Fragen, die Investoren und Projektentwickler Rechtsanwalt Ilan Leibovitch in Terminen stellten, wie er sie in der Wochenkolumne beschrieb, mit seinen Antworten.
Bevor Sie Land, Stadt oder Viertel wählen: Wofür ist die Wohnung, wer verwaltet sie, und was steht ganz oben auf der Liste?
Zeit, Marge und Kontrolle. Wie viele Phasen steckenbleiben können, ob genug im Geschäft bleibt und ob die Daten echt sind.
Die Eintragung des Vertrags schützt das Recht an der Immobilie. Eine Treuhand mit Meilensteinen schützt das Geld. Eine ohne die andere reicht nicht.
Gesellschaft oder privater Kauf? Die erste Frage ist, was Sie in den nächsten zehn Jahren mit der Immobilie tun. Entschieden wird vor der Unterschrift.
Über diese Sammlung
Seit mehr als zwei Jahren schreibt Rechtsanwalt Ilan Leibovitch eine wöchentliche Kolumne, „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“. Jede Kolumne enthält zwei echte Geschichten von seinem Schreibtisch. Fast in jeder Geschichte gibt es einen Moment, in dem ein Investor oder Projektentwickler ihm eine Frage stellt.
Wir haben hier 18 dieser Fragen gesammelt, so wie sie in der Kolumne stehen, und zu jeder Ilans Antwort, in Kürze. Wir haben sie in fünf Themen gegliedert. Die Namen in der Kolumne sind ohnehin Pseudonyme, hier haben wir sie ganz entfernt. Bei jeder Antwort stehen das Datum der Kolumne und das Land, in dem sich die Geschichte zugetragen hat, sofern die Kolumne es nennt.
Bitte beachten Sie: Die Antworten sind allgemein. Das Recht unterscheidet sich von Land zu Land, und jedes Geschäft ist anders. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch ist Partner von Compass Group Romania und vertritt bei Geschäften des Unternehmens ausschließlich das Unternehmen. Ziehen Sie für jedes Ihrer Geschäfte einen unabhängigen Anwalt hinzu.
Bevor Sie eine Immobilie auswählen
„Wo lohnt sich die Investition am meisten: Griechenland, Portugal oder Bukarest?“
Ilan stoppt diese Frage, bevor sie richtig beginnt. Erst das „Warum“, dann das „Wo“. Es gibt drei Hauptwege, und jeder hat seinen eigenen Schmerzpunkt: laufendes Einkommen aus Vermietung, das dauerhafte Verwaltung erfordert; der Flip, bei dem sich die Renovierung fast immer hinzieht und die Kosten überschritten werden; und künftige Wertsteigerung, bei der das Geld jahrelang ohne Cashflow gebunden sein kann. Es gibt auch einen vierten Weg, die Investition über einen Fonds, mit weniger Kontrolle und weniger Liquidität. Erst wenn das Ziel gewählt ist, wählt man das Team, und dann prüft man alles doppelt: Verträge, Unterlagen und Lizenzen.
Aus der Kolumne, 13.9.2025 und 20.9.2025
„Welches Land? Welche Stadt? Wie ist das Viertel?“
Bevor über das Viertel gesprochen wird, fragt Ilan, wofür die Wohnung gedacht ist. Langfristige Vermietung braucht ein ruhiges Wohnviertel in der Nähe von Verkehrsanbindungen. Vermietung an Touristen braucht eine gefragte Lage im Zentrum. Wer über ein Jahrzehnt auf Wertsteigerung setzt, kann ein „aufstrebendes“ Viertel wählen, wenn er das Risiko versteht. Und wer alles will, Urlaub, Einkommen und Wertsteigerung, muss entscheiden, was ganz oben auf der Liste steht. Drei Fragen vor der Frage nach dem Viertel: Wofür ist die Wohnung, wer verwaltet sie, und was steht ganz oben auf der Liste?
