שאלות שמשקיעים ויזמים שאלו את עו״ד אילן ליבוביץ בפגישות ובשיחות, כפי שתיאר אותן בטור השבועי, עם התשובות שלו בקיצור.
לפני שבוחרים מדינה, עיר או שכונה: עבור מה הדירה, מי מנהל אותה, ומה בראש הרשימה.
זמן, מרווח ובקרה. כמה שלבים יכולים להיתקע, האם נשאר מספיק בעסקה, והאם הנתונים אמיתיים.
רישום החוזה מגן על הזכות בנכס. נאמנות עם אבני דרך מגינה על הכסף. אחת בלי השנייה לא מספיקה.
חברה או קנייה פרטית? השאלה הראשונה היא מה תעשו עם הנכס בעשר השנים הקרובות. ההחלטה מתקבלת לפני החתימה.
על הספרייה הזו
כבר יותר משנתיים עו״ד אילן ליבוביץ כותב טור שבועי, "שני סיפורי נדל״ן בינלאומי בשבוע". בכל טור יש שני סיפורים אמיתיים מהשולחן שלו. כמעט בכל סיפור יש רגע שבו משקיע או יזם שואל אותו שאלה.
אספנו כאן 18 מהשאלות האלה, כמו שהן מופיעות בטור, ולצד כל אחת את התשובה של אילן, בקיצור. חילקנו אותן לחמישה נושאים. השמות בטור הם ממילא שמות בדויים, וכאן הסרנו אותם לגמרי. ליד כל תשובה מופיע תאריך הטור ובאיזו מדינה הסיפור קרה, כשהטור מציין את זה.
שימו לב: התשובות כלליות. החוק שונה ממדינה למדינה, וכל עסקה שונה. עו״ד אילן ליבוביץ הוא שותף ב-Compass Group Romania, ובעסקאות של החברה הוא מייצג את החברה בלבד. לכל עסקה שלכם קחו עורך דין עצמאי.
לפני שבוחרים נכס
"איפה הכי כדאי להשקיע: יוון, פורטוגל או בוקרשט?"
אילן עוצר את השאלה הזו לפני שהיא מתחילה. קודם "למה", ורק אחר כך "איפה". יש שלושה מסלולים עיקריים, ולכל אחד כאב אחר: הכנסה שוטפת משכירות, שדורשת ניהול מתמשך; פליפ, שבו השיפוץ כמעט תמיד מתארך והעלויות חורגות; ועליית ערך עתידית, שבה הכסף יכול לשבת שנים בלי תזרים. יש גם מסלול רביעי, השקעה דרך קרן, עם פחות שליטה ופחות נזילות. רק אחרי שבוחרים מטרה בוחרים צוות, ואז בודקים הכול פעמיים: חוזים, מסמכים ורישיונות.
מתוך הטור, 13.9.2025 ו-20.9.2025
"איזו מדינה? איזו עיר? איך השכונה?"
לפני שמדברים על שכונה, אילן שואל עבור מה הדירה. השכרה לטווח ארוך דורשת שכונת מגורים שקטה וקרובה לתחבורה. השכרה לתיירים דורשת אזור מבוקש במרכז. מי שמחפש עליית ערך לאורך עשור יכול לבחור אזור "מתפתח", אם הוא מבין את הסיכון. ומי שרוצה הכול, חופשות, הכנסה ועליית ערך, צריך להחליט מה בראש הרשימה. שלוש שאלות לפני השאלה על השכונה: עבור מה הדירה, מי מנהל אותה, ומה בראש הרשימה.
מתוך הטור, 21.3.2026
"דירה חדשה מקבלן, או דירה יד שנייה?"
אין תשובה נכונה אחת. דירה חדשה באזור שעוד לא "התגלה" יכולה לעלות בערכה אם התשתית המתוכננת תגיע, אבל אם התשתית נדחית, הכסף נעול בנכס שלא מכניס הרבה. דירה יד שנייה שכבר מושכרת היטב נמכרת בדרך כלל במחיר שכבר מגלם את ההצלחה הזו. לכן השאלות הן כמה זמן אתם מוכנים לחכות, כמה זעזוע אתם יכולים לספוג אם התוכנית לא מתממשת, ומה שני האנשים שקונים יחד באמת רוצים מהנכס.
מתוך הטור, 18.7.2026 (הסיפור ביוון)
"אבא שלי הפסיד כסף ברומניה. למה הפעם זה שונה?"
