Вопросы, которые инвесторы и застройщики задавали адвокату Илану Лейбовичу на встречах и в разговорах, как он описал их в колонке, с краткими ответами.
Прежде чем выбирать страну, город или район: для чего квартира, кто ею управляет и что стоит на первом месте.
Время, запас и контроль. На скольких этапах можно застрять, остается ли в сделке достаточно и реальны ли данные.
Регистрация договора защищает право на объект. Эскроу с этапами защищает деньги. Одного без другого недостаточно.
Компания или частная покупка? Первый вопрос: что Вы будете делать с объектом в ближайшие десять лет. Решение принимается до подписания.
Об этой подборке
Уже больше двух лет адвокат Илан Лейбович пишет еженедельную колонку «Две истории международной недвижимости в неделю». В каждой колонке две реальные истории с его рабочего стола. Почти в каждой истории есть момент, когда инвестор или застройщик задает ему вопрос.
Мы собрали здесь 18 таких вопросов в том виде, в каком они появляются в колонке, и рядом с каждым кратко привели ответ Илана. Мы разделили их на пять тем. Имена в колонке и так вымышленные, а здесь мы убрали их полностью. Рядом с каждым ответом указаны дата колонки и страна, где произошла история, если колонка ее называет.
Обратите внимание: ответы носят общий характер. Законы различаются от страны к стране, и каждая сделка индивидуальна. Адвокат Илан Лейбович является партнером Compass Group Romania и в сделках компании представляет только компанию. Для каждой своей сделки нанимайте независимого юриста.
До выбора объекта
«Куда выгоднее всего инвестировать: в Грецию, Португалию или Бухарест?»
Илан останавливает этот вопрос еще до того, как он начнется. Сначала «зачем», и только потом «где». Есть три основных пути, и у каждого своя боль: текущий доход от аренды, который требует постоянного управления; флип, при котором ремонт почти всегда затягивается, а расходы выходят за рамки; и будущий рост стоимости, при котором деньги могут годами лежать без денежного потока. Есть и четвертый путь, инвестиция через фонд, с меньшим контролем и меньшей ликвидностью. Только после выбора цели выбирают команду, а затем все проверяют дважды: договоры, документы и лицензии.
Из колонки, 13.9.2025 и 20.9.2025
«Какая страна? Какой город? Какой район?»
Прежде чем говорить о районе, Илан спрашивает, для чего квартира. Долгосрочная аренда требует тихого жилого района рядом с транспортом. Аренда туристам требует востребованного района в центре. Тот, кто ищет рост стоимости на горизонте десятилетия, может выбрать «развивающийся» район, если понимает риск. А тот, кто хочет всего сразу, отпуска, дохода и роста стоимости, должен решить, что стоит на первом месте. Три вопроса до вопроса о районе: для чего квартира, кто ею управляет и что стоит на первом месте.
Из колонки, 21.3.2026
«Новая квартира от застройщика или вторичное жилье?»
Единственно верного ответа нет. Новая квартира в районе, который еще «не открыли», может подорожать, если запланированная инфраструктура появится, но если инфраструктура откладывается, деньги заперты в объекте, который приносит немного. Вторичная квартира, которая уже хорошо сдается, обычно продается по цене, в которую этот успех уже заложен. Поэтому вопросы такие: сколько Вы готовы ждать, какой удар Вы можете выдержать, если план не осуществится, и чего на самом деле хотят от объекта два человека, которые покупают вместе.
Из колонки, 18.7.2026 (история в Греции)
«Мой отец потерял деньги в Румынии. Почему на этот раз будет иначе?»
Илан сначала спросил, что именно купил отец. Ответ был: сельскохозяйственная земля возле деревни, без плана и без разрешения на строительство, проданная под обещания. Разница сегодня, по словам Илана, в том, что покупают и как проверяют: готовая квартира в существующем проекте, на которую можно прилететь и посмотреть, в стране, входящей в Европейский союз, с компьютеризированной земельной книгой. Страх, сказал он, вполне оправдан, если повторять те же ошибки. Он не оправдан, если инвестировать в реальный объект, с проверками и профессиональным сопровождением.