Aus der Kolumne, 21.3.2026
„Eine neue Wohnung vom Bauträger oder eine Bestandswohnung?“
Es gibt nicht die eine richtige Antwort. Eine neue Wohnung in einer Gegend, die noch nicht „entdeckt“ wurde, kann an Wert gewinnen, wenn die geplante Infrastruktur kommt. Verzögert sich die Infrastruktur aber, ist das Geld in einer Immobilie gebunden, die wenig einbringt. Eine Bestandswohnung, die bereits gut vermietet ist, wird in der Regel zu einem Preis verkauft, der diesen Erfolg schon enthält. Die Fragen lauten also: Wie lange sind Sie bereit zu warten, wie viel Erschütterung können Sie verkraften, wenn der Plan nicht aufgeht, und was wollen die beiden Menschen, die gemeinsam kaufen, wirklich von der Immobilie?
Aus der Kolumne, 18.7.2026 (die Geschichte spielt in Griechenland)
„Mein Vater hat in Rumänien Geld verloren. Warum ist es diesmal anders?“
Ilan fragte zuerst, was genau der Vater gekauft hatte. Die Antwort war: landwirtschaftlicher Boden in der Nähe eines Dorfes, ohne Plan und ohne Baugenehmigung, verkauft mit Versprechungen. Der Unterschied heute liegt laut Ilan darin, was man kauft und wie man prüft: eine fertige Wohnung in einem bestehenden Projekt, die man hinfliegen und ansehen kann, in einem Land, das Mitglied der Europäischen Union ist, mit einem elektronischen Grundbuch. Die Angst, sagte er, ist völlig berechtigt, wenn man dieselben Fehler macht. Sie ist nicht berechtigt, wenn man in eine echte Immobilie investiert, mit Prüfungen und mit professioneller Begleitung.
Aus der Kolumne, 22.11.2025 (Rumänien)
„Ich habe drei Projekte in Israel gemacht. Wie anders kann das Bauen in Rumänien schon sein?“
Sehr anders. Laut Ilan ist das Gefährlichste, was ein israelischer Projektentwickler ins Ausland mitbringt, nicht die fehlende Erfahrung, sondern die Erfahrung. Die Intuition aus Israel, wie sich ein Bauunternehmer verhält, wie die Bank arbeitet, wann „noch eine Woche“ wirklich eine Woche ist, funktioniert dort nicht und führt manchmal in die Irre. Auch die Käufer sind anders: ihre Rechte, die Kultur und das, was man sagen darf. Vor Grundstück, Finanzierung und Vertrag stellt Ilan zwei persönliche Fragen: Wollen Sie das wirklich beruflich machen, und wie stark werden Sie eingebunden sein, wenn etwas schiefgeht? Denn es geht immer etwas schief.
Aus der Kolumne, 6.6.2026
Bevor Sie unterschreiben
„Woher weiß ich, dass das Eigentum lastenfrei ist?“
Genau dafür braucht man rechtliche Begleitung. Die Prüfung umfasst die Eigentumsgeschichte, die Bestätigung, dass keine Pfändungen oder Belastungen bestehen, die Prüfung der Baugenehmigung, die Übersetzung aller Unterlagen und die Kontrolle, dass die Eintragung korrekt ist. Ilan erinnert daran, dass in den Nullerjahren Menschen in Rumänien auf Grundlage von hebräischen Präsentationen in einem Hotel kauften und niemand diese Prüfungen machte. In Rumänien beginnt alles mit dem Grundbuchauszug, und wie man ihn liest, haben wir in unserem Ratgeber zum Grundbuchauszug erklärt.
Aus der Kolumne, 22.11.2025 (Rumänien)
„Was prüfen Sie eigentlich, wenn Sie ein neues Geschäft sehen?“
Drei Dinge, immer in derselben Reihenfolge: Zeit, Marge und Kontrolle. Zeit: Wie schnell soll das Geschäft abgeschlossen sein, und in wie vielen Phasen kann es steckenbleiben? Marge: Bleibt im Geschäft wirklich genug übrig, denn der Gewinn entsteht im Moment des Kaufs, nicht am Tag des Verkaufs. Kontrolle: Sind die Daten, die Sie haben, echt, und nicht nur das, was Ihnen in einer Präsentation geschickt wurde? Für Projektentwickler fügt Ilan die drei Filter hinzu: Wirtschaftlichkeit, planungsrechtliche und physische Prüfung, und rechtliche Prüfung.
