Yatırımcıların ve geliştiricilerin Av. Ilan Leibovitch'e toplantılarda ve görüşmelerde sorduğu, haftalık köşe yazısında anlattığı sorular ve kısa cevapları.
Bir ülke, şehir veya semt seçmeden önce: dairenin ne için olduğu, onu kimin yönettiği ve listenin en üstünde ne olduğu.
Zaman, marj ve kontrol. Kaç aşamanın takılabileceği, işlemde yeterli payın kalıp kalmadığı ve rakamların gerçek olup olmadığı.
Sözleşmenin tescili, mülk üzerindeki hakkı korur. Aşamalara bağlı bir emanet hesabı parayı korur. Biri olmadan diğeri yetmez.
Şirket mi, bireysel alım mı? İlk soru, mülkle önümüzdeki on yılda ne yapacağınızdır. Karar imzadan önce verilir.
Bu kütüphane hakkında
İki yılı aşkın süredir Av. Ilan Leibovitch “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikâyesi” adlı haftalık bir köşe yazısı yazıyor. Her yazıda masasından iki gerçek hikâye vardır. Hemen her hikâyede bir yatırımcının veya geliştiricinin ona bir soru sorduğu bir an vardır.
O soruların 18'ini burada, köşe yazısında göründükleri gibi, her biri Ilan'ın kısa cevabıyla topladık. Onları beş temada grupladık. Köşe yazısındaki isimler zaten takma addır; burada tamamen çıkardık. Her cevap, köşe yazısı belirttiğinde, yazının tarihini ve hikâyenin yaşandığı ülkeyi gösterir.
Lütfen unutmayın: cevaplar geneldir. Hukuk ülkeden ülkeye değişir ve her işlem farklıdır. Av. Ilan Leibovitch, Compass Group Romania'nın ortağıdır ve şirketin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder. Kendi işleminiz için bağımsız bir avukat tutun.
Bir mülk seçmeden önce
“Nereye yatırım yapmak en iyisi: Yunanistan, Portekiz mi, Bükreş mi?”
Ilan bu soruyu başlamadan durdurur. Önce “neden”, ancak sonra “nerede”. Her birinin kendi derdi olan üç ana yol vardır: sürekli yönetim gerektiren düzenli kira geliri; tadilatın hemen her zaman uzadığı ve maliyetlerin aştığı al-sat; ve paranın yıllarca nakit akışı olmadan bekleyebildiği gelecekteki değer artışı. Bir de dördüncü yol var: bir fon aracılığıyla yatırım; daha az kontrol ve daha az likidite ile. Bir hedef seçtikten sonra bir ekip seçersiniz ve sonra her şeyi iki kez kontrol edersiniz: sözleşmeler, belgeler ve ruhsatlar.
Köşe yazısından, 13.9.2025 ve 20.9.2025
“Hangi ülke? Hangi şehir? Semt nasıl?”
Bir semtten söz etmeden önce Ilan, dairenin ne için olduğunu sorar. Uzun dönem kiralama, ulaşıma yakın sakin bir yerleşim bölgesi ister. Turistlere kiralama, aranan merkezi bir bölge ister. On yıl boyunca değer artışı arayan biri, riski anlıyorsa “yükselen” bir bölge seçebilir. Hepsini isteyen, yani tatil, gelir ve değer artışı isteyen biri, önce neyin geldiğine karar vermelidir. Semt sorusundan önce üç soru: daire ne için, kim yönetecek ve listenin en üstünde ne var.
Köşe yazısından, 21.3.2026
“Geliştiriciden yeni daire mi, ikinci el mi?”
Tek bir doğru cevap yok. Henüz “keşfedilmemiş” bir bölgedeki yeni bir daire, planlanan altyapı gelirse değer kazanabilir; ancak altyapı gecikirse para, az kazandıran bir mülke kilitlenir. Zaten iyi kiralanmış bir ikinci el daire genellikle bu başarıyı zaten yansıtan bir fiyattan satılır. Dolayısıyla sorular şunlardır: ne kadar beklemeye razısınız, plan tutmazsa ne kadar şoku kaldırabilirsiniz ve birlikte alan iki kişi mülkten gerçekten ne istiyor.
