Des questions posées à Me Ilan Leibovitch par des investisseurs et des promoteurs, telles qu'il les décrit dans sa chronique, avec ses réponses en bref.
Avant de choisir un pays, une ville ou un quartier : à quoi sert l'appartement, qui le gère, et ce qui passe en premier.
Le temps, la marge et le contrôle. Combien d'étapes peuvent bloquer, reste-t-il assez dans l'opération, et les données sont-elles réelles.
L'enregistrement du contrat protège le droit sur le bien. Un séquestre par étapes protège l'argent. L'un sans l'autre ne suffit pas.
Société ou nom propre ? La première question est ce que vous ferez du bien au cours des dix prochaines années. La décision se prend avant la signature.
À propos de ce recueil
Depuis plus de deux ans, Me Ilan Leibovitch, avocat, écrit une chronique hebdomadaire, « Deux histoires d'immobilier international par semaine ». Chaque chronique raconte deux histoires vraies venues de son bureau. Dans presque chaque histoire, il y a un moment où un investisseur ou un promoteur lui pose une question.
Nous avons réuni ici 18 de ces questions, telles qu'elles figurent dans la chronique, et à côté de chacune la réponse d'Ilan, en bref. Nous les avons réparties en cinq thèmes. Les noms de la chronique sont de toute façon des noms d'emprunt, et ici nous les avons entièrement supprimés. À côté de chaque réponse figurent la date de la chronique et le pays où l'histoire s'est déroulée, lorsque la chronique le précise.
Attention : les réponses sont générales. La loi varie d'un pays à l'autre, et chaque transaction est différente. Me Ilan Leibovitch est associé de Compass Group Romania et, dans les transactions de la société, il ne représente que la société. Pour chacune de vos transactions, prenez un avocat indépendant.
Avant de choisir un bien
« Où vaut-il mieux investir : en Grèce, au Portugal ou à Bucarest ? »
Ilan arrête cette question avant même qu'elle ne commence. D'abord le « pourquoi », ensuite seulement le « où ». Il existe trois grandes voies, et chacune a sa difficulté propre : le revenu locatif régulier, qui exige une gestion continue ; l'achat-revente, où la rénovation s'allonge presque toujours et les coûts dérapent ; et la plus-value future, où l'argent peut rester immobilisé des années sans flux de trésorerie. Il existe aussi une quatrième voie, l'investissement par un fonds, avec moins de contrôle et moins de liquidité. Ce n'est qu'après avoir choisi un objectif que l'on choisit une équipe, puis on vérifie tout deux fois : contrats, documents et autorisations.
Extrait de la chronique, 13.9.2025 et 20.9.2025
« Quel pays ? Quelle ville ? Et le quartier ? »
Avant de parler du quartier, Ilan demande à quoi servira l'appartement. La location longue durée demande un quartier résidentiel calme et proche des transports. La location touristique demande un secteur recherché, dans le centre. Qui vise une plus-value sur une décennie peut choisir un secteur « en devenir », s'il en comprend le risque. Et qui veut tout, vacances, revenu et plus-value, doit décider de ce qui passe en premier. Trois questions avant celle du quartier : à quoi sert l'appartement, qui le gère, et ce qui passe en premier.
Extrait de la chronique, 21.3.2026
« Un appartement neuf acheté au promoteur, ou un appartement ancien ? »
Il n'y a pas de bonne réponse unique. Un appartement neuf dans un secteur qui n'a pas encore été « découvert » peut prendre de la valeur si les infrastructures prévues arrivent ; mais si elles sont reportées, l'argent reste bloqué dans un bien qui rapporte peu. Un appartement ancien déjà bien loué se vend généralement à un prix qui intègre déjà ce succès. Les questions sont donc : combien de temps êtes-vous prêts à attendre, quel choc pouvez-vous absorber si le projet ne se concrétise pas, et que veulent vraiment du bien les deux personnes qui achètent ensemble ?
Extrait de la chronique, 18.7.2026 (l'histoire se passe en Grèce)
« Mon père a perdu de l'argent en Roumanie. Pourquoi serait-ce différent cette fois ? »
Ilan a d'abord demandé ce que le père avait acheté exactement. La réponse : un terrain agricole près d'un village, sans plan d'urbanisme ni permis de construire, vendu sur des promesses. La différence aujourd'hui, selon Ilan, tient à ce que l'on achète et à la manière de vérifier : un appartement achevé dans un projet existant, que l'on peut aller voir en avion, dans un pays membre de l'Union européenne, avec un registre foncier informatisé. La peur, a-t-il dit, est entièrement justifiée si l'on refait les mêmes erreurs. Elle ne l'est pas si l'on investit dans un bien réel, avec des vérifications et un accompagnement professionnel.
