Întrebări puse avocatului Ilan Leibovitch de investitori și dezvoltatori, așa cum le-a descris în rubrică, cu răspunsurile lui pe scurt.
Înainte de a alege o țară, un oraș sau un cartier: pentru ce este apartamentul, cine îl administrează și ce este în capul listei.
Timp, marjă și control. În câte etape se poate bloca, dacă rămâne destul în tranzacție și dacă datele sunt reale.
Înregistrarea contractului protejează dreptul asupra proprietății. Un escrow cu etape protejează banii. Unul fără celălalt nu ajunge.
Firmă sau persoană fizică? Prima întrebare este ce veți face cu proprietatea în următorii zece ani. Decizia se ia înainte de semnare.
Despre această colecție
De mai bine de doi ani, avocatul Ilan Leibovitch scrie o rubrică săptămânală, „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână”. În fiecare rubrică sunt două povești reale de pe biroul lui. Aproape în fiecare poveste există un moment în care un investitor sau un dezvoltator îi pune o întrebare.
Am adunat aici 18 dintre aceste întrebări, așa cum apar în rubrică, iar lângă fiecare răspunsul lui Ilan, pe scurt. Le-am împărțit în cinci teme. Numele din rubrică sunt oricum pseudonime, iar aici le-am eliminat complet. Lângă fiecare răspuns apare data rubricii și țara în care s-a petrecut povestea, când rubrica o menționează.
Atenție: răspunsurile sunt generale. Legea diferă de la țară la țară, iar fiecare tranzacție este diferită. Avocatul Ilan Leibovitch este partener în Compass Group Romania, iar în tranzacțiile companiei reprezintă doar compania. Pentru fiecare tranzacție a dumneavoastră, luați un avocat independent.
Înainte de a alege o proprietate
„Unde merită cel mai mult să investesc: Grecia, Portugalia sau București?”
Ilan oprește această întrebare înainte să înceapă. Întâi „de ce” și abia apoi „unde”. Există trei căi principale, fiecare cu altă durere: venitul curent din chirie, care cere administrare continuă; flip-ul, la care renovarea aproape întotdeauna se prelungește și costurile depășesc bugetul; și creșterea viitoare a valorii, la care banii pot sta ani de zile fără flux de numerar. Există și o a patra cale, investiția printr-un fond, cu mai puțin control și mai puțină lichiditate. Abia după ce alegeți scopul alegeți echipa, iar apoi verificați totul de două ori: contracte, documente și licențe.
Din rubrică, 13.9.2025 și 20.9.2025
„Ce țară? Ce oraș? Cum e cartierul?”
Înainte să vorbească despre cartier, Ilan întreabă pentru ce este apartamentul. Închirierea pe termen lung cere un cartier rezidențial liniștit și aproape de transport. Închirierea pentru turiști cere o zonă căutată, în centru. Cine caută creșterea valorii pe un deceniu poate alege o zonă „în dezvoltare”, dacă înțelege riscul. Iar cine vrea totul, vacanțe, venit și creșterea valorii, trebuie să decidă ce este în capul listei. Trei întrebări înainte de întrebarea despre cartier: pentru ce este apartamentul, cine îl administrează și ce este în capul listei.
Din rubrică, 21.3.2026
„Apartament nou de la dezvoltator sau apartament la mâna a doua?”
Nu există un singur răspuns corect. Un apartament nou într-o zonă care încă nu a fost „descoperită” poate crește în valoare dacă infrastructura planificată ajunge, dar dacă infrastructura se amână, banii sunt blocați într-o proprietate care nu aduce mult. Un apartament la mâna a doua deja bine închiriat se vinde de obicei la un preț care include deja acest succes. De aceea, întrebările sunt cât sunteți dispuși să așteptați, ce șoc puteți absorbi dacă planul nu se realizează și ce își doresc cu adevărat de la proprietate cele două persoane care cumpără împreună.
Din rubrică, 18.7.2026 (povestea în Grecia)
„Tatăl meu a pierdut bani în România. De ce de data asta e altfel?”
Ilan a întrebat mai întâi ce anume cumpărase tatăl. Răspunsul a fost teren agricol lângă un sat, fără plan și fără autorizație de construire, vândut pe bază de promisiuni. Diferența de astăzi, potrivit lui Ilan, este ce se cumpără și cum se verifică: un apartament finalizat într-un proiect existent, pe care îl puteți vedea zburând până acolo, într-o țară membră a Uniunii Europene, cu o carte funciară computerizată. Frica, a spus el, este pe deplin justificată dacă se repetă aceleași greșeli. Nu este justificată dacă investiți într-o proprietate reală, cu verificări și cu asistență profesională.