Köşe yazısından, 18.7.2026 (hikâye Yunanistan'da)
“Babam Romanya'da para kaybetti. Bu sefer neden farklı?”
Ilan önce babanın tam olarak ne satın aldığını sordu. Cevap, bir köyün yakınında, imar planı ve yapı ruhsatı olmayan, vaatlerle satılan tarım arazisiydi. Ilan'a göre bugünkü fark, ne aldığınız ve nasıl kontrol ettiğinizdir: mevcut bir projede, uçup görebileceğiniz, AB üyesi bir ülkede, bilgisayarlaştırılmış bir tapu siciliyle bitmiş bir daire. Korkunun, aynı hataları yaparsanız tamamen haklı olduğunu söyledi. Kontrollerle ve profesyonel destekle gerçek bir mülke yatırım yaparsanız haklı değildir.
Köşe yazısından, 22.11.2025 (Romanya)
“İsrail'de üç proje yaptım. Romanya'da inşa etmek ne kadar farklı olabilir?”
Çok. Ilan'a göre bir İsrailli geliştiricinin yurt dışına getirdiği en tehlikeli şey deneyim eksikliği değil, deneyimin kendisidir. Evden getirilen sezgi, yani bir müteahhidin nasıl davrandığı, bankanın nasıl çalıştığı, “bir hafta daha”nın ne zaman gerçekten bir hafta anlamına geldiği, orada işe yaramaz ve bazen yanıltır. Alıcılar da farklıdır: hakları, kültürleri ve ne söyleyebileceğiniz. Bir arsadan, finansmandan ve sözleşmeden önce Ilan iki kişisel soru sorar: bunu gerçekten bir meslek olarak yapmak istiyor musunuz ve bir şeyler ters gittiğinde ne kadar içinde olacaksınız. Çünkü bir şeyler her zaman ters gider.
Köşe yazısından, 6.6.2026
İmzadan önce
“Mülkiyetin temiz olduğunu nasıl anlarım?”
Hukuki desteğe tam da bu yüzden ihtiyacınız var. Kontrol; mülkiyet geçmişini, haciz veya rehin bulunmadığından emin olmayı, yapı ruhsatını kontrol etmeyi, tüm belgelerin tercümesini ve tescilin düzgün olup olmadığını kontrol etmeyi kapsar. Ilan, 2000'lerde insanların Romanya'da bir otelde İbranice sunumlara dayanarak satın aldığını ve kimsenin bu kontrolleri yapmadığını hatırlar. Romanya'da her şey tapu sicili (Carte Funciară) özetiyle başlar ve nasıl okunacağı tapu sicili özeti rehberimizde anlatılmıştır.
Köşe yazısından, 22.11.2025 (Romanya)
“Peki yeni bir işlem gördüğünüzde aslında neyi kontrol edersiniz?”
Her zaman aynı sırayla üç şey: zaman, marj ve kontrol. Zaman: işlemin ne kadar hızlı bitmesi gerektiği ve kaç aşamada takılabileceği. Marj: işlemde gerçekten yeterli payın kalıp kalmadığı, çünkü kâr satış gününde değil, satın alma anında yapılır. Kontrol: elinizdeki rakamların gerçek olup olmadığı ve yalnızca bir sunumda size gönderilenlerden ibaret olmadığı. Geliştiriciler için Ilan üç filtre ekler: ekonomik fizibilite, imar ve fiziksel kontrol, ve hukuki kontrol.
Köşe yazısından, 25.10.2025 ve 27.7.2024
“Tescili, imarı, ruhsatı kontrol ettim. Yeterli elektrik olup olmadığını kim aklına getirir ki?”
