أسئلة طرحها مستثمرون ومطوّرون على المحامي إيلان ليبوفيتش في اجتماعات ومحادثات، كما وصفها في العمود الأسبوعي، مع إجاباته باختصار.
قبل اختيار الدولة أو المدينة أو الحي: لأي غرض الشقة، ومن يديرها، وما الذي في رأس القائمة.
الوقت، والهامش، والرقابة. كم مرحلة قد تتعثر، وهل يبقى ما يكفي في الصفقة، وهل البيانات حقيقية.
تسجيل العقد يحمي الحق في العقار. والأمانة مع المراحل تحمي المال. واحدة دون الأخرى لا تكفي.
شركة أم شراء شخصي؟ السؤال الأول هو ما الذي ستفعلونه بالعقار في السنوات العشر القادمة. ويُتخذ القرار قبل التوقيع.
عن هذه المكتبة
منذ أكثر من سنتين يكتب المحامي إيلان ليبوفيتش عموداً أسبوعياً بعنوان «قصتان من العقارات الدولية كل أسبوع». في كل عمود قصتان حقيقيتان من مكتبه. وفي كل قصة تقريباً لحظة يسأله فيها مستثمر أو مطوّر سؤالاً.
جمعنا هنا 18 من هذه الأسئلة، كما تظهر في العمود، وإلى جانب كل منها إجابة إيلان باختصار. وقسّمناها إلى خمسة مواضيع. الأسماء في العمود مستعارة أصلاً، وهنا حذفناها تماماً. وبجانب كل إجابة يظهر تاريخ العمود والدولة التي حدثت فيها القصة، حين يذكر العمود ذلك.
انتبهوا: الإجابات عامة. القانون يختلف من دولة إلى أخرى، وكل صفقة مختلفة. المحامي إيلان ليبوفيتش شريك في Compass Group Romania، وفي صفقات الشركة يمثّل الشركة وحدها. ولكل صفقة لكم وكّلوا محامياً مستقلاً.
قبل اختيار العقار
«أين الأفضل للاستثمار: اليونان أم البرتغال أم بوخارست؟»
يوقف إيلان هذا السؤال قبل أن يبدأ. أولاً «لماذا»، وبعد ذلك فقط «أين». هناك ثلاثة مسارات رئيسية، ولكل منها ألم مختلف: دخل جارٍ من الإيجار، يتطلب إدارة مستمرة؛ والشراء للبيع السريع بعد الترميم، حيث يطول الترميم دائماً تقريباً وتتجاوز التكاليف المخطط؛ وارتفاع القيمة المستقبلي، حيث قد يبقى المال سنوات دون تدفق نقدي. وهناك أيضاً مسار رابع، الاستثمار عبر صندوق، بسيطرة أقل وسيولة أقل. وبعد اختيار الهدف فقط يُختار الفريق، ثم يُفحص كل شيء مرتين: العقود والمستندات والتراخيص.
من العمود، 13.9.2025 و20.9.2025
«أي دولة؟ أي مدينة؟ وكيف الحي؟»
قبل الحديث عن الحي، يسأل إيلان لأي غرض الشقة. التأجير طويل الأمد يتطلب حياً سكنياً هادئاً وقريباً من المواصلات. والتأجير للسياح يتطلب منطقة مطلوبة في المركز. ومن يبحث عن ارتفاع القيمة على مدى عقد يمكنه اختيار منطقة «ناشئة»، إن كان يفهم المخاطرة. ومن يريد كل شيء، عطلات ودخلاً وارتفاع قيمة، عليه أن يقرر ما الذي في رأس القائمة. ثلاثة أسئلة قبل السؤال عن الحي: لأي غرض الشقة، ومن يديرها، وما الذي في رأس القائمة.