Из колонки, 22.11.2025 (Румыния)
«У меня за плечами три проекта в Израиле. Так ли уж отличается строительство в Румынии?»
Очень. По словам Илана, самое опасное, что израильский застройщик привозит за рубеж, это не отсутствие опыта, а сам опыт. Интуиция из Израиля о том, как ведет себя подрядчик, как работает банк, когда «еще неделя» действительно означает неделю, там не работает, а иногда вводит в заблуждение. Покупатели тоже другие: их права, культура и то, что можно говорить. До участка, финансирования и договора Илан задает два личных вопроса: действительно ли Вы хотите заниматься этим профессионально и насколько Вы будете вовлечены, когда что-то пойдет не так. Потому что что-то всегда идет не так.
Из колонки, 6.6.2026
До подписания
«Как узнать, что право собственности чистое?»
Именно для этого нужно юридическое сопровождение. Проверка включает историю права собственности, подтверждение отсутствия арестов и обременений, проверку разрешения на строительство, перевод всех документов и проверку правильности регистрации. Илан напоминает, что в 2000-х годах люди покупали в Румынии на основании презентаций на иврите в гостинице, и никто не делал этих проверок. В Румынии все начинается с выписки из земельной книги, и как ее читать, мы подробно описали в нашем руководстве по выписке.
Из колонки, 22.11.2025 (Румыния)
«Что Вы, собственно, проверяете, когда видите новую сделку?»
Три вещи, всегда в одном и том же порядке: время, запас и контроль. Время: как быстро сделка должна завершиться и на скольких этапах она может застрять. Запас: действительно ли в сделке остается достаточно, потому что прибыль создается в момент покупки, а не в день продажи. Контроль: реальны ли данные, которые у Вас на руках, а не только то, что Вам прислали в презентации. Для застройщиков Илан добавляет три фильтра: экономическая целесообразность, градостроительная и физическая проверка и юридическая проверка.
Из колонки, 25.10.2025 и 27.7.2024
«Регистрацию, план и разрешение проверили. Кому вообще придет в голову проверить, хватает ли электричества?»
Застройщик на Кипре спросил об этом, когда обнаружил, что трансформатор соседней деревни не способен питать его виллы. Юридические и градостроительные проверки были отличными, но никто не спросил, есть ли инфраструктура, способная обеспечить проект. Решением стал новый трансформатор у участка, с незапланированными расходами. Его урок, его же словами: не подписывают договор на землю, пока не проверили, сколько электричества есть в округе.
Большинство вопросов в этой подборке были заданы слишком поздно, когда деньги уже ушли. Их ценность в том, чтобы задать их заранее.
Из колонки, 18.10.2025 (Кипр)
«Риелтор сказал, что арендатор съезжает в конце года. Можно на это полагаться?»
Риелтор не может этого знать. Он может только повторить то, что сказал продавец. В истории в Греции договор аренды был заключен на год, но по местному закону у арендатора была более долгая защита, и новый покупатель встал ровно на место продавца. В итоге арендатору заплатили компенсацию, чтобы он съехал раньше. По словам Илана, вопрос не в том, «есть ли арендатор», а в том, какие у него права по местному закону и сколько будет стоить выселить его, если он решит остаться. Ответ закладывают в цену до подписания.
Из колонки, 16.5.2026 (Греция)
«Только проследите, чтобы в случае чего суд был в Израиле»
Илан предостерег клиента, который просил об этом в договоре о партнерстве по зданию в Бухаресте. Когда объект находится в Румынии, израильское судебное решение там очень трудно исполнить. Израильский суд не может давать прямые предписания румынским властям, и румынское право ему нужно доказывать заключением эксперта. Затем требуется еще одна процедура в Румынии для признания решения. В этой истории после года разбирательств в Израиле клиент подал иск прямо в Румынии. Юрисдикция, которую выбирают в договоре, это решение, а не технический пункт.