Aus der Kolumne, 25.10.2025 und 27.7.2024
„Ich habe Eintragung, Plan und Genehmigung geprüft. Wer denkt schon daran zu prüfen, ob es genug Strom gibt?“
Ein Projektentwickler auf Zypern fragte das, nachdem er festgestellt hatte, dass der Transformator des Nachbardorfs seine Villen nicht versorgen konnte. Die rechtlichen und planungsrechtlichen Prüfungen waren hervorragend, aber niemand hatte gefragt, ob es eine Infrastruktur gibt, die das Projekt versorgen kann. Die Lösung war ein neuer Transformator neben dem Grundstück, mit nicht eingeplanten Kosten. Seine Lehre, in seinen eigenen Worten: Unterschreiben Sie nicht für ein Grundstück, bevor Sie geprüft haben, wie viel Strom es in der Umgebung gibt.
Die meisten Fragen in dieser Sammlung wurden zu spät gestellt, nachdem das Geld schon geflossen war. Ihr Wert liegt darin, sie vorher zu stellen.
Aus der Kolumne, 18.10.2025 (Zypern)
„Der Makler sagt, der Mieter zieht Ende des Jahres aus. Kann man sich darauf verlassen?“
Ein Makler kann das nicht wissen. Er kann nur wiederholen, was der Verkäufer gesagt hat. In der Geschichte in Griechenland war der Mietvertrag auf ein Jahr geschlossen, aber nach örtlichem Recht hatte der Mieter einen längeren Schutz, und der neue Käufer trat genau in die Position des Verkäufers ein. Am Ende zahlte man dem Mieter eine Abfindung, damit er früher auszog. Laut Ilan lautet die Frage nicht „Gibt es einen Mieter?“, sondern welche Rechte er nach örtlichem Recht hat und was es kostet, ihn hinauszubekommen, wenn er bleiben will. Die Antwort gehört vor der Unterschrift in den Preis.
Aus der Kolumne, 16.5.2026 (Griechenland)
„Sorgen Sie nur dafür, dass im Streitfall ein israelisches Gericht zuständig ist“
Ilan warnte einen Mandanten, der das in einem Partnerschaftsvertrag über ein Gebäude in Bukarest verlangte. Wenn die Immobilie in Rumänien liegt, ist ein israelisches Urteil dort sehr schwer durchzusetzen. Ein israelisches Gericht kann rumänischen Behörden keine direkten Anordnungen erteilen, und ihm muss das rumänische Recht durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Danach braucht es ein weiteres Verfahren in Rumänien, um das Urteil anerkennen zu lassen. In der Geschichte reichte der Mandant nach einem Jahr Verhandlungen in Israel direkt in Rumänien Klage ein. Der Gerichtsstand, den man im Vertrag wählt, ist eine Entscheidung, keine technische Klausel.
Aus der Kolumne, 10.1.2026 (Rumänien)
Off-Plan-Kauf und Ihr Geld
„Was passiert mit unserer Zahlung, wenn etwas nicht klappt?“
Käufer fragten das einen israelischen Bauträger auf Zypern. Die Bank hatte ihm etwas angeboten, das wie eine „Garantie für Käufer“ klang, in Wirklichkeit aber ein Finanzierungsinstrument für den Bauträger war, ohne direkten Schutz für Käufer. Die Lösung, die Ilan aufbaute, hatte zwei Ebenen: die Eintragung des Kaufvertrags, die das Recht an der Immobilie schützt, und ein Treuhandkonto bei einem Anwalt, das Geld nur freigibt, wenn ein vereinbarter Meilenstein im Bau erreicht ist. Die Eintragung des Vertrags allein, erklärt er, bringt kein Geld zurück, das bereits an den Bauträger geflossen ist.
Aus der Kolumne, 2.5.2026 (Zypern)
„Wenn ich für jeden Käufer eine Vormerkung auf seine Wohnung eintragen lasse, ist er geschützt, oder?“
Nicht immer. Ein Projektentwickler in Griechenland fragte das, als er plante, Wohnungen bis auf den Rohbau zu entkernen und neu aufzubauen. Eine Vormerkung wird auf eine bestehende Immobilie eingetragen. Verändert sich die Wohnung wesentlich, passt sie womöglich nicht mehr zur eingetragenen Beschreibung, und der Schutz wird schwächer. Die Grundlage ist laut Ilan eine Treuhand: eine unabhängige Stelle, die das Geld bis zu vereinbarten Meilensteinen hält. Aber auch eine Treuhand ist nur so gut wie ihre Bedingungen: Was sind die Meilensteine, wer bestätigt, dass sie erreicht sind, und was passiert bei Verzug oder Stillstand?