من العمود، 21.3.2026
«شقة جديدة من مقاول، أم شقة مستعملة؟»
لا يوجد جواب صحيح واحد. الشقة الجديدة في منطقة لم «تُكتشف» بعد قد ترتفع قيمتها إن وصلت البنية التحتية المخطط لها، لكن إن تأجلت البنية التحتية فالمال محبوس في عقار لا يُدرّ الكثير. والشقة المستعملة المؤجرة جيداً بالفعل تُباع عادة بسعر يعكس هذا النجاح أصلاً. لذلك الأسئلة هي: كم أنتم مستعدون للانتظار، وكم صدمة تستطيعون تحمّلها إن لم تتحقق الخطة، وما الذي يريده فعلاً الشخصان اللذان يشتريان معاً من العقار.
من العمود، 18.7.2026 (القصة في اليونان)
«أبي خسر مالاً في رومانيا. لماذا سيكون الأمر مختلفاً هذه المرة؟»
سأل إيلان أولاً ماذا اشترى الأب بالضبط. كان الجواب أرضاً زراعية قرب قرية، بلا مخطط وبلا رخصة بناء، بيعت بالوعود. والفرق اليوم، وفق إيلان، هو ما يُشترى وكيف يُفحص: شقة مكتملة في مشروع قائم، يمكن السفر لرؤيتها، في دولة عضو في الاتحاد الأوروبي، مع سجل عقاري محوسب. وقال إن الخوف مبرّر تماماً إذا تكررت الأخطاء نفسها. لكنه ليس مبرّراً إذا استُثمر في عقار حقيقي، مع فحوص ومرافقة مهنية.
من العمود، 22.11.2025 (رومانيا)
«نفّذت ثلاثة مشاريع في إسرائيل. ما مدى الاختلاف في البناء في رومانيا؟»
كثير. وفق إيلان، أخطر ما يحمله المطوّر الإسرائيلي إلى الخارج ليس قلة الخبرة، بل الخبرة نفسها. فالحدس المكتسب في إسرائيل، كيف يتصرف المقاول، وكيف يعمل البنك، ومتى تكون «أسبوع آخر» أسبوعاً فعلاً، لا يعمل هناك، وأحياناً يضلّل. والمشترون مختلفون أيضاً: حقوقهم، وثقافتهم، وما يجوز قوله. وقبل قطعة الأرض والتمويل والعقد، يسأل إيلان سؤالين شخصيين: هل تريدون فعلاً العمل في هذا كمهنة، وكم ستكونون منخرطين حين يسوء شيء ما. لأن شيئاً ما يسوء دائماً.
من العمود، 6.6.2026
قبل التوقيع
«كيف أعرف أن الملكية نظيفة؟»
لهذا بالضبط تلزم المرافقة القانونية. يشمل الفحص تاريخ الملكية، والتأكد من عدم وجود حجوزات أو رهون، وفحص رخصة البناء، وترجمة كل المستندات، والتحقق من سلامة التسجيل. ويذكّر إيلان بأن الناس في العقد الأول من الألفية اشتروا في رومانيا بناءً على عروض بالعبرية في فندق، ولم يُجرِ أحد هذه الفحوص. وفي رومانيا يبدأ كل شيء بمستخرج من السجل العقاري، وكيف يُقرأ فصّلناه في دليلنا للمستخرج.
من العمود، 22.11.2025 (رومانيا)
«ما الذي تفحصه فعلاً حين ترى صفقة جديدة؟»
ثلاثة أمور، دائماً بالترتيب نفسه: الوقت، والهامش، والرقابة. الوقت: كم يُفترض أن تنتهي الصفقة بسرعة، وفي كم مرحلة قد تتعثر. والهامش: هل يبقى فعلاً ما يكفي في الصفقة، لأن الربح يُصنع لحظة الشراء، لا يوم البيع. والرقابة: هل البيانات التي في أيديكم حقيقية، لا مجرد ما أُرسل إليكم في عرض تقديمي. وللمطوّرين يضيف إيلان الفحوص الثلاثة: الجدوى الاقتصادية، والفحص التخطيطي والمادي، والفحص القانوني.