Из колонки, 10.1.2026 (Румыния)
Покупка на этапе строительства и Ваши деньги
«Что будет с нашим платежом, если что-то пойдет не так?»
Покупатели спросили об этом израильского застройщика на Кипре. Банк предложил ему то, что звучало как «гарантия для покупателей», но на деле это был инструмент финансирования застройщика без прямой защиты покупателя. Решение, которое выстроил Илан, состояло из двух слоев: регистрация договора купли-продажи, которая защищает право на объект, и эскроу-счет у юриста, с которого деньги высвобождаются только по достижении согласованного этапа строительства. Одна лишь регистрация договора, объясняет он, не возвращает деньги, которые уже ушли застройщику.
Из колонки, 2.5.2026 (Кипр)
«Если я зарегистрирую для каждого покупателя предупредительную отметку на его квартиру, они защищены, верно?»
Не всегда. Застройщик в Греции спросил об этом, когда планировал разобрать квартиры до каркаса и построить их заново. Отметка регистрируется на существующий объект. Если квартира существенно изменится, она может уже не соответствовать зарегистрированному описанию, и защита ослабевает. Основа, по словам Илана, это эскроу: независимая сторона, которая держит деньги до согласованных этапов. Но и эскроу хорош лишь настолько, насколько хороши его условия: каковы этапы, кто подтверждает их завершение и что происходит при задержке или остановке.
Из колонки, 28.2.2026 (Греция)
«Застройщик небольшой. Что, если у него не хватит денег закончить проект?»
Покупатель в Бухаресте колебался между крупной компанией и бутиковым застройщиком, в одном районе и по одной цене. Вместо того чтобы решать по размеру, проверили данные: сколько лет застройщик на рынке, сколько проектов сдал и вовремя ли, поступают ли деньги на эскроу. Илан добавил, что при покупке на расстоянии доступность застройщика и личный контакт с ним являются важным ресурсом. В сегодняшней Румынии спросите также, поступают ли авансы на отдельный счет проекта, как того требует закон. Как проверить застройщика самостоятельно, мы подробно описали в нашем руководстве.
Из колонки, 13.12.2025 (Румыния)
«Что будет с нашими деньгами? Мы можем потерять все?»
Инвесторы гостиничного проекта в Греции спросили об этом, когда проект застрял. Офис Илана выступал доверительным держателем средств покупателей, и деньги уже были перечислены застройщику по этапам договора, когда подрядчик остановил работы, потому что застройщик перестал ему платить. Илан действовал вместе с местным юристом, и выяснилось, что застройщик был в трудностях еще до начала проекта. За две недели нашли активы застройщика в другой стране, добились временного ареста и начали переговоры с подрядчиком о завершении работ. Вывод Илана: доверительный держатель, который высвобождает деньги по этапам, не ведет постоянного наблюдения за финансовым положением застройщика. Стоит заранее знать, что он делает, а чего нет.
Из колонки, 17.5.2025 (Греция)
После покупки: управление и аренда
«Вы можете порекомендовать управляющую компанию?»
Илан не спешит рекомендовать. Сначала он спрашивает, что Вы хотите, чтобы компания делала, помимо того чтобы быть «надежной». Большинство инвесторов, пишет он, не знают, что управляющая компания должна делать, кроме поиска арендатора и сбора арендной платы. В другой колонке он назвал четыре критерия: опыт на рынке, тщательная проверка с рекомендациями и отзывами, лицензия, соответствующая местным требованиям, и договор, который читают внимательно, включая то, что входит в услуги и за что платят отдельно. А то, что дешево в плате за управление, может дорого обойтись на ремонтах.
Из колонки, 1.3.2025 и 20.4.2024
«Можно ли записать в договоре аренды, что у меня есть доступ к квартире?»