אילן שאל קודם מה בדיוק האבא קנה. התשובה הייתה קרקע חקלאית ליד כפר, בלי תוכנית ובלי היתר בנייה, שנמכרה בהבטחות. ההבדל היום, לפי אילן, הוא מה שקונים ואיך בודקים: דירה גמורה בפרויקט קיים, שאפשר לטוס ולראות, במדינה שחברה באיחוד האירופי, עם רישום מקרקעין ממוחשב. הפחד, הוא אמר, מוצדק לגמרי אם עושים את אותן טעויות. הוא לא מוצדק אם משקיעים בנכס אמיתי, עם בדיקות ועם ליווי מקצועי.
מתוך הטור, 22.11.2025 (רומניה)
"עשיתי שלושה פרויקטים בארץ. כמה כבר שונה לבנות ברומניה?"
הרבה. לפי אילן, הדבר הכי מסוכן שיזם ישראלי מביא לחו״ל הוא לא חוסר ניסיון, אלא הניסיון. האינטואיציה מהארץ, איך קבלן מתנהג, איך עובד הבנק, מתי "עוד שבוע" הוא באמת שבוע, לא עובדת שם, ולפעמים מטעה. גם הקונים שונים: הזכויות שלהם, התרבות ומה מותר להגיד. לפני מגרש, מימון וחוזה, אילן שואל שתי שאלות אישיות: האם אתם באמת רוצים לעסוק בזה כמקצוע, וכמה תהיו מעורבים כשמשהו ישתבש. כי משהו תמיד משתבש.
מתוך הטור, 6.6.2026
לפני שחותמים
"איך אני יודע שהבעלות נקייה?"
בדיוק בשביל זה צריך ליווי משפטי. הבדיקה כוללת את היסטוריית הבעלות, וידוא שאין עיקולים או שעבודים, בדיקה של היתר הבנייה, תרגום של כל המסמכים, ובדיקה שהרישום תקין. אילן מזכיר שבשנות האלפיים אנשים קנו ברומניה על סמך מצגות בעברית במלון, ואף אחד לא עשה את הבדיקות האלה. ברומניה הכול מתחיל בנסח מפנקס המקרקעין, ואיך קוראים אותו פירטנו במדריך שלנו לנסח.
מתוך הטור, 22.11.2025 (רומניה)
"מה בעצם אתה בודק כשאתה רואה עסקה חדשה?"
שלושה דברים, תמיד באותו סדר: זמן, מרווח ובקרה. זמן: כמה מהר העסקה אמורה להסתיים, ובכמה שלבים היא עלולה להיתקע. מרווח: האם באמת נשאר מספיק בעסקה, כי הרווח נוצר ברגע הקנייה, לא ביום המכירה. בקרה: האם הנתונים שבידכם אמיתיים, ולא רק מה שנשלח אליכם במצגת. ליזמים אילן מוסיף את שלושת המסננים: כדאיות כלכלית, בדיקה תכנונית ופיזית, ובדיקה משפטית.
מתוך הטור, 25.10.2025 ו-27.7.2024
"בדקתי רישום, תוכנית, היתר. מי בכלל חושב לבדוק אם יש מספיק חשמל?"
יזם בקפריסין שאל את זה אחרי שגילה שהשנאי של הכפר הסמוך לא מסוגל להזין את הווילות שלו. הבדיקות המשפטיות והתכנוניות היו מצוינות, אבל אף אחד לא שאל אם יש תשתית שמסוגלת להזין את הפרויקט. הפתרון היה שנאי חדש ליד המגרש, עם עלות שלא תוכננה. הלקח שלו, במילים שלו: לא חותמים על קרקע לפני שבודקים כמה חשמל יש בסביבה.
רוב השאלות בספרייה הזו נשאלו מאוחר מדי, אחרי שהכסף כבר עבר. הערך שלהן הוא לשאול אותן לפני.
מתוך הטור, 18.10.2025 (קפריסין)
"המתווך אמר שהשוכר עוזב בסוף השנה. אפשר לסמוך על זה?"
מתווך לא יכול לדעת את זה. הוא יכול רק לחזור על מה שאמר המוכר. בסיפור ביוון, חוזה השכירות נכתב לשנה, אבל לפי החוק המקומי לשוכר הייתה הגנה ארוכה יותר, והקונה החדש נכנס בדיוק לנעלי המוכר. בסוף שילמו לשוכר פיצוי כדי שיצא מוקדם. לפי אילן, השאלה היא לא "האם יש שוכר", אלא מה הזכויות שלו לפי החוק המקומי, וכמה יעלה להוציא אותו אם יחליט להישאר. את התשובה מכניסים למחיר לפני החתימה.