من العمود، 25.10.2025 و27.7.2024
«فحصت التسجيل والمخطط والرخصة. من يفكر أصلاً في فحص ما إذا كانت هناك كهرباء كافية؟»
سأل مطوّر في قبرص هذا بعد أن اكتشف أن محوّل القرية المجاورة لا يستطيع تزويد فيلاته. كانت الفحوص القانونية والتخطيطية ممتازة، لكن أحداً لم يسأل هل توجد بنية تحتية قادرة على تزويد المشروع. وكان الحل محوّلاً جديداً قرب قطعة الأرض، بكلفة لم تكن مخططة. ودرسه، بكلماته: لا توقّعوا على أرض قبل أن تفحصوا كم من الكهرباء متوفر في المحيط.
معظم الأسئلة في هذه المكتبة طُرحت متأخرة جداً، بعد أن انتقل المال بالفعل. وقيمتها أن تُطرح قبل ذلك.
من العمود، 18.10.2025 (قبرص)
«قال الوسيط إن المستأجر سيغادر في نهاية السنة. هل يمكن الاعتماد على ذلك؟»
الوسيط لا يستطيع أن يعرف ذلك. يستطيع فقط أن يكرر ما قاله البائع. في القصة في اليونان، كُتب عقد الإيجار لسنة، لكن وفق القانون المحلي كانت للمستأجر حماية أطول، ودخل المشتري الجديد تماماً مكان البائع. وفي النهاية دُفع للمستأجر تعويض ليغادر مبكراً. وفق إيلان، السؤال ليس «هل يوجد مستأجر»، بل ما حقوقه وفق القانون المحلي، وكم سيكلّف إخراجه إن قرر البقاء. ويُدخَل الجواب في السعر قبل التوقيع.
من العمود، 16.5.2026 (اليونان)
«فقط تأكد أنه إذا حدث شيء، تكون المحكمة في إسرائيل»
حذّر إيلان موكّلاً طلب ذلك في اتفاق شراكة على مبنى في بوخارست. حين يكون العقار في رومانيا، يصعب جداً تنفيذ حكم من إسرائيل هناك. فالمحكمة في إسرائيل لا تستطيع إصدار أوامر مباشرة للسلطات في رومانيا، ويجب إثبات القانون الروماني لها برأي خبير. ثم يلزم إجراء آخر في رومانيا للاعتراف بالحكم. وفي القصة، بعد سنة من المداولات في إسرائيل، رفع الموكّل دعوى مباشرة في رومانيا. الاختصاص القضائي الذي يُختار في العقد قرار، لا بند تقني.
من العمود، 10.1.2026 (رومانيا)
الشراء على المخطط ومالكم
«ماذا يحدث لدفعتنا إذا لم تسر الأمور كما يجب؟»
سأل مشترون هذا مطوّراً إسرائيلياً في قبرص. عرض عليه البنك ما بدا «كفالة للمشترين»، لكنه كان في الواقع أداة تمويل للمطوّر، دون حماية مباشرة للمشتري. والحل الذي بناه إيلان كان من طبقتين: تسجيل عقد البيع، الذي يحمي الحق في العقار، وحساب أمانة لدى محامٍ، لا يُفرج عن المال إلا عند بلوغ مرحلة متفق عليها في البناء. ويوضح أن تسجيل العقد وحده لا يعيد مالاً انتقل بالفعل إلى المطوّر.
من العمود، 2.5.2026 (قبرص)
«إذا سجّلت لكل مشترٍ إشارة تحذيرية على شقته، فهم محميون، صحيح؟»
ليس دائماً. سأل مطوّر في اليونان هذا حين خطط لتفكيك شقق حتى الهيكل وإعادة بنائها. الإشارة تُسجَّل على عقار قائم. وإن تغيّرت الشقة جوهرياً، فقد لا تعود مطابقة للوصف المسجّل، فتضعف الحماية. والأساس، وفق إيلان، هو الأمانة: جهة مستقلة تحتفظ بالمال حتى مراحل متفق عليها. لكن حتى الأمانة جيدة بقدر شروطها فقط: ما المراحل، ومن يؤكد إنجازها، وماذا يحدث عند التأخير أو التوقف.