Инвестор в Болгарии хотел сдать квартиру долгосрочному арендатору и приезжать в нее несколько раз в год. Илан объяснил, что у долгосрочного арендатора есть право на спокойное и исключительное пользование и что владелец не входит без согласия. Можно попробовать прописать доступ в договоре, но стабильный арендатор, которого Вы ищете, такое не подпишет. Есть два варианта: краткосрочная аренда туристам, с правилами лицензирования и неделями, которые Вы оставляете себе, или долгосрочная аренда, и тогда, приезжая, Вы ночуете в гостинице.
Из колонки, 25.4.2026 (Болгария)
«Арендатор платит каждый месяц. Почему в конце года у меня остается намного меньше, чем обещали?»
Инвестор на Кипре купил «пассивную инвестицию» и перестал следить. Когда сели за отчеты, выяснилось, что договор включал сопутствующие комиссии: за каждый ремонт, за поиск арендатора и за продление договора. Ремонты заказывали без альтернативного ценового предложения. Никто ничего не украл, все было по договору. Илан помог ему переписать договор управления: потолок комиссий, обязательное альтернативное ценовое предложение выше определенной суммы и упорядоченный квартальный отчет. Его урок: управляющая компания это инструмент, и кто-то все равно должен ее проверять.
Из колонки, 6.6.2026 (Кипр)
Структура, финансирование и налоги
«Так, может, просто сразу создать компанию, для надежности?»
По словам Илана, это противоположная ошибка. Первый вопрос: что Вы планируете делать с объектом в ближайшие десять лет. Один объект, единолично, надолго: частная покупка проще и дешевле в содержании. Несколько объектов или входящий партнер: корпоративная структура может подойти. Время критически важно, потому что в большинстве стран, где работает Илан, передача объекта от физического лица компании является налогооблагаемым событием. Решение принимается до подписания, вместе с юристом и налоговым консультантом, и зависит от страны и Вашего налогового статуса.
Из колонки, 25.7.2026
Часто задаваемые вопросы
Откуда эти вопросы?
Все вопросы взяты из еженедельной колонки адвоката Илана Лейбовича «Две истории международной недвижимости в неделю» за 2024–2026 годы. Это вопросы, которые инвесторы и застройщики задавали ему на встречах и в разговорах, как он описал их в колонке. Имена удалены.
Являются ли ответы юридической консультацией?
Нет. Ответы являются общим кратким изложением того, что Илан написал в колонке о случаях в разных странах. Законы различаются от страны к стране. Для каждой сделки нанимайте независимого юриста, который работает только на Вас.
Может ли адвокат Илан Лейбович представлять меня при покупке у Compass?
Нет. Адвокат Илан Лейбович является партнером Compass Group Romania и в сделках компании представляет только компанию. Мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста.
Итог
Большинство вопросов в этой подборке были заданы слишком поздно, когда деньги уже ушли. Их ценность в том, чтобы задать их заранее.
Если у Вас есть собственный вопрос о покупке в Румынии, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе разберем его и посмотрим, что нужно проверить и кто должен это проверить.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: колонка адвоката Илана Лейбовича «Две истории международной недвижимости в неделю», выпуски от 20.4.2024, 27.7.2024, 1.3.2025, 17.5.2025, 13.9.2025, 20.9.2025, 18.10.2025, 25.10.2025, 22.11.2025, 13.12.2025, 10.1.2026, 28.2.2026, 21.3.2026, 25.4.2026, 2.5.2026, 16.5.2026, 6.6.2026, 18.7.2026 и 25.7.2026
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ответы кратко излагают колонку адвоката Илана Лейбовича о случаях в разных странах, идентифицирующие детали удалены. Законы различаются от страны к стране. Адвокат Илан Лейбович является партнером Compass Group Romania и в сделках компании представляет только компанию. Мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста. По состоянию на 17 октября 2026 года.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