Aus der Kolumne, 28.2.2026 (Griechenland)
„Der Bauträger ist klein. Was, wenn ihm das Geld ausgeht, um das Projekt fertigzustellen?“
Ein Käufer in Bukarest schwankte zwischen einem großen Unternehmen und einem Boutique-Bauträger, im selben Viertel und zum selben Preis. Statt nach der Größe zu entscheiden, prüften sie Daten: wie viele Jahre der Bauträger im Geschäft ist, wie viele Projekte er übergeben hat und ob pünktlich, und ob das Geld auf ein Treuhandkonto fließt. Ilan fügte hinzu, dass beim Kauf aus der Ferne die Erreichbarkeit und der persönliche Kontakt zum Bauträger eine wichtige Ressource sind. Im heutigen Rumänien fragen Sie auch, ob die Anzahlungen auf das gesonderte Projektkonto fließen, wie es das Gesetz verlangt. Wie Sie einen Bauträger selbst prüfen, haben wir in unserem Ratgeber erklärt.
Aus der Kolumne, 13.12.2025 (Rumänien)
„Was passiert mit unserem Geld? Können wir alles verlieren?“
Investoren in einem Hotelprojekt in Griechenland fragten das, als das Projekt ins Stocken geriet. Ilans Kanzlei war Treuhänder der Käufergelder, und das Geld war bereits gemäß den Meilensteinen im Vertrag an den Bauträger freigegeben worden, als der Bauunternehmer die Arbeit einstellte, weil der Bauträger ihn nicht mehr bezahlte. Ilan arbeitete mit einem örtlichen Anwalt zusammen, und es stellte sich heraus, dass der Bauträger schon vor Projektbeginn in Schwierigkeiten war. Innerhalb von zwei Wochen wurden Vermögenswerte des Bauträgers in einem anderen Land ausfindig gemacht, ein vorläufiger Pfändungsbeschluss erwirkt und Verhandlungen mit dem Bauunternehmer über die Fertigstellung der Arbeiten aufgenommen. Ilans Erkenntnis: Ein Treuhänder, der Geld nach Meilensteinen freigibt, überwacht nicht laufend die Finanzlage des Bauträgers. Es lohnt sich, vorab zu wissen, was der Treuhänder tut und was nicht.
Aus der Kolumne, 17.5.2025 (Griechenland)
Nach dem Kauf: Verwaltung und Vermietung
„Haben Sie eine Verwaltungsgesellschaft, die Sie empfehlen können?“
Ilan empfiehlt nicht vorschnell. Er fragt zuerst, was die Gesellschaft für Sie tun soll, über „zuverlässig“ hinaus. Die meisten Investoren, schreibt er, wissen nicht, was eine Verwaltungsgesellschaft leisten soll, außer einen Mieter zu finden und die Miete einzuziehen. In einer anderen Kolumne nannte er vier Kriterien: Erfahrung am Markt, gründliche Erkundigungen mit Empfehlungen und Bewertungen, eine Lizenz, die den örtlichen Anforderungen entspricht, und ein Vertrag, den man sorgfältig liest, einschließlich dessen, was enthalten ist und was gesondert bezahlt wird. Und was bei den Verwaltungsgebühren billig ist, kann bei den Reparaturen teuer werden.
Aus der Kolumne, 1.3.2025 und 20.4.2024
„Kann ich in den Mietvertrag schreiben, dass ich Zugang zur Wohnung habe?“
Ein Investor in Bulgarien wollte langfristig vermieten und die Wohnung mehrmals im Jahr nutzen. Ilan erklärte, dass ein langfristiger Mieter ein Recht auf ungestörte und ausschließliche Nutzung hat und der Vermieter die Wohnung nicht ohne Zustimmung betritt. Man kann versuchen, einen Zugang in den Vertrag zu schreiben, aber der stabile Mieter, den Sie suchen, wird das nicht unterschreiben. Es gibt zwei Möglichkeiten: kurzfristige Vermietung an Touristen, mit Lizenzregeln und mit Wochen, die Sie sich selbst vorbehalten, oder langfristige Vermietung, und dann übernachten Sie im Hotel, wenn Sie kommen.