من العمود، 28.2.2026 (اليونان)
«المطوّر صغير. ماذا لو لم يكن لديه مال لإكمال المشروع؟»
تردد مشترٍ في بوخارست بين شركة كبيرة ومطوّر بوتيك، في الحي نفسه وبالسعر نفسه. وبدلاً من الحسم بحسب الحجم، فحصوا البيانات: كم سنة يعمل المطوّر، وكم مشروعاً سلّم وهل في الوقت، وهل يدخل المال حساب أمانة. وأضاف إيلان أنه في الشراء عن بُعد، يكون توفّر المطوّر والصلة الشخصية به مورداً مهماً. وفي رومانيا اليوم، اسألوا أيضاً هل تدخل الدفعات المقدمة الحساب المنفصل للمشروع، كما يشترط القانون. كيف تفحصون مطوّراً بأنفسكم، فصّلناه في دليلنا.
من العمود، 13.12.2025 (رومانيا)
«ماذا يحدث لمالنا؟ هل قد نخسر كل شيء؟»
سأل مستثمرون في مشروع فندقي في اليونان هذا حين تعثّر المشروع. كان مكتب إيلان أميناً على أموال المشترين، وكان المال قد صُرف بالفعل للمطوّر وفق المراحل الواردة في الاتفاق، حين توقف المقاول عن العمل لأن المطوّر توقف عن الدفع له. عمل إيلان مع محامٍ محلي، وتبيّن أن المطوّر كان في ضائقة حتى قبل بدء المشروع. وخلال أسبوعين حُدّدت أصول للمطوّر في دولة أخرى، واستُصدر أمر حجز مؤقت، وبدأت مفاوضات مع المقاول لإكمال الأعمال. واستنتاج إيلان: الأمين الذي يُفرج عن المال وفق المراحل ليس متابعة جارية للوضع المالي للمطوّر. يجدر أن تعرفوا مسبقاً ما يفعله الأمين، وما لا يفعله.
من العمود، 17.5.2025 (اليونان)
بعد الشراء: الإدارة والتأجير
«هل لديك شركة إدارة يمكنك أن توصي بها؟»
لا يتسرّع إيلان في التوصية. يسأل أولاً ما الذي تريدون أن تفعله الشركة، أبعد من أن تكون «موثوقة». ويكتب أن معظم المستثمرين لا يعرفون ما يُفترض أن تفعله شركة الإدارة أبعد من إيجاد مستأجر وتحصيل الإيجار. وفي عمود آخر قدّم أربعة معايير: الأقدمية في السوق، والتحرّي الشامل مع التوصيات والمراجعات، وترخيص يناسب المتطلبات المحلية، وعقد يُقرأ بعناية، بما في ذلك ما هو مشمول وما يُدفع مقابله بشكل منفصل. وما هو رخيص في رسوم الإدارة قد يكلّف غالياً في الإصلاحات.
من العمود، 1.3.2025 و20.4.2024
«هل يمكن أن أكتب في عقد الإيجار أن لي حق الدخول إلى الشقة؟»
أراد مستثمر في بلغاريا التأجير لمستأجر طويل الأمد والحضور إلى الشقة بضع مرات في السنة. أوضح إيلان أن للمستأجر طويل الأمد حق الانتفاع الهادئ والحصري، وأن المالك لا يدخل دون موافقة. يمكن محاولة كتابة حق الدخول في العقد، لكن المستأجر المستقر الذي تبحثون عنه لن يوقّع على ذلك. وهناك خياران: التأجير القصير للسياح، مع قواعد الترخيص ومع أسابيع تحتفظون بها لأنفسكم، أو التأجير الطويل، وعندها تنامون في فندق حين تأتون.