Kıbrıs'taki bir geliştirici, komşu köyün trafosunun villalarını besleyemeyeceğini keşfettikten sonra bunu sordu. Hukuki ve imar kontrolleri mükemmeldi, ancak kimse projeyi besleyebilecek altyapı olup olmadığını sormamıştı. Çözüm, arsanın yanına, kimsenin planlamadığı bir maliyetle yeni bir trafo kurmaktı. Kendi sözleriyle dersi: çevresinde ne kadar güç olduğunu kontrol etmeden arsa için imza atmazsınız.
Bu kütüphanedeki soruların çoğu çok geç, para zaten hareket ettikten sonra soruldu. Değerleri, onları önceden sormaktadır.
Köşe yazısından, 18.10.2025 (Kıbrıs)
“Emlakçı kiracının yıl sonunda ayrılacağını söyledi. Buna güvenebilir miyim?”
Bir emlakçı bunu bilemez. Yalnızca satıcının ona söylediğini tekrar edebilir. Yunanistan'daki hikâyede kira sözleşmesi bir yıllığına yazılmıştı, ancak yerel hukuka göre kiracının daha uzun bir koruması vardı ve yeni alıcı tam olarak satıcının yerine geçti. Sonunda kiracıya erken ayrılması için tazminat ödendi. Ilan'a göre soru “kiracı var mı?” değil, yerel hukuka göre kiracının haklarının neler olduğu ve kalmaya karar verirlerse onları çıkarmanın ne kadara mal olacağıdır. Bu cevap imzadan önce fiyata yansır.
Köşe yazısından, 16.5.2026 (Yunanistan)
“Sadece bir şey olursa mahkemenin İsrail'de olduğundan emin olun”
Ilan, Bükreş'teki bir bina üzerine ortaklık sözleşmesinde bunu isteyen bir müvekkili uyardı. Mülk Romanya'dayken, bir İsrail mahkemesi kararını orada uygulamak çok zordur. Bir İsrail mahkemesi Romanya makamlarına doğrudan emir veremez ve Romanya hukukunun ona bilirkişi görüşleriyle kanıtlanması gerekir. Sonrasında kararın tanınması için Romanya'da ek bir prosedür gerekir. Hikâyede, İsrail'de bir yıllık duruşmanın ardından müvekkil doğrudan Romanya'da dava açtı. Bir sözleşmede seçtiğiniz yargı yetkisi teknik bir madde değil, bir karardır.
Köşe yazısından, 10.1.2026 (Romanya)
Projeden alım ve paranız
“Bir şeyler ters giderse ödememize ne olur?”
Alıcılar bunu Kıbrıs'taki bir İsrailli geliştiriciye sordu. Banka ona “alıcılar için teminat” gibi duyulan bir şey önerdi, ancak uygulamada bu, alıcı için doğrudan koruma olmayan, geliştirici için bir finansman aracıydı. Ilan'ın kurduğu çözüm iki katmanlıydı: mülk üzerindeki hakkı koruyan satış sözleşmesinin tescili ve yalnızca üzerinde anlaşılan bir inşaat aşamasına ulaşıldığında para serbest bırakan, bir avukatın yönettiği emanet hesabı. Açıkladığına göre yalnızca sözleşmenin tescili, geliştiriciye zaten giden parayı geri getirmez.
Köşe yazısından, 2.5.2026 (Kıbrıs)
“Her alıcı için dairesine bir ihtiyati kayıt koydurursam korunurlar, değil mi?”
Her zaman değil. Yunanistan'daki bir geliştirici, daireleri kaba yapıya kadar sökmeyi ve yeniden inşa etmeyi planlarken bunu sordu. Kayıt mevcut bir mülk üzerine yapılır. Daire esaslı biçimde değişirse artık tescilli tanımla uyuşmayabilir ve koruma zayıflar. Ilan'a göre temel, bir emanet düzenlemesidir: üzerinde anlaşılan aşamalara kadar parayı tutan bağımsız bir taraf. Ancak bir emanet, ancak şartları kadar iyidir: aşamaların neler olduğu, bunlara ulaşıldığını kimin onayladığı ve bir gecikme ya da durma olursa ne olacağı.