Din rubrică, 22.11.2025 (România)
„Am făcut trei proiecte în Israel. Cât de diferit poate fi să construiești în România?”
Foarte diferit. Potrivit lui Ilan, cel mai periculos lucru pe care un dezvoltator israelian îl aduce în străinătate nu este lipsa de experiență, ci experiența. Intuiția de acasă, cum se comportă un constructor, cum funcționează banca, când „încă o săptămână” chiar înseamnă o săptămână, nu funcționează acolo și uneori induce în eroare. Și cumpărătorii sunt diferiți: drepturile lor, cultura și ce este permis să spui. Înainte de teren, finanțare și contract, Ilan pune două întrebări personale: vreți cu adevărat să faceți asta ca meserie și cât de implicați veți fi când ceva merge prost. Pentru că întotdeauna ceva merge prost.
Din rubrică, 6.6.2026
Înainte de a semna
„Cum știu că proprietatea este curată?”
Exact pentru asta aveți nevoie de asistență juridică. Verificarea cuprinde istoricul proprietății, confirmarea că nu există sechestre sau ipoteci, verificarea autorizației de construire, traducerea tuturor documentelor și verificarea că înscrierea este corectă. Ilan amintește că în anii 2000 oamenii cumpărau în România pe baza unor prezentări în ebraică ținute la hotel și nimeni nu făcea aceste verificări. În România totul începe cu extrasul de carte funciară, iar cum se citește am detaliat în ghidul nostru despre extras.
Din rubrică, 22.11.2025 (România)
„Ce verifici de fapt când vezi o tranzacție nouă?”
Trei lucruri, mereu în aceeași ordine: timp, marjă și control. Timpul: cât de repede ar trebui să se încheie tranzacția și în câte etape se poate bloca. Marja: dacă rămâne cu adevărat suficient în tranzacție, pentru că profitul se creează în momentul cumpărării, nu în ziua vânzării. Controlul: dacă datele pe care le aveți sunt reale, nu doar ce vi s-a trimis într-o prezentare. Pentru dezvoltatori, Ilan adaugă cele trei filtre: fezabilitate economică, verificare urbanistică și fizică și verificare juridică.
Din rubrică, 25.10.2025 și 27.7.2024
„Am verificat înscrierea, planul, autorizația. Cine se gândește să verifice dacă există destul curent?”
Un dezvoltator din Cipru a întrebat asta după ce a descoperit că transformatorul satului vecin nu putea alimenta vilele lui. Verificările juridice și urbanistice fuseseră excelente, dar nimeni nu întrebase dacă există o infrastructură capabilă să alimenteze proiectul. Soluția a fost un transformator nou lângă teren, cu un cost neplanificat. Lecția lui, în cuvintele lui: nu semnați pentru un teren înainte să verificați câtă electricitate există în zonă.
Cele mai multe întrebări din această colecție au fost puse prea târziu, după ce banii plecaseră deja. Valoarea lor este să le puneți înainte.
Din rubrică, 18.10.2025 (Cipru)
„Agentul a spus că chiriașul pleacă la sfârșitul anului. Mă pot baza pe asta?”
Un agent nu poate ști asta. Poate doar să repete ce a spus vânzătorul. În povestea din Grecia, contractul de închiriere fusese încheiat pe un an, dar potrivit legii locale chiriașul avea o protecție mai lungă, iar noul cumpărător a intrat exact în locul vânzătorului. În final i-au plătit chiriașului o compensație ca să plece mai devreme. Potrivit lui Ilan, întrebarea nu este „există un chiriaș”, ci ce drepturi are el potrivit legii locale și cât va costa să îl scoateți dacă decide să rămână. Răspunsul îl includeți în preț înainte de semnare.
Din rubrică, 16.5.2026 (Grecia)
„Doar asigură-te că, dacă se întâmplă ceva, instanța va fi în Israel”
Ilan l-a avertizat pe un client care a cerut asta într-un contract de asociere pentru o clădire din București. Când proprietatea este în România, o hotărâre din Israel este foarte greu de executat acolo. O instanță din Israel nu poate da ordine directe autorităților din România și trebuie să i se dovedească legea română printr-o opinie de expert. Apoi este nevoie de încă o procedură în România pentru recunoașterea hotărârii. În poveste, după un an de dezbateri în Israel, clientul a deschis un proces direct în România. Jurisdicția aleasă în contract este o decizie, nu o clauză tehnică.
