכננים להיכנס לפרויקט רק על הכסף של אחרים.
- רוצים "עסקה מוכנה" במקום ללמוד לבנות אחת.
- מחפשים עורך דין לעסקה, ולא תכנית.
חושבים שיש לכם את זה? שש שאלות, בכנות.
השאלות שאילן שואל יזמים לפני שהם "קופצים למים", מתוך הטור השבועי.
- 1אני יודע/ת מאיפה יגיע ההון לפרויקט: שלי, של שותפים או של משקיעים.
- 2אני מוכן/ה ללמוד לעומק מדינה, עיר ושוק, לפני שאני קונה.
- 3ברור לי שבדיקת נאותות היא גם משפטית וגם הנדסית.
- 4אני מוכן/ה לעבוד עם אנשי מקצוע טובים, גם כשהם לא הכי זולים.
- 5הגדרתי לעצמי כמה סיכון אני מוכן/ה לקחת.
- 6יש לי עוגני החלטה ברורים, ואני יודע/ת לוותר על עסקה.
After
מה נשאראחרי הנבחרת.
- תעודת סיוםעל השלמת התוכנית והצגת התיק בוועדה.
- התיק שלכםמודל, אישורים, מבנה, תקציב ותוכנית פעולה. נשאר אצלכם.
- מעגל הבוגריםפגישה שנתית בבוקרשט, ובדיקת עסקאות הדדית בין בוגרים.
- הכוורתהיכרות עם אנשי המקצוע שעבדו איתכם לאורך הדרך.
ומה אנחנו לא מבטיחים
- אנחנו לא מבטיחים רווח, ולא מוכרים "עסקה מוכנה".
- אנחנו מלמדים להגיד "לא" לעסקה לא טובה. לפעמים זו ההחלטה הכי רווחית.
- כל עסקה שתבחרו היא שלכם, עם עורך דין משלכם במדינת הפרויקט.
FAQ
שאלות לפני שמגישים.
מתי הנבחרת יוצאת לדרך?
המחזור הראשון יוצא לדרך בינואר 2027. מי שמגיש מועמדות עכשיו שומע ראשון על המועדים, המתכונת והעלות, ומוזמן לשיחת היכרות לפני כל התחייבות.
צריך ניסיון קודם ביזמות?
לא. וגם לא צריך שכל ההון יהיה כבר אצלכם. צריך זמן, נכונות ללמוד, ותוכנית מאיפה יגיע ההון לפרויקט: שלכם, של שותפים או של משקיעים. בזה בדיוק עוסק מפגש המימון. ניסיון כמשקיעים בנדל״ן או רקע מקצועי בתחום עוזר, ובשביל זה יש שיחת היכרות.
באילו מדינות?
השיטה בנויה כך שתעבוד בכל מדינה. רומניה היא מקרה הבוחן המרכזי, כי שם אנחנו בונים עכשיו, ולצידה מקרי בוחן ממדינות נוספות.
אילן יהיה עורך הדין שלי בעסקה?
הנבחרת היא תכנית לימוד וליווי, לא ייצוג משפטי. ייצוג בעסקה מסוימת, אם תרצו בו, נעשה בהסכם נפרד, ותמיד לצד עורך דין מקומי במדינת הפרויקט.
צריך לקנות וילה ב-Compass on the Lake כדי להצטרף?
לא. הנבחרת נפרדת מהפרויקט שלנו. הפרויקט משמש בה מקרה בוחן פתוח, מבפנים.
מה אם לא אתקבל?
תקבלו תשובה בכתב והסבר כן מה חסר. אפשר להשלים, ללמוד בבית הספר לנדל״ן, ולהגיש שוב למחזור הבא.
שבוע השטח בבוקרשט הוא סיור מכירות?
לא. אף אחד לא יציע לכם לקנות שם כלום. הוא נועד לראות איך פרויקט נראה מבפנים: אתר, בנק, נוטריון וקבלן.
עוד לא מוכנים להגיש?
הגישו בכל זאת, וכתבו לנו בשיחה שאתם מכוונים למחזור הבא. תשמעו ראשונים כשההרשמה אליו נפתחת.
Apply
חושבים שיש לכם את זה?הגישו מועמדות.
שתי דקות. נחזור אליכם לשיחת היכרות, ונספר על המועדים, המתכונת והעלות לפני כל התחייבות. כל מועמד מקבל תשובה בכתב.
- בלי התחייבות
- שיחת היכרות
- הפרטים לא נמכרים
הטופס לא מופיע? לפתוח אותו בחלון נפרד
לפתיחת טופס המועמדותנחזור אליכם לשיחת היכרות. בינתיים, אפשר להמשיך ללמוד בבית הספר לנדל״ן.
הנבחרת היא תכנית לימוד וליווי, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. פרטי התכנית, המועדים והעלות יימסרו בשיחת ההיכרות.