Köşe yazısından, 28.2.2026 (Yunanistan)
“Geliştirici küçük. Projeyi bitirecek parası yoksa ne olur?”
Bükreş'te bir alıcı, aynı semtte ve aynı fiyatta büyük bir şirket ile butik bir geliştirici arasında kalmıştı. Büyüklüğe göre karar vermek yerine gerçekleri kontrol ettiler: geliştirici kaç yıldır iş yapıyor, kaç proje teslim etmiş ve zamanında mı, ve para bir emanet hesabına girdi mi. Ilan, uzaktan alım yaparken geliştiricinin ulaşılabilirliğinin ve kişisel ilişkinin önemli bir değer olduğunu ekledi. Bugünün Romanya'sında ayrıca avansların kanunun gerektirdiği gibi projenin ayrı hesabına girip girmediğini sorun. Bir geliştiricinin kendiniz nasıl kontrol edileceği rehberimizde anlatılmıştır.
Köşe yazısından, 13.12.2025 (Romanya)
“Paramıza ne oluyor? Her şeyi kaybedebilir miyiz?”
Yunanistan'daki bir otel projesinin yatırımcıları, proje durduğunda bunu sordu. Ilan'ın ofisi alıcıların parasının mütevellisi olarak görev yapıyordu ve geliştirici ödeme yapmayı bıraktığı için müteahhit çalışmayı durdurduğunda, para sözleşmedeki aşamalara göre zaten geliştiriciye serbest bırakılmıştı. Ilan yerel bir avukatla çalıştı ve geliştiricinin proje başlamadan önce de zorlukta olduğu ortaya çıktı. İki hafta içinde geliştiricinin başka bir ülkedeki varlıklarını buldular, geçici bir haciz kararı aldılar ve işleri bitirmek için müteahhitle görüşmelere başladılar. Ilan'ın tespiti: parayı aşamalara göre serbest bırakan bir mütevelli, geliştiricinin mali durumunu sürekli izlemek değildir. Mütevellinin neyi yaptığını ve neyi yapmadığını önceden bilmek değerlidir.
Köşe yazısından, 17.5.2025 (Yunanistan)
Satın almadan sonra: yönetim ve kiralama
“Önerebileceğiniz bir yönetim şirketi var mı?”
Ilan öneri yapmakta acele etmez. Önce, “güvenilir” olmanın ötesinde şirketten ne yapmasını istediğinizi sorar. Yazdığına göre çoğu yatırımcı, bir yönetim şirketinin kiracı bulmak ve kirayı toplamak dışında ne yapması gerektiğini bilmiyor. Başka bir köşe yazısında dört ölçüt verdi: piyasadaki yıllar, referanslar ve yorumlarla kapsamlı bir kontrol, yerel gerekliliklere uyan bir ruhsat ve nelerin dahil olduğu ve neler için ayrıca ödeme yaptığınız dahil dikkatle okunmuş bir sözleşme. Yönetim ücretinde ucuz olan, onarımlarda pahalıya gelebilir.
Köşe yazısından, 1.3.2025 ve 20.4.2024
“Kira sözleşmesine daireye erişimim olduğunu yazabilir miyim?”
Bulgaristan'daki bir yatırımcı uzun dönemli bir kiracıya kiralamak ve daireyi yılda birkaç kez ziyaret etmek istedi. Ilan, uzun dönemli bir kiracının huzur ve münhasır kullanım hakkı olduğunu ve ev sahibinin rıza olmadan girmediğini açıkladı. Erişimi kira sözleşmesine yazmayı deneyebilirsiniz, ama aradığınız istikrarlı kiracı bunu imzalamaz. İki seçenek var: ruhsat kuralları olan ve kendinize ayırdığınız haftalar bulunan turistlere kısa dönem kiralama ya da uzun dönem kiralama; bu durumda ziyaret ettiğinizde otelde kalırsınız.
Köşe yazısından, 25.4.2026 (Bulgaristan)
“Kiracı her ay ödüyor. Yıl sonunda elimde neden vaat edilenden çok daha az kalıyor?”