Extrait de la chronique, 22.11.2025 (Roumanie)
« J'ai mené trois projets en Israël. Est-ce si différent de construire en Roumanie ? »
Très différent. Selon Ilan, ce qu'un promoteur israélien apporte de plus dangereux à l'étranger, ce n'est pas le manque d'expérience, c'est l'expérience. L'intuition acquise en Israël (comment se comporte un entrepreneur, comment fonctionne la banque, quand « encore une semaine » veut vraiment dire une semaine) ne fonctionne pas là-bas, et parfois elle induit en erreur. Les acheteurs aussi sont différents : leurs droits, leur culture et ce qu'il est permis de leur dire. Avant le terrain, le financement et le contrat, Ilan pose deux questions personnelles : voulez-vous vraiment en faire votre métier, et à quel point serez-vous impliqués quand quelque chose tournera mal ? Car quelque chose tourne toujours mal.
Extrait de la chronique, 6.6.2026
Avant de signer
« Comment savoir si la propriété est saine ? »
C'est précisément pour cela qu'il faut un accompagnement juridique. La vérification comprend l'historique de propriété, l'absence de saisies ou de sûretés, le contrôle du permis de construire, la traduction de tous les documents et la vérification de la régularité de l'inscription. Ilan rappelle que, dans les années deux mille, des gens achetaient en Roumanie sur la foi de présentations en hébreu dans un hôtel, et que personne ne faisait ces vérifications. En Roumanie, tout commence par l'extrait du registre foncier, et nous avons expliqué comment le lire dans notre guide de l'extrait.
Extrait de la chronique, 22.11.2025 (Roumanie)
« Que vérifiez-vous au juste quand vous voyez une nouvelle affaire ? »
Trois choses, toujours dans le même ordre : le temps, la marge et le contrôle. Le temps : à quelle vitesse l'opération est censée aboutir, et à combien d'étapes elle risque de se bloquer. La marge : reste-t-il vraiment assez dans l'opération, car le gain se fait au moment de l'achat, pas le jour de la vente. Le contrôle : les données dont vous disposez sont-elles réelles, et pas seulement ce qu'on vous a envoyé dans une présentation. Pour les promoteurs, Ilan ajoute ses trois filtres : la viabilité économique, la vérification urbanistique et physique, et la vérification juridique.
Extrait de la chronique, 25.10.2025 et 27.7.2024
« J'ai vérifié l'inscription, le plan d'urbanisme, le permis. Qui pense à vérifier s'il y a assez d'électricité ? »
Un promoteur à Chypre a posé cette question après avoir découvert que le transformateur du village voisin ne pouvait pas alimenter ses villas. Les vérifications juridiques et urbanistiques étaient excellentes, mais personne n'avait demandé s'il existait une infrastructure capable d'alimenter le projet. La solution a été un nouveau transformateur près du terrain, pour un coût qui n'avait pas été prévu. Sa leçon, en ses propres termes : on ne signe pas pour un terrain avant d'avoir vérifié combien d'électricité il y a dans les environs.
La plupart des questions de ce recueil ont été posées trop tard, une fois l'argent déjà versé. Leur valeur, c'est de les poser avant.
Extrait de la chronique, 18.10.2025 (Chypre)
« L'agent m'a dit que le locataire part à la fin de l'année. Puis-je m'y fier ? »
Un agent ne peut pas le savoir. Il ne peut que répéter ce qu'a dit le vendeur. Dans l'histoire grecque, le bail avait été conclu pour un an, mais selon la loi locale le locataire bénéficiait d'une protection plus longue, et le nouvel acquéreur s'est retrouvé exactement à la place du vendeur. Au final, on a versé une indemnité au locataire pour qu'il parte plus tôt. Selon Ilan, la question n'est pas « y a-t-il un locataire », mais quels sont ses droits selon la loi locale, et combien coûtera son départ s'il décide de rester. La réponse doit être intégrée au prix avant la signature.
Extrait de la chronique, 16.5.2026 (Grèce)
« Assurez-vous simplement qu'en cas de problème, le tribunal compétent soit en Israël »
Ilan a mis en garde un client qui demandait cela dans un pacte d'associés portant sur un immeuble à Bucarest. Lorsque le bien est en Roumanie, un jugement israélien est très difficile à y faire exécuter. Un tribunal israélien ne peut pas adresser d'injonctions directes aux autorités roumaines, et il faut lui prouver le droit roumain par un avis d'expert. Ensuite, il faut encore une procédure en Roumanie pour faire reconnaître le jugement. Dans l'histoire, après un an de débats en Israël, le client a engagé une action directement en Roumanie. La juridiction que l'on choisit dans le contrat est une décision, pas une clause technique.