מתוך הטור, 16.5.2026 (יוון)
"רק תוודא שאם משהו קורה, בית המשפט יהיה בישראל"
אילן הזהיר לקוח שביקש את זה בהסכם שותפות על בניין בבוקרשט. כשהנכס ברומניה, פסק דין מישראל קשה מאוד לאכוף שם. בית משפט בישראל לא יכול לתת צווים ישירים לרשויות ברומניה, וצריך להוכיח לו את החוק הרומני בחוות דעת. אחר כך צריך עוד הליך ברומניה כדי להכיר בפסק הדין. בסיפור, אחרי שנה של דיונים בישראל, הלקוח פתח תביעה ישירות ברומניה. השיפוט שבוחרים בחוזה הוא החלטה, לא סעיף טכני.
מתוך הטור, 10.1.2026 (רומניה)
קנייה על הנייר והכסף שלכם
"מה קורה לתשלום שלנו אם משהו לא מסתדר?"
רוכשים שאלו את זה יזם ישראלי בקפריסין. הבנק הציע לו מה שנשמע כמו "ערבות לרוכשים", אבל בפועל זה היה כלי מימון ליזם, בלי הגנה ישירה לקונה. הפתרון שאילן בנה היה בשתי שכבות: רישום של חוזה המכר, שמגן על הזכות בנכס, וחשבון נאמנות אצל עורך דין, שמשחרר כסף רק כשמושגת אבן דרך מוסכמת בבנייה. רישום החוזה לבד, הוא מסביר, לא מחזיר כסף שכבר עבר ליזם.
מתוך הטור, 2.5.2026 (קפריסין)
"אם ארשום לכל רוכש הערת אזהרה על הדירה שלו, הם מוגנים, נכון?"
לא תמיד. יזם ביוון שאל את זה כשתכנן לפרק דירות עד השלד ולבנות אותן מחדש. הערה נרשמת על נכס קיים. אם הדירה משתנה מהותית, היא עלולה כבר לא להתאים לתיאור הרשום, וההגנה נחלשת. הבסיס, לפי אילן, הוא נאמנות: גורם בלתי תלוי שמחזיק את הכסף עד אבני דרך מוסכמות. אבל גם נאמנות טובה רק כמו התנאים שלה: מהן אבני הדרך, מי מאשר שהושלמו, ומה קורה באיחור או בעצירה.
מתוך הטור, 28.2.2026 (יוון)
"היזם קטן. מה אם לא יהיה לו כסף לסיים את הפרויקט?"
קונה התלבט בבוקרשט בין חברה גדולה ליזם בוטיק, באותה שכונה ובאותו מחיר. במקום להכריע לפי הגודל, בדקו נתונים: כמה שנים היזם בעסק, כמה פרויקטים מסר והאם בזמן, ואם הכסף נכנס לנאמנות. אילן הוסיף שבקנייה מרחוק, הזמינות והקשר האישי עם היזם הם משאב חשוב. ברומניה של היום, שאלו גם אם המקדמות נכנסות לחשבון הנפרד של הפרויקט, כמו שהחוק דורש. איך בודקים יזם בעצמכם, פירטנו במדריך שלנו.
מתוך הטור, 13.12.2025 (רומניה)
"מה קורה עם הכסף שלנו? אנחנו עלולים לאבד הכול?"
משקיעים בפרויקט מלונאי ביוון שאלו את זה כשהפרויקט נתקע. המשרד של אילן שימש נאמן לכספי הרוכשים, והכסף כבר שוחרר ליזם לפי אבני הדרך שבהסכם, כשהקבלן הפסיק לעבוד כי היזם הפסיק לשלם לו. אילן פעל עם עורך דין מקומי, והתברר שהיזם היה בקשיים עוד לפני תחילת הפרויקט. תוך שבועיים איתרו נכסים של היזם במדינה אחרת, השיגו צו עיקול זמני, ופתחו משא ומתן עם הקבלן להשלמת העבודות. התובנה של אילן: נאמן שמשחרר כסף לפי אבני דרך הוא לא מעקב שוטף אחרי מצבו הכספי של היזם. כדאי לדעת מראש מה הנאמן עושה, ומה לא.
מתוך הטור, 17.5.2025 (יוון)
אחרי הקנייה: ניהול והשכרה
"יש לך חברת ניהול שתוכל להמליץ עליה?"
אילן לא ממהר להמליץ. הוא שואל קודם מה אתם רוצים שהחברה תעשה, מעבר ל"אמינה". רוב המשקיעים, הוא כותב, לא יודעים מה חברת ניהול אמורה לעשות מעבר למציאת שוכר וגביית שכירות. בטור אחר הוא נתן ארבעה קריטריונים: ותק בשוק, בירור מקיף עם המלצות וביקורות, רישיון שמתאים לדרישות המקומיות, וחוזה שקוראים בעיון, כולל מה כלול ועל מה משלמים בנפרד. ומה שזול בדמי הניהול יכול לעלות ביוקר בתיקונים.