Din rubrică, 10.1.2026 (România)
Cumpărarea pe plan și banii dumneavoastră
„Ce se întâmplă cu plata noastră dacă ceva nu merge?”
Cumpărătorii l-au întrebat asta pe un dezvoltator israelian din Cipru. Banca îi oferise ceva ce suna ca o „garanție pentru cumpărători”, dar în realitate era un instrument de finanțare pentru dezvoltator, fără protecție directă pentru cumpărător. Soluția construită de Ilan a avut două straturi: înregistrarea contractului de vânzare, care protejează dreptul asupra proprietății, și un cont escrow la un avocat, care eliberează bani doar când se atinge o etapă de construcție convenită. Înregistrarea contractului singură, explică el, nu recuperează banii care au ajuns deja la dezvoltator.
Din rubrică, 2.5.2026 (Cipru)
„Dacă notez pentru fiecare cumpărător o mențiune de avertizare pe apartamentul lui, sunt protejați, nu?”
Nu întotdeauna. Un dezvoltator din Grecia a întrebat asta când plănuia să demoleze apartamente până la structură și să le reconstruiască. O mențiune se înscrie pe o proprietate existentă. Dacă apartamentul se schimbă substanțial, s-ar putea să nu mai corespundă descrierii înscrise, iar protecția slăbește. Baza, potrivit lui Ilan, este escrow-ul: un terț independent care ține banii până la etape convenite. Dar și un escrow bun este doar atât de bun cât condițiile lui: care sunt etapele, cine confirmă că au fost atinse și ce se întâmplă la o întârziere sau o oprire.
Din rubrică, 28.2.2026 (Grecia)
„Dezvoltatorul e mic. Ce se întâmplă dacă nu va avea bani să termine proiectul?”
Un cumpărător din București ezita între o companie mare și un dezvoltator boutique, în același cartier și la același preț. În loc să decidă după mărime, au verificat date: de câți ani este dezvoltatorul în piață, câte proiecte a predat și dacă la timp și dacă banii intră într-un escrow. Ilan a adăugat că, la o cumpărare de la distanță, disponibilitatea și relația personală cu dezvoltatorul sunt o resursă importantă. În România de astăzi, întrebați și dacă avansurile intră în contul separat al proiectului, așa cum cere legea. Cum verificați singuri un dezvoltator am detaliat în ghidul nostru.
Din rubrică, 13.12.2025 (România)
„Ce se întâmplă cu banii noștri? Riscăm să pierdem tot?”
Investitorii dintr-un proiect hotelier din Grecia au întrebat asta când proiectul s-a blocat. Biroul lui Ilan era agent escrow pentru banii cumpărătorilor, iar banii fuseseră deja eliberați dezvoltatorului conform etapelor din contract când constructorul a oprit lucrările pentru că dezvoltatorul nu îl mai plătea. Ilan a acționat împreună cu un avocat local și s-a dovedit că dezvoltatorul avea dificultăți încă dinainte de începerea proiectului. În două săptămâni au localizat bunuri ale dezvoltatorului în altă țară, au obținut un sechestru asigurător și au deschis negocieri cu constructorul pentru finalizarea lucrărilor. Concluzia lui Ilan: un agent escrow care eliberează bani pe etape nu înseamnă o urmărire continuă a situației financiare a dezvoltatorului. Merită să știți dinainte ce face agentul escrow și ce nu.
Din rubrică, 17.5.2025 (Grecia)
După cumpărare: administrare și închiriere
„Ai o firmă de administrare pe care mi-o poți recomanda?”
Ilan nu se grăbește să recomande. Întreabă mai întâi ce vreți să facă firma, dincolo de a fi „de încredere”. Cei mai mulți investitori, scrie el, nu știu ce ar trebui să facă o firmă de administrare în afară de găsirea unui chiriaș și încasarea chiriei. Într-o altă rubrică a dat patru criterii: vechimea pe piață, o verificare amănunțită cu recomandări și recenzii, o licență potrivită cerințelor locale și un contract citit cu atenție, inclusiv ce este inclus și ce se plătește separat. Iar ce este ieftin la taxa de administrare poate costa scump la reparații.
Din rubrică, 1.3.2025 și 20.4.2024
„Pot scrie în contractul de închiriere că am acces la apartament?”