Extrait de la chronique, 10.1.2026 (Roumanie)
Achat sur plan et votre argent
« Que devient notre paiement si quelque chose tourne mal ? »
Des acquéreurs ont posé cette question à un promoteur israélien à Chypre. La banque lui avait proposé ce qui ressemblait à une « garantie pour les acquéreurs », mais il s'agissait en réalité d'un outil de financement pour le promoteur, sans protection directe pour l'acheteur. La solution construite par Ilan comportait deux niveaux : l'enregistrement du contrat de vente, qui protège le droit sur le bien, et un compte séquestre chez un avocat, qui ne libère l'argent qu'une fois atteinte une étape convenue du chantier. L'enregistrement du contrat seul, explique-t-il, ne rend pas l'argent déjà versé au promoteur.
Extrait de la chronique, 2.5.2026 (Chypre)
« Si j'inscris pour chaque acquéreur une mention d'avertissement sur son appartement, ils sont protégés, n'est-ce pas ? »
Pas toujours. Un promoteur en Grèce a posé cette question alors qu'il prévoyait de dépouiller des appartements jusqu'au gros œuvre et de les reconstruire. Une mention s'inscrit sur un bien existant. Si l'appartement change substantiellement, il risque de ne plus correspondre à la description inscrite, et la protection s'affaiblit. La base, selon Ilan, c'est le séquestre : un tiers indépendant qui détient l'argent jusqu'à des étapes convenues. Mais un séquestre ne vaut que par ses conditions : quelles sont les étapes, qui confirme qu'elles sont atteintes, et que se passe-t-il en cas de retard ou d'arrêt.
Extrait de la chronique, 28.2.2026 (Grèce)
« Le promoteur est petit. Et s'il n'a pas l'argent pour finir le projet ? »
Un acheteur à Bucarest hésitait entre une grande société et un promoteur de type boutique, dans le même quartier et au même prix. Au lieu de trancher selon la taille, ils ont vérifié des données : depuis combien d'années le promoteur est en activité, combien de projets il a livrés et s'ils l'ont été à temps, et si l'argent est confié à un tiers de confiance. Ilan a ajouté que, pour un achat à distance, la disponibilité et la relation personnelle avec le promoteur sont un atout important. Dans la Roumanie d'aujourd'hui, demandez aussi si les acomptes sont versés sur le compte dédié au projet, comme l'exige la loi. Nous avons détaillé comment vérifier un promoteur par vous-même dans notre guide.
Extrait de la chronique, 13.12.2025 (Roumanie)
« Que devient notre argent ? Risquons-nous de tout perdre ? »
Des investisseurs dans un projet hôtelier en Grèce ont posé cette question lorsque le projet s'est retrouvé bloqué. Le cabinet d'Ilan agissait comme séquestre des fonds des acquéreurs, et l'argent avait déjà été libéré au promoteur selon les étapes prévues au contrat lorsque l'entrepreneur a cessé le travail, faute d'être payé par le promoteur. Ilan a agi avec un avocat local, et il est apparu que le promoteur était en difficulté avant même le début du projet. En deux semaines, ils ont localisé des actifs du promoteur dans un autre pays, obtenu une ordonnance de saisie conservatoire, et ouvert des négociations avec l'entrepreneur pour l'achèvement des travaux. L'enseignement d'Ilan : un séquestre qui libère l'argent selon des étapes n'assure pas un suivi continu de la situation financière du promoteur. Mieux vaut savoir à l'avance ce que fait le séquestre, et ce qu'il ne fait pas.
Extrait de la chronique, 17.5.2025 (Grèce)
Après l'achat : gestion et location
« Avez-vous une société de gestion à recommander ? »
Ilan ne se précipite pas pour recommander. Il demande d'abord ce que vous attendez de la société, au-delà d'être « fiable ». La plupart des investisseurs, écrit-il, ne savent pas ce qu'une société de gestion est censée faire au-delà de trouver un locataire et d'encaisser le loyer. Dans une autre chronique, il a donné quatre critères : l'ancienneté sur le marché, une enquête approfondie avec recommandations et avis, une licence conforme aux exigences locales, et un contrat lu attentivement, y compris ce qui est inclus et ce qui est facturé à part. Et ce qui est bon marché en frais de gestion peut coûter cher en réparations.