מתוך הטור, 1.3.2025 ו-20.4.2024
"אפשר לכתוב בחוזה השכירות שיש לי גישה לדירה?"
משקיע בבולגריה רצה להשכיר לשוכר לטווח ארוך ולהגיע לדירה כמה פעמים בשנה. אילן הסביר שלשוכר לטווח ארוך יש זכות לשימוש שקט ובלעדי, ושבעל הבית לא נכנס בלי הסכמה. אפשר לנסות לכתוב גישה בחוזה, אבל השוכר היציב שאתם מחפשים לא יחתום על זה. יש שתי אפשרויות: השכרה קצרה לתיירים, עם כללי רישוי ועם שבועות שאתם שומרים לעצמכם, או השכרה ארוכה, ואז ישנים במלון כשבאים.
מתוך הטור, 25.4.2026 (בולגריה)
"השוכר משלם כל חודש. למה בסוף השנה נשאר לי הרבה פחות ממה שהבטיחו?"
משקיע בקפריסין קנה "השקעה פסיבית" והפסיק להסתכל. כשישבו על הדוחות, התברר שהחוזה כלל עמלות נלוות: על כל תיקון, על מציאת שוכר ועל חידוש חוזה. התיקונים הוזמנו בלי הצעת מחיר נגדית. אף אחד לא גנב, הכול היה לפי החוזה. אילן עזר לו לנסח מחדש את הסכם הניהול: תקרה לעמלות, חובת הצעת מחיר נגדית מעל סכום מסוים, ודוח רבעוני מסודר. הלקח שלו: חברת ניהול היא כלי, ומישהו עדיין צריך לבדוק אותה.
מתוך הטור, 6.6.2026 (קפריסין)
מבנה, מימון ומיסוי
"אז אולי פשוט להקים חברה מראש, ליתר ביטחון?"
לפי אילן, זו הטעות ההפוכה. השאלה הראשונה היא מה אתם מתכננים לעשות עם הנכס בעשר השנים הקרובות. נכס אחד, לבד, לטווח ארוך: קנייה פרטית פשוטה וזולה יותר לתחזוקה. כמה נכסים, או שותף שנכנס: מבנה תאגידי יכול להתאים. התזמון קריטי, כי ברוב המדינות שאילן עובד בהן, העברה של נכס מאדם לחברה היא אירוע מס. ההחלטה מתקבלת לפני החתימה, עם עורך דין ויועץ מס, ותלויה במדינה ובמעמד המס שלכם.
מתוך הטור, 25.7.2026
שאלות נפוצות
מאיפה השאלות?
כל השאלות לקוחות מהטור השבועי של עו״ד אילן ליבוביץ, "שני סיפורי נדל״ן בינלאומי בשבוע", מהשנים 2024 עד 2026. אלה שאלות שמשקיעים ויזמים שאלו אותו בפגישות ובשיחות, כפי שתיאר אותן בטור. השמות הוסרו.
התשובות הן ייעוץ משפטי?
לא. התשובות הן סיכום כללי של מה שאילן כתב בטור, על מקרים במדינות שונות. החוק שונה ממדינה למדינה. לכל עסקה קחו עורך דין עצמאי, שעובד רק בשבילכם.
עו״ד אילן ליבוביץ יכול לייצג אותי בקנייה מ-Compass?
לא. עו״ד אילן ליבוביץ הוא שותף ב-Compass Group Romania, ובעסקאות של החברה הוא מייצג את החברה בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי.
השורה התחתונה
רוב השאלות בספרייה הזו נשאלו מאוחר מדי, אחרי שהכסף כבר עבר. הערך שלהן הוא לשאול אותן לפני.
אם יש לכם שאלה משלכם על קנייה ברומניה, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור עליה יחד, ונראה מה צריך לבדוק ומי צריך לבדוק את זה.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: הטור "שני סיפורי נדל״ן בינלאומי בשבוע" של עו״ד אילן ליבוביץ, הגיליונות מ-20.4.2024, 27.7.2024, 1.3.2025, 17.5.2025, 13.9.2025, 20.9.2025, 18.10.2025, 25.10.2025, 22.11.2025, 13.12.2025, 10.1.2026, 28.2.2026, 21.3.2026, 25.4.2026, 2.5.2026, 16.5.2026, 6.6.2026, 18.7.2026 ו-25.7.2026
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. התשובות מסכמות את הטור של עו״ד אילן ליבוביץ, על מקרים במדינות שונות, והפרטים המזהים הוסרו. החוק שונה ממדינה למדינה. עו״ד אילן ליבוביץ הוא שותף ב-Compass Group Romania, ובעסקאות של החברה הוא מייצג את החברה בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי. נכון ל-17 באוקטובר 2026.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