Un investitor din Bulgaria voia să închirieze unui chiriaș pe termen lung și să vină la apartament de câteva ori pe an. Ilan a explicat că un chiriaș pe termen lung are dreptul la folosință liniștită și exclusivă și că proprietarul nu intră fără acordul lui. Puteți încerca să scrieți accesul în contract, dar chiriașul stabil pe care îl căutați nu va semna așa ceva. Există două opțiuni: închiriere pe termen scurt pentru turiști, cu reguli de autorizare și cu săptămâni pe care le păstrați pentru dumneavoastră, sau închiriere pe termen lung, iar atunci dormiți la hotel când veniți.
Din rubrică, 25.4.2026 (Bulgaria)
„Chiriașul plătește în fiecare lună. De ce la sfârșitul anului îmi rămâne mult mai puțin decât mi s-a promis?”
Un investitor din Cipru cumpărase o „investiție pasivă” și încetase să se mai uite. Când s-au așezat la rapoarte, s-a dovedit că contractul cuprindea comisioane suplimentare: pentru fiecare reparație, pentru găsirea unui chiriaș și pentru reînnoirea contractului. Reparațiile fuseseră comandate fără o ofertă de preț comparativă. Nimeni nu furase, totul era conform contractului. Ilan l-a ajutat să reformuleze contractul de administrare: un plafon pentru comisioane, obligația unei oferte comparative peste o anumită sumă și un raport trimestrial ordonat. Lecția lui: o firmă de administrare este un instrument, iar cineva tot trebuie să o verifice.
Din rubrică, 6.6.2026 (Cipru)
Structură, finanțare și impozitare
„Atunci poate să înființez pur și simplu o firmă de la început, ca să fiu sigur?”
Potrivit lui Ilan, aceasta este greșeala inversă. Prima întrebare este ce plănuiți să faceți cu proprietatea în următorii zece ani. O singură proprietate, singuri, pe termen lung: cumpărarea ca persoană fizică este mai simplă și mai ieftină de întreținut. Mai multe proprietăți sau un partener care intră: o structură corporativă se poate potrivi. Momentul este critic, pentru că în majoritatea țărilor în care lucrează Ilan, transferul unei proprietăți de la o persoană la o firmă este un eveniment fiscal. Decizia se ia înainte de semnare, cu un avocat și un consultant fiscal, și depinde de țară și de statutul dumneavoastră fiscal.
Din rubrică, 25.7.2026
Întrebări frecvente
De unde provin întrebările?
Toate întrebările sunt luate din rubrica săptămânală a avocatului Ilan Leibovitch, „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână”, din anii 2024-2026. Sunt întrebări pe care investitorii și dezvoltatorii i le-au pus la întâlniri și în discuții, așa cum le-a descris în rubrică. Numele au fost eliminate.
Răspunsurile sunt consultanță juridică?
Nu. Răspunsurile sunt un rezumat general a ceea ce Ilan a scris în rubrică, despre cazuri din diferite țări. Legea diferă de la țară la țară. Pentru fiecare tranzacție, luați un avocat independent, care lucrează doar pentru dumneavoastră.
Mă poate reprezenta avocatul Ilan Leibovitch la o cumpărare de la Compass?
Nu. Avocatul Ilan Leibovitch este partener în Compass Group Romania, iar în tranzacțiile companiei reprezintă doar compania. Recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent.
Concluzia
Cele mai multe întrebări din această colecție au fost puse prea târziu, după ce banii plecaseră deja. Valoarea lor este să le puneți înainte.
Dacă aveți propria întrebare despre o cumpărare în România, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. O parcurgem împreună și vedem ce trebuie verificat și cine trebuie să verifice.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: rubrica „Două povești imobiliare internaționale pe săptămână” a avocatului Ilan Leibovitch, edițiile din 20.4.2024, 27.7.2024, 1.3.2025, 17.5.2025, 13.9.2025, 20.9.2025, 18.10.2025, 25.10.2025, 22.11.2025, 13.12.2025, 10.1.2026, 28.2.2026, 21.3.2026, 25.4.2026, 2.5.2026, 16.5.2026, 6.6.2026, 18.7.2026 și 25.7.2026
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Răspunsurile rezumă rubrica avocatului Ilan Leibovitch, despre cazuri din diferite țări, iar detaliile de identificare au fost eliminate. Legea diferă de la țară la țară. Avocatul Ilan Leibovitch este partener în Compass Group Romania, iar în tranzacțiile companiei reprezintă doar compania. Recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent. Valabil la 17 octombrie 2026.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