Aus der Kolumne, 25.4.2026 (Bulgarien)
„Der Mieter zahlt jeden Monat. Warum bleibt mir am Jahresende viel weniger, als versprochen wurde?“
Ein Investor auf Zypern kaufte eine „passive Investition“ und hörte auf hinzusehen. Als man sich die Abrechnungen ansah, stellte sich heraus, dass der Vertrag Nebengebühren enthielt: für jede Reparatur, für die Mietersuche und für die Vertragsverlängerung. Die Reparaturen wurden ohne Vergleichsangebot beauftragt. Niemand hatte gestohlen, alles entsprach dem Vertrag. Ilan half ihm, den Verwaltungsvertrag neu zu formulieren: eine Obergrenze für Gebühren, die Pflicht zu einem Vergleichsangebot ab einem bestimmten Betrag und ein ordentlicher Quartalsbericht. Seine Lehre: Eine Verwaltungsgesellschaft ist ein Werkzeug, und jemand muss sie trotzdem kontrollieren.
Aus der Kolumne, 6.6.2026 (Zypern)
Struktur, Finanzierung und Steuern
„Also vielleicht einfach von vornherein eine Gesellschaft gründen, sicherheitshalber?“
Laut Ilan ist das der umgekehrte Fehler. Die erste Frage ist, was Sie in den nächsten zehn Jahren mit der Immobilie vorhaben. Eine einzelne Immobilie, allein, langfristig: Der private Kauf ist einfacher und im Unterhalt günstiger. Mehrere Immobilien oder ein Partner, der einsteigt: Eine Gesellschaftsstruktur kann passen. Der Zeitpunkt ist entscheidend, denn in den meisten Ländern, in denen Ilan arbeitet, ist die Übertragung einer Immobilie von einer Person auf eine Gesellschaft ein steuerpflichtiger Vorgang. Die Entscheidung fällt vor der Unterschrift, mit einem Anwalt und einem Steuerberater, und hängt vom Land und von Ihrem steuerlichen Status ab.
Aus der Kolumne, 25.7.2026
Häufig gestellte Fragen
Woher stammen die Fragen?
Alle Fragen stammen aus der wöchentlichen Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“, aus den Jahren 2024 bis 2026. Es sind Fragen, die Investoren und Projektentwickler ihm in Terminen und Gesprächen gestellt haben, so wie er sie in der Kolumne beschrieben hat. Die Namen wurden entfernt.
Sind die Antworten Rechtsberatung?
Nein. Die Antworten sind eine allgemeine Zusammenfassung dessen, was Ilan in der Kolumne über Fälle in verschiedenen Ländern geschrieben hat. Das Recht unterscheidet sich von Land zu Land. Ziehen Sie für jedes Geschäft einen unabhängigen Anwalt hinzu, der nur für Sie arbeitet.
Kann Rechtsanwalt Ilan Leibovitch mich bei einem Kauf von Compass vertreten?
Nein. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch ist Partner von Compass Group Romania und vertritt bei Geschäften des Unternehmens ausschließlich das Unternehmen. Wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen.
Fazit
Die meisten Fragen in dieser Sammlung wurden zu spät gestellt, nachdem das Geld schon geflossen war. Ihr Wert liegt darin, sie vorher zu stellen.
Wenn Sie eine eigene Frage zum Kauf in Rumänien haben, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen sie gemeinsam durch und sehen, was geprüft werden muss und wer es prüfen sollte.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Die Kolumne „Zwei internationale Immobiliengeschichten pro Woche“ von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, Ausgaben vom 20.4.2024, 27.7.2024, 1.3.2025, 17.5.2025, 13.9.2025, 20.9.2025, 18.10.2025, 25.10.2025, 22.11.2025, 13.12.2025, 10.1.2026, 28.2.2026, 21.3.2026, 25.4.2026, 2.5.2026, 16.5.2026, 6.6.2026, 18.7.2026 und 25.7.2026
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Antworten fassen die Kolumne von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch über Fälle in verschiedenen Ländern zusammen, identifizierende Details wurden entfernt. Das Recht unterscheidet sich von Land zu Land. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch ist Partner von Compass Group Romania und vertritt bei Geschäften des Unternehmens ausschließlich das Unternehmen. Wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen. Stand: 17. Oktober 2026.
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