من العمود، 25.4.2026 (بلغاريا)
«المستأجر يدفع كل شهر. لماذا يبقى لي في نهاية السنة أقل بكثير مما وُعدت به؟»
اشترى مستثمر في قبرص «استثماراً سلبياً» وتوقف عن النظر. وحين جلسوا على التقارير، تبيّن أن العقد تضمّن عمولات جانبية: على كل إصلاح، وعلى إيجاد مستأجر، وعلى تجديد العقد. وطُلبت الإصلاحات دون عرض سعر مقابل. لم يسرق أحد، فكل شيء كان وفق العقد. ساعده إيلان على إعادة صياغة اتفاق الإدارة: سقف للعمولات، وإلزام بعرض سعر مقابل فوق مبلغ معيّن، وتقرير فصلي منظم. ودرسه: شركة الإدارة أداة، ولا يزال على أحد أن يفحصها.
من العمود، 6.6.2026 (قبرص)
الهيكل والتمويل والضرائب
«إذن ربما نؤسس شركة مسبقاً، من باب الاحتياط؟»
وفق إيلان، هذا هو الخطأ المعاكس. السؤال الأول هو ما الذي تخططون لفعله بالعقار في السنوات العشر القادمة. عقار واحد، وحدكم، على المدى الطويل: الشراء الشخصي أبسط وأرخص في الصيانة. عدة عقارات، أو شريك ينضم: قد يناسب هيكل الشركة. والتوقيت حاسم، لأن نقل العقار من شخص إلى شركة في معظم الدول التي يعمل فيها إيلان حدث ضريبي. ويُتخذ القرار قبل التوقيع، مع محامٍ ومستشار ضريبي، ويتوقف على الدولة وعلى وضعكم الضريبي.
من العمود، 25.7.2026
أسئلة شائعة
من أين الأسئلة؟
كل الأسئلة مأخوذة من العمود الأسبوعي للمحامي إيلان ليبوفيتش، «قصتان من العقارات الدولية كل أسبوع»، من السنوات 2024 إلى 2026. إنها أسئلة طرحها عليه مستثمرون ومطوّرون في اجتماعات ومحادثات، كما وصفها في العمود. وقد حُذفت الأسماء.
هل الإجابات استشارة قانونية؟
لا. الإجابات ملخص عام لما كتبه إيلان في العمود، عن حالات في دول مختلفة. القانون يختلف من دولة إلى أخرى. ولكل صفقة وكّلوا محامياً مستقلاً يعمل لحسابكم وحدكم.
هل يستطيع المحامي إيلان ليبوفيتش أن يمثّلني في شراء من Compass؟
لا. المحامي إيلان ليبوفيتش شريك في Compass Group Romania، وفي صفقات الشركة يمثّل الشركة وحدها. ونوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل.
الخلاصة
معظم الأسئلة في هذه المكتبة طُرحت متأخرة جداً، بعد أن انتقل المال بالفعل. وقيمتها أن تُطرح قبل ذلك.
إن كان لديكم سؤال خاص بكم عن الشراء في رومانيا، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ عليه معاً، ونرى ما الذي يجب فحصه ومن يجب أن يفحصه.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر: عمود «قصتان من العقارات الدولية كل أسبوع» للمحامي إيلان ليبوفيتش، الأعداد بتاريخ 20.4.2024 و27.7.2024 و1.3.2025 و17.5.2025 و13.9.2025 و20.9.2025 و18.10.2025 و25.10.2025 و22.11.2025 و13.12.2025 و10.1.2026 و28.2.2026 و21.3.2026 و25.4.2026 و2.5.2026 و16.5.2026 و6.6.2026 و18.7.2026 و25.7.2026
هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تلخّص الإجابات عمود المحامي إيلان ليبوفيتش، عن حالات في دول مختلفة، وقد أُزيلت التفاصيل المعرِّفة. القانون يختلف من دولة إلى أخرى. المحامي إيلان ليبوفيتش شريك في Compass Group Romania، وفي صفقات الشركة يمثّل الشركة وحدها. نوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل. ساري حتى 17 أكتوبر 2026.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