Extrait de la chronique, 1.3.2025 et 20.4.2024
« Puis-je prévoir dans le bail que j'ai accès à l'appartement ? »
Un investisseur en Bulgarie voulait louer à un locataire longue durée et venir dans l'appartement plusieurs fois par an. Ilan lui a expliqué qu'un locataire longue durée a droit à une jouissance paisible et exclusive, et que le propriétaire n'entre pas sans son accord. On peut essayer d'inscrire un droit d'accès dans le bail, mais le locataire stable que vous recherchez ne le signera pas. Il y a deux options : la location courte durée aux touristes, avec les règles de licence et des semaines que vous vous réservez, ou la location longue durée, et alors on dort à l'hôtel quand on vient.
Extrait de la chronique, 25.4.2026 (Bulgarie)
« Le locataire paie chaque mois. Pourquoi, en fin d'année, me reste-t-il bien moins que ce qu'on m'avait promis ? »
Un investisseur à Chypre avait acheté un « placement passif » et avait cessé de regarder. Lorsqu'ils se sont penchés sur les relevés, il est apparu que le contrat prévoyait des commissions annexes : sur chaque réparation, sur la recherche d'un locataire et sur le renouvellement du bail. Les réparations avaient été commandées sans devis concurrent. Personne n'avait volé, tout était conforme au contrat. Ilan l'a aidé à renégocier le contrat de gestion : un plafond pour les commissions, l'obligation d'un devis concurrent au-delà d'un certain montant, et un rapport trimestriel en bonne et due forme. Sa leçon : une société de gestion est un outil, et quelqu'un doit encore la contrôler.
Extrait de la chronique, 6.6.2026 (Chypre)
Structure, financement et fiscalité
« Alors, autant créer une société dès le départ, par précaution ? »
Selon Ilan, c'est l'erreur inverse. La première question est ce que vous prévoyez de faire du bien au cours des dix prochaines années. Un seul bien, seul, à long terme : l'achat en nom propre est plus simple et moins coûteux à entretenir. Plusieurs biens, ou un associé qui entre : une structure sociétaire peut convenir. Le moment est crucial, car dans la plupart des pays où Ilan travaille, le transfert d'un bien d'une personne à une société est un fait générateur d'impôt. La décision se prend avant la signature, avec un avocat et un conseiller fiscal, et dépend du pays et de votre situation fiscale.
Extrait de la chronique, 25.7.2026
Questions fréquentes
D'où viennent les questions ?
Toutes les questions sont tirées de la chronique hebdomadaire de Me Ilan Leibovitch, « Deux histoires d'immobilier international par semaine », de 2024 à 2026. Ce sont des questions que des investisseurs et des promoteurs lui ont posées lors de rendez-vous et de conversations, telles qu'il les a décrites dans la chronique. Les noms ont été supprimés.
Les réponses constituent-elles un conseil juridique ?
Non. Les réponses sont un résumé général de ce qu'Ilan a écrit dans sa chronique, sur des cas survenus dans différents pays. La loi varie d'un pays à l'autre. Pour chaque transaction, prenez un avocat indépendant, qui travaille uniquement pour vous.
Me Ilan Leibovitch peut-il me représenter pour un achat auprès de Compass ?
Non. Me Ilan Leibovitch est associé de Compass Group Romania et, dans les transactions de la société, il ne représente que la société. Nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant.
L'essentiel
La plupart des questions de ce recueil ont été posées trop tard, une fois l'argent déjà versé. Leur valeur, c'est de les poser avant.
Si vous avez votre propre question sur un achat en Roumanie, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous l'examinerons ensemble, et nous verrons ce qu'il faut vérifier et qui doit le vérifier.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : la chronique « Deux histoires d'immobilier international par semaine » de Me Ilan Leibovitch (en hébreu), numéros du 20.4.2024, 27.7.2024, 1.3.2025, 17.5.2025, 13.9.2025, 20.9.2025, 18.10.2025, 25.10.2025, 22.11.2025, 13.12.2025, 10.1.2026, 28.2.2026, 21.3.2026, 25.4.2026, 2.5.2026, 16.5.2026, 6.6.2026, 18.7.2026 et 25.7.2026
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les réponses résument la chronique de Me Ilan Leibovitch, sur des cas survenus dans différents pays, et les éléments d'identification ont été supprimés. La loi varie d'un pays à l'autre. Me Ilan Leibovitch est associé de Compass Group Romania et, dans les transactions de la société, il ne représente que la société. Nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant. À jour au 17 octobre 2026.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