Kıbrıs'taki bir yatırımcı “pasif bir yatırım” satın aldı ve bakmayı bıraktı. Hesap özetlerini incelediklerinde, sözleşmenin ek ücretler içerdiği ortaya çıktı: her onarım için, kiracı bulmak için ve kira sözleşmesini yenilemek için. Onarımlar rekabetçi bir teklif alınmadan sipariş edilmişti. Kimse bir şey çalmadı; her şey sözleşmeye uygundu. Ilan, yönetim sözleşmesini yeniden yazmasına yardım etti: ücretlerde üst sınır, belirlenen bir tutarın üzerinde rekabetçi teklif alma yükümlülüğü ve düzgün bir üç aylık rapor. Dersi: bir yönetim şirketi bir araçtır ve birinin onu yine de kontrol etmesi gerekir.
Köşe yazısından, 6.6.2026 (Kıbrıs)
Yapı, finansman ve vergi
“Peki güvende olmak için baştan bir şirket mi kursam?”
Ilan'a göre bu, ters yöndeki hatadır. İlk soru, mülkle önümüzdeki on yılda ne yapmayı planladığınızdır. Tek bir mülk, tek başına, uzun vadeli: bireysel alım daha basit ve bakımı daha ucuzdur. Birkaç mülk ya da içeri giren bir ortak: kurumsal bir yapı uygun olabilir. Zamanlama kritiktir, çünkü Ilan'ın çalıştığı ülkelerin çoğunda bir mülkü bir kişiden bir şirkete taşımak vergilendirilebilir bir olaydır. Karar imzadan önce, bir avukat ve bir vergi danışmanıyla verilir ve ülkeye ve vergi statünüze bağlıdır.
Köşe yazısından, 25.7.2026
Sık sorulan sorular
Sorular nereden geliyor?
Tüm sorular Av. Ilan Leibovitch'in 2024-2026 arasındaki haftalık köşe yazısından, “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikâyesi”nden alınmıştır. Bunlar, yatırımcıların ve geliştiricilerin toplantılarda ve görüşmelerde ona sorduğu, köşe yazısında anlattığı gibi sorulardır. İsimler çıkarılmıştır.
Cevaplar hukuki tavsiye midir?
Hayır. Cevaplar, Ilan'ın köşe yazısında farklı ülkelerdeki olaylar hakkında yazdıklarının genel bir özetidir. Hukuk ülkeden ülkeye değişir. Her işlem için yalnızca sizin adınıza çalışan bağımsız bir avukat tutun.
Av. Ilan Leibovitch, Compass'tan yapacağım bir satın almada beni temsil edebilir mi?
Hayır. Av. Ilan Leibovitch, Compass Group Romania'nın ortağıdır ve şirketin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz.
Sonuç
Bu kütüphanedeki soruların çoğu çok geç, para zaten hareket ettikten sonra soruldu. Değerleri, onları önceden sormaktadır.
Romanya'da satın alma hakkında kendi sorunuz varsa, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Birlikte inceleriz, nelerin kontrol edilmesi gerektiğini ve bunu kimin yapması gerektiğini görürüz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Av. Ilan Leibovitch'in “Haftada iki uluslararası gayrimenkul hikâyesi” köşe yazısı; 20.4.2024, 27.7.2024, 1.3.2025, 17.5.2025, 13.9.2025, 20.9.2025, 18.10.2025, 25.10.2025, 22.11.2025, 13.12.2025, 10.1.2026, 28.2.2026, 21.3.2026, 25.4.2026, 2.5.2026, 16.5.2026, 6.6.2026, 18.7.2026 ve 25.7.2026 tarihli sayılar
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Cevaplar, Av. Ilan Leibovitch'in köşe yazısını, tanımlayıcı ayrıntılar çıkarılarak, farklı ülkelerdeki olaylar hakkında özetler. Hukuk ülkeden ülkeye değişir. Av. Ilan Leibovitch, Compass Group Romania'nın ortağıdır ve şirketin işlemlerinde yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz. 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
